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Plus-value de cession des actifs immobilisés : autofinancement net
…nécessaires au développement de l’entreprise Hlm. Tableau. : Ventilation de l’autofinancement net Hlm de l’entreprise DOMUS par activités montants %.% Autofinancement net HLM des activités exceptionnelles.% Autofinancement net HLM des activités courantes.%.%.%.%.% Autofinancement net HLM des activités financières dont autofinancement net de l’activité d’accession dont autofinancement net de l’activité de prêteur dont autofinancement net de l’activité de gestion locative dont…
…ventilation des titres immobilisés (droits de créances) montant brut total titres assimilables à des placements autres titres immobilisés =- titres immobilisés (droits de créances) – montant brut dépréciation des titres immobilisés montant net des titres immobilisés La cohérence avec le bilan doit se faire tant au niveau des montants bruts qu’au niveau des dépréciations. Un tableau attaché aux emplois du…
…rappeler que l’autofinancement net Hlm est calculé indépendamment du résultat des opérations de cession du patrimoine locatif. En effet, l’autofinancement net ne tient pas compte : des plus-values de cession appréhendées comme la différence entre le prix de vente inscrit en produits et la valeur nette comptable des biens cédés inscrite en charges (effet minorant de l’autofinancement net) des moins-values…
… Le statut des retards et impayés de loyers En principe, le vendeur et l’acheteur font leur affaire, à la date de la cession, des charges et des produits – et des mouvements de comptes de tiers – relevant de leur gestion propre. En première conséquence de ce principe de base, l’acheteur débute sa gestion locative avec des comptes clients…
…rattachées à des participations X des autres immobilisations financières X des stocks et en cours des terrains à aménager X des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) X des stocks d’immeubles en cours X des stocks d’immeubles achevés X des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication X des créances locataires X des créances acquéreurs X des emprunteurs…
…Hlm CITADIS en est aussi égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements + frais de gestion – dépenses de gros entretien – frais financiers CDC et CIL – capacité d’autofinancement de l’exercice On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net de…
…et à sa clientèle, même si des changements d’usage ou des travaux importants d’amélioration ou de transformation peuvent rallonger indéfiniment cette durée de vie. Certains investisseurs, notamment institutionnels, ont fixé des durées de détention volontariste de leurs investissements immobiliers : c’est souvent le cas des compagnies d’assurance, des caisses de retraite et des mutuelles. Certaines foncières, notamment de locaux commerciaux…
…tension) suppression de la règle AT-AF et suppression corrélative des comptes de réserves et de provision réglementées (amortissement dérogatoire) nouvel état des dettes financières : – suppression de la terminaison . (sorties de composants) – détail des emprunts complexes et des financements structurés – détail des instruments de couverture – présentation des AFCNE INSTRUCTION COMPTABLE DE Au niveau du bilan…
…terme et droits d’usufruit des immobilisations de structure + besoin de fonds propres induit terrains aménagés, loués bâtis des immobilisations de structure. Tout naturellement, le fonds de roulement d’exploitation augmente de K€, du montant des ACNE comme en témoigne le tableau ci-dessous. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette de…
…livret de Caisse d’Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l’évolution du taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s’agit d’un prix maximum de cession des actions…
…de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients…
…vis des organismes financiers prêteurs (Caisse des Dépôts et Consignations, Caisse de Garantie du Logement Social, Crédit Foncier de France, Caisse d’Épargne, Participation des Employeurs à l’Effort de Construction…) et des clients (dépôts de garantie des locataires notamment). Les EMPLOIS COURTS comprennent des biens et des droits qui, en raison de leur destination ou de leur nature, n’ont pas vocation…
…de revenus dans le temps tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier locatif, y compris au moment de sa fin de vie. Cette méthode, qui sera longuement exposée dans les paragraphes suivants suppose une connaissance approfondie de l’évolution des revenus, des modalités de gestion, des cycles de renouvellement des composants, des taux de capitalisation des charges d’exploitation,…
…égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements frais de gestion dépenses de gros entretien frais financiers CDC et CIL capacité d’autofinancement + – – – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – le remboursement du capital des emprunts dont…
…de l’eau », c’est-à-dire le prolongement sur la durée de projection des revenus nets des tendances observées les plus récentes. C’est en quelque sorte l’observation du passé qui construit le futur. La détermination des revenus nets locatifs devrait reposer sur deux principes généraux qu’il convient de vérifier : principe de l’indépendance des revenus nets par rapport aux modalités de…
…précédente encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d’exercice au bilan du dernier jour de la période Calcul des encaissements de loyers des logements…
…des catégories comptables suivantes : – intérêts des emprunts et dettes – intérêts des comptes courants et des soldes créditeurs de banque – intérêts bancaires – intérêts des obligations cautionnées – intérêts des autres dettes une ventilation par destination reposant sur l’utilisation des subdivisions suivantes : – réserves foncières – opérations locatives : crédits-relais et avances – opérations locatives :…
…à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…
…développement de l’état détaillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au détail des…
…dû des emprunts pénalités de remboursement anticipé de tous ordres coût de la démolition (y compris la remise en état du terrain) frais divers (frais de déménagement, de remise en état des nouveaux logements, portage de la TFPB, de l’assurance, des frais financiers, des charges récupérables non récupérées…) Il peut s’agir d’un besoin de fonds propres parce…
Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…
…compte de résultat. Les charges financières (intérêts des emprunts) ne sont pas non plus prises en compte à ce stade de l’analyse. Ces dépenses d’exploitation sont souvent estimées à partir des comptabilités analytiques des organismes d’HLM, sinon à partir des centrales de bilans professionnelles (Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat, Fédération des Offices Publics de l’Habitat…). Le Revenu Net correspond…
…des dettes garanties par des biens exonérés des droits de mutation par décès, lorsqu’il est établi que le ou les emprunts ont été contractés par le de cujus ou son conjoint en vue de soustraire tout ou partie de son patrimoine à l’application de ces droits. » Seul l’article du Code général des impôts s’appliquera. En conséquence, la déductibilité de…
…gestion. Les soldes définis ci-dessous sont dictés par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais toujours dans l’esprit de la comptabilité. REVENU BRUT POTENTIEL Le Revenu Brut Potentiel (RBP) est le revenu annuel maximal qui peut être tiré de la location (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires…) en échange de l’usage…
…l’exercice . La capacité d’autofinancement peut être, dans le cas présent, définie comme la différence entre les recettes d’exploitation et les dépenses d’exploitation issues du compte de résultat (méthode soustractive). Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et…
Vente de l’opération Domus Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements extrait . Vente de l’opération Domus La vente de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une opération de désinvestissement. Examinons successivement deux cas de financement de la vente, l’un avec transfert des financements existants, l’autre sans transfert des financements existants. Bien évidemment, cette…
…Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…
…mentionnent dans la grande majorité des cas une clause de remboursement anticipé en cas de cession ou de démolition des logements financés. Ce remboursement anticipé n’intervient pas immédiatement dès la disparition du bien alors que la modification de l’état des dettes devrait intervenir dès sa sortie de l’actif. La comptabilisation des immobilisations par composants financier » sont limités à (…
…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…
…amortissements du capital opérés soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts (amortissement financier), soit au titre des remboursements anticipés…. L’état des dettes L’objet de ce tableau de synthèse est de présenter l’état des échéances de l’ensemble des dettes en ventilant ces dettes suivant leur échéance : à un an au plus à plus…
…d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les autres relations entre le bilan et…
…cash-flow au bilan de l’entreprise Hlm ACTIF PASSIF SITUATION NETTE dépréciation des immobilisations, nettes de reprises résultat de l’exercice amortissements dérogatoires SUBVENTIONS ACTIF IMMOBILISÉ subventions virées au résultat PROVISIONS provisions pour risques et charges, nettes de reprises amortissement des immobilisations, nets des reprises DETTES FINANCIÈRES provisions pour dépréciation, nettes de reprises provisions pour dépréciation, nettes de reprises remboursement du capital…
…réseaux Changement des épingles des ballons d’eau chaude X X Remplacement des appareils de traitement d’eau X Remplacement des cuves à fuel X Appareillage Réparation des robinets d’arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs X Remplacement des robinets d’arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs Changement des têtes de robinet, flexibles de douche, cols de cygne, clapets, appareillages…
…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…
…entre la comptabilisation de la facture et le décaissement de celle-ci (règlement de la facture). Schéma . : Situation de trésorerie de l’entreprise CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS Voir le tableau .. TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération encaissement des emprunts SORTIES encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements…
…La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…
…la période légale de portage. On peut presque considérer qu’il s’agit d’une cession temporaire de l’immeuble à la société de portage à l’issue de sa construction puisqu’il est prévu entre les parties, dès la mise en œuvre du montage de défiscalisation, des promesses réciproques d’achat et de cession de l’ensemble immobilier (ou des parts de la société de portage). ……
…construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d’une situation Sauf la subvention qui finance exclusivement…
…amortissement des immobilisations provisions pour dépréciation des immobilisations provisions pour dépréciation des stocks et en cours provisions pour dépréciation des comptes de tiers provisions pour dépréciation des comptes financiers DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la provision pour dépréciation n’est pas nécessairement…
…sur opérations immobilières autres risques et charges Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles des immobilisations financières des stocks et en cours des terrains à aménager des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) des stocks d’immeubles en cours des stocks d’immeubles achevés des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication des créances locataires des créances acquéreurs des emprunteurs et…
…CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d’une situation Les autres relations…
…des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Total après reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l’actif Total montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– montants réalisés remboursements cumulés exercices antérieurs remboursement exercice montants nets des dettes =– … Le renouvellement du composant…
Évaluation des droits démembrés Détermination de la valeur économique de droits démembrés Évaluation économique de la nue-propriété Évaluation économique de l’usufruit L’évaluation fiscale des droits démembrés Évaluation de l’usufruit viager Évaluation de l’usufruit à durée fixe Champ d’application de l’article 669 du Code Général des Impôts Analyse critique Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire Droits et…
…l’entreprise Hlm ne procédera plus à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques et ne constituera plus, en cas de besoin, des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. Pour mémoire, les amortissements techniques (AT) sont constitués de l’amortissement cumulé des immeubles, comptabilisé en diminution de l’actif Les amortissements financiers (AF) sont constitués de la somme des…
…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…
…amortissements des éléments sortis de l’actif (démolitions, sorties de composants remplacés, mises au rebut), des éléments transférés en actif circulant, des éléments cédés et enfin des reprises sur amortissements. Le tableau des Provisions et des dépréciations de l’Annexe retrace les mouvements ayant affecté les comptes de provisions ou de dépréciation au cours d’un exercice. Les dépréciations sont ventilées entre celles…
…à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d’obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération…
…III). Comptabilisation des subventions d’investissement, augmentation des dettes financières locatives, augmentation des immobilisations corporelles… Fvoir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l’État IV- États des dettes financières. Opérations locatives – financements définitifs montants réalisés au cours de l’exercice Nature de l’activité Existence d’une activité de gestion de prêts Principaux repères comptables Impacts comptable et financier de l’activité de l’activité…
…rendement actuariel ou taux actuariel E : taux actuariel à la dated’un investissement de € qui génère des flux de revenus de€ l’année , de € l’annéeet de € l’annéepuis de€ l’année(périodicité annuelle) Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs libellés des flux investissementrevenu net revenu net revenu net revenu netLe taux actuariel t% constitue l’inconnue de l’équation suivante…
…d’établissement, les frais de recherche et développement, les concessions et autres constituent des actifs de structure ou des « non-valeurs » alors que les baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation constituent des actifs liés à l’activité de production immobilière locative. les immobilisations corporelles composées Voir le tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé des documents annuels légaux et…
