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Production immobilisée : autres travaux et prestation pour soi-même

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…en immobilisations en cours Écriture comptable de production immobilisée D C Intitulé D C Production immobilisée Immobilisations en cours x x Le compte « Production immobilisée » se subdivise en sous-comptes : ? le compte « Immobilisations incorporelles » utilisé pour l’immobilisation des frais de recherche appliquée et de développement (comptes ou ) et de création de logiciels (comptes ou…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…TVA concerne types de travaux immobiliers très différents et qui ne correspondent toujours pas à ceux employés habituellement par les entreprises Hlm, notamment du point de vue comptable : les travaux d’amélioration ou de réparation, dits gros travaux, financés sans aide de l’État les travaux d’entretien courant. LES GROS TRAVAUX NON SUBVENTIONNES PAR L’ÉTAT Les travaux doivent porter sur des…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

frais financiers autres travaux et prestations pour soi-même TOTAL = Totaux Cohérence avec les produits – production immobilisée Cette production d’immobilisations doit représenter une valeur économique réelle, sinon le résultat d’exploitation et l’actif immobilisé serait artificiellement surévalué, voire fictif… Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm Le financement de la production immobilisée d’une entreprise Hlm est similaire au financement…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…montant brut – amortissements des travaux d’amélioration travaux d’amélioration – montant net – vente du logement travaux d’amélioration – montant net – – travaux d’amélioration – vente du logement travaux d’amélioration – trésorerie début – paiement des travaux d’amélioration – paiement des frais de montage encaissement vente du logement – remboursement anticipé des emprunts – remboursement de l’aide publique –…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…Autres charges pertes sur créances irrécouvrables redevances & charges diverses gestion courante Production stockée (ou déstockage) variation des stocks – travaux en cours variation des stocks – immeubles achevés Production immobilisée immeubles de rapport (frais financiers externes) autres productions immobilisées Subventions d’exploitation bonifications et primes subventions d’exploitation diverses subventions travaux de réparations Reprises sur amortissements & provisions reprise sur provisions…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…à la TVA…. Régime fiscal des travaux de maintenance Le régime fiscal des travaux de maintenance (grosses réparations, gros entretien et entretien courant) des entreprises Hlm est appréhendé ici encore au regard de la TVA. Les gros travaux non subventionnés par l’État (travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement) ainsi que les travaux d’entretien autres que l’entretien des espaces verts et…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…en cours » à l’achèvement des travaux si ces travaux sont menés par l’entreprise Hlm. Généralement, les constructions comportent :  le coût des fondations  le coût des travaux de construction  les frais financiers pris en compte pour le seul montant des intérêts se rapportant aux capitaux empruntés pour le préfinancement d’une opération déterminée et uniquement pour la…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…la suivante :  travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes  travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales  travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration)  travaux de réparation des menuiseries  travaux de peinture des parties communes et menuiseries  travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…l’évaluation des travaux de maintenance réalisés par le service interne d’entretien est importante : pour faire apparaître l’effort global de maintenance, somme des prestations externes et de la valorisation des travaux réalisés en interne par l’entreprise Hlm pour justifier la reprise sur la provision pour grosses réparations. Une annexe relative à la maintenance du patrimoine locatif permet de mettre en…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…est celui qui apparaît à l’actif du bilan. Voir le paragraphe. pour l’analyse du mécanisme comptable de la production d’immobilisations par l’entreprise Hlm pour elle-même. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs la fin des travaux permettant de rendre l’immeuble habitable le dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux (DAT) la signature du…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…charges d’exploitation en prix de revient de l’opération à l’actif en charges d’exploitation cas n° achèvement OS portage foncier production immobilisée en charges d’exploitation en prix de revient de l’opération à l’actif cas n° OS achèvement production immobilisée cas n° en prix de revient de l’opération à l’actif Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm :…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…sur provisions financières et des transferts de charges financières. les productions stockées ou déstockées d’immeubles terminés ou en cours de construction concrétisent la différence existante entre la valeur de la production stockée à la clôture de l’exercice et la valeur de la production stockée à la clôture de l’exercice précédent, sans tenir compte des provisions pour dépréciation la production immobilisée,…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…de production des immobilisations (immeubles de rapport et travaux d’amélioration) le tableau de l’incorporation des frais financiers et des coûts internes de l’exercice au coût de production des stocks présentant, pour chacune des opérations, le montant de ces coûts imputés au cours de l’exercice dans le coût de production des stocks le tableau récapitulatif par nature des charges et produits…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…en compte de ces deux événements : Tableau. : Évolution de la valeur économique de l’usufruit (en €/m² SU) d’une durée de ans en fonction du taux d’actualisation et de l’existence de vacants et de travaux en fin d’usufruit taux d’actualisation en % Sans travaux Avec travaux  Évaluation proportionnelle de l’usufruit Partant d’une évaluation actuarielle de l’usufruit telle qu’elle…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…autres immeubles en produits  présence de production stockée (ou destockage) travaux en cours – travaux en cours et immeubles achevés – en produits  présence d’achats de terrains en charges  présence de variations des stocks – terrains – en charges  présence de frais liés à la production de stocks immobiliers en charges  présence éventuelle d’intérêts sur…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…l’augmentation des emplois à l’actif du bilan – augmentation des immobilisations corporelles – et des ressources en produits du compte de résultat par le biais de la production immobilisée. Schéma . : Mécanismes emplois-ressources engendrés par une immobilisation corporelle BILAN ACTIF PASSIF capital immobilisations corporelles subventions d’investissement emprunts fournisseurs d’immobilisations associés COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS production immobilisée Comme pour…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…ici d’enregistrer les opérations de lotissements, les opérations groupées et celles de vente de maisons individuelles ainsi que les opérations d’aménagement. On distingue les stocks proprement dits des productions en cours. Les productions en cours sont des biens en cours de formation au travers d’un processus de production. Les stocks et les en-cours regroupent catégories d’actif :  les terrains…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…suivre le déroulement d’une opération d’investissement immobilier locatif (construction, acquisitionamélioration, remplacement de composants…) de sa naissance (études préliminaires, achat du terrain, ordre de service de travaux, achat de l’immeuble à réhabiliter…) à sa clôture (livraison, achèvement des travaux). Cette méthode permet de présenter une image budgétaire, analytique et historique principalement des constructions locatives d’une entreprise Hlm et de leurs financements…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…montant brut Le bilan Hlm : équilibre et structure amortissement des agencements et aménagements de terrains agencements et aménagements de terrains – montant brut amortissement des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant brut amortissement des travaux d’amélioration travaux d’amélioration – montant brut amortissement des autres ensembles immobiliers autres ensembles immobiliers – montant brut amortissement des VRD et ouvrages…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…Dans le secteur Hlm, les livraisons à soi-même s’exercent sur les immeubles neufs mais aussi sur certains travaux sur les logements existants. Lors de la définition du prix de revient prévisionnel initial, il s’agira bien évidemment de ne pas ignorer les dépenses préliminaires qui ont été déjà engagées. Voir « Les secrets de la LASM » – Actualités Habitat n°…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

travaux d’entretien courants Annexe : Exemples de travaux à effectuer lors de l’extinction de l’usufruit extrait Le financement de l’usufruit locatif social. Le financement de l’acquisition de l’usufruit Les logements dont l’usufruit est détenu par des bailleurs sociaux, personnes morales, peuvent être financés par des prêts aidés. Les prêts aidés destinés à financer l’achat d’un usufruit sont ceux mentionnés aux…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…fin de l’usufruit. Si, par ailleurs, le nu-propriétaire a financé des travaux qui incombaient à l’usufruitier, il peut en exiger le remboursement par l’usufruitier ou à ses ayants droit. Le sort des travaux de construction et d’amélioration ? Lors de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient seul propriétaire des biens objet du démembrement. Cependant, des améliorations ou des constructions peuvent…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…de ventes d’immeubles : opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition-réhabilitation-revente, de maisons individuelles… en produits du compte de résultat (compte )  présence de production stockée (ou déstockage) travaux en cours travaux en cours et immeubles achevés – en produits (compte )  présence éventuelle de produits constatés d’avance – produits des ventes sur lots en cours au passif du…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…s’agit des approvisionnements qui comprennent des matières consommables et des fournitures consommables soit vendus en l’état ou au terme d’un processus de production permettant de livrer des immeubles achevés dans le cadre de l’accession à la propriété ou de l’activité d’aménageur. On distingue les stocks proprement dits des productions en cours. Les productions en cours sont des biens en cours…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…les provisions pour dépréciation des stocks et en cours constituées dès lors que la valeur actuelle du bien s’avère inférieure au coût de production comptabilisé, en particulier en cas de mévente et de perspective de commercialisation difficiles des lots ou des immeubles en cours de réalisation ou terminés les provisions pour dépréciation des comptes de tiers les provisions pour dépréciation…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…l’étape de faisabilité COMITE D’ENGAGEMENT DU : Nom de l’opération Étape présentée Société apporteuse Chargé d’opération . Historique des passages de l’opération en Comité d’Engagement Opportunité Opportunité Engagement Engagement Faisabilité Faisabilité Faisabilité Clôture . Planning de l’opération Présentation CA Société Appel d’offre Signature du compromis Lancement des OS Acquisition du terrain Achèvement des travaux Dépôt dossier financement Mise en service…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…cession  produits – valeur nette comptable du bien cédé  charges – montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation  charges – frais de montage et de commercialisation internes ou externes  charges – remboursement de l’aide publique  charges Seuls le prix de cession et la valeur nette comptable sont certains. Ce…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…revient de l’opération. Ensuite, bien souvent, les actifs immobiliers locatifs nécessitent des investissements successifs et récurrents pour maintenir la valeur locative de l’immeuble. Il s’agit le plus souvent de travaux liés aux renouvellements des composants qui peuvent être importants et qui dépassent les travaux de gros entretien et qui viendront s’ajouter à l’investissement initial pour conforter la valeur de l’immeuble….

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…réserve des plus-values sur cessions immobilières prévue à l’article L – du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des…

Corrections des tests

Corrections des tests

…– du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des opérations de construction soumises à la livraison à soi-même. En…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…variable d’ajustement du financement de la production de logement social. Le schéma suivant résume le modèle économique qui prévaut aujourd’hui à la construction et au financement de la production nouvelle de logements locatifs sociaux : « Le modèle économique et social du logement social – synthèse du rapport ». ». e Congrès de l’Union Sociale pour l’Habitat. Rennes – /…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…donc assouplies progressivement avec en arrière plan la volonté d’établir un partenariat équilibré avec les opérateurs privés : la production de logements sociaux est souhaitable pour augmenter le volume de production à hauteur des besoins, sachant qu’il importe avant tout aux organismes d’HLM de développer leurs propres capacités de production directe pour assurer une meilleure maîtrise du produit, des coûts,…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…transformation d’un immeuble de logements locatifs familiaux en résidence collective ou en bâtiments administratifs ou commerciaux, conduit à un nouveau projet d’investissement dont l’opportunité économique ou financière a été exposée au cours de ce chapitre. Il s’agit d’un nouvel investissement partant d’un bâtiment ou d’un foncier existant, déjà propriété de l’entreprise, sur lequel il conviendra de réaliser des travaux de…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…de l’Habitat (OPH) à comptabilité commerciale, les Sociétés d’Hlm, les Sociétés d’Économie Mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux, les Sociétés Anonymes Coopératives de Production, d’Intérêt Collectif ou de location-attribution d’Hlm et enfin les Fondations Voir le chapitre relatif au bilan Hlm : équilibre et structure – pages à de l’ouvrage « LA – les principes de…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…de travail de l’entreprise Hlm dont le cycle de production est soit de à mois si l’on s’en tient à la durée de construction, soit de à ans si l’on s’en tient à la durée d’amortissement de l’immeuble et enfin soit de jours si l’on tient à la fréquence de facturation des loyers. A ce patrimoine immobilier locatif s’ajoutent d’autres…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…processeurs, remboursent aux occupants la consommation d’électricité utilisée pour faire des calculs mais aussi, par ricochet, pour chauffer. Les freins au développement de ces radiateurs numériques sont au nombre de trois : . le coût d’un radiateur numérique posé et fibré est de l’ordre de € en production prototype. L’industrialisation de la production devrait permettre, à l’avenir, de baisser significativement…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…calcul. . Exemple didactique de rentabilité économique Ensuite, bien souvent, les actifs immobiliers locatifs nécessitent des investissements successifs et récurrents pour maintenir la valeur locative de l’immeuble. Il s’agit le plus souvent de travaux liés aux renouvellements des composants qui peuvent être importants et qui dépassent les travaux de gros entretien et qui viendront s’ajouter à l’investissement initial pour conforter…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…à mesure de l’avancement des travaux, des variations et des révisions de prix ainsi que des travaux supplémentaires Circulaire – du février du Ministère de l’Équipement et du Logement relative à la gestion des opérations d’investissement des organismes d’Hlm. Cette circulaire a été commentée et reprise en partie dans les Instructions Comptables des Offices Publics et des Sociétés Anonymes d’Hlm….

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives Il faut ensuite appréhender le périmètre des financements locatifs à partir du tableau suivant : Tableau . : Tableau des natures d’affectation des financements REMBOURSEMENTS montants réalisés CUMUL DES EXERCICES ANTÉRIEURS a EXERCICE CUMUL AU /…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…ensembles immobiliers locatifs (sol propre/sol d’autrui) VRD et ouvrages d’infrastructure (sol propre/sol d’autrui) immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…provisions CHARGES NON DÉCAISSABLES RÉSULTAT remboursements des emprunts PRODUITS NON ENCAISSABLES Consommations en provenance de tiers Impôts et taxes Charges de personnel CHARGES DÉCAISSABLES Autres charges charges financières Charges exceptionnelles portées au crédit d’un compte de tiers AUTOFINANCEMENT PRODUITS PRODUITS ENCAISSABLES portés au débit d’un compte de tiers Loyers Ventes Charges locatives Produits financiers Subventions Production stockée Production immobilisée Transferts…

Le démembrement social de propriété

Le démembrement social de propriété

…locatif social constitue encore un mode de diversification de la production nouvelle de logements sociaux et un outil complémentaire à la production en pleine propriété des bailleurs sociaux. Néanmoins, beaucoup de décideurs s’interrogent à la fois sur l’utilité du démembrement social de propriété et sur la transition locative à l’issue de la convention d’usufruit. L’UTILITE DU DEMEMBREMENT SOCIAL DE PROPRIETE…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…substitution de la production directe de logements locatifs par les maîtres d’ouvrage sociaux : c’est un outil complémentaire, palliatif en secteurs ou en périodes de marché tendus. C’est certes un outil de diversification du mode de production d’une offre nouvelle de logements locatifs sociaux marqué par plus d’innovation dans l’ingénierie des montages d’opération, par plus d’ouverture au contexte économique et…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

… un fonds de roulement d’investissement proche de la production des immobilisations, généralement locatives  en fonds de roulement qualifié de hors exploitation, qui regroupent les autres éléments de l’activité de production de stocks immobiliers et l’ensemble des éléments qui ne trouvent pas raisonnablement leur place dans les fonds de roulements précédents. Tableau . : Calcul des fonds de roulement…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…(déplacement des administrateurs, déplacements du personnel), suppression de comptes (réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables, amortissements dérogatoires… ), comptes inutilisables (travaux d’amélioration…) juge… évolution/création des documents annuels : compte de résultat, bilan, engagements hors bilan, capacité d’autofinancement et autofinancement net, ventilation des charges et produits, ventilation des comptes clients, résultats de la société au cours des dernières…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…toute charge financière doit être comptabilisée comme telle, quelque que soit son caractère habituel ou exceptionnel, à l’exception de celles imputées directement au coût de production des stocks immobiliers. Ces charges d’intérêts sont aussi l’objet d’une double ventilation afin de permettre une analyse de gestion, et notamment des soldes intermédiaires de gestion : une ventilation par nature reposant sur l’utilisation…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…elles sont suffisantes à moyen terme pour faire face aux besoins futurs d’autofinancement du développement interne ou externe de l’entreprise Hlm, des travaux d’amélioration à engager… .. Le calcul du fonds de roulement net global « explicite » … Approche méthodologique L’évaluation du FRNG telle qu’elle est présentée ci-dessus repose, nous l’avons plusieurs fois souligné, sur le bilan juridique des…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…près) est précisément égale aux ressources apportées par le décalage entre la mobilisation des ressources externes (emprunts et subvention) du cycle de production des investissements locatifs et des dépenses comptabilisées à l’actif du bilan. Cet écart constitue, en quelque sorte, une trésorerie nette affectée en ressources. … La surface financière d’une entreprise Hlm Les indicateurs d’évaluation de la surface financière…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…les coûts techniques de démolition  les coûts de travaux de restructuration du foncier  les charges de relogement  les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de…