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Nue-propriété : déductibilité des emprunts

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…Schéma. : Classement des emprunts Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs QUATRE CLASSEMENTS DES EMPRUNTS EN COMPTABILITÉ GÉNÉRALE PAR PRÊTEURS PAR DESTINATIONS – participation des employeurs à l’effort de construction – emprunts obligataires – emprunts auprès des établissements de crédit – emprunts et dettes assortis de conditions particulières – autres emprunts

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…inscrites au résultat remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

des financements externes ». Voir le tableau . ci-dessus. Voir le tableau . ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ».  entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours)  et la somme des montants des emprunts réalisés finançant…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…, publiée au bulletin officiel des impôts sous la référence BOI D- – , qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles et de la loi de finances pour n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers. Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nuspropriétaires…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…rattachées à des participations X des autres immobilisations financières X des stocks et en cours des terrains à aménager X des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) X des stocks d’immeubles en cours X des stocks d’immeubles achevés X des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication X des créances locataires X des créances acquéreurs X des emprunteurs…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières Présentation de l’état récapitulatif des emprunts Précisions sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières Préfinancements et avances locatifs consolidables Emprunts totalement remboursés Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis Sorties d’actifs locatifs Consolidation des intérêts intercalaires Transformation d’emprunts en subventions Réaménagement d’emprunts Remboursement anticipé d’un emprunt Emprunts remboursables in fine L’importance…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…la notion de « soldes disponibles » en mettant l’accent sur leur utilité par rapport à l’analyse financière.  des emprunts qui restent à contracter, différence entre le montant prévisionnel actualisé des emprunts (colonne ) et les emprunts contractés (colonne )  des subventions qui restent à obtenir, différence entre le montant prévisionnel actualisé des subventions d’investissement (colonne ) et…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…capital des emprunts calculés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts, majorés du total des subventions d’investissement inscrites au compte de résultat. Le remboursement cumulé des emprunts locatifs est disponible à l’état récapitulatif des dettes financières (état du passif), colonne « remboursements opérés », ligne « opérations locatives, financement définitif », total échéances. Le montant des subventions virées au résultat…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…aura été donné. … Les soldes disponibles au niveau des financements Au niveau des financements externes – les ressources constituées des emprunts et subventions -, il est possible de distinguer deux types de « soldes disponibles » :  le solde disponible par rapport aux financements contractés (colonne du tableau .) : il s’agit des financements externes (emprunt principal et…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…dettes financières du passif du bilan qui regroupent les emprunts suivants : o emprunts contractés auprès d’Action Logement (participation des employeurs à l’effort de construction) o emprunts obligataires o emprunts contractés auprès des établissements de crédit (CDC, CGLLS, ex-Caisse des Prêts Hlm…) o emprunts assortis de conditions particulières (participation des salariés aux résultats, emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…). − il…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

des catégories comptables suivantes : – intérêts des emprunts et dettes – intérêts des comptes courants et des soldes créditeurs de banque – intérêts bancaires – intérêts des obligations cautionnées – intérêts des autres dettes une ventilation par destination reposant sur l’utilisation des subdivisions suivantes : – réserves foncières – opérations locatives : crédits-relais et avances – opérations locatives :…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…certain nombre de remboursements de capital d’emprunts contribuant au fonctionnement de l’entreprise Hlm ou venant gonfler sa trésorerie : capital des emprunts des opérations locatives cédées ou démolies (trésorerie), capital des emprunts des grosses réparations étalées en charges à répartir (gestion locative), capital des emprunts finançant les frais de structure de l’entreprise et enfin capital des emprunts non affectés (trésorerie)….

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

des opérations locative terminées, il y a nécessité d’approcher le FRNG tout à la fois à partir des valeurs brutes, tant à l’actif qu’au passif, pour les immobilisations locatives, mais aussi des valeurs brutes des financements externes de ces immobilisations locatives et tenir compte par ailleurs des amortissements et des remboursements du capital des emprunts et de quotesparts de subventions…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…que celle des prêteurs de capitaux :  Les fonds propres dégagés par l’exploitation courante de l’immeuble (autofinancement net) constituent des flux monétaires résiduels après paiement des échéances d’emprunts et de l’éventuel impôt sur les sociétés (IS) : ce sont des flux de trésorerie qui restent dans l’entreprise, des flux résiduels. . Finance d’entreprises et entreprises HLM  Les fonds…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…– – Montant brut des emprunts non comptabilisés au passif ——————————————————————————————Total des emprunts non comptabilisés au passif Montant des emprunts non comptabilisés dans les fiches ——————————————————————————————Total des emprunts non comptabilisés dans les fiches L’analyse des écarts du tableau ci-dessus consiste à indiquer dans lequel des deux états se situe l’anomalie (fiches de situation financière et comptable ou état récapitulatif des

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

des emprunts indivis. On distingue traditionnellement les emprunts indivis, c’est à dire les emprunts non divisibles et contractés auprès d’un seul créancier, des emprunts obligataires vendus à un grand nombre de créanciers. L’objectif n’est pas de construire le tableau d’amortissement d’un emprunt (capital remboursé, intérêts payés, capital restant dû) mais de calculer son coût réel à partir du capital emprunté…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…d’amortissement financier des emprunts CDC et Action Logement. Voir les tableaux . et . ci-dessus. Directement issu du tableau d’amortissement financier de l’emprunt CDC. Voir le tableau .. Directement issu du tableau d’amortissement financier de l’emprunt Action Logement. Voir le tableau .. Directement issus des tableaux d’amortissement comptable des emprunts CDC et Action Logement. Voir les tableaux . et ….

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…Le montant net des dettes financières reste inchangé mais la répartition des emprunts devra être modifiée au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. Comme il s’agit de la sortie d’un composant, le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée de deux manières différentes :  soit selon la…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…au niveau des dettes financières, des comptes d’emprunts auprès de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), auprès de l’ex-Caisse des Prêts Hlm (CPHLM), auprès des autres établissements de crédit et enfin auprès des autres emprunts et dettes assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…) − création à l’actif du bilan, au niveau des immobilisations incorporelles,…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…précédente encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d’exercice au bilan du dernier jour de la période Calcul des encaissements de loyers des logements…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…d’amortissements des composants locatifs est inférieur au cumul des amortissements financiers (AF) déterminés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts et des subventions virées au résultat, majorés des AFCNE, les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient la constitution obligatoire de dotations exceptionnelles au compte d’amortissements dérogatoires en complément des dotations aux amortissements prévues initialement et dans la limite des valeurs…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…partir des plans d’amortissement des composants des immobilisations locatives. Cette information est aussi disponible en lecture directe à l’actif du bilan pour les immobilisations locatives, colonne amortissements, hors dépréciation.  les amortissements financiers (AF) correspondent aux remboursements cumulés du capital des emprunts locatifs calculés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts, majorés du total des subventions d’investissement inscrites au compte…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…au plus, à plus d’ an et ans au plus et enfin à plus de ans. Les dettes financières font l’objet d’un sous-total spécifique et d’un renvoi indiquant le montant des emprunts réalisés et des emprunts remboursés en cours d’exercice. Voir aussi les fiches des IV- Etats des dettes financières des États réglementaires qui constituent un inventaire détaillé des emprunts

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…l’impôt sur les sociétés Cash-flow Revenu Brut Réel : c’est le revenu anticipé qui peut être tiré par l’usufruitier-bailleur de la location d’un immeuble de logements (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires.) minoré des pertes anticipées pour inoccupation (vacance conjoncturelle ou frictionnelle des logements due à la mobilité des clients). Ce revenu brut réel constitue un…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires….

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour le jour. Schéma. : Les mouvements…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…cours de l’exercice, soit T. Calcul des frais de gestion et des dépenses de gros entretien : même raisonnement qu’en ce qui concerne précédemment la trésorerie dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : elles sont directement lisibles à partir des tableaux d’amortissement comptables des emprunts ( T pour la CDC et…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…le compte de résultat Hlm Les AT-AF cédés sont égaux à : + = amortissements cumulés capital remboursé des emprunts – quotes-parts de subventions virées au CR – quote-part de subvention sortie + AT-AF cédés Les fonds propres investis à l’origine de l’opération ( €) sont majorés du supplément de fonds propres investis lors du renouvellement des composants puisque ces…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…coût de réfection du mur mitoyen entre l’immeuble soumis à l’usufruit et la propriété… OBLIGATION A EXECUTER LES GROSSES REPARATIONS Définition des grosses réparations L’article du Code Civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…lorsqu’elle apparaît seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien indivis. La solution est destinée à permettre à l’usufruitier de sortir plus efficacement de l’indivision, lorsque le cantonnement des droits des différents usufruitiers et la licitation de l’usufruit ne sont pas possibles dans des conditions satisfaisantes pour les usufruitiers. En présence d’une indivision en nue-propriété,…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…date (ATn) D = KRDn + AFn , soit encore la somme du capital restant dû des emprunts à la date n (KRDn) et des remboursements cumulés de ces mêmes emprunts à la même date (AFn) S = SNn + SVn , soit encore la somme des subventions nettes à la date n (SNn) et des subventions déjà virées au…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…résolution Frais liés à la production des stocks immobiliers Variation des stocks : en cours de production Variation des stocks : immeubles achevés total coût des ventes Ventes d’immeubles Produits des activités de promotion Revenus des parts de SCI de ventes Transfert d’éléments de stocks en immobilisations Intérêts sur opérations d’accession emprunts consolidés (gestion de prêts) total Activité de prêteur,…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…légaux. Voir aussi le tableau des résultats de l’entreprise au cours des cinq derniers exercices des documents annuels légaux. Voir aussi les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure les titres participatifs, bien qu’appartenant comptablement à la catégorie des emprunts et dettes assimilées, sont reclassés dans la catégorie…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…d’intérêtdurée en années,% ,% ,%montant échéance,,,TRI ,% ,% ,%Le TRI de la somme de cesemprunts calculé à partir de la somme des flux d’annuités est de ,%, guère très éloigné de la moyenne des TRI pondérée par les montants d’emprunts (,%).emprunt emprunt emprunt somme des emprunts,%,%,%,%- , -, – ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…de remboursement des obligations…) Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations Reprises sur amortissements (autres immobilisations, financiers, exceptionnels) Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations financières Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants : stocks et en-cours Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera tout d’abord que les encaissements d’emprunts et de subventions ( €) sont des emplois….

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…de la taxe foncière ainsi que des produits… Bref un modèle de projection à moyen terme des investissements, des produits et des charges d’exploitation du bien immobilier qui soit propre à chaque investisseur, voire à chaque projet spécifique d’investissement (localisation, rotation des clients, type de charges locatives…). Parallèlement, des méthodes plus rapides d’évaluation du rendement d’un projet immobilier locatif ont…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les autres relations entre le bilan et…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…cours  les remboursements opérés, soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts, soit au titre des remboursements anticipés. L’état récapitulatif des dettes financières (colonne – montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination ou encore nature d’affectation. En particulier, tous les emprunts ayant…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…► CASH-FLOWS D’EXPLOITATION ESPERES Les flux de cash-flows espérés se déduisent des flux de revenus net espérés après imputation des échéances d’emprunts contractés. On notera que les échéances des emprunts contractés depuis l’origine peuvent être majorées, au cours de la phase d’exploitation, des échéances des emprunts nouveaux mobilisés pour financer, toute ou partie, des réinvestissements successifs et qui viendront, toutes…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…plomberie et sanitaire » ◄ le composant , composé des postes « étanchéité, ravalement avec amélioration et ascenseurs ».LE CAS CITADIS : gestion courante Durée d’amortissement des composants :composantscomposant composant composantmontant des composantsrépartition des composantsdurée d’amortissement,% ,% ,%LE CAS CITADIS : gestion courante Renouvellement des composants : Les composantsetsont remplacés en totalité au cours de la durée de simulation La…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit ( T T = T). Les capitaux permanents constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm. La situation nette est réduite au…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…indices économiques et celles des différents postes par rapport à ces indices. Cette projection des revenus net induit aussi des hypothèses sur la vacance des logements et des impayés de loyers et de charges, sur les travaux de gros entretien à réaliser, sur la mobilité des locataires et sur les conditions de relocation. Il est clair que la validité des

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…pour GE sous-total emplois quote-part de subventions virées CR sous-total ressources = TOTAL RESSOURCES Il faut tout d’abord souligner que la distinction entre « emprunts – montant brut emprunté » et « emprunts – capital restant dû » est ici purement pédagogique. En réalité, seul le capital restant dû des emprunts apparaît au passif. Calcul des loyers des logements facturés…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…compte des amortissements financiers courus et non échus. Les AT-AF cédés sont égaux à : + = amortissements cumulés capital remboursé des emprunts quotes-parts de subventions virées au CR quote-part de subvention sortie AT-AF cédés – – + Les fonds propres investis à l’origine de l’opération ( €) sont majorés du supplément de fonds propres investis lors du renouvellement des