…capitalisables / consolidables Comptabilisation des intérêts courus le // D C Intitulé D C Immeubles de rapport en cours Production immobilisée – Immeubles de rapport (frais financiers externes) Imputation des frais financiers de préfinancement au coût de construction le // ? Les écritures comptables de l’année ? On constate un troisième déblocage de fonds de € le // de la…
…frais financiers autres travaux et prestations pour soi-même TOTAL = Totaux Cohérence avec les produits – production immobilisée Cette production d’immobilisations doit représenter une valeur économique réelle, sinon le résultat d’exploitation et l’actif immobilisé serait artificiellement surévalué, voire fictif… Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm Le financement de la production immobilisée d’une entreprise Hlm est similaire au financement…
Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…
…» qui nécessite d’isoler les transferts d’éléments de stocks en immobilisations (marge sur accession) et la production immobilisée – immeubles de rapport – coûts internes (productions diverses) : Tableau. : Détails du compte « production immobilisée » – Produits d’exploitation montant montant montant Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles dont immeubles de rapport (coûts internes) dont immeubles de rapport (frais financiers externes)…
…sur provisions financières et des transferts de charges financières. les productions stockées ou déstockées d’immeubles terminés ou en cours de construction concrétisent la différence existante entre la valeur de la production stockée à la clôture de l’exercice et la valeur de la production stockée à la clôture de l’exercice précédent, sans tenir compte des provisions pour dépréciation la production immobilisée,…
…tenant compte des frais associés à l’emprunt : Frais fixes : frais de garantie de l’emprunt, frais hypothécaires, de commissions et de rémunérations diverses (frais de dossier, commission d’engagement…) perçus par le prêteur ou ses intermédiaires lors de la mise à disposition des fonds (frais dits « flat ») à l’emprunteur Frais perçus lors de chaque échéance de…
…réglementaires (évolution au cours de l’exercice et activité de construction et d’amélioration) Nature de l’activité Existence d’une gestion de prêts présence éventuelle de production immobilisée – immeubles de rapport (coûts internes et frais financiers) – en produits comptabilisation des dépenses d’investissement – présence d’immobilisations financières (prêts principaux et prêts complémentaires pour accession à l’actif) présence de créances sur…
…ventilations par nature des frais d’acquisition imputés pendant l’exercice tableau des transferts de charges tableau de la production immobilisée tableau de l’incorporation des frais financiers et des coûts internes de l’exercice au coût de production des stocks tableau des charges et produits exceptionnels tableau des résultats de l’entreprise au cours des derniers exercices tableau des éléments relevant de plusieurs postes…
…externes (emprunts et subventions) seraient supérieurs à la valeur des éléments amortissables et après complet amortissement de ceux-ci, les Instructions Comptables prévoient l’utilisation d’un compte de réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables qui sera utilisé pour assurer la règle d’équilibre des amortissements techniques et financiers. Autrement dit, dès que le terrain est financé par des ressources externes,…
…résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers en cas de découverts bancaires les capitalisations sont faites annuellement…
…techniques (AT) sur les amortissements financiers (AF). Si AT-AF est strictement positif, ce montant correspond à des fonds propres régénérés par le biais de la politique d’amortissement, qui devraient être disponibles, sinon en ressources longues non affectées, tout au moins en trésorerie. Etape : Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des…
…– remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésoreriesous-total emploisintérêts courus non échussous-total ressourcesCHARGES frais de gestionfrais financiers CDC frais financiers CILdotation aux amortissements dotation provision pour GE sous-total emploisTOTAL EMPLOISPRODUITS loyers logements loyers parkingsquote-part de subventions virées CR sous-total ressources=TOTAL RESSOURCESLE CAS CITADIS : gestion courante Question : comptes financiers de l’entreprise CITADIS au ? BILAN AU…
…+ ) – colonnes ( + ) du tableau .). Ce dernier solde disponible est la somme des soldes suivants : financements externes à encaisser par rapport aux prévisions actualisées = financements externes à encaisser par rapport aux financements contractés + financements externes à obtenir par rapport aux prévisions actualisées de financements. Si l’on considère que les emprunts réalisés/encaissés sont…
…sachant que bien souvent toutes les dépenses ne sont pas encore entièrement comptabilisées leurs financements externes contractés et/ou notifiés à l’arrêté des comptes sachant aussi que bien souvent ces financements externes ne sont pas encore tous totalement contractés et/ou notifiés. En conséquence, des fonds propres peuvent être temporairement mobilisés, ainsi que de la trésorerie, pour compenser provisoirement l’écart pouvant…
…total actif intérêts courus non échus total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements PRODUITS loyers logements loyers parkings quote-part de subventions virées CR RÉSULTAT – déficit total charges total produits Le passage de la balance aux comptes financiers (compte de résultat et bilan)…
…de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice frais financiers de l’emprunt CDC en frais financiers de l’emprunt AL en remboursement du capital des emprunts en cash-flow au // + – – – – – Il est possible d’extraire les charges décaissables de l’exercice : + + + = frais de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice…
…coûts internes de maîtrise d’ouvrage, y compris les frais de conduite d’opération effectuée par l’entreprise Hlm ellemême et les frais de direction d’investissement. Il s’agit notamment Voir le paragraphe. ci-après pour l’analyse de l’incorporation des frais financiers dans le prix de revient des opérations locatives. Il s’agit de la production d’immobilisations par l’entreprise Hlm pour elle-même dont le mécanisme comptable…
…n’est pas tenu compte, dans la présentation prévisionnelle du compte de résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation • il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers…
…provisions CHARGES NON DÉCAISSABLES RÉSULTAT remboursements des emprunts PRODUITS NON ENCAISSABLES Consommations en provenance de tiers Impôts et taxes Charges de personnel CHARGES DÉCAISSABLES Autres charges charges financières Charges exceptionnelles portées au crédit d’un compte de tiers AUTOFINANCEMENT PRODUITS PRODUITS ENCAISSABLES portés au débit d’un compte de tiers Loyers Ventes Charges locatives Produits financiers Subventions Production stockée Production immobilisée Transferts…
…résultat Hlm DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES frais financiers CIL dotation charges dotation amortissement exceptionnelles amortissement courant et diverses dérogatoire exceptionnel dotation provision GE dotation dotation dépréciation provision exceptionnelle exceptionnelle VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de gestion commencent, eux aussi, à…
…passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL PRODUITS dotation provision pour GR total charges dotation aux amortissements RÉSULTAT – bénéfice loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GR quote-part de subventions virées CR total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même…
…DES ENTREPRISES DE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL ONT-ILS UN COUT ? Les fonds propres dont il est ici question sont constitués par le fonds de roulement long terme à terminaison ou mieux encore par le potentiel financier. Il s’agit de ressources internes pour l’entreprise alors que les emprunts et subventions constituent, par opposition, des ressources externes. Toutes les ressources externes de…
…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…
…légales et réglementaires. Par différence entre le prix de revient définitif et les financements externes définitifs (emprunts et subventions d’investissement), on déduit le montant des fonds propres mobilisés définitivement pour financer l’opération. Si la mobilisation des financements externes accroît le passif de l’entreprise Hlm, parallèlement à un accroissement des valeurs immobilisées à l’actif, la mobilisation des fonds propres n’induit aucun…
…commissions, impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement) les indemnités diverses qui doivent être payées pour utiliser le terrain La comptabilisation des immobilisations par composants les frais de démolition dans le cas où la démolition et la reconstruction feraient l’objet d’un projet unique les frais divers nécessaires pour connaître la qualité du terrain (frais de sondage,…
…peut être rapporté à des productions de biens et de services déterminés. La durée d’amortissement de ces frais ne peut excéder ans et une fois totalement amortis, ils ne sont pas maintenus à l’actif du bilan. − des frais de recherche et de développement : les frais de recherche sont en principe comptabilisés en charges et ne peuvent plus être…
…monétaires tel qu’il est représenté au schéma ., et amendé ci-dessous, compare : la valeur totale de l’investissement locatif (bureaux, commerces, logements locatifs intermédiaires ou privés) ; elle représente toutes les dépenses que l’investisseur va consacrer pour réaliser l’investissement (frais de recherche, frais d’étude, coût d’acquisition ou coût de construction, frais annexes, frais d’actes et d’honoraires…). On ne tient…
…ces dépenses préliminaires. Ils doivent alors être associés à la fiche et les colonnes « emprunts contractés » et « emprunts encaissés » du tableau . ci-dessous sont mouvementées. Plus rarement, des subventions d’investissement peuvent être notifiées (colonne ) et encaissées (colonne ). En aucun cas les frais financiers courus jusqu’à l’ordre de service ne peuvent être constitutifs du prix…
…entreprises Hlm à partir des montants nets de l’actif et notamment des montants nets des immobilisations locatives (hors amortissements et dépréciations). L’approche « version nette » de cette première évaluation de FRNG est cohérente puisque les immobilisations locatives sont présentées nettes d’amortissements et de dépréciation et les ressources externes mobilisées pour le financement de ces immobilisations locatives sont présentées nettes…
…financiers et annexes, de nombreuses précisions sont apportées et notamment : − suppression du tableau de rapprochement des amortissements techniques et financiers (en rapport direct avec la suppression au passif du compte de « réserve pour couverture des immobilisations non amortissables » et avec la suppression des amortissements dérogatoires) Le compte de résultat est lui aussi impacté par le nouveau…
…un exercice comptable quelconque, qui diffère nécessairement des intérêts locatifs décaissés et payés aux prêteurs de capitaux : INTERETS COMPTABILISES DES PROGRAMMES LOCATIFS = CHARGES D’INTERETS DES CREDITS–RELAIS ET AVANCES DES OPERATIONS LOCATIVES CHARGES D’INTERETS DES FINANCEMENT DEFINITIF INTERETS COMPENSATEURS – CHARGES D’INTERETS DOTATION AUX AMORTISSEMENTS COMPENSATEURS A REPARTIR – TRANSFERTS DE COMPENSATEURS – PRODUCTION IMMOBILISEE FRAIS FINANCIERS OPERATIONS CHARGES…
…internes et frais biais des dettes fournisseurs financiers) – en produits du compte d’immobilisations qui peuvent être de résultat (compte ) importantes en fin d’exercice. Fvoir Tableau – Production immobilisée (compte ) de l’Annexe (État II) la présence d’une activité de maîtrise d’ouvrage locative nécessite une analyse des fiches de situation financière et comptable et une analyse financière dite à…
… frais de mise en copropriété frais de de montage et de commercialisation internes ou externes montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation autres frais divers ou remboursements au titre de l’exploitation . La problématique du prix de vente du bien immobilier Les vertus de la cession à la valeur…
…risque est celui de la hausse des taux d’intérêt, donc d’une augmentation des frais financiers et par conséquent diminution des cash-flows en cas de financement à taux fixe : le risque est celui lié à la baisse des taux d’intérêt, donc d’un à manque à gagner en matière de diminution de frais financiers et par conséquent d’un manque à…
…l’augmentation des emplois à l’actif du bilan – augmentation des immobilisations corporelles – et des ressources en produits du compte de résultat par le biais de la production immobilisée. Schéma . : Mécanismes emplois-ressources engendrés par une immobilisation corporelle BILAN ACTIF PASSIF capital immobilisations corporelles subventions d’investissement emprunts fournisseurs d’immobilisations associés COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS production immobilisée Comme pour…
…les emplois longs Les mouvements et conduisent à une variation simultanée et identique des ressources et des emplois mettant en jeu le bilan et le compte de résultat. Les mécanismes de production immobilisée, des charges à étaler et des intérêts compensateurs mettent en jeu ces deux mouvements comptables. Ce chapitre propose d’examiner les ressources longues de l’entreprise Hlm…
…créances clients trésorerie total actif – intérêts courus non échus dettes fournisseurs – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision pour GE total charges loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GE Voir le schéma .. quote-part de subventions virées…
…L’OPÉRATION . Prix de revient prévisionnel TTC Prix exprimés en MILLIERS d’euros (O/N) Les prix doivent être saisis TTC, LASM faite libellé libellé Composants financmt % financmt du prix de revient O % Taux de TVA prix terrain/valeur d’apport frais acquisition honoraires travaux aménagements frais démolition frais sondage et de forage TLE RRE PLD Contributions diverses total « terrain »…
…d’exploitation Si l’on s’en tient maintenant aux emplois du bilan Hlm, le premier tableau d’analyse concerne la ventilation, en bas de bilan, des charges à répartir sur plusieurs exercices afin d’isoler les intérêts compensateurs des autres charges à répartir. Les autres charges à répartir concernent les pénalités de renégociation des emprunts, les frais d’émission des emprunts obligataires et les frais…
…comptes financiers. Tableau . : Le classement des fiches de situation financière et comptable Fiche de situation financière et comptable des États V – Comptabilité de programmes des états financiers des organismes d’Hlm. NATURE DES OPERATIONS construction neuve acquisition amélioration acquisition addition et bâtiments remplacement administratifs de composants STADE D’AVANCEMENT DE L’OPERATION Réserve foncière Opération préliminaire Opération en cours Opération…
…Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES dotation charges dotation dotation frais amortissement dotation exceptionnelles dépréciation provision financiers AL courant et provision GE diverses exceptionnelle exceptionnelle exceptionnel VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de…
…charges des garanties de dommages d’ouvrages construction (avant immobilisées) avec possibilité d’étalement surans comptabilisation en charges des dépenses générales – non rattachées à un contrat – de commercialisation des opérations de VEFA (avant en stocks) frais de garantie d’un emprunt PLUS ou PLAI par la CGLLS comptabilisés en charges ou répartis sur la durée de l’emprunt (non inclus dans la…
…dépréciation. Les immobilisations regroupent : les immobilisations incorporelles composées : – des frais d’établissement qui correspondent à des dépenses engagées à l’occasion d’opérations qui conditionnent l’existence ou le développement de l’entreprise Hlm mais dont le montant ne peut être rapporté à des productions de biens et de services déterminés. La durée d’amortissement de ces frais ne peut excéder ans et…
…les acquisitions foncières et les frais associés à ces acquisitions (frais d’actes notariés, frais de déménagement, frais de sondages, honoraires divers voire coûts de démolition). Bien évidemment, ces dépenses seront comptabilisées dans le prix de revient de l’opération mais lorsque celles-ci ont généré des décaissements plusieurs années antérieurement à l’opération de construction, il convient alors d’en tenir compte en capitalisant…
…de l’année j enregistrent donc les mouvements suivants : comptabilisation en charges ( T) et paiement des frais de démolition, comptabilisation et encaissement de la subvention d’exploitation finançant une partie de ces frais de démolition ( T) et reprise de la provision pour frais de démolition ( T) : mouvement du tableau ci-dessus Les autres relations entre le bilan et…
…Hlm génèrent des frais accessoires incontournables : le salaire du conservateur des hypothèques (. % du prix de vente stipulé dans l’acte ou de la valeur vénale si celle-ci est supérieure) les honoraires du notaire, tarifés et négociables les frais d’acte : frais de timbres, unités de valeurs et autres frais de formalité… Lorsque l’immeuble construit par le vendeur est…
…nominal de l’emprunt minoré de ces frais flat = (C – f). Il peut s’agir de frais liés aux risques du prêteur (frais de garantie, d’hypothèque, de CGLLS, de caution…), de commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, frais annexes…). o les échéances payées peuvent être majorées de frais fi à chaque échéance. Les frais sont perçus par…
…opérations de construction soumises à la livraison à soi-même. En pratique, cet avenant harmonise le plan de comptes de l’Instruction du avril avec les instructions comptables applicables aux autres entreprises Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure par l’Instruction – TO du juin relative à la contexture des états financiers et par l’Instruction – TO du mars. Ces instructions…
…pratique, cet avenant harmonise le plan de comptes de l’Instruction du avril avec les instructions comptables applicables aux autres entreprises Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure par l’Instruction – TO du juin relative à la contexture des états financiers et par l’Instruction – TO du mars. Ces instructions sont complétées par l’avenant – TO du janvier. S’agissant des…
…capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE TFPB PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL pénalités remboursement anticipé dotation aux amortissements loyers logements loyers parkings dotation provision pour GE VNC actifs cédés RÉSULTAT – bénéfice…