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L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…est résumé par le schéma suivant : Schéma . : Principe de l’analyse des équilibres du bilan EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES Les ressources longues et durables sont les capitaux permanents de l’entreprise Hlm. Les emplois longs et stables sont des actifs fixes ou actifs immobilisés. Les…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

Gardien de la surface financière de l’entreprise : ressources conjoncturelles ressources structurelles RÔLES DE LA GOUVERNANCE Gardien de la surface financière de l’entreprise : Compte tenu : de l’apport en ressources internes structurelles annuelles (cash-flows des activités) de l’apport en ressources conjoncturelles (augmentation de capital et/ou emprunt dit de haut de bilan) des besoins identifiés en ressources internes (croissance interne…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…financières FRNG EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG trésorerie FRE trésorerie dettes court terme EXCÉDENT DE RESSOURCES LONGUES FRE stocks et créances court terme dettes court terme équilibre des ressources et des emplois courts Dans la situation , l’entreprise Hlm dispose de ressources durables (fonds de roulement net global) et de ressources à court terme (fonds de roulement d’exploitation) inemployées, disponibles…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…fonds de roulement d’exploitation, hors exploitation et d’investissement . partitionner les ressources et emplois du bilan par activités, notamment les ressources et emplois longs . reclasser certaines ressources et emplois, soit en fonction de leur durabilité dans l’entreprise Hlm, soit en fonction de leur rattachement à une activité. Le reclassement des ressources et des emplois du bilan juridique se fait…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…à comparer à un FRNG issu de la méthode « explicite » de K€, enregistrant une dégradation totale des ressources disponibles à long terme de la SA d’Hlm CITADIS de K€, en provenance :  d’une augmentation sensible du besoin de ressources internes en locatif ( K€)  d’une augmentation du besoin de ressources internes en immobilisations de structure (…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

l’égalité RESSOURCES = EMPLOIS puisqu’il s’agit là d’une ou de plusieurs opérations économiques enregistrées par l’entreprise selon deux approches différentes : soit selon l’ORIGINE des ressources de l’entreprise soit selon l’UTILISATION qui est faite par l’entreprise de ces ressources. Partant de ce principe fondamental, il est ensuite simple de définir : l’ensemble des ressources et des emplois accumulés par l’entreprise…

Corrections des tests

Corrections des tests

…enfin les ressources que l’entreprise engendre elle-même par l’intermédiaire de son activité : il s’agit des bénéfices. L’ensemble des ressources du bilan est appelé PASSIF : il se décompose en capitaux propres (apports des créateurs de l’entreprise et ressources générées par l’entreprise elle-même) et en capitaux empruntés (dettes de l’entreprise envers des tiers). Les emplois de ces ressources forment l’ACTIF…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…une entité juridique qui réalise avec son environnement des opérations économiques (ventes, achats, emprunts, subventions, augmentation de capital…). Une opération économique se traduit le plus souvent par un double mouvement à l’intérieur de l’entreprise HLM : De ce premier postulat, on en déduit l’égalité fondamentale : Emplois = Ressources E = R Les ressources et les emplois vont être classés…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions d’investissement et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de €. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les ressources, s’analysent ici comme une insuffisance de ressources externes à hauteur de €. Il paraît évident, qu’à l’origine de l’investissement,…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…construction neuve DOMUS avec :  en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres)  en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…l’entreprise Hlm : – les ressources ont augmenté de T correspondant aux subventions et emprunts mobilisés et encaissés ( T) et aux dettes des fournisseurs d’immobilisations ( T) ; le total des ressources – le passif – est maintenant égal à T dont T de ressources longues et T de ressources courtes – les emplois ont augmenté aussi de T…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de %. On retrouve le volume de la trésorerie à partir des fonds de roulement : EMPLOIS TRÉSORERIE NETTE RESSOURCES montants FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION TOTAL DES EMPLOIS TOTAL DES RESSOURCES montants La SA d’Hlm Citadis disposerait, en conclusion de cette première approche financière, des ressources longues pour financer son développement interne ou externe, des…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

mois avant l’extinction de l’usufruit, si le locataire n’a pas conclu un nouveau contrat de location avec le nu-propriétaire, l’usufruitier bailleur social doit proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et possibilités, à condition qu’il remplisse les conditions de ressources fixées pour l’attribution des logements sociaux (les conditions de ressources sont celles qui sont applicables aux ménages pour…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…l’actif, c’est à dire les emplois de l’entreprise Hlm. Ces emplois ont été financés en totalité par les ressources enregistrées au passif. Par convention comptable : le passif, constituant les ressources de l’entreprise, est situé à droite du bilan l’actif, rassemblant les emplois de l’entreprise, est situé à gauche du bilan. Le bilan est donc une représentation ordonnée par nature…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

les emplois longs Les mouvements  et  conduisent à une variation simultanée et identique des ressources et des emplois mettant en jeu le bilan et le compte de résultat. Les mécanismes de production immobilisée, des charges à étaler et des intérêts compensateurs mettent en jeu ces deux mouvements comptables. Ce chapitre propose d’examiner les ressources longues de l’entreprise Hlm…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…de fonds propres, sont matérialisés par la différence algébrique entre les prévisions actualisées d’investissement et les prévisions actualisées de ressources externes (emprunts et subventions). La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers permet donc d’évaluer à tout moment le montant des ressources internes qui seront investies dans l’opération à terminaison de celle-ci. Ce montant de ressources internes correspond très précisément à un…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

passif lors de leur encaissement. .. Les ressources internes Les ressources internes s’analysant comme la différence entre le prix de revient de l’immobilisation et les financements externes mobilisés, des précisions analytiques s’imposent. Ces ressources internes s’appréhendent comme un besoin de financement des immobilisations s’interprétant comme la mobilisation durable de fonds propres censés être disponibles de l’entreprise Hlm. Pour les opérations…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

de l’équilibre des emplois et des ressources, ces ACNE sont affectés en ressources au niveau du fonds de roulement d’exploitation comme indiqué dans le tableau suivant de calcul des fonds de roulement de bas de bilan. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à partir du bilan juridique et normalisé…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…sans nul doute un dégagement de ressources pour l’entreprise Hlm générées par les activités d’exploitation courantes, financières et exceptionnelles. Ce cash-flow est global et diffus au niveau du bilan : il correspond simultanément à des augmentations de ressources et à des augmentations d’emplois avec un solde net en faveur des ressources si le cash-flow est positif. Schéma. : Diffusion du…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…des fonds propres investis Cash-flows futurs Montant du besoin ou d’excédent de fonds propres induit par le désinvestissement Le modèle est dit financier parce qu’il se réduit à la question de savoir combien l’entreprise HLM mobilise de ressources internes (fonds propres) en arbitrage avec des ressources externes considérées comme plus onéreuses (emprunts) pour « équilibrer » l’opération d’investissement. Le financement…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…l’entreprise mais néanmoins remboursables à termes  certains constituent des ressources proches des cycles d’exploitation : intérêts courus…  certains enfin constituent des ressources directes de trésorerie sous forme de concours bancaires courants remboursables à très brève échéance. .. L’actif immobilisé Les immobilisations comprennent l’ensemble des biens et valeurs identifiables destinés à rester durablement et sous la même forme dans…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…= TOTAL RESSOURCES On remarque que la somme des ressources est parfaitement identique à la somme des emplois, ces montants étant eux-mêmes identiques aux ressources et aux emplois de la balance au // présentée au tableau . ci-dessus. Le passage de la balance aux comptes financiers (compte de résultat et bilan) a pour objet de réaliser : • l’équilibre des…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…un moment ou à un autre, par les ressources enregistrées au passif. Par convention comptable :  le passif, constituant les ressources de l’entreprise, est situé à droite du bilan  l’actif, rassemblant les emplois de l’entreprise, est situé à gauche du bilan. Le bilan est donc une représentation ordonnée par nature et à un instant donné d’une part de…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…nette comptable (VNC) Si l’on revient aux fondamentaux de l’analyse financière, on a vu précédemment que pour une opération économique ou financière : Emplois = Ressources Appliqué à un investissement immobilier locatif, on peut en déduire que : I = D + S + FP avec : E R I = montant de l’investissement, somme des coûts de construction et…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…traite de l’évolution des emplois (dépenses comptabilisées) et des ressources (financements obtenus ou encaissés) au cours de sa réalisation : il s’agit des colonnes à du tableau ci-dessous. Tableau . : Structure de la fiche de situation financière et comptable PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Investissements Financements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…l’investissement et ont pour objet précisément de bonifier les emprunts.  Il est aussi possible de se référer au coût moyen pondéré du capital (CMC) soit encore au coût moyen des ressources de l’entreprise Hlm. En effet, le financement des investissements Hlm fait le plus souvent appel à plusieurs types de ressources : des fonds propres apportés directement ou indirectement…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de revient de l’opération. Ils sont directement comptabilisés en charges financières du compte de résultat. Tableau . : Les dépenses préliminaires (colonnes activées) PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées X…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…provision pour GE PRODUITS loyers logements loyers parkings quote-part de subventions virées CR sous-total emplois TOTAL EMPLOIS sous-total ressources = TOTAL RESSOURCES Il faut tout d’abord souligner que la distinction entre « emprunts – montant brut emprunté » et « emprunts – capital restant dû » est ici purement Voir le schéma .. Les autres relations entre le bilan et…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…TOTAL EMPLOIS quote-part de subventions virées CR sous-total ressources = TOTAL RESSOURCES Il faut tout d’abord souligner que la distinction entre « emprunts – montant brut emprunté » et « emprunts – capital restant dû » est ici purement pédagogique. En réalité, seul le capital restant dû des emprunts apparaît au passif. Calcul des loyers des logements facturés : même…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…tant que ressources de l’entreprise, la capacité d’autofinancement fait partie intégrante du tableau des emplois et ressources de l’exercice qui sera examiné au cours de la seconde partie de cet ouvrage. Partant de la capacité d’autofinancement, l’autofinancement net Hlm est ensuite calculé en tenant compte : des remboursements du capital des emprunts locatifs effectués au cours de l’exercice de la…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…le bilan. Situation des ressources et des emplois à une date donnée, le bilan à lui seul ne renseigne pas sur l’évolution des ressources et des emplois au cours d’une période (ce n’est pas son objet !). Cependant l’analyse de l’évolution de la situation financière d’une entreprise Hlm impose souvent une telle réflexion, que la simple comparaison de deux bilans…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…en totalité ou dans de très fortes proportions, par des ressources externes (emprunts et dans une moindre mesure subventions d’investissement) qui génèrent des flux de remboursements de capital emprunté dans des proportions proches de celles de l’amortissement. Point n’est besoin de faire l’exégèse de tout ce qui a était écrit sur l’amortissement. Aussi, nous bornerons-nous à rappeler la définition de…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…DES ENTREPRISES DE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL ONT-ILS UN COUT ? Les fonds propres dont il est ici question sont constitués par le fonds de roulement long terme à terminaison ou mieux encore par le potentiel financier. Il s’agit de ressources internes pour l’entreprise alors que les emprunts et subventions constituent, par opposition, des ressources externes. Toutes les ressources externes de…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…technique – amortissement financier » et risque de perturbation du résultat de l’exercice par majoration de l’amortissement financier retenu par rapport à une minoration de l’amortissement comptable par cession de l’immobilisation  perturbation de l’analyse des ressources longues disponibles par absence de transparence sur l’existence d’emprunts non affectés : risque d’exigibilité à court terme, ressources onéreuses de trésorerie… La règle…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…Prêts Locatifs Sociaux, paragraphe I.. Les plafonds de ressources des ménages candidats à l’entrée dans un logement financé au moyen d’un PLS sont égaux à ceux du PLUS majorés de % en vertu de l’arrêté du juillet – article. Voir le paragraphe «… Plafonds de ressources PLS » de cet ouvrage. Voir la circulaire n° – du septembre relative à…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…La gestion budgétaire et les bailleurs sociaux La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers (CBII) – doit être obligatoirement tenue pour les bailleurs sociaux (Instruction comptable). Elle gère :  les prévisions initiales et actualisées de ressources (emprunts, subventions et fonds propres) et d’emplois (prix de revient)  les réalisations de ressources et d’emplois comptabilisées, mais plus les engagements  Le…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…encore concrétisés par des pièces justificatives réglementaires. Cette classe de comptes spéciaux regroupe tous les comptes qui n’ont pas leur place dans les comptes de à position ressources emplois emplois position passif actif actif nature créditeur débiteur débiteur désignation ressources ou emplois passif ou actif créditeur ou débiteur En fin d’exercice, les activités de l’entreprise Hlm conduisent à un résultat…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…au // : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie + Cette trésorerie est donc constituée de % de ressources longues (fonds de roulement net global) et de % de ressources courtes (fonds de roulement d’exploitation). Tableau . : Evolution de la composition de la trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS n° année FRNG FREP –…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…(i x DF / (CP + DF)CDFTaux du Livret A en %  Marge en %  Taux rémunération maximum ,% ,% ,%nature des ressources à long terme de SIKOAmontants au //k % des coût des ressources ressourcesSituation nette ,%,%Subentions nettes d’investis. ,%,% ,%,% ,%,tte financière total des ressources longuesi Le CMPC de CITADIS est de .% !!!C + DF….

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…de l’emprunt sont actuariellement équivalents au taux de x%. Soit RN , RN ….RNi….RNn n flux de revenus nets anticipés. Soit A , A ,….Ai….An n flux d’annuités d’un emprunt E au taux fixe de x%. Si l’investissement est réalisé exclusivement à partir de ressources externes (emprunts, subventions), on démontre que : n RN i  (  x) i…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…base (.%) pour pouvoir financer à % le prix de revient de l’opération dans les conditions de gestion ci-dessus. A prix de revient de l’investissement inchangé, quel devrait être le montant du revenu net afin de financer la totalité de l’investissement à un coût de ressources de .% sur ans ? Ceci revient à déterminer un revenu net RN qui…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…coût actuariel d’un portefeuille d’emprunts sur la durée de vie maximum de ce portefeuille. Il faut souligner que ce taux est obtenu compte tenu de la cristallisation des taux d’intérêt des emprunts à taux variables. Ce coût actuariel d’un portefeuille d’emprunts est particulièrement utile lorsqu’il s’agira de calculer le coût moyen pondéré des ressources ou du capital d’une entreprise Hlm….

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…l’obligation faite au bailleur social de lui proposer trois mois avant l’expiration de la convention d’usufruit, sous réserve de conditions de ressources fixées par décret, la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Un décret viendra confirmer les conditions de ressources applicables aux ménages lors du relogement. Les logements réalisés dans le cadre de l’usufruit locatif…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…l’augmentation des emplois à l’actif du bilan – augmentation des immobilisations corporelles – et des ressources en produits du compte de résultat par le biais de la production immobilisée. Schéma . : Mécanismes emplois-ressources engendrés par une immobilisation corporelle BILAN ACTIF PASSIF capital immobilisations corporelles subventions d’investissement emprunts fournisseurs d’immobilisations associés COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS production immobilisée Comme pour…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…les intérêts rémunérant le capital restant dû au taux actuariel du contrat et qui correspond à un amortissement partiel des intérêts précédemment différés. On constate donc en charges d’intérêts le montant de. T soit encore. T minoré de. T, ceci indépendamment du mécanisme des intérêts courus et non échus. On notera que ce schéma d’écriture respecte l’égalité des ressources et…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…techniques (AT) sur les amortissements financiers (AF). Si AT-AF est strictement positif, ce montant correspond à des fonds propres régénérés par le biais de la politique d’amortissement, qui devraient être disponibles, sinon en ressources longues non affectées, tout au moins en trésorerie. Etape : Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…requis par la gouvernance de l’entreprise pour cette catégorie d’investissement − le coût moyen des dettes de l’entreprise − le coût moyen des ressources totales de l’entreprise, soit encore le coût moyen pondéré du capital − le coût de l’endettement marginal, soit encore le coût moyen des ressources mobilisées pour financer l’investissement − le taux de rendement des placements financiers…