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Pas de porte

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…carreaux de plâtre, etc… Réaménagement du cloisonnement intérieur (cloisonnement/décloisonnement) X X MENUISERIES Réparation de portes alvéolaires, portes de placards, portes de gaines et de locaux techniques, portes de parkings, portes d’entrée, portes coupe-feu etc… Remplacement de portes alvéolaires, portes de placards, portes de gaines et de locaux techniques, portes de parkings, portes d’entrée, portes coupe-feu etc… Remplacement de portes alvéolaires…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…locatives à l’exclusion des bâtiments administratifs. Pour les mêmes raisons, la rubrique « constructions locatives » ne comprend pas les bâtiments administratifs, ni les installations générales – agencements et aménagements des constructions (compte en voie d’extinction). Le total des amortissements cumulés au / de l’exercice devra être reporté au second tableau de rapprochement ci-dessous. La cohérence avec l’actif immobilisé locatif…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…installations générales – agencements et aménagements des constructions (compte en voie d’extinction). Le total des amortissements cumulés au / de l’exercice devra être reporté au second tableau de rapprochement ci-dessous. La cohérence avec l’actif immobilisé locatif nécessite de distinguer les amortissements des dépréciations. Réalisé à partir des annexes et de l’actif, le tableau de synthèse suivant permet d’assurer la cohérence…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée de deux manières différentes :  soit selon la méthode proportionnelle en appliquant au nominal de l’emprunt concerné la quotité d’actif brut sorti. Cette quotité est égale au rapport suivant : valeur brute de l’ immobilisation sortie valeur brute de l’…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…flux monétaires Les entreprises Hlm – Offices Publics de l’Habitat, SA d’Hlm, Coopératives d’Hlm…- et autres sociétés immobilières locatives telles que les Sociétés d’Économie Mixte (SEM) réalisent dans le cadre de leurs diverses activités, comme n’importe quelle autre entreprise, des opérations financières qui se traduisent généralement par une suite de flux monétaires. Par opérations financières, on entend le plus souvent…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…qu’ils bénéficient du taux réduit de TVA – les logements acquis en vue de leur location, avec le concours financier de l’État. Cette exonération est portée à ans lorsque les constructions de logements neufs à usage locatif, affectés à l’habitation principale, bénéficient d’une décision de subvention ou de prêts prise entre le er juillet et le décembre. Il en va…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…après la sortie totale du bien de l’entreprise Hlm. Les montants portés sur ces fiches doivent être systématiquement NEGATIFS puisqu’ils correspondent à des diminutions d’actif (investissements) et de passif (financements). Un montant négatif sera porté dans toutes les colonnes de prévisions actualisées (colonnes à du tableau . ci-dessus) et de situation financière (colonnes à du même tableau) pour lesquelles figure…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…indique les dates et montants des échéances ainsi que la part d’intérêts et de capital compris dans chaque échéance. Il indique aussi le montant du capital restant dû à la fin (après chaque échéance) ou au début (avant chaque échéance) de chaque période. Il peut comporter des frais et mentionner le taux actuariel théorique de l’emprunt et son taux effectif…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…qu’il se cantonne à un pouvoir de négociation et de transmission de son seul droit. Afin de ne pas porter atteinte aux droits de l’usufruitier, il ne pourra en effet ni détruire son bien, ni porter atteinte à son intégrité, ni même disposer de la pleine propriété. Ce dernier n’a plus qu’à attendre l’extinction de l’usufruit pour que se reconstitue…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…sur lesquels l’usufruitier doit plus particulièrement porter son attention concernent : – la durée de l’usufruit – l’extinction de l’usufruit – l’inventaire des biens immobiliers objets de l’usufruit – la cession et l’hypothèque de l’usufruit – le régime des contrats de location – les dépenses à la charge de l’usufruitier – les garanties de maintenance de l’usufruit – le coût…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…cas, l’usufruitier ayant supporté le coût de grosses réparations pourra mettre en cause le nu-propriétaire et se réserver le droit de lui demander une indemnité en fin d’usufruit. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devra supporter le bail consenti par l’usufruitier et ce, dans les mêmes termes et conditions, le Article alinéa du Code civil : « L’usufruitier peut jouir…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…à sa destruction sans enregistrer de perte (elle devra éventuellement supporter en charges le coût de la démolition). Cependant, ces immobilisations entièrement amorties demeurent inscrites à l’actif tant qu’elles subsistent à l’inventaire physique et demeurent en service. Seules les immobilisations définitivement hors service sont retirées du bilan, qu’elles soient d’ailleurs amorties ou non. Les dotations annuelles aux comptes d’amortissements doivent…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…fonds propres induit par les investissements immobiliers locatifs et les investissements de structure seuls impactés en haut de bilan, les autres rubriques étant identiques au schéma de base de l’évaluation du FRNG. Il porte la caractéristique d’être « explicite » dans la mesure où, d’une part le besoin de fonds propres généré à l’origine par les investissements locatifs apparaît clairement…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…départements et les communes peuvent exonérer de TFPB, pour la part leur revenant, les immeubles locatifs acquis en PLA (PLA insertion ou PLA acquisition-amélioration) faisant l’objet de convention et de restauration immobilière ou de bail à réhabilitation. La durée et la portée totale ou partielle de l’exonération sont fixées par la collectivité locale. Enfin, les entreprises Hlm peuvent dans certaines…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

? les avances et acomptes versés aux fournisseurs d’immobilisations ? les excédents d’acomptes sur provisions de charges LE PASSIF D’UNE ENTREPRISE HLM COMPORTE LES DETTES SUIVANTES : ? les dettes financières ? les dettes sociales ? les avances consenties aux collaborateurs de l’entreprise LES LIQUIDITÉS D’UNE ENTREPRISE HLM COMPORTENT LES POSTES SUIVANTS : ? les valeurs détenues par l’entreprise Hlm…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…cette difficulté est moindre aujourd’hui compte tenu du référentiel IFRS. Remarques pour assurer la cohérence des données saisies avec le passif du bilan : − le montant total des provisions pour risques et charges de ce tableau doit être rigoureusement égal au total des provisions pour risques et charges porté au passif du bilan − les provisions pour gros entretien…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée. La notion de valeur locative de marché implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée). La valeur…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…flux monétaire V à la fin de la nème période au taux d’intérêt composé t, est égale à : Vn = V × ( + t)n ( + t) est appelé facteur de capitalisation. Il est construit à partir du taux d’intérêt t qui exprime le renoncement à « la préférence pour le présent ». Cette formule s’applique pour n’importe

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…À ce diagramme de flux correspond un tableau de flux monétaires dont un premier exemple est présenté au paragraphe suivant. Il est clair que, lors de la mise de fonds initiale I, les flux monétaires en phase d’exploitation et en phase de dénouement de l’investissement sont anticipés et comportent évidemment une part d’incertitude dont il conviendra de tenir compte par…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…par les actionnaires ou les propriétaires de l’entreprise, des subventions apportées par les pouvoirs publics et les collectivités territoriales et des emprunts apportés par des créanciers bancaires. Le taux d’actualisation devrait tenir compte de cette triple origine de ces ressources, chacune de ces ressources possédant un coût spécifique que nous déjà mentionné en propos liminaires de ce chapitre. Les fonds…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…les biens propres de l’entreprise Hlm. Sont en effet exclus de cette analyse : les travaux d’amélioration qui sont des dépenses susceptibles d’apprécier la valeur de l’immeuble ou sa rentabilité. Ces dépenses doivent être portées à l’actif du bilan, en contrepartie de financements particuliers destinés à couvrir tout ou partie de ces dépenses tels que les emprunts, les subventions et…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…fiscales, sociales et autres DETTES DIVERSES fournisseurs d’immobilisations groupe, associés, opérations en commun opérations pour compte de tiers autres dettes diverses Produits constatés d’avance TOTAL DETTES TOTAL PASSIF Deux précisions sont utiles en vue de simplifier l’analyse : le poste « emprunts et dettes financières diverses » ne comporte que le capital restant dû des emprunts locatifs ( KT) et…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…son fonctionnement : chaque ministre disposait ainsi d’une petite bouge abstraite (aujourd’hui une « enveloppe budgétaire ») dans laquelle il pouvait puiser (on parle aussi de « portefeuille » ministériel, ce qui renvoie à la même image). . Budget : historique Pour un agent économique (un individu, un ménage, une association, une copropriété, une entreprise, une administration, un État…) ou…

Le démembrement social de propriété

Le démembrement social de propriété

…affirmée. – Le démembrement a d’abord porté sur des opérations de construction neuve, le plus souvent construites en VEFA, puis s’est progressivement étendu sur du patrimoine ancien à réhabiliter, occupé ou non, parfois situé dans des copropriétés et rendant le démembrement juridiquement et socialement plus complexe. Autrement dit, le démembrement est né avec les promoteurs privés puis s’est développé avec…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…nue-propriété Démembrement de la propriété convention d’usufruit contrat de location locataires convention APL Usufruit locatif social Etat Seuls sont détachés les droits liés à l’usufruit, c’est-à-dire les droits d’usage et de jouissance, sans que l’usufruit ne porte atteinte au droit de propriété du bien qui reste appartenir au nu-propriétaire. Nu-propriétaire et usufruitier sont liés par une convention d’usufruit. Ce partenariat…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…autre entreprise Hlm ou à une SEM. Enfin, la décision d’aliéner ne peut pas porter sur des logements insuffisamment entretenus. Conditions de vente tenant aux bénéficiaires Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire et, sur demande du locataire, à ses proches (conjoint, ascendants et descendants). Si le logement est vacant, l’entreprise Hlm doit l’offrir, par voie de…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…de portage telle qu’une société de personnes (SCI ou SNC) ou une société de capitaux (SAS ou SARL) qui va réunir les investisseurs fiscaux et porter le projet. L’objet de cette structure, fiscalement transparente vis-à-vis de ses associés, est de transférer ses déficits fiscaux à ses associés « investisseurs fiscaux » pendant sa durée de vie en contrepartie de leurs…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…l’état futur d’achèvement pour la réalisation de logements locatifs sociaux. Mais l’article de la loi n° – du juillet d’Orientation pour la L’usufruit qui porte sur un immeuble est un droit réel immobilier dont la constitution (à titre onéreux ou gratuit) est donc soumise à la publicité foncière. Le défaut de publication de la convention d’usufruit la rend donc inopposable…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…la phase de désinvestissement flux annuels en phase d’exploitation flux positifs f (entrées de fonds, encaissements) + année – flux négatifs f Flux de réinvestissement en phase d’exploitation (sorties de fonds, décaissements) I mise de fonds initiale au cours de la phase d’investissement f n temps . Paramètres-clés et nature des investissements locatifs Généralement, une entreprise Hlm, comme n’importe quel…