…au bilan, pour alimenter la réserve pour couverture des immobilisations non amortissables, portant ces réserves à T. En conséquence, AT-AF du ème exercice se calcule de la manière suivante : = amortissement cumulé amortissements dérogatoires réserve pour couverture remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT-AF : – – – A…
…correspondant à l’avantage fiscal rétrocédé (AFR). Ainsi les besoins de financements externe et interne de l’OLS sont réduits du montant de l’AFR. 2. Il préserve le rôle et la mission traditionnels du bailleur social dans la phase initiale du projet (choix des prestations, des prestataires, recours aux financements aidés…) que dans la phase de gestion (choix des locataires, fixation des…
…immobilisations corporelles – immobilisations financières selon leur destination dans l’entreprise Hlm : – immobilisations à usage professionnel (immobilisations destinées à être utilisées par l’entreprise Hlm pour la production de biens ou services : les immobilisations locatives) – immobilisations à usage social (immobilisations destinées à l’administration de l’entreprise : les immobilisations de structure) – immobilisations destinées à d’autres usages. Les immobilisations…
…(déplacement des administrateurs, déplacements du personnel), suppression de comptes (réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables, amortissements dérogatoires… ), comptes inutilisables (travaux d’amélioration…) juge… évolution/création des documents annuels : compte de résultat, bilan, engagements hors bilan, capacité d’autofinancement et autofinancement net, ventilation des charges et produits, ventilation des comptes clients, résultats de la société au cours des dernières…
…compte de réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables qui sera utilisé pour assurer la règle d’équilibre des amortissements techniques et financiers. Autrement dit, dès que le terrain est financé par des ressources externes, il est constitué au passif du bilan après amortissement de la construction, une réserve qui correspond à l’amortissement financier de la part des financements…
…au moment de la cession des immobilisations concernées et pour leur valeur d’origine. Pour terminer, l’amortissement dit technique comprend, outre les amortissements cumulés des immobilisations locatives et les amortissements dérogatoires provisionnés au passif, la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables constituée au passif du bilan. Au total, pour vérifier le respect de la règle de l’équilibre des…
…immobilisations locatives et les immobilisations non locatives peut se faire à partir du tableau suivant : Tableau . : La distinction des immobilisations locatives / non locatives La comptabilisation des immobilisations par composants ACTIF IMMOBILISÉ Locatif Non locatif Immobilisations incorporelles X frais d’établissement baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation X X autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles terrains nus terrains…
…éléments qui les composent : – immobilisations incorporelles – immobilisations corporelles – immobilisations financières selon leur destination dans l’entreprise Hlm : – immobilisations à usage professionnel (immobilisations destinées à être utilisées par l’entreprise Hlm pour la production de biens ou services : les immobilisations locatives) – immobilisations à usage social (immobilisations destinées à l’administration de l’entreprise : les immobilisations de…
…des financements externes ». Voir le tableau . ci-dessus. Voir le tableau . ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ». entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours) et la somme des montants des emprunts réalisés finançant…
…DES AFFECTATIONS DU RÉSULTAT ORIGINES: Report à nouveau antérieur Résultat de l’exercice AFFECTATIONS: Affectation aux réserves Réserve légale Autres réserves Réserve de prévoyance Réserve en couverture de déficit Plus-values nettes sur cessions immobilières Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables Réserves divers Dividendes Report à nouveau TOTAUX Il faut tout d’abord souligner que les plus-values de cessions immobilières…
…exclusivement réservée aux SA d’Hlm, qui cesse d’être abondée lors de l’affectation du résultat lorsqu’elle atteint le / du capital social − les réserves statutaires ou contractuelles (prévoyance, couverture de déficit) pour les SA d’Hlm ou la réserve de compensation pour les Offices, constituées pour faire face à des éventuelles pertes futures − les excédents d’exploitation affectés à l’investissement locatif…
…cours de construction mais non encore utilisés au règlement des factures des entreprises. Le montant du fonds de roulement net global est révélateur à la fois : de la politique suivie par l’entreprise Hlm au cours des exercices antérieurs en matière de financement des immobilisations (poids relatif des financements extérieurs : emprunts et subventions) et en matière de désendettement (remboursements…
…dettes financières locatives subventions d’investissement amortissements dérogatoires BESOIN DE FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE ET DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES immobilisations financières dettes financières activité de prêteur BESOIN DE FINANCEMENT DE L’ACTIVITÉ DE PRÊTEUR montants SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES provisions pour grosses réparations dépôts et…
…risques et charges probables provisions pour accession provisions à caractère de réserves montant total des provisions =++ pour litiges pour amendes et pénalités pour pertes sur contrats pour indemnités départ en retraite et médailles du travail pour autres pensions et obligations similaires pour gros entretien pour charges sur opérations immobilières pour risques et charges sur emprunts autres provisions pour risques…
…et d’accession à la propriété – la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables utilisée dans le cadre de la politique d’amortissement de l’entreprise Hlm – les réserves diverses le report à nouveau constitué par la somme des bénéfices et des pertes des exercices antérieurs non affectés. Il peut être positif (solde créditeur) ou négatif (solde débiteur) le…
…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…
…des opérations locative terminées, il y a nécessité d’approcher le FRNG tout à la fois à partir des valeurs brutes, tant à l’actif qu’au passif, pour les immobilisations locatives, mais aussi des valeurs brutes des financements externes de ces immobilisations locatives et tenir compte par ailleurs des amortissements et des remboursements du capital des emprunts et de quotesparts de subventions…
…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…
…au taux réduit ACQUISITIONSAMELIORATION AMELIORATION PATRIMOINE NON CONVENTIONNE TVA au taux normal – régime de droit commun Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble ayant d’ancienneté seuls les travaux bénéficient du taux réduit ans Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit…
Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…
…une insuffisance d’amortissement technique de T. Pour assurer le respect de la règle d’équilibre des AT et AF, il est abondé une réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables d’un montant de T ( T – T). Cette réserve est prélevée sur le résultat disponible après affectation des réserves obligatoires et sur le report à nouveau si le…
…en direction du bilan des OLS, la nouvelle instruction comptable introduit, par exemples, les novations suivantes : au niveau du plan de comptes : − suppression au passif du bilan, au niveau des capitaux propres, des comptes de « réserve pour couverture des immobilisations non amortissables » et « emprunts obligataires convertibles » − réorganisation au passif du bilan,…
…aux SEM de logement social. Caractéristiques financières du PLS La quotité du prêt PLS ne peut être inférieure à % du prix de revient de l’opération pour une opération neuve, le coût d’acquisition de l’usufruit tenant alors leu du prix de revient de l’opération. Le taux d’intérêt du PLS est étroitement dépendant du taux du Livret A des Caisses…
…de l’état récapitulatif des dettes financières extrait La comptabilisation des immobilisations par composants. L’état récapitulatif des dettes financières La comptabilisation des immobilisations par composants présente assez peu d’impact sur les dettes financières inscrites au passif du bilan, mais induit quelques novations sur le classement de la dette financière par destination, notamment en ce qui concerne l’état récapitulatif des dettes financières…
…(emprunts et subventions) représentent environ % du passif des entreprises Hlm et les emprunts seuls %. La proportion d’emprunts est prépondérante dans le financement des immobilisations, mais les subventions d’investissement ne sont pas quantité négligeable, notamment pour les offices d’Hlm. Schéma. : Composition des ressources externes des entreprises Hlm en % du total du passif – exercice Les fonds propres…
…cette dotation est égal à % pour toute la durée de projection l’immeuble est amorti sur une durée de ans en paliers de ans (. % pendant ans, puis %, % et enfin. %). En cas de besoin, l’entreprise Hlm procédera à des amortissements dérogatoires et constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. On ne tient…
…la CDC au terme de la période de préfinancement. On retrouve ici la règle générale énoncée précédemment. si la durée du « préfinancement » est supérieure à mois, alors l’entreprise Hlm peut opter soit pour le paiement des intérêts au terme de la période de préfinancement (règle générale ci-dessus), soit pour la capitalisation des intérêts, c’est à dire leur consolidation…
…résultat intermédiaire : CF = charges du résultat financier du compte de résultat PF = produits du résultat financier du compte de résultat CE = charges du résultat d’exploitation du compte de résultat PE = produits du résultat d’exploitation du compte de résultat CX = charges du résultat exceptionnel du compte de résultat PX = produits du résultat exceptionnel du…
…(échéances des emprunts) et l’investisseur (autofinancement net) et non pas l’autofinancement net (cash-flows) on privilégie le coût total ou le revenu total du désinvestissement soit encore la valeur vénale et non pas seulement les fonds propres dégagés par le désinvestissement . Conceptualisation du modèle économique REVENU BRUT POTENTIEL Modèle économique de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif à partir des…
…d’augmentation CAF CAF en % du chiffre d’affaires Capacité d’intervention Capacité d’intervention en % du chiffre d’affaires – Maintenance nette non récupérable Maintenance nette non récupérable en % du chiffre d’affaires = Autofinancement d’activité Autofinancement d’activité en % du chiffre d’affaires Produits financiers nets Produits financiers nets en % du chiffre d’affaires = Autofinancement courant Autofinancement courant en % du…
…investissements immobiliers locatifs Le suivi de la situation financière de l’opération Les soldes disponibles au niveau des investissements Les soldes disponibles au niveau des financements Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés…
… présence d’immobilisations augmentation des financières (prêts pour accession) à immobilisations financières et des l’actif du bilan (compte ) dettes financières. présence de créances sur emprunteurs à l’actif du bilan pour la gestion des prêts en cours (compte ) présence de revenus des prêts principaux et complémentaires pour accession en produits du compte de résultat (compte )…
…provisions pour dépréciation provisions pour dépréciation provisions pour dépréciation provisions pour dépréciation des immobilisations des stocks et en cours des comptes de tiers des comptes financiers RISQUES ET CHARGES dus à des faits présents mais dont le dénouement aura lieu dans le futur provisions pour litiges, amendes et pénalités provisions pour risques sur opérations immobilières provisions pour grosses réparations autres…
…décembre de la Loi de Finances pour , codifié à l’Article quater X du Code Général des Impôts, réforme de nouveau le régime de défiscalisation des investissements outre-mer. Il est en effet institué un crédit d’impôt en faveur des entreprises Hlm pour les investissements qu’elles effectuent dans le secteur du logement social. S’agissant des investissements dans le secteur du logement…
…le montant des financements envisagés. Dans ces conditions, le taux de rendement de Le BFR, qui se définit comme la différence, au bilan, entre la somme des stocks et des créances clients minorée des dettes fournisseurs, peut être crucial pour certaines activités (grandes surfaces commerciales par exemple). l’investissement devant être nécessairement supérieur au coût des financements, l’effet des financements n’affecte…
…reproduit le passé récent et par conséquent les cycles immobiliers sans que l’on sache à quel endroit des cycles (haussier, baissier, amplitude des variations, calendrier du cycle…) se situe le moment présent et pour le projeter dans l’avenir. séparation de la décision d’investir de celle du financement. Les revenus nets ne doivent pas dépendre des modalités de financement du projet….
…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…
…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des…
…pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d’emprunts variant, suivant les hypothèses entre € et €. La politique d’amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu’il est tenu compte des amortissements courus et non échus. Les…
…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…
…ou partiellement pour les OPAC, des dispositions de la loi – du mars relative aux droits et libertés des communes, des départements et des régions. Le Code de la Construction et de l’Habitation régit la création et le fonctionnement des OPHlm, des OPAC et des SA d’Hlm. Tableau. : Lois et règlements du CCH relatifs aux entreprises Hlm OPAC OPHlm…
…S’y ajoutent des plans comptables particuliers qui constituent des adaptations qui ne dérogent pas aux dispositions générales du Textes résultant des articles à – de la loi – du // modifiés et des articles à du décret d’application – du // modifiés. Textes résultant de l’arrêté ministériel du // mis à jour par un arrêté du //. Le bilan Hlm…
…des catégories comptables suivantes : – intérêts des emprunts et dettes – intérêts des comptes courants et des soldes créditeurs de banque – intérêts bancaires – intérêts des obligations cautionnées – intérêts des autres dettes une ventilation par destination reposant sur l’utilisation des subdivisions suivantes : – réserves foncières – opérations locatives : crédits-relais et avances – opérations locatives :…
…composées de XX logements locatifs situées (adresses)NATURE DU FINANCEMENT SOUHAITÉ : financement principal ou financement complémentaire ou financement-relais. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt = ème conséquenceMONTANT DU FINANCEMENT SOUHAITÉ : XX XXX XXX d’eurosDURÉ DU FINANCEMENT SOUHAITÉ : XX années si financement principal ou complémentaire ; XXX mois si financement-relaisRÉPONSE DE LA BANQUE À L’APPEL…
…la suivante : travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration) travaux de réparation des menuiseries travaux de peinture des parties communes et menuiseries travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…
…l’Habitat Durable. Voir la circulaire n° – du octobre , annexe I, du Ministère du Logement et des Transports et la circulaire du n° – du mai , annexe IV, du Ministère du Logement et de l’Habitat Durable. Voir par exemple la note technique du avril commentée par Actualités Habitat n° du juin . Elle fut précédée d’une note technique…
…montant de la subvention/montant de l’immobilisation amortissable ». En ce qui concerne les subventions liées à des financements aidés de l’État pour des opérations locatives, il convient de les affecter au financement du terrain et au financement des valeurs amortissables au prorata des montants des prix de revient. Le schéma suivant résume le mécanisme général des subventions d’investissement, notamment les…
…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte : soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…
…du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit…
…de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit ( T T = T). Les capitaux permanents constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm. La situation nette est réduite au…