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Jours : nombre dans l'année

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…le nombre de jours dans une année, le jour constituant en effet pour les opérations économiques qui nous occupent le dénominateur commun de temps. Plusieurs conventions existent pour effectuer ces mesures du nombre de jours dans l’année et du nombre de jours d’une période.  Les principales conventions pour calculer le nombre de jours dans l’année sont les suivantes :…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…rendement actuariel ou taux actuariel E : taux actuariel à la dated’un investissement de € qui génère des flux de revenus de€ l’année , de € l’annéeet de € l’annéepuis de€ l’année(périodicité annuelle) Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs libellés des flux investissementrevenu net revenu net revenu net revenu netLe taux actuariel t% constitue l’inconnue de l’équation suivante…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…taux actuariel E : quel est le taux actuariel à la dated’un investissement de € qui génère des flux de revenus de€ l’année , de € l’annéeet de € l’année puis de € l’année(périodicité annuelle) Tableau des flux monétaires Flux flux négatifs flux positifs libellés des flux investissement revenu net revenu net revenu net revenu net Le taux actuariel t%…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…des charges locatives Loyers x x x x Exemple : Cas des charges récupérables supérieures aux provisions de charges Le montant des provisions de charges perçues l’année n = € Le montant des charges récupérables comptabilisées l’année n = € La facturation du mois de l’année n+ = € Régularisation comptable de fin d’année n D C Intitulé D C…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…à l’année i cfi cash-flow à l’année i I’ montant initial de l’investissement l’année Ii montant de l’investissement l’année i I montant total des investissements ramenés à l’année FP’ montant initial des fonds propres investis à l’année FPi montant des fonds propres investis à l’année i FP montant total des fonds propres investis ramenés à l’année VRn valeur résiduelle de…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…réalisés ici en nombre exact de jours. Ils pourraient aussi être réalisés à partir d’une année de jours et de mois de jours. Prenons, pour exemple, l’emprunt contracté auprès de la CDC en supposant que le contrat de prêt ait été signé avec date de prise d’effet – de consolidation – le // et que les fonds aient été encaissés…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…: capital remboursé l’année i ii : intérêts payés l’année i fi : frais de l’échéance i b : taux d’imposition sur les bénéfices n : nombre d’annuités payées t’’ : TEG net d’impôt exprimé en % Dans la mesure où les frais et les intérêts payés constituent des charges d’exploitation qui diminuent le bénéfice imposable, on en déduit la…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…et le compte de résultat de l’entreprise Hlm CITADIS. Enfin, il va calculer l’amortissement financier courus et non échu pour chaque fin d’exercice, information nécessaire au rapprochement des amortissements techniques et financiers. Ces calculs sont réalisés ici en nombre exact de jours. Ils pourraient aussi être réalisés à partir d’une année de jours et de mois de jours. Prenons, pour…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…antérieure à l’année de construction ou à l’année d’achat. Les entreprises Hlm ont souvent négligé l’importance de ces décaissements passés dans l’analyse financière de leur projet d’investissement. Il faut souligner que les règles comptables y contribuent largement puisqu’il est interdit de tenir compte des coûts de portage du foncier non bâti (réserves foncières et opérations préliminaires) dans le prix de…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…consolidés – à cette même date. Le nombre de jours séparant le // et le // est de. Le nombre de jours séparant le // et le // est de mais, pour simplifier les calculs sur la durée du tableau d’amortissement, nous retiendrons jours, nombre de jours d’une année non bissextile. En conséquence, les intérêts payés au // étant de…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…(taux périodique proportionnel). Calcul des intérêts trimestriels payés Les termes du contrat précisent que le décompte des intérêts se fait à partir du nombre de jours écoulés pendant un trimestre, fixé par défaut à jours divisés par , sur la base d’une année de jours. Les intérêts payés trimestriellement peuvent donc se calculer de la manière suivante : Intérêts payés…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…la fin de l’année. Par souci de simplification, le calcul est effectué en nombre de mois. L’AFCNE au / de l’exercice est donc égal à :  = T Les AFCNE au / des exercices suivants sont calculés sur le même principe. L’immobilisation est amortissable linéairement sur ans. La date de départ de l’amortissement est le / de l’année. Le…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…précédente encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d’exercice au bilan du dernier jour de la période Calcul des encaissements de loyers des logements…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…et .. n° année dotation provision entretien reprise sur provision gros entretien P R O V IS ION P O UR GR OS EN T R ET IEN Par hypothèse, la dotation à la provision pour gros entretien d’une année n est égale à la dépense de gros entretien de l’année n+. QUESTION : Calculer la capacité d’autofinancement de cette…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

année dotation provision entretien reprise sur provision gros entretien PROVISION POUR GROS ENTRETIEN Par hypothèse, la dotation à la provision pour gros entretien d’une année n est égale à la dépense de gros entretien de l’année n+. QUESTION : Calculer la capacité d’autofinancement de cette huitième année d’exploitation. A quoi sert-elle ? La capacité d’autofinancement de l’entreprise Hlm CITADIS en…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…portage de ces investissements réalisés avant l’année , même si ces frais financiers ne rentrent pas comptablement dans le prix de revient de l’opération car nés avant l’ordre de service des travaux. Si ces réinvestissements sont financés de façon significative par des ressources extérieures, alors le volume résiduel de fonds propres pourra, algébriquement, être associé au cash-flow d’exploitation de l’année

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…par conséquent possible d’évaluer, au prorata temporis, la part d’amortissement couru au //, qui sera effectivement décaissée au //. Le prorata temporis peut s’exprimer en nombre « exact » de jours : le nombre de jours séparant le // et le // est de le nombre de jours séparant le // et le // est de en conséquence, l’amortissement financier…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…ne peut excéder le loyer maximum établi dans les conditions cidessus . Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué peut être révisé chaque année le er janvier et le er juillet en cours de contrat de location et peut être réévalué dans les conditions prévues par le CCH ( % par semestre ) dans la limite du…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…de la valeur actuelle nette en fonction du temps, comme en témoigne le développement de l’exemple ci-après. Exemple I : montant initial de l’investissement = K€ cf : montant du cash-flow à la fin de l’année = K€ cf : montant du cash-flow à la fin de l’année = K€ cf : montant du cash-flow à la fin de l’année

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…de l’année = K€ cf : montant du cash-flow à la fin de l’année = K€ cf : montant du cash-flow à la fin de l’année = K€ a : taux d’actualisation pour la durée de vie de l’investissement = % Le diagramme de flux monétaires (en K€) de ce projet d’investissement peut être représenté de la manière suivante :…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…de la manière suivante lors de sa construction : subventions T emprunt T fonds propres T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le capital remboursé au / de l’année j s’élève à T. La quote-part de subventions d’investissement transférée au résultat s’élève à T au / de l’année j. Enfin, il a été pratiqué…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…commerçant par pour la ère année considérée comme l’année de l’investissement. En général, les flux monétaires négatifs provoqués par l’investissement d’origine sont supposés être concentrés au cours de l’année , En appelant fi le flux de revenus de l’année i, un projet d’investissement immobilier sera représenté par une séquence de flux {f, f, f…fi…fn} où n est la durée de…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Le diagramme de flux monétaires Exemples de diagrammes de flux monétaires Premières conclusions extrait . Les principes de l’analyse des flux monétaires . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm . Les deux principales méthodes d’analyse financière . Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm .. Le diagramme de…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…% Logement » Loyers logements Loyers parkings Cash-flow – – – – – – – – – – – – – totaux – Dans les conditions définies ci-dessus, l’opération n’est financièrement pas acceptable pour un usufruitier-bailleur social dans la mesure où le cash-flow annuel anticipé dégagé par la gestion courante est presque toujours négatif. Il est clair que les dépenses…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…au cours de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) Cet exemple peut aussi se présenter sous la forme du tableau de flux suivant : Flux flux négatifs flux positifs libellés…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation ». La trésorerie aura toujours par conséquent une double consistance :  une partie stable et durable issue du FRNG qui pourra être rémunérée à l’aide de placements longs ou investie définitivement dans des opérations ou activités liées à l’objet social des entreprises Hlm  une partie plus volatile et…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…de vie théorique ou arbitraire de l’investissement immobilier locatif en nombre d’années t : taux de rentabilité interne unique pour la durée de vie de l’investissement En pratique, la différence entre le TRI et la VAN repose dans la méthode de calcul. En effet, dans les deux cas de figure, les revenus nets espérés sont connus et le taux d’actualisation…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

dans des immeubles, à construire ou en restructuration, dans le parc social comme dans le parc privé, créant ainsi un nouveau maillon dans le parcours résidentiel des personnes âgées. Qualifié société socialement responsable par VIAGEO depuis , VIVALIB, a réussi en moins de cinq ans à être reconnu comme un acteur de référence sur son marché. Michel GOUILLARD : quelle…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…qui ne sont pas dénuées d’intérêt pour la suite de notre démonstration. … Les techniques non actuarielles d’analyse immobilière Ces méthodes non actuarielles sont souvent qualifiées de statiques ou d’instantanées parce qu’elles offrent souvent un jugement sur la performance immobilière limitée à une seule année d’exploitation, l’année d’achat ou l’année de revente ou de valorisation du bien immobilier par exemple….

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…Supposons que l’opération DOMUS soit cédée à une autre entreprise Hlm, à l’intérieur d’un Groupe par exemple, dans l’hypothèse d’une restructuration patrimoniale. Le prix de cession de l’opération DOMUS est fixé, dans ce cadre, à €. Cette valeur est conforme à celle de l’estimation des Domaines. La vente est réalisée le //, à l’issue de la e année de gestion….

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…est remis au nu-propriétaire. Autrement dit, la valeur de l’usufruit est nulle l’année d’extinction de l’usufruit ; elle peut même être négative si des travaux exceptionnels sont contractuellement à engager. Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit valeur initiale de l’usufruit € / m² SU valeur finale de l’usufruit années n  Évolution dans l’espace de la valeur économique…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de la valeur nominale des actions, soit. % . %. CESSION D’ACTIONS Le prix maximum de cession des actions des SA d’Hlm est limité au montant du nominal de ces actions, majoré pour chaque année ayant précédé la cession – sans pouvoir excéder ans – d’un intérêt calculé au taux servi au décembre de l’année considérée aux détenteurs d’un premier…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…suite à une opportunité née au début de l’année et qui se dénoue à la fin de l’exercice. Dans ces conditions, une fraction des coûts de démolition de € sera incorporée dans le coût du terrain puisque la valeur actuelle de ce terrain est supérieure à sa valeur comptable. Les tableaux suivants présentent l’évolution du compte de résultat et du…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…sont conformes à la réalité qu’elles sont censées décrire. Cette réalité est généralement décrite dans la note de cadrage budgétaire construite par la gouvernance. • Cette note annuelle expédiée aux services, agences, établissements, filiales, centres de responsabilité… précise l’environnement économique, financier et politique dans lequel le(s) budget(s) devra être élaboré pour l’année suivante. Il est par ailleurs précisé la politique…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…étapes : calcul des intérêts courus et non échus calcul de la charge financière calcul de l’amortissement financier couru et non échuLE CAS CITADIS : gestion courante Calcul de la charge financière : exemple de l’emprunt principal joursjours //charge financière//exercice //exercice //exercice LE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux comptables d’amortissement : TABLEAU COMPTABLE annéetotauxICNEcharge financière TABLEAU COMPTABLEAFCNEdate totauxICNEcharge…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…modifiée : amortissement cumulé + amortissements dérogatoires + – remboursement du capital des emprunts – – subventions virées au compte de résultat – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm – amortissements courus et non échus = AT – AF Le tableau suivant présente l’évolution, année après année, des amortissements techniques et financiers (en euros)….

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…doit donc correspondre spécifiquement aux immobilisations locatives, à l’exclusion des bâtiments administratifs et des autres immobilisations de structure. La valeur d’origine (Vo) est réévaluée en fonction de la dérive de l’indice du coût de la construction, entre l’année de mise en service de l’immeuble ou d’achèvement des travaux et l’année précédant le calcul de la dotation. On en déduit la…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…des montants nets (subventions nettes et capitaux restant dus des emprunts). Dans le détail, le calcul du fonds de roulement net global conduit au tableau analytique suivant dans lequel les rubriques grisées font référence aux tableaux de ventilation précédemment présentés et analysés : Tableau . : Calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique et normalisé…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…fin de période). Le flux de la dernière période comprend éventuellement la valeur résiduelle de l’investissement n : nombre de cash-flows annuels, soit encore dans une première approche la durée de vie de l’investissement en nombre d’années a : taux d’actualisation minimum souhaité par l’investisseur pour la durée de vie de l’investissement (a ≥ ) TRI : taux de rentabilité…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…compte de l’inflation anticipée et au-delà des cycles économiques. RAPPEL DES NOTATIONS UTILISÉES a taux d’actualisation exigé par l’entreprise qui investit n nombre de flux monétaires ou durée de vie ou durée de l’investissement en nombre d’années cfi flux monétaire ou de cash-flow à l’année i I montant initial de l’investissement effectué en une seule fois à l’année . 1…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…une insuffisance d’amortissement technique de €. Le tableau suivant présente l’évolution, année après année, des amortissements techniques et financiers (en euros). Tableau . : Rapprochement des amortissements techniques et financiers de l’entreprise Hlm CITADIS n° année amortissement cumulé AT remboursement cumulé des emprunts subventions virées au résultat AFCNE AF AT – AF – – – – – – – –…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…bilan Hlm : équilibre et structure. Les équilibres du bilan Hlm Les deux grandes masses du bilan, financements et biens, sont nécessairement équilibrées puisque si un bien figure dans le patrimoine de l’entreprise, c’est qu’il a été financé, d’une manière ou d’une autre par des fonds propres, des subventions et des emprunts, au moment de son entrée dans le patrimoine…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…social aux évolutions de l’environnement, notamment en matière financière et en matière de maîtrise d’ouvrage. De nombreuses évolutions sont, dans le détail, contenues dans la rédaction du nouveau plan de comptes et des commentaires , de sorte que leur première application – notamment au niveau des commentaires – peut constituer dans certains cas un changement de méthode comptable impactant le…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…consécutivement à la diminution de la trésorerie. L’amortissement des immobilisations restant inchangé, le cash-flow de l’entreprise Hlm va, dans les années à venir, permettre de reconstituer progressivement les fonds propres utilisés pour l’opération de remboursement anticipé. Dans le cas d’un emprunt substitutif, les produits financiers restent sensiblement identiques. Les charges d’intérêts devraient être inférieures, compte tenu de l’écart de condition…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…le locataire achète le logement qu’il occupe, les suppléments de loyers éventuellement payés au cours des cinq années qui précèdent l’acte authentique s’imputent sur le prix de vente. Dans ces conditions, le prix de vente porté sur l’acte authentique, qui s’entend y compris le montant des surloyers ou suppléments de loyers versés au cours des années précédentes, reste constaté en…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…les changements significatifs intervenus. Par exemple : Le bilan Hlm : équilibre et structure – dans la taille du patrimoine de l’entreprise Hlm (démolitions, cessions, acquisitions…) – dans l’activité (activités nouvelles, cessation d’activités…) – dans la manière de conduire les opérations (appel à la soustraitance…) – dans la conjoncture locale (fermetures d’usines importantes pouvant peser sur la vacance des logements…)….

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…sortis des dettes financières l’année qui suit leur dernière échéance à la condition qu’ils n’aient plus de contrepartie à l’actif (immeubles vendus, démolis ou sortie de composants). Dans le cas contraire, ils doivent être conservés dans l’état des dettes financières afin de ne pas fausser le calcul de l’écart « amortissement technique – amortissement financier » et de ne pas…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

dans les SCI, dans d’autres entreprises Hlm, dans des SEM… à la condition que l’entreprise Hlm détienne plus de % du capital de la société dans laquelle est prise la participation les produits des autres immobilisations financières, regroupant : – les revenus des titres immobilisés correspondant aux participations représentant moins de % du capital de la société dans laquelle est…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…entreprises Hlm, ces transferts pouvant être effectués à titre onéreux ou à titre gratuit…. Régime fiscal des achats pour revendre Les entreprises Hlm peuvent, dans le cadre de leurs compétences statutaires, acquérir des biens dans le but de les revendre (opérations d’accession et de rénovation notamment). Ils se trouvent ainsi dans le domaine d’application des règles spécifiques aux marchands de…

Corrections des tests

Corrections des tests

…comptabilisation doivent être constantes d’un exercice à l’autre. Toute modification dans les méthodes de comptabilisation ne peut être réalisée qu’en vue d’améliorer l’information des tiers et doit être, dans cette hypothèse, justifiée dans l’annexe et faire l’objet d’une mesure de l’incidence de ce changement de méthode sur le résultat d’exploitation. La permanence des méthodes assure ainsi à l’entreprise la cohérence…