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Rendement : des fonds propres investis

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…d’une boite à outils composée deoutils principaux pour juger de l’opportunité de réaliser un investissement immobilier locatif :  La valeur actuelle nette (VAN) de l’investissement ou des fonds propres investis  l’indice de profitabilité (IP) de l’investissement ou des fonds propres investis  Le délai de récupération actualisé (DRA) de l’investissement ou des fonds propres investis  Le taux…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN des fonds propres investis L’indice de profitabilité des fonds propres investis Le délai de récupération actualisé des fonds propres investis Le taux de rentabilité interne des fonds propres investis extrait . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Le propos consiste à juger…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + fonds propres investis en locatif à terminaison + + fonds propres investis dans la gestion de prêts fonds propres investis en immobilisations de structure & financières Long terme emprunts long terme non affectés nets = POTENTIEL FINANCIER + autres ressources à long terme = FONDS DE…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…cette double sectorisation. Ceci conduit aux marges suivantes du bilan juridique : Tableau . : Méthodologie de calcul des fonds de roulement à partir du bilan juridique et normalisé Hlm situation nette + autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres investis en locatif fonds propres investis en immobilisations de…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en déduit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…partiels Besoin de financement autres activités IV. FONDS DE ROULEMENT A TERMINAISON (III+++) – – SYNTHÈSE DE CITADIS + situation nette autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + + fonds propres investis en locatif à terminaison fonds propres investis en immobilisations de structure & financières fonds propres investis dans la défiscalisation…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres investis en locatif fonds propres investis en immobilisations de structure & financières fonds propres investis dans la gestion de prêts – – emprunts long terme non affectés = EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES + autres ressources à long terme = FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME + + besoin de financement de la…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

des activités hors exploitation (investissements, autres activités). Ces besoins de financement sont induits par l’existence : des stocks de terrains et d’immeubles en cours ou achevés, destinés à la vente des stocks de matières consommables, généralement faibles pour les entreprises Hlm des créances des clients (créances des locataires et éventuellement des emprunteurs) et les créances diverses. Ces emplois sont évidemment…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir La cession de l’investissement immobilier locatif Le démantèlement de l’investissement immobilier locatif extrait On notera que la VAN, IP et TRI conduisent à la même conclusion. Bien évidemment, l’usage du TRI des fonds propres investis est inapproprié lorsque les fonds propres investis sont nuls, voire très faibles en montant. L’estimation du TRI des fonds propres investis

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

investissements immobiliers locatifs Le suivi de la situation financière de l’opération Les soldes disponibles au niveau des investissements Les soldes disponibles au niveau des financements Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…à l’année i cfi cash-flow à l’année i I’ montant initial de l’investissement l’année Ii montant de l’investissement l’année i I montant total des investissements ramenés à l’année FP’ montant initial des fonds propres investis à l’année FPi montant des fonds propres investis à l’année i FP montant total des fonds propres investis ramenés à l’année VRn valeur résiduelle de…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes.  détermination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la décision d’investissement et de la décision de financement selon la nature des investissements  prise en compte des

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…TRI de l’investissement (la rentabilité économique du projet) < taux actuariel de l’emprunt  effet de levier négatif et la rentabilité des fonds propres investis < rentabilité économique  si le TRI de l’investissement (la rentabilité économique du projet) = taux actuariel de l’emprunt  effet de levier nul et la rentabilité des fonds propres investis = rentabilité économique 1…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

rendement actuariel ou taux actuariel E : à partir du tableau des flux monétaires, on peut dresser le tableau de calcul du TRI de l’investissement avec Excel qui conduit à un taux de rendement actuariel de l’investissement de .% Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs Tableau des flux monétaires libellés des fluxn° des fluxfluxinvestissement- revenu net revenu net…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

investis de €. Financièrement, on calculera que le taux de rendement des fonds propres investis est négatif, égal à -. %. La variante « fonds propres » n’est donc pas non plus financièrement acceptable dans les conditions exposées ci-dessus…. La variante « subventions d’investissement » Un certain nombre de partenaires (Ministères, Associations…) souhaitent réserver plusieurs logements locatifs dans l’immeuble acquis…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…moins la rentabilité des fonds propres est élevée comme en témoigne la représentation graphique ci-dessous qui met en relation la quotité de fonds propres investis avec leur rentabilité : La question du financement extérieur à l’entreprise des projets immobiliers se pose inévitablement si l’entreprise ne souhaite pas ou ne peut pas financer l’intégralité de ses investissements avec des fonds propres….

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…statut fiscal de l’investisseur. effet, le fonds de roulement d’exploitation génère des flux de liquidité positifs et le besoin de fonds de roulement des flux de liquidité négatifs qu’il faut financer. Il s’agit aussi de tenir compte des variations du fonds de roulement d’exploitation qui interviennent au cours de la durée de vie de l’immeuble une fois que le fonds

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions d’investissement et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de €. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les ressources, s’analysent ici comme une insuffisance de ressources externes à hauteur de €. Il paraît évident, qu’à l’origine de l’investissement,…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…représente . % des loyers facturés. On peut penser qu’il est moyen, voire insuffisant. Dans tous les cas, il semble insuffisant pour dégager des fonds propres pour le développement de l’entreprise. AUTOFINANCEMENT NET € renouvellement des fonds propres investis dans l’outil de travail € couvrir les risques futurs dégager des fonds propres pour le développement € – € – %…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…à payer Associés – Dividendes à payer Comptes bancaires courants Distribution et paiement des dividendes . Cycle investissement .. – Comptabilisation des subventions d’investissement ; transfert des subventions au compte de résultat .. – Comptabilisation des factures de travaux des opérations de construction soumises à la LASM .. – Comptabilisation des emprunts locatifs avec préfinancement .. – Comptabilisation des opérations…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…est égal à .% (supérieur au TRI initial) mais surtout supérieur au taux de rendement exigé par l’investisseur si celui-ci conserve le même (%), ce qui est loin d’être assuré. Autrement dit, le taux de rendement financier des fonds propres investis dans l’opération est de .%, supérieur au taux de rendement économique exigé par l’investisseur. Le projet d’investissement tel qu’il…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de %. On retrouve le volume de la trésorerie à partir des fonds de roulement : EMPLOIS TRÉSORERIE NETTE RESSOURCES montants FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION TOTAL DES EMPLOIS TOTAL DES RESSOURCES montants La SA d’Hlm Citadis disposerait, en conclusion de cette première approche financière, des ressources longues pour financer son développement interne ou externe, des

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…légales et réglementaires. Par différence entre le prix de revient définitif et les financements externes définitifs (emprunts et subventions d’investissement), on déduit le montant des fonds propres mobilisés définitivement pour financer l’opération. Si la mobilisation des financements externes accroît le passif de l’entreprise Hlm, parallèlement à un accroissement des valeurs immobilisées à l’actif, la mobilisation des fonds propres n’induit aucun…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier …

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…et subventions reçues, net d’impôt. Les subventions d’investissement viennent en quelque sorte « bonifier » le coût des emprunts. Si des fonds propres sont en plus mobilisés pour financer l’usufruit locatif (ressources internes), alors le taux d’actualisation devra en tenir compte car les fonds propres ont un coût spécifique que l’on nomme « coût d’opportunité » du projet. Ces fonds

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…Mouvement : déblocage des fonds trésorerie COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES Mouvement : comptabilisation des intérêts courus du préfinancement PRODUITS Mouvement : imputation des frais financiers en immobilisations production immobilisée frais financiers Mouvement : déblocage des fonds Les fonds sont débloqués par le prêteur au fur et à mesure de l’échéancier de versement des fonds tout au long de la durée…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

fonds propres (colonne ) nécessaire au financement de cette opération. Ces fonds propres sont ici encore calculés par différence entre le prix de revient prévisionnel actualisé et les financements prévisionnels actualisés externes : colonne = colonne – (colonne + colonne ) Ces fonds propres correspondent bien à la part d’investissement prévisionnel actualisé à couvrir par l’entreprise Hlm sur ses ressources…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…Fvoir Tableau : Activité de construction et de réhabilitation des terminaison des opérations en cours pour déterminer le montant des informations générales (État IV.) fonds propres engagés en matière des états réglementaires (État IV) d’immobilisations locatives. Fvoir Tableau III. Fiche Tableau de financement – Emplois et Ressources de l’Exercice Variation du Fonds de Roulement des Autres documents de synthèse (État…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les autres relations entre le bilan et…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…pour les Offices d’Hlm uniquement (partie des excédents antérieurs affectés spécialement par le Conseil d’Administration pour assurer le financement des investissements) − les réserves sur cessions immobilières correspondant aux surplus dégagés par les opérations de cession (différence entre les produits des cessions d’éléments d’actif et les valeurs nettes comptables des biens cédés, le montant des travaux de remise en état…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…décembre de la Loi de Finances pour , codifié à l’Article quater X du Code Général des Impôts, réforme de nouveau le régime de défiscalisation des investissements outre-mer. Il est en effet institué un crédit d’impôt en faveur des entreprises Hlm pour les investissements qu’elles effectuent dans le secteur du logement social. S’agissant des investissements dans le secteur du logement…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier. Il faut souligner que deux des éléments constitutifs des capitaux propres concernent directement la politique d’amortissement de l’entreprise Hlm : la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables les amortissements dérogatoires (provision réglementée). Ces éléments seront…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…(financements définitifs – y compris sorties de composants) » et . « opérations locatives démolies ou cédées ». − nouvelles présentations de l’état récapitulatif des emprunts (Fiche des États des dettes financières) et de l’état détaillé des emprunts (Fiche des États des dettes financières) : o nouvelle présentation de la ventilation par prêteurs de capitaux induite par la réorganisation des

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…compte des amortissements financiers courus et non échus. Les AT-AF cédés sont égaux à : + = amortissements cumulés capital remboursé des emprunts quotes-parts de subventions virées au CR quote-part de subvention sortie AT-AF cédés – – + Les fonds propres investis à l’origine de l’opération ( €) sont majorés du supplément de fonds propres investis lors du renouvellement des

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…le compte de résultat Hlm Les AT-AF cédés sont égaux à : + = amortissements cumulés capital remboursé des emprunts – quotes-parts de subventions virées au CR – quote-part de subvention sortie + AT-AF cédés Les fonds propres investis à l’origine de l’opération ( €) sont majorés du supplément de fonds propres investis lors du renouvellement des composants puisque ces…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…cas précis unique. Mais il peut aussi exister certains projets qui nécessitent des flux multiples et successifs d’investissements : c’est le cas notamment des investissements immobiliers locatifs pour lesquels des travaux de renouvellement de composants et des travaux d’amélioration ultérieurs viendront s’ajouter à l’investissement d’origine pour conforter la valeur de l’immeuble. D’autres situations peuvent nécessiter des investissements antérieurs : c’est…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…capital des emprunts calculés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts, majorés du total des subventions d’investissement inscrites au compte de résultat. Le remboursement cumulé des emprunts locatifs est disponible à l’état récapitulatif des dettes financières (état du passif), colonne « remboursements opérés », ligne « opérations locatives, financement définitif », total échéances. Le montant des subventions virées au résultat…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…locatives, des dépôts de garantie des locataires ni des retards de loyers. La subvention d’investissement de € qui finance le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans). On considère que la subvention d’investissement de € finançant la construction est répartie au prorata des composants et est virée en produits du compte de résultat…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…remboursement des emprunts locatifs financements définitifs AUTOFINANCEMENT NET HLM dotations aux amortissements des charges d’exploitation dotations aux provisions des charges d’exploitation dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles valeur nette comptable des éléments d’actif cédés résultat de l’exercice Cette méthode conduit à une démarche en deux étapes : une…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…traite de l’évolution des emplois (dépenses comptabilisées) et des ressources (financements obtenus ou encaissés) au cours de sa réalisation : il s’agit des colonnes à du tableau ci-dessous. Tableau . : Structure de la fiche de situation financière et comptable PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Investissements Financements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…gestion. Les soldes définis ci-dessous sont dictés par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais toujours dans l’esprit de la comptabilité. REVENU BRUT POTENTIEL Le Revenu Brut Potentiel (RBP) est le revenu annuel maximal qui peut être tiré de la location (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires…) en échange de l’usage…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…coût de réfection du mur mitoyen entre l’immeuble soumis à l’usufruit et la propriété… OBLIGATION A EXECUTER LES GROSSES REPARATIONS Définition des grosses réparations L’article du Code Civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…et réserves report à nouveau antérieur report à nouveau après affectation du résultat résultat de l’exercice subventions d’investissement subventions d’investissement provisions réglementées provisions réglementées dividendes CAPITAUX PROPRES CAPITAUX PROPRES PASSIF Il est clair, qu’en cas d’absence de distribution de dividendes, la situation nette et les capitaux propres, avant et après affectation du résultat, sont identiques. Autrement dit, les ressources longues…