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Opérations en cours

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

… entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours + opérations préliminaires et réserves foncières)  et la somme des montants des emprunts réalisés finançant les réserves foncières et finançant les opérations locatives – financement définitif du tableau . ci-dessus. Il faudra enfin…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…Besoin de financement de la promotion-accession opérations pour le compte de tiers – montant brut (Actif) opérations d’aménagement – montant brut (Actif) totaux partiels opérations pour le compte de tiers (Passif) opérations d’aménagement (Passif) subventions nettes – opérations d’aménagement opérations d’aménagement – dettes financières nettes opérations pour le compte de tiers – dépréciation (Actif) opérations d’aménagement – dépréciation (Actif) totaux…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…ou sans reconstruction .. – Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux .. – Comptabilisation des pénalités de retard .. – Comptabilisation des remplacements par composants .. – Comptabilisation des opérations de défiscalisation .. Comptabilisation des opérations de démolition avec ou sans reconstruction Les opérations de démolition – avec ou sans reconstruction – induisent un processus comptable long et complexe…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…récapitulatif simplifié des dettes financières montants réalisés rembours. cumulés échéances rembours. par anticipation dettes financières nettes =– réserves foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d’aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) reçus en affectation bâtiments et installations administratifs installations techniques, matériels…et autres immobilisations opérations en cours : terrains opérations en cours : constructions opérations en cours : avances et acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & dépréciation des immo. locatives État récapitulatif simplifié des emprunts – Passif réserves foncières opérations locatives : crédits-relais,…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…et dettes assimilées – réserves foncières – opérations locatives (neuf et amélioration) : crédit relais et avances – opérations locatives (neuf et amélioration) : financement définitif – opérations locatives démolies ou cédées – grosses réparations – accession à la propriété (crédit relais et préfinancement) – accession à la propriété (gestion de prêts) – opérations d’aménagement – autres destinations état récapitulatif…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…ici d’enregistrer les opérations de lotissements, les opérations groupées et celles de vente de maisons individuelles ainsi que les opérations d’aménagement. On distingue les stocks proprement dits des productions en cours. Les productions en cours sont des biens en cours de formation au travers d’un processus de production. Les stocks et les en-cours regroupent catégories d’actif :  les terrains…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

et remplacements de composants o les opérations locatives terminées non soldées – constructions o les opérations locatives terminées non soldées – additions et remplacements de composants o les opérations locatives en cours – constructions o les opérations locatives en cours – additions et remplacements de composants o les opérations locatives préliminaires qui seront subdivisées en opérations locatives préliminaires – constructions…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…construire un tableau annexe représentant le détail des intérêts des emprunts comptabilisés et ventilés par destination : Tableau. : Les intérêts des emprunts par destination charges d’intérêts Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances,…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…prix de revient prévisionnel des opérations en cours de construction locative et, au passif, les financements à encaisser. Cette méthode a l’avantage de neutraliser, pour les opérations en cours et terminées non soldées, les décalages éventuels de trésorerie et de tenir compte des besoins de financements internes. Cette méthode d’analyse financière sera développée au cours de la seconde partie de…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

et terrains en cours d’aménagement, opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition, réhabilitation, revente, constructions de maisons individuelles…) – immeubles achevés (lotissements et terrains aménagés, opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition, réhabilitation, revente, constructions de maisons individuelles, immeubles temporairement loués…) – immeubles acquis par résolution de vente ou d’adjudication – Sociétés Civiles Immobilières (opérations en cours et opérations achevées) états des…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

relais – avances) …. Opérations locatives – (financement définitif) …. Opérations locatives démolies ou cédées (financements définitifs) …. Composants locatifs sortis de l’actif … Accession à la propriété (financement de stock immobilier) … Accession à la propriété (gestion de prêts) … Opérations d’aménageur … Autres destinations AU COURS DES EXERCICES ANTÉRIEURS réalisations diminutions AU COURS DE L’EXERCICE REMBOURSEMENTS OPÉRÉS TOTAL…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Total Partant de…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…phase de FAISABILITE opérations présentées : – logements – garages opérations acceptées en phase d’ENGAGEMENT : – logements – garages opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en FAISABILITE opérations ont été refusées opération a été représentée et acceptée en FAISABILITE opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en ENGAGEMENT opérations ont été refusées opérations ont été représentées…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

Opérations locatives – (crédit relais – avances) Opérations locatives – financem ents définitifs yc sorties de composants Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Accession à la propriété (financement de stock immobilier) Accession à la propriété (gestion de prêts) Opérations d’aménageur Structure (administratif, équipements…) Non affectées Total L’Instruction Comptable de des bailleurs sociaux prévoit deux états normalisés de rapprochement :…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…immeubles en cours : – lotissements et terrains en cours d’aménagement – opérations groupées, construction neuve – opérations d’acquisition, de réhabilitation, de revente – construction de maisons individuelles Uniquement pour les SA d’Hlm. Les terrains acquis pour supporter des immeubles locatifs sont enregistrés en immobilisations corporelles. Voir l’état des stocks et des opérations d’accession à la propriété des états réglementaires….

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

et destinées immédiatement à la location. Il y aura lieu de vérifier la cohérence entre les immobilisations en cours comptabilisées à l’actif du bilan et les opérations déclarées « en cours » des fiches de situation financière et comptable. Lors de l’achèvement des travaux, les immobilisations en cours sont transférées en immobilisations corporelles, pour faire ensuite l’objet d’amortissement. La définition…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

.. Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives en cours de construction concernent les constructions neuves (immeubles de rapport, bâtiments administratifs et les autres ensembles immobiliers), c’est à dire les opérations dont l’entreprise Hlm assure directement ou indirectement la maîtrise d’ouvrage et qui sont en cours de réalisation. Elles comptabilisent, pour les immobilisations non terminées et pour…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

Hlm, comme celui de n’importe quelle entreprise industrielle ou commerciale, est constitué de trois étages distincts : les produits et charges des opérations d’exploitation les produits et charges des opérations financières les produits et charges des opérations exceptionnelles. Les opérations d’exploitation recouvrent les activités courantes et normales d’une entreprise Hlm : activité de prêteur, activité d’accession à la propriété et…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…devra donc observer pour ces opérations terminées et soldées la part des fonds propres investis à l’origine dans ces opérations locatives qui correspond à la différence entre le prix de revient total et le total des financements extérieurs (emprunts contractés et subventions notifiées). En ce qui concerne les opérations terminées mais non soldées, c’est à dire les opérations pour lesquelles…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…ANTÉRIEURS EXERCICE CUMUL AU / Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts Dépôts reçus Participation des salariés aux résultats de l’entreprise Intérêts…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm La fiscalité générale des entreprises Hlm L’impôt sur les sociétés La taxe professionnelle La taxe foncière sur les propriétés bâties La TVA sur les recettes d’exploitation La taxe sur les salaires La fiscalité des opérations de construction Régime fiscal des acquisitions de biens Régime fiscal des opérations de construction Régime fiscal des opérations

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…de ventes d’immeubles : opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition-réhabilitation-revente, de maisons individuelles… en produits du compte de résultat (compte )  présence de production stockée (ou déstockage) travaux en cours travaux en cours et immeubles achevés – en produits (compte )  présence éventuelle de produits constatés d’avance – produits des ventes sur lots en cours au passif du…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés b c d e f=b+d g=c+e montants nets au bilan h=a-f-g Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais et avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives sorties de l’actif Accession – financement stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d’aménageur Autres destinations Total emprunts Dépôts et cautionnements reçus Participation…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…ressources ACTIF PASSIF COMPTE DE RÉSULTAT Ensemble des MOYENS CONSOMMES par l’entreprise au cours d’une période Ensemble des RESSOURCES provenant de l’activité de l’entreprise au cours d’une période Film de l’activité de l’entreprise au cours d’une période. Approche dynamique. Ce sont les CONSOMMATIONS CUMULEES d’une période Il s’agit de la PRODUCTION CUMULEE d’une période CHARGES PRODUITS Le principe fondamental RESSOURCES…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts financières relatives aux opérations d’aménagement ni celles relatives aux opérations d’accession à la propriété : crédits relais….

Corrections des tests

Corrections des tests

…par l’entreprise au cours d’une période Ensemble des RESSOURCES provenant de l’activité de l’entreprise au cours d’une période Film de l’activité de l’entreprise au cours d’une période. Approche dynamique. Ce sont les CONSOMMATIONS CUMULEES d’une période Il s’agit de la PRODUCTION CUMULEE d’une période CHARGES PRODUITS Le principe fondamental RESSOURCES = EMPLOIS va permettre d’analyser successivement le bilan, le compte…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…déficits d’exploitation récurrents importants (reports à nouveau négatifs indiquant des résultats déficitaires cumulés) ?  n’y-a-t-il pas un sous-financement structurel des opérations locatives ? Tous les emprunts ont-ils été mobilisés sur les opérations terminées non soldées (prêts de fin de chantier) ou en cours ? Toutes les subventions ont-elles été mobilisées (construction neuve, acquisition-amélioration…) ?  l’entreprise Hlm n’a-t-elle pas…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

ensembles immobiliers locatifs (sol propre/sol d’autrui) VRD et ouvrages d’infrastructure (sol propre/sol d’autrui) immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions pour risques et charges rassemblent : les provisions pour litiges les provisions pour amendes et pénalités les provisions pour pertes de change les provisions pour risques sur opérations immobilières utilisées pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks Les autres relations…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…économiques sont des opérations financières qui se traduisent par une suite de flux monétaires : – opérations financières à court et moyen termes : placements de trésorerie (dépôt à terme, achat de bons du Trésor…)ou emprunts à court terme (préfinancement, portage foncier, crédit de trésorerie, crédit-relais…) – opérations financières à long terme : emprunts pour financer des investissements immobiliers locatifs,…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…reclassement des subventions montants bruts Opérations locatives – financements définitifs Total quotes-parts virées au résultat montants nets = – SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT après reclassement des subventions Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – composants sortis de l’actif Total montants bruts quotes-parts virées au résultat montants nets = – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…montage :  les bailleurs sociaux auraient beaucoup moins de fonds propres à investir dans des opérations de production de nouveau logements. De plus, le démembrement serait sur une durée longue ( ans), identique à celle des opérations plus classiques en pleine propriété, ce qui faciliterait la gestion à long terme de leur parc immobilier locatif.  le Fonds de…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…dépenses préliminaires L’équilibre des opérations en cours et terminées non soldées L’équilibre des opérations soldées extrait . Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable Ouverte pour chaque opération d’investissement, une fiche individuelle de situation financière et comptable est destinée à enregistrer successivement :  les dépenses préliminaires préalables à l’ordre de service de travaux  puis les prévisions…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

de syndic de la copropriété sont assurées, en cas de vente de logements locatifs existants, par l’entreprise Hlm tant que celle-ci y demeure propriétaire de logements… Les opérations financières et comptables induites par la vente de logements locatifs Hlm Les opérations comptables et financières induites par la cession de logements locatifs familiaux peuvent se décomposer en étapes successives : la…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

transférer terrains bâtis supportant les immeubles de rapport immeubles de rapport, terminés ou en cours travaux d’amélioration, terminés ou en cours, sur les immeubles de rapport transférés bâtiments administratifs et installations générales, terminés ou en cours, attachés à ces immeubles transférés autres ensembles immobiliers, terminés ou en cours (foyers, …) fournisseurs débiteurs dont les créances sont liées aux immeubles à…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…Résultat NA Résultat analytique . Les comptabilités des bailleurs sociaux Par opposition à la comptabilité générale qui est obligatoire et codifiée (Instruction comptable), la comptabilité budgétaire est optionnelle et non codifiée sauf pour la comptabilité de programmes (bilan). Lorsqu’elle concerne des opérations relevant du compte de résultat, elle peut être même partielle et ne concerner que des natures d’opérations économiques…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…compte de résultat au même rythme que l’amortissement du composant. Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des subventions d’investissement SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT avant reclassement des subventions m ontants bruts Opérations locatives – financements définitifs Total quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT après reclassement des subventions m ontants bruts Opérations locatives…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…profit de l’organisme d’HLM en vue de la signature par cet organisme de l’acte authentique d’acquisition de l’usufruit du programme. Bien entendu, il vous appartient d’apprécier les conditions dans lesquelles vous réservez des agréments aux opérations qui vous sont présentées. En aucun cas la durée de réservation des agréments PLS ne peut s’exercer au-delà du décembre de l’année en cours….

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…pour le présent. … Le taux actuariel Il apparaît que la diversité, d’une part des opérations financières dont les exemples ci-dessus constituent un échantillon restreint, et d’autre part des modalités de calcul des flux monétaires, souvent nombreux et à des dates différentes, rend difficile l’analyse d’une opération financière ou la comparaison directe de deux opérations financières de même nature. On…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…du er mars mentionne même qu’à titre exceptionnel, la procédure de VEFA pourra également être utilisée pour des opérations dont la part de logement social est par nature majoritaire, à savoir les logements pour étudiants et les structures d’accueil pour les personnes âgées ou handicapées. Les possibilités juridiques de recours aux acquisitions en VEFA par les organismes d’HLM se sont…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…obligations ont été assimilées à l’actif immobilisé par souci pédagogique. Mais on rapproche souvent ces deux derniers éléments de la notion d’actif fictif. La comptabilisation des immobilisations par composants Tableau . : Dépréciation des éléments de l’actif circulant ACTIF CIRCULANT Amortissement Dépréciation Stocks et en-cours terrains à aménager immeubles en cours immeubles achevés immeubles acquis par résolution ou adjudication approvisionnements…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…à la provision pour gros entretien : la dotation est assise sur le montant des dépenses de gros entretien qui seront engagées au cours de l’exercice suivant, soit €. Calcul du report à nouveau : somme des résultats des exercices antérieurs, positifs ou négatifs. Le résultat de l’exercice en cours sera intégré au report à nouveau au début de l’exercice…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…l’entreprise Hlm . Les deux principales méthodes d’analyse financière . Le taux de rendement actuariel ou taux actuariel . Applications du mécanisme de l’actualisation. Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm De nombreuses opérations économiques sont des opérations financières qui se traduisent par une suite de flux monétaires : – opérations financières à court et moyen terme : placements de trésorerie…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…: • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…a) n Les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général défini à l’article L – du CCH sont celles relatives au secteur locatif et au secteur de l’accession à la propriété ainsi que les services accessoires à ces opérations. avec « a » le taux d’actualisation, exprimé en % et fixe sur la durée de l’usufruit. Soit encore :…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…immeubles de rapport – en cours subvention d’investissement – montant brut emprunt contracté fournisseurs d’immobilisations subvention emprunt trésorerie totaux totaux ► règlement des fournisseurs BILAN actif immeubles de rapport – en cours passif subvention d’investissement – montant brut emprunt contracté trésorerie fournisseurs d’immobilisations totaux – – totaux – L’opération est comptabilisée en immobilisations corporelles en cours. On considère ici que…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…le compte de résultat Hlm Les travaux et honoraires de gros entretien concernent, pour un même corps d’état, tout ou partie des éléments d’un immeuble. Ils peuvent aussi concerner un logement ou l’ensemble d’un immeuble, voire un groupe d’immeubles locatifs. Selon l’article du Code Civil, doivent être considérés comme des grosses réparations, les travaux d’une importance excédant celles des opérations