droit de réservation sur les logements HLM lors d’une mise en service initiale ou ultérieure…. Réservations préfectorales En général, le préfet peut exercer un droit de réservation au profit des personnes prioritaires (mal logées ou défavorisées) lors de la première mise en location des logements ou au fur et à mesure qu’ils se libèrent. Le total des logements réservés à…
…stock de logements locatifs sociaux dont il est propriétaire en tenant compte au cours du temps des sorties puis des retours de logements défiscalisés à l’actif du bilan ? le stock de logements dont il assure la gestion en distinguant : ? les logements qu’il gère en tant que propriétaire ? les logements dont il n’est pas propriétaire et qu’il…
La vente de logements locatifs Hlm Le contexte réglementaire de la vente de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la vente de logements locatifs Hlm Vente du bien immobilier locatif et sortie du patrimoine Conséquences financières de la vente Hlm Calcul et affectation en réserves des surplus Exemple d’une vente de logements locatifs Hlm Bilan comptable…
…est question à l’article (Réservations préfectorales des logements), sont généralement sans objet. Le bénéfice de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) est ouvert à compter de la date d’effet de la convention signée avec l’État (article de la convention-type) et pendant toute la durée de la convention (article de la convention). Les contrats de location doivent être conformes à la convention…
marché de logements appartenant à des propriétaires privés et aujourd’hui vacants. En signant cette convention, c’est une autre modalité de démembrement que le Ministre privilégie, celle réalisée à partir de logements existants, faisant ou non l’objet de travaux d’amélioration, appartenant à des propriétaires privés. Ce schéma, différent du précédent, privilégie le démembrement temporaire pour les logements anciens où des propriétaires…
La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…
…de logement social, une société privée, une association…) et portant sur un logement ou un ensemble de logements, pour une durée minimale de ans. Cette convention est établie en vue de la location par cette personne morale de ce ou ces logements. Ce contrat, destiné à cristalliser l’affectation sociale des logements, établit les droits et devoirs, dans le cadre d’un…
…logements T logements T logements T logements T logements T logements T commerces surface habitable (SH) surface utile (SU) . Ratios de prix de revient prix terrain HT / m² SH prix terrain HT / m² SHON total « terrain » / m² SH charge foncière / m² SH coût construction / m² SH honoraires / m² SH frais financiers…
…III. Le conventionnement des logements et les réservations préfectorales Pour le conventionnement APL des opérations menées en usufruit locatif social, vous appliquerez la convention-type visée au premier alinéa de l’article R. – du CCH et définie dans l’annexe D- du même code. En ce qui concerne la définition éventuelle de réservations préfectorales sur ces opérations, vous vous référerez aux recommandations…
…Habitat dans les ème, ème et ème arrondissements de Paris – IF à Asnières – l’Ogif à Bagnolet – France Habitation à Romainville…) sur une base de à logements par an et au Benelux (entre et logements par an) tout en s’implantant en Allemagne. … La cession de l’investissement immobilier locatif Dans l’esprit de cet ouvrage, la cession d’un bien…
Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de gestion Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Gestion courante des logements locatifs familiaux Les…
…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…
Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm Citadis extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Gestion courante des logements locatifs familiaux Les caractéristiques…
composée de : •logements locatifs de typed’une surface utile totale (SU) de m² •boxes de stationnement. L’opération (logements et stationnements) est habitable et occupée à partir du er juillet .LE CAS CITADIS : gestion courante En ce qui concerne les produits des locations : loyers des logements :€/m² SU (soit€/m² SU mensuel) à la date de mise en service ;…
pur hasard. En ce qui concerne la description physique, l’opération DOMUS est composée de : • logements locatifs de type d’une surface utile totale (SU) de m² • boxes de stationnement. L’opération (logements et stationnements) est habitable et occupée à partir du er juillet . En ce qui concerne les produits des locations : • les logements locatifs sont facturés…
…urbaines sensibles (ZUS). Ces logements doivent : avoir bénéficié d’une exonération de longue durée du paiement de la TFPB au titre des constructions neuves de logements Hlm avoir été acquis avant le er janvier avec le concours financier de l’État en vue de leur location. Des exonérations de taxe foncière sont possibles sur délibération des collectivités locales. En effet, les…
…un investisseur En cas de vente de logements locatifs, le dernier alinéa de l’article L – du CCH modifié par la loi n° – dumaide Simplification et d’Amélioration de la Qualité du Droit, permet aux organismes d’HLM de se vendre des logements sans consultation préalable de France Domaine. Il en est de même en cas de vente HLM entre un…
…encaissés) entraînant aussi des surcoûts juridiques de contentieux • (huissiers, avocats, personnel administratifs…) et par conséquent des coûts de gestion la vacance frictionnelle ou structurelle des logements : diminution des loyers, des charges récupérables non récupérées, augmentation des frais d’exploitation (commercialisation…). Les risques de gestion, ce sont aussi : • les risques de maintenance des logements : réglementations nouvelles (ascenseurs,…
…– Avant 2003, les premiers démembrements de propriété donnèrent naissance à un usufruit locatif majoritairement financé en prêt locatif intermédiaire (PLI) constituant à l’époque une nouvelle offre de logements locatifs non conventionnés. À partir de 2003, la loi autorise les bailleurs à acquérir de l’usufruit locatif financé avec des prêts locatifs sociaux (PLS) constituant ainsi une offre complémentaire de logements…
…propre compte la gestion locative des logements et conservera l’intégralité des loyers versés par les locataires qu’il affectera, notamment, au remboursement des prêts qu’il aura lui-même contracté au titre du projet et à l’entretien des logements. On notera que la location de ces logements à des personnes physiques constitue en quelque sorte une « sous-location » derrière la « location…
…(SA d’Hlm), sociétés de crédit immobilier et sociétés coopératives. Au total, donc, plus de organismes gérant un parc de. millions de logements locatifs. Les sociétés d’économie mixte, qui ne sont pas organismes d’Hlm, possèdent, en outre, quelque logements relevant néanmoins de ce statut. Le mouvement loge millions de personnes et représente emplois. Pour les Hlm, la notion de propriété ne…
…charges liées à l’exploitation des logements (entretien courant, gros entretien, frais de gestion, TFPB, cotisations versées à la CGLLS…). La quotité de l’emprunt ainsi contracté est donc déterminée à la fois par le niveau des loyers escomptés, par les conditions d’exploitation des logements et enfin par les caractéristiques de l’emprunt. Or le niveau des loyers des logements sociaux et les…
…RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision pour GE total charges loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GE quote-part de subventions virées CR RÉSULTAT – déficit total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même raisonnement qu’en ce qui concerne…
…logements Modèle économique HLM exploitation des logements CAPACITÉ D’ENDETTEMENT réglementation EMPRUNT MOBILISABLE BESOIN DE SUBVENTION ET/OU DE FONDS PROPRES coût de la construction marché foncier et du bâtiment . Finance d’entreprises et entreprises HLM Dans le modèle économique HLM, la mobilisation des fonds propres devient une variable d’ajustement dans le montage des opérations immobilières et le risquepour ne pas dire…
…critères peut être décliné selon la méthodologie d’analyse immobilière retenue car ces deux méthodes visent des projets de nature différente : pour l’une, il s’agit d’investissements en direction de logements locatifs sociaux et pour l’autre des investissements immobiliers locatifs, non sociaux, bien que souvent associés complémentairement à des logements sociaux (commerces, bureaux, logements intermédiaires ou priés…). Ces quatre techniques financières…
…PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision pour GE total charges loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GE quote-part de subventions virées CR RÉSULTAT – déficit total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même raisonnement qu’en ce qui concerne précédemment la trésorerie dans la mesure où les loyers facturés…
…actualisées lors du montage et en cours de vie de l’opération et enfin la réalisation de l’opération, de l’ordre de service de travaux à la clôture administrative. Les opérations d’investissement locatif concernent précisément les constructions neuves, les additions et les remplacements de composants, les Voir le paragraphe . ci-dessus. acquisitions de logements existants, les acquisitions-amélioration de logements… Document de…
…les limites du marché des particuliers. Selon vous, quelle solution pour développer la production de logements par ce moyen astucieux ? Christine AZEMAR : Les limites du marché actuel pour ce type d’opération de démembrement sont de ordres : Le volume de ventes : en ans, de à , environ logements sociaux ont été créés par ce moyen. Ce marché…
…dé-corrélée de l’évolution des OAT. Enfin elle ne contribuerait pas à l’inflation. Si % du fonds seulement était affecté à la production de logements en nuepropriété, il s’ensuit milliards d’euros qui pourraient être mobilisés. Sur la base d’une répartition % nue-propriété et % usufruit sur ans, cela permettrait de financer logements neufs. Si l’on passe à %, c’est logements neufs….
…aussi aux entreprises qui peuvent bénéficier de financements aidés permettant la construction de logements sociaux. Il peut s’agir par exemple des sociétés d’économie mixte locales, de certaines SCI, de certaines associations… Cet ouvrage s’adresse enfin à toutes les entreprises dont l’activité principale consiste, en tant que propriétaire, à gérer des logements locatifs, généralement Les Sociétés Anonymes de Crédit Immobilier (SACI)…
…précédente encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d’exercice au bilan du dernier jour de la période Calcul des encaissements de loyers des logements…
…logements locatifs, généralement Les Sociétés Anonymes de Crédit Immobilier (SACI) ont pour objet de consentir des prêts destinés à la construction ou à l’acquisition de logements et de réaliser des constructions destinées à l’accession à la propriété. Instituées par la loi du avril , les Sociétés Anonymes Coopératives d’Hlm (SCPHlm) sont des sociétés à capital variable fondées sur les principes…
…charges récupérables non récupérées induite par la vacance structurelle croissante. Les dépenses de gros entretien sont progressivement réduites, les dernières dépenses intervenant en . La TFPB et les frais financiers (CIL et CDC) demeurent inchangés. Graphique . : Evolution comparative des loyers de logements et des frais de gestion Loyers des logements Frais de gestion L’état de l’immeuble et les…
…+ ) au lieu de ( + ) la structure financière fera apparaître, en emprunts non affectés, la dette nette de , en l’absence de remboursement anticipé de cette quote-part d’emprunts sur les logements cédés. Si un immeuble fait l’objet d’une sortie partielle, par exemple la vente d’une partie des logements ou la sortie totale ou partielle d’un composant,…
…présente pour l’instant un faible intérêt du point de vue « patrimonial » puisque, d’une part les propriétaires de l’entreprise Hlm ne peuvent pas s’attribuer les logements ou encaisser d’éventuels bonis de liquidation, et d’autre part les plus-values de cession constatées en cas de revente des logements (à leurs occupants, aux autres locataires de l’entreprise ou à une autre entreprise…
…C du CGI (défiscalisation). 4 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Contraintes réglementaires du crédit d’impôt : Obligation d’achever les logements dans les 24 mois suivant l’achèvement des fondations Obligation de louer les logements nus ou meublés dans les 6 mois suivant leur achèvement à des personnes physiques qui en font leur résidence principale Obligation de louer les logements à des…
…la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit, espère réaliser une plus-value. C’est pour cette raison que la localisation est déterminante. Cette dernière est aussi importante pour le bailleur social qui pourra louer les logements à des salariés d’entreprises à des niveaux de loyers PLS, voire PLI. On n’aura donc pas de soucis de trouver des locataires que l’on espère…
…les investisseurs exclusivement, réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers et réduction d’impôt sur les résultats pour les entreprises un objectif patrimonial en développant la production de logements, y compris les logements sociaux, dans les territoires d’outre-mer. La Loi n° – d’Orientation pour le Développement Économique de l’Outre-Mer – LODEOM – du // a instauré un nouveau dispositif…
…ce surplus est affecté en priorité au financement de programmes nouveaux de construction, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d’habitations ou à des acquisitions de logements en vue d’un usage locatif − les réserves diverses : réserves affectées durablement à l’entreprise Hlm dont l’utilisation n’est pas encore décidée au moment de l’affectation du résultat…
…locataires, notamment les travaux effectués à l’intérieur des logements. Même s’ils constituent du gros entretien, les travaux nécessités par des dégâts causés par les locataires sont classés en entretien courant et constituent des charges à récupérer auprès des clients. Le gros entretien sur biens immobiliers se distingue de l’entretien courant par son importance et sa nature : il correspond généralement…
…réceptions redevances autres services extérieurs Impôts & taxes & versements assimilés impôts sur rémunérations taxes foncières autres impôts et taxes Charges de personnel Récup. Non récup. Totaux partiels PRODUITS PRODUITS D’EXPLOITATION Produits des activités ventes de terrains ventes d’immeubles bâtis récupération des charges locatives Loyers loyers des logements non conventionnés loyers des logements conventionnés suppléments de loyers résidences pour étudiants,…
…défavorable, signe d’un relatif « sous » ou « sur » endettement à situation donnée comparable. À partir des chiffres des bilans cumulés des SA d’Hlm pour l’exercice , la formule de régression est la suivante : Y =. –. X –. X avec : Y = ratio normé « annuités des logements / loyers des logements » X =…
…charges récupérables non récupérées induite par la vacance structurelle croissante. Les dépenses de gros entretien sont progressivement réduites, les dernières dépenses intervenant en . La TFPB et les frais financiers (CIL et CDC) demeurent inchangés. Graphique . : Evolution comparative des loyers de logements et des frais de gestion Loyers des logements Frais de gestion L’état de l’immeuble et les…
…constante quelle que soit la nature de l’investissement immobilier locatif : logements locatifs familiaux en pleine propriété (sociaux, intermédiaires ou privés), usufruit locatif social, locaux administratifs et commerciaux, locaux sociaux (halte-garderie). Avant d’analyser les méthodes financières qui permettent de juger de la pertinence d’un projet d’investissement ou de réinvestissement immobilier locatif quelle que soit sa nature, il semble indispensable d’en…
…de patrimoine locatif, les quotes-parts d’emprunts correspondantes sont d’abord transférées de la destination « opérations locatives – financement définitif » à la destination « opérations locatives démolies ou cédées – financement définitif » pour être ensuite, généralement, remboursées aux prêteurs de capitaux. Prenons l’exemple d’un programme locatif de plusieurs logements dont l’état récapitulatif simplifié des dettes financières, au //, se…
…achevés – les logements temporairement loués – le coût des lots achevés sortis du stock. Les fournisseurs débiteurs comptabilisent, à l’actif, les avances et acomptes versés par les fournisseurs. Les créances d’exploitation regroupent ce que doivent les clients à l’entreprise Hlm : créances liées à la vente de biens et de services rattachés à l’exploitation de l’entreprise Hlm, y compris…
…notamment de l’autofinancement dégagé au cours des exercices antérieurs et plus globalement des cash-flows (c’est-à-dire y compris les plus-values de cessions des logements ou immeubles locatifs). En ce qui concerne les bilans cumulés des Offices Publics, OPAC et Sociétés Anonymes d’Hlm, le fonds de roulement net global des organismes d’Hlm est rarement négatif, il est cependant faible en volume et…
…paiement des loyers, vacance importante des logements) que le cycle d’exploitation, au lieu de générer des ressources financières à court terme, entraîne un besoin de financement qui doit être couvert par des ressources longues, si elles existent, ou par des concours bancaires et des dettes financières à court terme. Le FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION doit être abordé avec prudence. Il…
…les changements significatifs intervenus. Par exemple : Le bilan Hlm : équilibre et structure – dans la taille du patrimoine de l’entreprise Hlm (démolitions, cessions, acquisitions…) – dans l’activité (activités nouvelles, cessation d’activités…) – dans la manière de conduire les opérations (appel à la soustraitance…) – dans la conjoncture locale (fermetures d’usines importantes pouvant peser sur la vacance des logements…)….
…locative de l’entreprise Hlm. Les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient l’emploi de comptes comptables spécifiques afin d’identifier les éléments liés à l’activité locative. Outre cette distinction « locatif / non locatif », d’autres critères distinctifs existent : distinction « constructions / travaux d’amélioration » distinction « logements sociaux (immeubles de rapport) / foyers (autres ensembles immobiliers) » distinction «…