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Opérations en cours

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

… entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours + opérations préliminaires et réserves foncières)  et la somme des montants des emprunts réalisés finançant les réserves foncières et finançant les opérations locatives – financement définitif du tableau . ci-dessus. Il faudra enfin…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…long terme et droits d’usufruit terrains nus terrains aménagés, loués, bâtis agencements et aménagements de terrains constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) immeubles en location-vente, location-attribution ou reçus en affectation bâtiments et installations administratifs installations techniques, matériels…et autres immobilisations opérations en cours : terrains opérations en cours : constructions opérations en cours : avances et acomptes Totaux Cohérence avec…

Evaluer la surface financière d’une entreprise de logement social

Evaluer la surface financière d'une entreprise de logement social

…ressources) en emprunts encaissés et en subventions notifiées et l’actif (les emplois) en dépenses comptabilisées en immobilisations :  le bilan est totalement affecté par l’avancement de ces opérations tant en ressources qu’en emplois  les modalités de financement de ces opérations en cours de réalisation et en phase de terminaison vont impacter conjoncturellement ou structurellement la trésorerie de l’entreprise…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…de change X pertes sur contrats X risques sur opérations locatives X risques sur opérations d’accession à la propriété X pensions et obligations similaires X gros entretien X remiqe en étét des biens X charges sur opérations immobilières X autres risques et charges X Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles X des immobilisations corporelles X des immeubles en loction-vente, en

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…du compte de résultat – étage des opérations d’exploitation, étage des opérations financières et enfin étage des opérations exceptionnelles – dégage une marge, ou mieux encore un résultat défini comme la différence algébrique entre les produits et les charges des opérations en question. La formation du résultat apparaît donc sur un unique tableau de synthèse, le compte de résultat de…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…terme, et en les minorant des besoins de financement interne des activités d’investissement locatif, d’investissement de structure, d’investissement en immobilisations financières et enfin en gestion de prêts : ces activités ont la rotation la plus longue dans l’entreprise Hlm  puis ensuite calcul du fonds de roulement à long terme en majorant l’excédent de capitaux propres des autres ressources à…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…propre et sol d’autrui) immeubles en location-vente, location-attribution ou reçus en affectation bâtiments et installations administratifs installations techniques, matériels…et autres immobilisations opérations en cours : terrains opérations en cours : constructions opérations en cours : avances et acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & dépréciation des immo. locatives Les informations relatives aux baux, aux droits d’usufruit, aux terrains nus…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…d’emprunts signés) il s’agit ensuite des montants réalisés, c’est à dire encaissés au cours des exercices antérieurs et au cours de l’exercice il s’agit enfin des remboursements opérés aux échéances normales (amortissement financier) ou par anticipation, au cours des exercices antérieurs et au cours de l’exercice. Les montants réalisés, minorés des remboursements totaux opérés, conduisent aux montants nets des emprunts…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…ici d’enregistrer les opérations de lotissements, les opérations groupées et celles de vente de maisons individuelles ainsi que les opérations d’aménagement. On distingue les stocks proprement dits des productions en cours. Les productions en cours sont des biens en cours de formation au travers d’un processus de production. Les stocks et les en-cours regroupent catégories d’actif :  les terrains…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…et remplacements de composants o les opérations locatives terminées non soldées – constructions o les opérations locatives terminées non soldées – additions et remplacements de composants o les opérations locatives en cours – constructions o les opérations locatives en cours – additions et remplacements de composants o les opérations locatives préliminaires qui seront subdivisées en opérations locatives préliminaires – constructions…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…le système des intérêts compensateurs concerne encore aujourd’hui les emprunts finançant l’habitat mis en place par la CDC entre et…. Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées D’un point de vue comptable, les entreprises Hlm sont autorisées à constater en charges différées le montant des intérêts compensateurs que le prêteur de capitaux est en droit de leur réclamer en cas…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…autres immeubles en produits  présence de production stockée (ou destockage) travaux en cours – travaux en cours et immeubles achevés – en produits  présence d’achats de terrains en charges  présence de variations des stocks – terrains – en charges  présence de frais liés à la production de stocks immobiliers en charges  présence éventuelle d’intérêts sur…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…de l’avancement des chantiers et de la commercialisation, de récapituler l’ensemble des engagements réels de l’entreprise Hlm, en particulier pour les immeubles en cours et pour les programmes en sociétés civiles immobilières (SCI), d’évaluer les marges escomptées de chaque opération : – mouvements des comptes de stocks au cours de l’exercice – terrains à aménager – immeubles en cours (lotissements…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…au cours de l’exercice, en réalisation ou en diminution  il s’agit enfin des remboursements opérés aux échéances normales (amortissement financier) ou par anticipation (remboursements anticipés), au cours des exercices antérieurs et au cours de l’exercice. Les montants réalisés, minorés des remboursements totaux opérés (remboursements à l’échéance et remboursements anticipés), conduisent aux montants nets des emprunts comptabilisés au passif du…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…d’augmentation CAF CAF en % du chiffre d’affaires Capacité d’intervention Capacité d’intervention en % du chiffre d’affaires – Maintenance nette non récupérable Maintenance nette non récupérable en % du chiffre d’affaires = Autofinancement d’activité Autofinancement d’activité en % du chiffre d’affaires Produits financiers nets Produits financiers nets en % du chiffre d’affaires = Autofinancement courant Autofinancement courant en % du…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…phase de FAISABILITE opérations présentées : – logements – garages opérations acceptées en phase d’ENGAGEMENT : – logements – garages opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en FAISABILITE opérations ont été refusées opération a été représentée et acceptée en FAISABILITE opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en ENGAGEMENT opérations ont été refusées opérations ont été représentées…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…+ Total des subventions des fiches = Opérations locatives en cours Opérations locatives terminées non soldées Opérations locatives soldées montants encaissés + + + + Total = Total bis PASSIF DU BILAN Montant brut Libellés montants notifiés montants encaissés Compte (montant brut) – subventions d’investissement à encaisser Total des subventions du passif = Total = Total bis ANALYSE DES ÉCARTS…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…Rappelons que les immeubles en cours de construction à destination locative sont enregistrés en immobilisations corporelles en cours. Le bilan Hlm : équilibre et structure les autres travaux en cours les immeubles achevés : – lotissements et terrains aménagés – opérations groupées, construction neuve – opérations d’acquisition, de réhabilitation, de revente – construction de maisons individuelles – les autres travaux…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…et destinées immédiatement à la location. Il y aura lieu de vérifier la cohérence entre les immobilisations en cours comptabilisées à l’actif du bilan et les opérations déclarées « en cours » des fiches de situation financière et comptable. Lors de l’achèvement des travaux, les immobilisations en cours sont transférées en immobilisations corporelles, pour faire ensuite l’objet d’amortissement. La définition…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…sont directement comptabilisées en immeubles de rapport. Il y aura lieu de vérifier la cohérence entre les immobilisations en cours comptabilisées à l’actif du bilan et les opérations déclarées « en cours » des fiches de situation financière et comptable. Lors de l’achèvement des travaux, les immobilisations en cours sont transférées en immobilisations corporelles, pour faire ensuite l’objet d’amortissement. La…

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

…70% (1.4 Md€) de l’ensemble des subventions d’investissement en 2019, puis en second mais loin derrière le secteur du locatif libre/privé avec 0.5 Md€ (24% des subventions d’investissement en 2019). Depuis 2005, les subventions d’investissement concernent majoritairement l’investissement en logements neufs (1.2 Md€ en 2019 soit 56.9% du total des subventions d’investissement en 2019) comme en témoigne le graphique suivant….

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…immeubles loués pour les besoins propres de l’entreprise Hlm (siège social, bureaux, ateliers…) – l’entretien et les réparations relatifs aux immeubles proprement dits, à l’exclusion des prestations liées à leur exploitation locative : entretien et réparations courants sur biens immobiliers, gros entretien sur biens immobiliers, grosses réparations sur biens immobiliers et enfin maintenance – les autres charges relatives à l’exploitation…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…la politique financière et de trésorerie mise en œuvre pour le financement de ces opérations de maîtrise d’ouvrage, rendent cette analyse du bilan souvent difficile et peu fiable. En effet, la trésorerie peut être provisoirement mobilisée dans ces opérations en cours de construction pour compenser momentanément l’écart pouvant exister entre les dépenses de construction facturées et payées et les financements…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport travaux d’amélioration autres ensembles immobiliers locatifs VRD et ouvrages d’infrastructure constructions sur sol d’autrui immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…à la TVA…. Régime fiscal des travaux de maintenance Le régime fiscal des travaux de maintenance (grosses réparations, gros entretien et entretien courant) des entreprises Hlm est appréhendé ici encore au regard de la TVA. Les gros travaux non subventionnés par l’État (travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement) ainsi que les travaux d’entretien autres que l’entretien des espaces verts et…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…de ventes d’immeubles : opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition-réhabilitation-revente, de maisons individuelles… en produits du compte de résultat (compte )  présence de production stockée (ou déstockage) travaux en cours travaux en cours et immeubles achevés – en produits (compte )  présence éventuelle de produits constatés d’avance – produits des ventes sur lots en cours au passif du…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…emphytéotiques, à construction et à réhabilitation terrains nus terrains aménagés, loués, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport (sol propre/sol d’autrui) autres ensembles immobiliers locatifs (sol propre/sol d’autrui) VRD et ouvrages d’infrastructure (sol propre/sol d’autrui) immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…moyen ou court terme envers des tiers il y a enfin les ressources que l’entreprise engendre elle-même par l’intermédiaire de son activité : il s’agit des bénéfices. L’ensemble des ressources du bilan est appelé PASSIF : il se décompose en capitaux propres (apports des créateurs de l’entreprise et ressources générées par l’entreprise elle-même) et en capitaux empruntés (dettes de l’entreprise…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts financières relatives aux opérations d’aménagement ni celles relatives aux opérations d’accession à la propriété : crédits relais….

Corrections des tests

Corrections des tests

enfin les ressources que l’entreprise engendre elle-même par l’intermédiaire de son activité : il s’agit des bénéfices. L’ensemble des ressources du bilan est appelé PASSIF : il se décompose en capitaux propres (apports des créateurs de l’entreprise et ressources générées par l’entreprise elle-même) et en capitaux empruntés (dettes de l’entreprise envers des tiers). Les emplois de ces ressources forment l’ACTIF…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…Sociétés Anonymes et dotation pour les Offices Publics d’Hlm), de l’entreprise elle-même (résultats mis en réserves ou en attente d’affectation, provisions réglementées) ou des tiers (subventions d’investissement)  de provisions constituées par l’entreprise en raison même du principe de prudence (provisions pour risques et charges et notamment de la provision pour gros entretien)  des dettes de l’entreprise vis à…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

ensembles immobiliers locatifs (sol propre/sol d’autrui) VRD et ouvrages d’infrastructure (sol propre/sol d’autrui) immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…les provisions pour dépréciation des stocks et en cours constituées dès lors que la valeur actuelle du bien s’avère inférieure au coût de production comptabilisé, en particulier en cas de mévente et de perspective de commercialisation difficiles des lots ou des immeubles en cours de réalisation ou terminés les provisions pour dépréciation des comptes de tiers les provisions pour dépréciation…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…valeur locative du bien immobilier repose sur un plan de patrimoine explicitant les dépenses prévisionnelles à engager de gros entretien et de renouvellement de composants sur la durée de vie théorique du cycle de vie du bien immobilier. Dès lors, les conditions sont remplies pour estimer la valeur d’un bien immobilier en relation avec les revenus nets qu’il procure et…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…le montant net des subventions d’investissement ayant financé à l’origine ce composant et non encore virées  enfin, l’entreprise Hlm va transférer les emprunts locatifs ayant financé ce composant en rubrique « opérations locatives – composants locatifs sortis de l’actif » de l’état récapitulatif des dettes financières. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…premier établissement, d’augmentation de capital de l’entreprise Hlm, d’opérations sociales diverses telles que fusion-absorption, scission…, frais de recherche et de développement bien qu’en général ces frais constituent des charges de l’exercice au cours duquel ils sont engagés, droits au bail versés ou dus au locataire précédent, concessions, brevets, licences, marques, fonds de commerces, baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…les subventions notifiées (colonne )  des emprunts contractés qui restent à encaisser, différence entre les emprunts contractés (colonne ) et les emprunts encaissés (colonne )  des subventions notifiées qui restent à encaisser, différence entre les subventions notifiées (colonne ) et les subventions encaissées (colonne ). Les premiers indicateurs indiquent un besoin à moyen terme de trésorerie de l’opération…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…des entreprises Hlm. En effet, le bien cédé est demeuré au moins ans à l’actif du bilan de l’entreprise Hlm avec une vocation locative affichée dès l’origine. Il s’agit en quelque sorte de la vente d’un bien d’occasion. Dans le même temps, la valeur nette comptable de l’immobilisation cédée est transférée de l’actif en charges exceptionnelles, au compte « Valeurs…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…transférer terrains bâtis supportant les immeubles de rapport immeubles de rapport, terminés ou en cours travaux d’amélioration, terminés ou en cours, sur les immeubles de rapport transférés bâtiments administratifs et installations générales, terminés ou en cours, attachés à ces immeubles transférés autres ensembles immobiliers, terminés ou en cours (foyers, …) fournisseurs débiteurs dont les créances sont liées aux immeubles à…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…de HP et de HO . Le vocabulaire de la gestion budgétaire (IKOS) Budget d’origine, budget destination et arborescence budget origine Entretien courant PÈRE Affectation budgétaire budget destination du budget d’origine duHO Entretien courant des bâtiments Transfert budgétaire budget destination HO du – Entretien courant des bâtiments de l’Agence – – Entretien courant des bâtiments de l’Agence Entretien courant suite…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…éléments suivants : • le remboursement cumulé du capital des opérations locatives – financements définitifs y compris les sorties de composants -, comptabilisé en diminution du passif • les subventions virées en produits du compte de résultat, comptabilisées en diminution du passif pour ce qui concerne les opérations locatives, composants remplacés sortis • les amortissements courus et non échus, calculés…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…l’immeuble entre l’usufruitier et le nupropriétaire doit en principe être exclue, sauf accord entre eux pour vendre simultanément l’usufruit et la nue-propriété du bien pour s’en partager le prix. Mais, s’il n’y a pas d’indivision entre un nu-propriétaire et un usufruitier, il peut arriver que plusieurs nus-propriétaires et plusieurs usufruitiers exercent leurs droits sur un même bien. En cas d’indivision…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…constant. Dans le cas présent, nous aurions : − taux en % = % − nombre total de périodes au cours de l’opération (Npm) = − valeur actuelle (Va) = – (chiffre négatif pour trouver une valeur de VC positive) taux annuel en % durée en années (Npm) valeur actuelle (Va) VC On trouve VC =où (n-i) représente le nombre…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…les deux formules -, voire en développement le logement temporaire dans l’ancien. Au regard de ces diverses contraintes juridiques qui encadrent l’acquisition de logements locatifs en VEFA par les bailleurs sociaux, deux questions se posent alors en ce qui concerne l’acquisition, par ces mêmes bailleurs sociaux, d’un usufruit locatif social : – peut-il être acquis librement en VEFA ? –…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…absorption, scission, transformation d’entreprises…)  de frais de recherche et de développement, bien qu’en général ces frais constituent des charges de l’exercice au cours duquel ils sont engagés  de concessions, brevets, licences notamment informatiques, marques, procédés et droits y compris les logiciels créés ou acquis par l’entreprise Hlm  de droits au bail versé ou dû au locataire précédent…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…et .. n° année dotation provision entretien reprise sur provision gros entretien P R O V IS ION P O UR GR OS EN T R ET IEN Par hypothèse, la dotation à la provision pour gros entretien d’une année n est égale à la dépense de gros entretien de l’année n+. QUESTION : Calculer la capacité d’autofinancement de cette…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…annuités passent deàM€ deà: annuités passent deàM€. Applications du mécanisme de l’actualisation Profil de la dette financière du passif du bilan de CITADIS au (en €) AMORTISSEMENT INTÉRÊT ANNUITÉ – capital restant dû (encours) ENCOURS . Applications du mécanisme de l’actualisation Coût moyen pondéré du capital de CITADIS au (en €) Bien souvent, le principe d’acceptation d’un projet d’investissement immobilier…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…flux monétaires Les entreprises Hlm – Offices Publics de l’Habitat, SA d’Hlm, Coopératives d’Hlm…- et autres sociétés immobilières locatives telles que les Sociétés d’Économie Mixte (SEM) réalisent dans le cadre de leurs diverses activités, comme n’importe quelle autre entreprise, des opérations financières qui se traduisent généralement par une suite de flux monétaires. Par opérations financières, on entend le plus souvent…