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Réserves

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…DU RÉSULTAT O R I G I N E S : 11 – Report à nouveau antérieur 12 – Résultat de l’exercice Prélèvements sur les réserves A F F E C T A T I O N S : Affectation aux réserves – Réserve légale Autres réservesRéserves statutaires ou contractuelles – Réserves sur cessions immobilières – Réserves diverses…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…ressources à long terme () III. FONDS DE ROULEMENT LONG TERME A TERMINAISON (II+) dépenses préliminaires et réserves foncières locatives stocks de terrains à aménager – montant brut remboursements cumulés d’emprunts (échéances et par anticipation) – réserves foncières subventions affectées aux réserves foncières – inscrites au résultat totaux partiels dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif)…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…fusion et d’apport (SA Hlm) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm) réserves statutaires ou contractuelles (SA Hlm) excédents d’exploitation affectés à l’investissement (OPH) autres réserves report à nouveau résultat de l’exercice totaux partiels Situation nette frais d’établissement – montant net autres immobilisations incorporelles – montant net différence de conversion – Actif provis ion spéciale de réévaluation (SA…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

à nouveau d’un montant total égal à la somme de la plus-value affectée en réserves et du résultat déficitaire de l’exercice. Si le résultat de l’exercice, le report à nouveau et les autres réserves ne permettent pas d’abonder le compte de réserves « Plus-values nettes sur cessions immobilières », alors le complément sera passé ultérieurement jusqu’à concurrence de la plus-value…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails détails capital et fonds de dotation (SA Hlm) ou dotation & autres fonds propres (OPH) primes d’ém ission, de fusion et d’apport (SA Hlm ) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm ) réserves statutaires ou contractuelles (SA Hlm) excédents d’exploitation affectés à l’investis sem ent (OPH) autres réserves report à nouveau résultat de…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…DES AFFECTATIONS DU RÉSULTAT ORIGINES: Report à nouveau antérieur Résultat de l’exercice AFFECTATIONS: Affectation aux réserves Réserve légale Autres réserves Réserve de prévoyance Réserve en couverture de déficit Plus-values nettes sur cessions immobilières Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables Réserves divers Dividendes Report à nouveau TOTAUX Il faut tout d’abord souligner que les plus-values de cessions immobilières…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…de l’entreprise elle-même (résultats mis en réserves) ou des tiers (subventions). À ces ressources s’ajoutent aussi des provisions réglementées liées à la politique comptable de l’entreprise Hlm (amortissements dérogatoires notamment). Voir le paragraphe. de la première partie de cet ouvrage relatif au système de la comptabilité générale. La dotation des offices d’Hlm est constituée d’une part, des biens meubles et…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…de capital à l’appui du certificat de dépôt des fonds émis par l’intermédiaire. Ce compte de dotations concerne aussi les Fondations d’Hlm. Comptes liés au capital social de l’entreprise donc réservés aux SA d’Hlm.  les réserves sont des bénéfices affectés durablement à l’entreprise Hlm, mouvementées lors de l’affectation du résultat de l’exercice. Elles comprennent : − la réserve légale,…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…agencements et aménagements de terrains montant net réserve légale immeubles de rapport – montant net réserves statutaires ou contractuelles travaux d’amélioration – montant net réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables autres ensembles immobiliers – montant net autres réserves (plus-values nettes sur cessions immobilières, réserves diverses) voiries, réseaux divers et ouvrages d’infrastructure – montant net report à nouveau…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…opéré au moins annuellement, en fin d’exercice lors de l’établissement du bilan, respectivement pour l’ensemble des opérations soldées, terminées non soldées et en cours, pour les opérations préliminaires, les réserves foncières, les bâtiments administratifs et enfin les additions et renouvellements de composants. Ce rapprochement des fiches avec la comptabilité générale et avec l’état récapitulatif des emprunts du passif du bilan…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…en usufruit et versent collectivement € se subventions d’investissement en contrepartie de réservations locatives et d’une diminution de % des loyers facturés sur ces logements réservés (la surface de ces logements réservés représentent environ % de la surface habitable totale). L’état des réservations locatives est modifié et se présente maintenant comme suit : Tableau. : État des réservations locatives dans…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…et accessoirement des bâtiments administratifs et des réserves foncières. La méthode développée ci-dessous est parfois un peu plus large que celle présentée dans les Instructions Comptables des Offices et SA d’Hlm. Néanmoins, le lecteur retrouvera le cadre de travail définit par sa propre Instruction Comptable, version . Les fiches de situation financière et comptable ont tout d’abord pour objet d’enregistrer…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…n’a-t-elle pas tendance à autofinancer une part importante des travaux d’amélioration ? y-a-t-il une activité importante en matière de réserves foncières et de dépenses préliminaires qui mobilise toutes les ressources financières disponibles ? l’acquisition de réserves foncières n’a-t-elle pas été effectuée exclusivement sur fonds propres ? une fois les contrats de prêts signés et les notifications de subventions reçues, n’y-a-t-il…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…brut agencements et aménagements de terrains – montant brut constructions locatives (sol propre et d’autrui) – montant brut immeubles en location-vente, location-attribution et affectation montant brut terrains en cours – montant brut droits des locataires attributaires autres droits sur immobilisations subventions réserves foncières – montant net subventions opérations locatives – financement définitif montant brut dettes financières nettes – réserves foncières…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…Générale Ordinaire (pour les SA d’Hlm) ou par le Conseil d’Administration (pour les Offices d’Hlm), est constituée par ponction sur le résultat disponible de l’exercice après affectation aux réserves obligatoires. Si le résultat est insuffisant, ce montant sera prélevé sur le report à nouveau dans la limite de son solde créditeur ou sur un autre compte de réserves disponible. Cette…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…disponible de l’exercice après affectation aux réserves obligatoires. Si le résultat est insuffisant, ce montant sera prélevé sur le report à nouveau dans la limite de son solde créditeur ou sur un autre compte de réserves disponible. Cette réserve est indisponible tant que la ou les immobilisations concernées restent dans le patrimoine locatif de l’entreprise Hlm. Elle se trouve libérée…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobilisations locatives subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés subventions virées calcul extracomptable AFCNE amort. dérog. réserve AF = issus des provisions issue des réserves AT .. Les tableaux de rapprochement Cette comparaison…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…tendance à autofinancer une part importante des travaux et/ou de renouvellement de composants ?  y-a-t-il une activité importante en matière de réserves foncières locatives et de dépenses préliminaires qui mobilise toutes les ressources financières disponibles ? Les réserves foncières dont la destination n’est pas encore connue ou celles destinées à supporter des opérations d’aménagement ou de promotion devraient être…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…et dettes assimilées – réserves foncières – opérations locatives (neuf et amélioration) : crédit relais et avances – opérations locatives (neuf et amélioration) : financement définitif – opérations locatives démolies ou cédées – grosses réparations – accession à la propriété (crédit relais et préfinancement) – accession à la propriété (gestion de prêts) – opérations d’aménagement – autres destinations état récapitulatif…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…provenance de l’entreprise elle-même (résultats mis en réserves) ou des tiers (subventions d’investissement). À ces ressources s’ajoutent aussi des provisions réglementées et des titres participatifs. Le capital (SA d’Hlm) ou dotation (Offices d’Hlm), les réserves, le report à nouveau et le résultat (non distribué) de l’exercice constituent la situation nette de l’entreprise Hlm. La situation nette, majorée des subventions, des…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…emprunts : souscriptions (ouvertures de crédit), réalisations (encaissement des emprunts contractés) et remboursements d’emprunts (échéances courantes et remboursements anticipés). Le classement par destination est réalisé selon la nomenclature d’emplois obligatoire suivante :  réserves foncières  opérations locatives (construction, remplacements de composants, baux, terrain d’assiette relatif aux immeubles de rapport) : crédit-relais et avances  opérations locatives (construction, remplacements de…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…risques et charges ont bien été constituées par rapport à un risque futur pour l’entreprise Hlm, nettement précisé quant à son objet, et non en vue de masquer des résultats bénéficiaires. Dans ce dernier cas, les provisions ainsi constituées sont assimilables à des réserves. Le tableau suivant propose une ventilation des provisions pour risques et charges en trois catégories :…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…rattachés qui a pour but d’assurer le recensement de toutes les opérations se rapportant au même agent économique. Exemples : – Compte = dotations et réserves – Compte = immobilisations incorporelles – Compte = fournisseurs et comptes rattachés – Compte = valeurs mobilières de placement – Compte = achats – Compte = produits des activités. Dans les comptes à deux…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…Les produits d’exploitation courante comprennent : les produits des activités de l’entreprise Hlm tels que : – les ventes d’immeubles construits et de terrains à l’exclusion des ventes de logements locatifs et des réserves foncières qui constituent des cessions d’immobilisations – la récupération des charges locatives effectivement facturées aux locataires en place (à l’exclusion des charges locatives des logements vacants)…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…Ceci nécessite de détailler le capital remboursé par l’entreprise Hlm au cours de l’exercice, en distinguant le capital remboursé à l’échéance du capital remboursé par anticipation qui ne participe pas au calcul de l’autofinancement net. Tableau. : Détail du capital remboursé au cours de l’exercice capital remboursé à l’échéance capital remboursé par anticipation Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais,…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…procédera à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques l’entreprise Hlm constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d’emprunts. La politique d’amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu’il est tenu compte…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…des catégories comptables suivantes : – intérêts des emprunts et dettes – intérêts des comptes courants et des soldes créditeurs de banque – intérêts bancaires – intérêts des obligations cautionnées – intérêts des autres dettes une ventilation par destination reposant sur l’utilisation des subdivisions suivantes : – réserves foncières – opérations locatives : crédits-relais et avances – opérations locatives :…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…que le report à nouveau de l’exercice est égal à T : fonds propres exercice résultat exercice = report à nouveau exercice : – Le report à nouveau de l’exercice est égal à – T : report à nouveau exercice résultat exercice – variation des réserves pour couverture = report à nouveau exercice : – – – – Les relations…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…logements libellé financmt libellé financmt libellé financmt TOTAUX locaux commerc. Garantie financement (O/N) si OUI, libellé du garant si OUI, libellé du garant si OUI, libellé du garant total lgts réservés collectivités locales préfecture Action Logement autre réservataire autre réservataire total lgts non réservés . Profils des emprunts Les montants sont exprimés en MILLIERS d’euros montant type périodicité Libellé emprunt…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…de l’exercice ( ans)  les subventions finançant les composants sont virées linéairement en produits du compte de résultat, au même rythme que celui de l’amortissement des composants respectifs, soit ans, ans et ans suivant les cas  l’entreprise Hlm procédera à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques  l’entreprise Hlm constituera, en cas de besoin, des réserves

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…de réutiliser ces agréments provisoires au bénéfice d’un autre opérateur. En tout état de cause, la validité de cette réservation ne peut aller audelà du décembre. Vous me tiendrez informé de l’évolution de la réalisation de l’opération pour laquelle lesdits agréments ont été réservés. » Annexe : Articles R – et – du CCH Ces deux articles du Code de…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…l’entreprise Hlm ne procédera plus à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques et ne constituera plus, en cas de besoin, des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. Pour mémoire, les amortissements techniques (AT) sont constitués de l’amortissement cumulé des immeubles, comptabilisé en diminution de l’actif Les amortissements financiers (AF) sont constitués de la somme des…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…on ne connaît pas encore la destination, certaines charges à répartir…  Corriger la situation nette de l’entreprise Hlm. Ces éventuelles corrections sont indispensables pour tenir compte de la réalité économique de l’actif ou de l’exploitation (provisions sous-évaluées notamment). Les divers correctifs qui pourront être effectués (provisions pour créances locataires, pour risques accession, pour dépréciation de réserves foncières, corrections d’annualité…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de trésorerie de l’opération peut être différente si l’on tient compte des financements-relais ou d’attente encaissés temporairement et des décaissements au lieu de la comptabilisation des factures. .. L’équilibre des fiches de situation financière et comptable … L’équilibre des dépenses préliminaires Lorsqu’il s’agit de réserves foncières et de dépenses préliminaires, généralement, seule la colonne de dépenses comptabilisées (colonne du tableau…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…des investissements immobiliers doit être tenue obligatoirement pour toutes les opérations d’investissement locatif (constructions, acquisitions, acquisitions-améliorations, additions ou remplacements de composants, acquisitions…), pour les bâtiments administratifs et pour les réserves foncières. prévisions initiales ne figurent d’ailleurs plus que dans les fiches d’opération et non plus dans l’état récapitulatif général. Pour mémoire, signalons enfin que l’établissement d’une comptabilité de programme pour…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…sur les sociétés en présence de résultats bénéficiaires – puis, en cas de flux monétaires résiduels, à dégager du cashflow, nécessaire soit à la reconstitution des éventuels fonds propres investis, soit à constitution de réserves utiles à la couverture de risques futurs. Paiement des échéances d’emprunts : le revenu net est d’abord utilisé à rembourser les prêteurs de capitaux sous…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…transférées (quotes-parts de subventions virées au résultat) et les subventions nettes en retenant la même typologie de destinations que celles des emprunts. Tableau. : Classement des subventions d’investissement par destinations SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT montants bruts quotes-parts virées au résultat montants nets = – Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…de l’exercice. Tableau. : Détails du compte « charges d’intérêts » – Charges financières intérêts comptabilisés Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Structure…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…et fournitures – immobilisations nettes – disponibilités et valeurs mobilières de placement ( ) – charges de personnel – compte de résultat – emprunts et dettes assimilées – créances clients – capital et réserves ( ) – impôts et taxes – charges d’intérêts Par ailleurs, on connaît les soldes suivants : – solde débiteur : (dotations amortissements) – solde créditeur…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…terrains en attente d’utilisation pour des programmes locatifs ; on parle alors de réserves foncières aménagés : il s’agit de terrains non construits mais supportant des aménagements particuliers (espaces boisés, jardins, terrains de jeux…) ; Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs le coût des aménagements et agencements effectués sur ces terrains…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…cette dotation est égal à % pour toute la durée de projection l’immeuble est amorti sur une durée de ans en paliers de ans (. % pendant ans, puis %, % et enfin. %). En cas de besoin, l’entreprise Hlm procédera à des amortissements dérogatoires et constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. On ne tient…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…d’un processus de production permettant de livrer des immeubles achevés). Ces terrains peuvent être :  nus : il s’agit de terrains en attente d’utilisation pour des programmes locatifs ; on parle alors de réserves foncières  aménagés : il s’agit de terrains non construits mais supportant des aménagements particuliers (espaces boisés, jardins, terrains de jeux…) ; le coût des…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…et constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. Le remplacement des composants. Les composants et sont remplacés en totalité au cours de la durée de simulation. La dépense est immobilisée, le composant remplacé est sorti de l’actif et le remplacement de ces composant est financé exclusivement sur fonds propres :  le composant « menuiserie… »…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…mise en réserves et pas de distribution de dividendes). Par exemple, le report à nouveau de l’exercice est égal à : report à nouveau + résultat de l’exercice = report à nouveau + Le report à nouveau est égal, quant à lui, à la somme algébrique des résultats jusqu’en . Les « subventions nettes » d’un exercice sont déduites des…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…antérieure à l’année de construction ou à l’année d’achat. Les entreprises Hlm ont souvent négligé l’importance de ces décaissements passés dans l’analyse financière de leur projet d’investissement. Il faut souligner que les règles comptables y contribuent largement puisqu’il est interdit de tenir compte des coûts de portage du foncier non bâti (réserves foncières et opérations préliminaires) dans le prix de…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…ou de l’immeuble (entretien courant et gros entretien). Cette notion doit être utilisée avec réserves car la constitution des postes de charges déduits du revenu brut réel peur varier d’un bailleur à l’autre, selon les usages locaux ou nationaux. sont pour l’instant exonérées d’impôts sur les sociétés pour leurs activités d’intérêt général qui restent encore très majoritaires aujourd’hui. Le prêteur…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…Les fonds propres, ou plus exactement le potentiel financier constitué comptablement pour partie par le capital social (ESH) ou les dotations (OPHlm), par les réserves et par les résultats, a aussi un coût d’opportunité pour l’actionnaire ou l’associé qui s’est privé d’une ressource (qui peut être une épargne pour le particulier, même si elle est en partie défiscalisée) qu’il aurait…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…des subventions comme pour la défiscalisation ? Crédit d’impôt montant net réserves foncières et prélimainaires opérations locatives – financement définitif opérations locatives vendues et démolies opérations défiscalisées DOM accession : financements stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d’aménageur bâtiments et installations administratifs subventions à long terme non affectées Totaux Non, le crédit d’impôt peut être affecté à la…