L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison Approche méthodologique L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS La surface financière d’une entreprise Hlm Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier extrait .. L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison … Approche méthodologique L’estimation du FRNG dit « explicite »…
…financières . Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Conceptualisation du modèle . Exemple didactique de rentabilité financière . Exemple didactique de rentabilité financière Complétons les informations financières du projet d’investissement immobilier locatif DOMUS :…
…donc être réalisé. Dans ces conditions, le projet d’investissement aura une rentabilité financière supérieure au taux d’actualisation financier minimal souhaité. Si la VAN des fonds propres investis est négative, l’investissement immobilier locatif ne doit pas être réalisé puisqu’il appauvrit à terme le potentiel financier de l’entreprise du montant de la VAN. Examinons de nouveau le projet d’investissement immobilier DOMUS présenté…
…dettes financières nettes emprunts à long terme non affectés – dettes financières nettes totaux partiels Emprunts long terme non affectés détails II. POTENTIEL FINANCIER (I+++++) ÉVALUATION DU FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME A TERMINAISON DE CITADIS EMPLOIS en milliers d’euros détails RESSOURCES en milliers d’euros détails II. POTENTIEL FINANCIER (I+++++) dépôts de garantie des locataires autres dépôts et cautionnements…
…aspect comptable et financier, et que l’on espère le plus élevé possible parce qu’il constitue une ressource qui alimente le potentiel financier de l’entreprise HLM. Le surplus comptable est clairement déterminé par l’instruction comptable des entreprises HLM. Le surplus financier constitue un solde de flux financiers. . La problématique du prix de vente du bien immobilier Surplus comptable prix de…
…flux monétaires (ème partie) puis, d’autre part, les techniques financières en matière d’investissement (ème partie) qui seront utiles à la compréhension de la dernière de cet ouvrage. La partie relative aux principes de l’analyse des flux monétaires est fort utile pour la réflexion sur les arbitrages de dette financière/fonds propres qui constituent une des utilisations du potentiel financier. Ces parties…
…le responsable du programme en cohérence avec les travaux de livraison comptable menés par la Direction Financière de l’entreprise. Il s’agit ici de fiabiliser les fiches de situation financière et comptable et d’estimation du potentiel financier de l’entreprise Hlm. En effet, seule cette analyse permet de déterminer au mieux le volume des fonds propres réellement investis dans l’opération et, en…
…financières directes ou indirectes : rallongement des délais d’attribution des logements, majoration du prix de revient des opérations, augmentation des délais administratifs, diminution des loyers, pesée sur l’évolution des loyers… Voir le paragraphe .. « L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison » ci-avant. On peut aussi s’interroger sur le statut financier des subventions : capitaux…
…surtout parce que la santé financière d’une entreprise Hlm s’apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l’exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma. : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions immobilisations immobilisations dettes financières dettes financières fonds de…
…financiers La comptabilité générale va tenir compte de la charge financière des emprunts et non des intérêts payés, comme indiqués dans les tableaux d’amortissement financier fournis par les prêteurs. Le comptable du bailleur social va d’abord calculer les intérêts courus et non échus à partir des tableaux d’amortissement, puis reconstituer ensuite comptablement la charge financière. Ces deux informations vont permettre…
…de bilan et subventions non affectées) ► des besoins identifiés en ressources internes/fonds propres (croissance interne ou externe, renouvellement de composants, investissements de structure et financiers, arbitrage de dette financière…) 33 1. Le principe fondamental de l’équilibre des ressources et des emplois « Responsable » financier = gardien de la surface financière de l’entreprise La question est de savoir si…
…: pouvoir comparer des flux non disponibles au même moment et rechercher l’équivalent de chacun d’entre eux à une date commune. Pour calculer la rentabilité ou le coût d’une opération financière, il va falloir définir un indicateur financier commun, un standard financier représentatif du coût ou de la rentabilité, indépendant de la nature de l’opération financière et de la périodicité…
…Parfois, les collectivités locales tentent d’obtenir des réservations de logements alors même qu’elles n’ont accordé aucune garantie financière ! Un arbitrage financier s’impose ici au sujet de l’usufruit locatif social entre : o d’une part, l’octroi d’une garantie financière du PLS par la collectivité locale, financièrement gratuite, en contrepartie de réservations de logements, mais aussi d’un taux d’intérêt standard du…
…est nécessaire pour juger de l’opportunité financière d’un projet d’investissement, mais peut-être pas totalement suffisante. En effet, cette estimation devrait être par exemple utilement complétée, d’un point de vue strictement financier, par le positionnement des cash-flows d’exploitation ramenés au revenu brut réel. Autrement dit, le niveau d’autofinancement net rapporté aux loyers est-il suffisant pour l’entreprise Hlm. .. L’opportunité financière de…
…sur le potentiel financier de l’entreprise qui investit. Le raisonnement s’appuie toujours sur une approche différentielle, c’est-à-dire que les seuls flux de trésorerie qui intéressent le financier sont ceux qui sont directement et strictement liés à l’investissement. Les mécanismes de l’actualisation appliqués à l’investissement tels qu’ils sont présentés au chapitre précédent vont permettre à l’investisseur immobilier locatif de juger de…
…financières si l’entreprise Hlm participe à une SCI. .. Les conditions de réussite du diagnostic financier Il convient d’être clair sur l’objet de l’analyse des équilibres du bilan. La détermination des fonds de roulement d’une entreprise Hlm, à une date donnée, éclaire la surface financière de l’entreprise, permet dans certains cas de déceler les indices d’une situation financière difficile, mais…
…qui s’exercent aujourd’hui sur les équilibres financiers des entreprises Hlm les obligent à partitionner leurs immeubles de rapport en fonction du degré de risques qu’ils représentent (financiers, sociaux, localisation, réinvestissements successifs…) et ainsi à découvrir, conséquence inattendue, que les investissements immobiliers locatifs Hlm, comme n’importe quel investissement dans l’usage où il se trouve, sont soumis à un véritable cycle de…
…le calcul de l’autofinancement net à partir de l’EBE, ne sont donc pas retenus les éléments ne comportant pas de contrepartie financière, immédiate ou future. Schéma. : De l’EBE à l’autofinancement net Hlm AUTOFINANCEMENT NET HLM EXCÉDENT BRUT D’EXPLOITATION REMBOURSEMENTS DES EMPRUNTS LOCATIFS RÉSULTAT DES OPÉRATIONS DIVERSES RÉSULTAT DES OPÉRATIONS DIVERSES RÉSULTAT FINANCIER RÉSULTAT FINANCIER Quotes-parts de résultat sur opérations…
…le montant du FRNG au regard des moyens financiers dégagés annuellement par l’exploitation (autofinancement net, cash-flow). Un fonds de roulement négatif impose un diagnostic financier approfondi afin d’évaluer la surface financière de l’entreprise Hlm et une analyse de l’évolution de la santé financière à moyen terme de l’entreprise. Enfin, un fonds de roulement net global positif ne doit pas non…
…l’aide d’un autre emprunt (remboursement anticipé avec emprunt de substitution). le remboursement anticipé Lorsque l’opération d’arbitrage fait apparaître un gain potentiel suffisant, il est opportun de rembourser par anticipation l’emprunt si le potentiel financier et la trésorerie le permettent. Mais il n’est pas inutile de peser les conséquences financières d’une telle décision tant du point de vue du bilan que…
…potentiel financier de l’entreprise Hlm. Notons que ce solde est lui-même la somme de deux soldes non explicités dans les fiches : Il s’agit aussi des « restes à réaliser » présentés aux paragraphes … « La situation des restes à réaliser et de la trésorerie » et .. « La structure des fiches de situation financière et comptable »….
…Les Éditions de l’Immobilier Social – . suffit de compléter l’état préparatoire relatif aux dettes financières. Signalons, à toutes fins utiles, que les ACNE sont désormais une mention obligatoire de l’état récapitulatif des emprunts. Tableau . : Tableau préparatoire à état récapitulatif simplifié des dettes financières l’analyse montants réalisés rembours. cumulés échéances rembours. par anticipation dettes financières nettes =– financière…
…l’offre et de la demande) conduisent donc, dans une économie libérale, à un niveau de loyer qui risque d’exclure les personnes ayant de faibles revenus. Ces mécanismes doivent donc être corrigés par une aide des pouvoirs publics, mais pas seulement, pour rendre le logement financièrement accessible et éviter aussi bien la ségrégation que l’exclusion. 12 6 Rappels introductifs sur le…
…Consignations » inscrit au passif, par destination, s’agit-il d’un crédit-relais/avances d’une opération locative (rubrique 2.1 de l’état récapitulatif des dettes financières) ou d’un financement définitif (rubrique 2.21 du même état) ? comment cet emprunt supplémentaire va-t-il en conséquence être géré au niveau des FSFC avec en ligne de mire d’une part le calcul du potentiel financier et d’autre part la…
…intérêts compensateurs… certains enfin constituent des ressources directes de trésorerie sous forme de concours bancaires courants. Deux tableaux complètent les dettes financières du passif du bilan : l’état des dettes des documents annuels légaux l’état des dettes financières des états réglementaires. Ce dernier est un document incontournable de l’analyse financière…. L’actif immobilisé Les immobilisations comprennent tous les biens et valeurs…
…avoir compensation par le jeu de gain potentiel ou de plus-value potentielle sur d’autres éléments même en l’absence ou insuffisance de résultat, il doit être procédé aux provisions nécessaires pour que le bilan soit sincère. Une annexe spécifique décrit l’ensemble des mouvements de provisions affectant les différents postes d’actif et de passif et notamment : les dotations de l’exercice comptabilisées…