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Réduction d'impôt sur le revenu
Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt … extrait SUBVENTION D’INVESTISSEMENT ET CRÉDIT D’IMPÔT DANS LES DOM 1 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et…
…elle est supérieure – d’autre part, la valeur vénale réelle de l’immeuble. Les ventilations nécessaires doivent être effectuées sur le relevé n° et sont soumises au contrôle de l’administration… Exemple pratique Prenons l’exemple d’un investisseur dont le taux marginal d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu est de % (si l’on y ajoute les prélèvements sociaux et les cotisations…
…avec certitude et les aléas ne doivent donc pas être négligés. Les flux de revenus nets sont donc affectés d’une probabilité de réalisation qui conduit à la notion de « prime de risque ». Le risque représente donc les aléas qui pèsent sur l’apparition des flux de revenus nets futurs attachés au projet d’investissement et sur la valeur résiduelle en…
…les mêmes proportions de dépenses d’exploitation dans les revenus. Le TRB est fort utile pour les évaluations immobilières : pour des immeubles dont les caractéristiques d’exploitation sont comparables, le TRB donne une évaluation acceptable de la valeur marchande la plus probable qui pourrait être obtenue ou offerte pour cet immeuble ou pour des locaux commerciaux. V = RBR TRB REMARQUES…
…compte tenu du désinvestissement) sécurisé par les revenus nets suffisants pour faire face, de façon actuarielle, aux échéances de remboursement. Dans tous les cas, l’investisseur devra vérifier si le résultat comptable reste acceptable sur longue période et si l’autofinancement net reste satisfaisant sur la même période. CONCLUSION Modèle économique et modèle financier sont complémentaires car avec le modèle financier, l’investisseur…
…le revenu net ? REMBOURSEMENT DES EMPRUNTS Le Revenu Net est d’abord utilisé à rembourser les prêteurs de capitaux sous forme d’échéances d’emprunts. Il s’agit des décaissements des échéances prévisionnelles (capital remboursé et intérêts payés) de l’ensemble des emprunts finançant l’investissement immobilier locatif. = CASH-FLOW AVANT IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow avant impôt sur les résultats correspond au revenu…
…de location et de gestion de l’immeuble. Le revenu net est le socle de l’évaluation économique le plus neutre possible d’un immeuble locatif, fut-il acquis en usufruit. À quoi sert le revenu net dans le cadre de l’usufruit locatif social ? Il sert à payer successivement : – les échéances des emprunts mobilisés pour financer l’acquisition de l’usufruit – l’impôt…
…logement, ces aides ont toujours eu deux objectifs concomitants : un objectif fiscal pour les investisseurs exclusivement, réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers et réduction d’impôt sur les résultats pour les entreprises un objectif patrimonial en développant la production de logements, y compris les logements sociaux, dans les territoires d’outre-mer. La Loi n° – d’Orientation pour…
…compréhension extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm Les principales spécificités dont bénéficient les entreprises Hlm en matière fiscales concernent, à ce jour, l’impôt sur les sociétés, les impôts locaux et les droits de mutation sur leurs opérations immobilières… La fiscalité générale des entreprises Hlm… L’impôt sur les sociétés Les Offices Publics…
…de l’impôt sur les sociétés, dans le respect des règles édictées par le Plan Comptable Général. Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le système de la comptabilité générale.. Le mécanisme emplois-ressources La comptabilité générale repose sur le principe simple et presque universel suivant lequel UNE OPERATION ECONOMIQUE REALISEE PAR UNE ENTREPRISE AVEC SON ENVIRONNEMENT CORRESPOND TOUJOURS A L’AFFECTATION D’UNE…
…comptable direct du Trésor, ayant qualité de comptable principal, relevant du régime des collectivités locales le comptable direct du Trésor, ayant qualité de comptable principal ou secondaire, affecté au seul OPHlm le comptable spécial rémunéré directement par l’OPHlm… Le contrôle des entreprises Hlm Les contrôles auxquels les entreprises Hlm sont soumises sont multiples. Organisés par le Code de la Construction…
…€ Le taux « t », ici égal à %, est appelé taux d’actualisation. Les deux principales méthodes d’analyse financière Leshypothèses implicites de l’actualisation : .Raisonnement dans le cadre d’un avenir certain et sans risque fondé sur une connaissance parfaite des flux dans le temps.Le taux de réemploi des flux monétaires intermédiaires est le même que le taux d’actualisation.Structure plate…
…les investisseurs exclusivement, réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers et réduction d’impôt sur les résultats pour les entreprises un objectif patrimonial en développant la production de logements, y compris les logements sociaux, dans les territoires d’outre-mer. La Loi n° – d’Orientation pour le Développement Économique de l’Outre-Mer – LODEOM – du // a instauré un nouveau dispositif…
…Précision : il est également fait référence à la méthode fiscale d’évaluation en matière d’impôt sur la plus-value immobilière des personnes physiques. L’article sert de base à la détermination de l’assiette taxable lorsque la cession porte sur un droit démembré…. Analyse critique Pour établir le barème de l’article , le législateur a raisonné sur la base : – d’un taux…
…à celle étudiée, procurant les mêmes flux, avec un taux d’intérêt actuariel à déterminer pour précisément rendre identique les flux décaissés et les flux encaissés. Le taux actuariel est donc un taux d’actualisation particulier. C’est ainsi, par exemple, que le taux actuariel constitue le taux d’intérêt t qui annule la valeur actuelle nette (VAN) présentée en fin de paragraphe ……
…la valeur résiduelle de l’investissement projeté Notamment pour les DOM pour la défiscalisation et le crédit d’impôt. Voir le paragraphe .. « Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier » ci- dessus. Dans ce cadre, l’outil idéal doit permettre de calculer la LBU, le crédit d’impôt, la défiscalisation, la base éligible du prix de revient,…
…dont elle a la disposition. En ce cas, la décision indique expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont effectués. Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice distribuable de l’exercice. » Bénéfice distribuable max = résultat bénéficiaire + RAN + réserves disponibles On l’a vu précédemment, c’est le compte « Associés – Dividendes à payer…
…la durée de l’usufruit temporaire et le financement principal en Prêt Locatif Social (PLS) sont indiqués dès le préambule et l’article (Objet) de la convention – la durée de conventionnement, nécessairement égale à celle de l’usufruit (Article L – du CCH ), est mentionnée dès l’article (Prise d’effet et date d’expiration de la convention) – les réservations préfectorales, dont il…
…Générale Ordinaire (pour les SA d’Hlm) ou par le Conseil d’Administration (pour les Offices d’Hlm), est constituée par ponction sur le résultat disponible de l’exercice après affectation aux réserves obligatoires. Si le résultat est insuffisant, ce montant sera prélevé sur le report à nouveau dans la limite de son solde créditeur ou sur un autre compte de réserves disponible. Cette…
…aspect comptable et financier, et que l’on espère le plus élevé possible parce qu’il constitue une ressource qui alimente le potentiel financier de l’entreprise HLM. Le surplus comptable est clairement déterminé par l’instruction comptable des entreprises HLM. Le surplus financier constitue un solde de flux financiers. . La problématique du prix de vente du bien immobilier Surplus comptable prix de…
…logements réalisés. Le Préfet apprécie les conditions dans lesquelles il réserve les agréments PLS dont il dispose. En cas d’accord, il délivre par lettre une réservation d’agrément au nom de l’organisme d’HLM désigné en tant que bailleur usufruitier et seul bénéficiaire du PLS correspondant. Cette lettre doit être rédigée selon le modèle ci-après : Article R – du CCH. Voir…
…souvent comme des particuliers car elles n’ont pas toujours les compétences financières dans leurs équipes. Le juge leur est souvent plus favorable. Pour les grandes collectivités territoriales, la justice considère qu’elles ont des hommes de chiffres dans leurs effectifs et donc la compétence nécessaire en leur sein. Les élus estiment souvent légitime de faire une action vis-à-vis des banques pour…
…de l’état récapitulatif des dettes financières. Les immobilisations locatives nettes comprennent les baux emphytéotiques, à construction…, les terrains nus et bâtis et les constructions, nets d’amortissement et de provisions pour dépréciation. Les immobilisations de structure regroupent les frais d’établissement, les autres immobilisations incorporelles et les installations techniques, matériels, nets d’amortissement et de provisions pour dépréciation. Le bilan Hlm : équilibre…
…« rembourser » le montant de l’investissement grâce aux revenus nets actualisés générés par l’exploitation jusqu’à cette date. Le tableau ci-dessous présente l’évolution, en euros, de la VAN des revenus nets cumulés du projet DOMUS, les hypothèses restant inchangées (investissement initial, durée de vie, taux d’actualisation, revenus nets et valeur résiduelle). Tableau . : Tableau des revenus nets cumulés du…
…par les divers mécanismes de contrôle pesant sur les entreprises Hlm, notamment l’ANCOLS les épargnants et l’État qui garantit l’épargne des ménages déposée sur le Livret A, elle-même garantie par la solidarité du mécanisme de remboursement des prêts à la CDC. Il semblerait que ce modèle économique conduise les entreprises Hlm vers une impasse financière dans les dix prochaines…
Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’évaluation de l’actif immobilisé Composition de l’actif immobilisé Les différentes valeurs de l’actif immobilisé Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations extrait…
…d’exploitation. Les impôts, taxes et versements assimilés comprennent : – les impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations à destination de l’administration des impôts tels que les taxes sur salaires, la participation des employeurs à la formation professionnelle continue – les impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations à destination des autres organismes : versement de transport, participation des employeurs…
…bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif montant brut dépréciation montant net =- C’est aussi l’occasion de distinguer les amortissements des dépréciations – globalisés au niveau du bilan juridique – notamment pour les baux à long terme et les droits d’usufruit, les terrains n’étant pas amortissables mais seulement dépréciables. Pour les mêmes raisons, il est utile de distinguer les amortissements des…
…plan comptable et ses commentaires. On peut notamment mentionner : − la nouvelle définition des dépenses entrant dans le calcul de la provision pour gros entretien − les précisions sur la dépréciation des locataires douteux − les précisions sur la comptabilisation des opérations d’accession à la propriété, sur la comptabilisation du droit d’usufruit locatif social, sur la comptabilisation des certificats…
…charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations…
…indique le résultat avant impôt sur les bénéfices L’ACTIF D’UNE ENTREPRISE HLM COMPORTE LES POSTES SUIVANTS : les produits constatés d’avance les avances et acomptes versés aux fournisseurs d’immobilisations les excédents d’acomptes sur provisions de charges LE PASSIF D’UNE ENTREPRISE HLM COMPORTE LES DETTES SUIVANTES : les dettes financières les dettes sociales les avances…
Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…
…sont refacturables au locataire occupant sur justification (refacturation égale aux coûts). les travaux d’entretien courant et de menues réparations sur locaux et équipements d’usage commun. Ils sont assurés et supportés par le gestionnaire dans le respect des normes, réglementation en vigueur et des règles de l’art. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les…
…taille optimum. Enfin, il paraît prudent de localiser l’usufruit sur différentes communes. À contrario, il faut éviter de concentrer l’usufruit sur les mêmes communes parce que surviendra à terme la problématique du relogement des locataires sur ces communes, notamment si l’offre est insuffisante. L’usufruit locatif social est donc un travail d’orfèvre, que ce soit sur le plan financer, social et…
Les équilibres du bilan Hlm Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Les équilibres du bilan Hlm Le fonds de roulement net global Le fonds de roulement d’exploitation La trésorerie La structure comparée du bilan Hlm Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait Le…
…le locataire achète le logement qu’il occupe, les suppléments de loyers éventuellement payés au cours des cinq années qui précèdent l’acte authentique s’imputent sur le prix de vente. Dans ces conditions, le prix de vente porté sur l’acte authentique, qui s’entend y compris le montant des surloyers ou suppléments de loyers versés au cours des années précédentes, reste constaté en…
…été aussi supprimés avec la nouvelle instruction comptable . En ce qui concerne les ressources, les financements obtenus dans le cadre de la réalisation de l’opération, c’est-à-dire les emprunts contractés principaux et complémentaires – (colonne ) et les subventions pour lesquelles des décisions d’octroi ont notifiées (colonne ). Ici, le service financier ou le service comptable sont la source…
…: les emplois longs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues. Les emprunts Hlm. Les subventions d’investissement Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs La première partie de cet ouvrage a mis en évidence l’existence de sept mouvements comptables, dont quatre mouvements possibles entre…
…perturber le rapprochement entre l’état des dettes financières et les fiches de situation financière et comptable. … Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis Les préfinancements et avances non consolidables et les crédit-relais complètement amortis seront sortis de l’état des dettes financières l’année qui suit leur total remboursement. La consolidation éventuelle d’un préfinancement non consolidable à l’origine sera…
…utile des mesures correctrices. . Les outils de la gestion budgétaire Le contrôle budgétaire exercé par le contrôle de gestion peut avoir une importance très variable selon les organisations : Bien utilisé, le contrôle budgétaire fournit une aide très appréciable pour le pilotage de toute gestion. C’est la porte d’entrée au domaine plus large du contrôle de gestion particulièrement…
…mois qui est le taux interbancaire entre banques de référence dans la zone euro et Eonia qui est le taux du marché au jour le jour). Le taux du Livret A retenu est le taux le plus élevé, arrondi au quart de point le plus proche, entre le taux d’inflation + .% et la formule suivante : {(inflation + (Eonia…
…dégagé par l’investissement. La VAN est aussi égale à la valeur actuelle des surplus dégagés par le projet d’investissement, une fois le capital investi récupéré. En effet, à partir de l’exemple ci-dessus, il est possible de ventiler les cash-flows dégagés par le projet entre d’une part, le coût du capital valorisé au taux d’intérêt égal au taux d’actualisation (%) –…
…désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…
…réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions pour risques et charges rassemblent : les provisions pour litiges les provisions pour amendes et pénalités les provisions pour pertes de change les provisions pour risques sur opérations immobilières utilisées pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks Les autres relations…
…les loges de gardiens ainsi que sur les espaces extérieurs et les garages. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm les travaux d’aménagement : ces travaux ont pour objet d’apporter à un immeuble un élément de confort nouveau ou indispensable au respect des normes en vigueur : par exemple, il peut s’agir de l’installation d’équipements…
…zones où le marché locatif est tendu, donc les loyers plus élevés, et où le besoin de logements sociaux est le plus difficile à satisfaire. Avec l’usufruit locatif social, les organismes d’HLM peuvent ainsi mettre sur le marché des logements « intermédiaires » aux loyers régulés qui complètent la gamme des logements sociaux traditionnels (PLA-I et PLUS). Ceci permet donc…
