Gardien de la surface financière de l’entreprise : ressources conjoncturelles ressources structurelles RÔLES DE LA GOUVERNANCE Gardien de la surface financière de l’entreprise : Compte tenu : de l’apport en ressources internes structurelles annuelles (cash-flows des activités) de l’apport en ressources conjoncturelles (augmentation de capital et/ou emprunt dit de haut de bilan) des besoins identifiés en ressources internes (croissance interne…
…est résumé par le schéma suivant : Schéma . : Principe de l’analyse des équilibres du bilan EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES Les ressources longues et durables sont les capitaux permanents de l’entreprise Hlm. Les emplois longs et stables sont des actifs fixes ou actifs immobilisés. Les…
…des provisions réglementées, conduit à un montant de capitaux propres corrigés de K€. Le besoin de ressources internes pour financer les investissements locatifs est estimé à K€ (le besoin de ressources internes apparaît avec un signe négatif dans le tableau de calcul : il s’agit d’un solde indiquant une insuffisance de ressources externes). Le besoin de ressources internes pour financer…
…financières FRNG EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG trésorerie FRE trésorerie dettes court terme EXCÉDENT DE RESSOURCES LONGUES FRE stocks et créances court terme dettes court terme équilibre des ressources et des emplois courts Dans la situation , l’entreprise Hlm dispose de ressources durables (fonds de roulement net global) et de ressources à court terme (fonds de roulement d’exploitation) inemployées, disponibles…
…près) est précisément égale aux ressources apportées par le décalage entre la mobilisation des ressources externes (emprunts et subvention) du cycle de production des investissements locatifs et des dépenses comptabilisées à l’actif du bilan. Cet écart constitue, en quelque sorte, une trésorerie nette affectée en ressources. … La surface financière d’une entreprise Hlm Les indicateurs d’évaluation de la surface financière…
…Emplois Ressources Actif : Immeubles de rapport en cours de construction : Comptes bancaires courants Charges : Charges d’intérêts – opérations locatives (neuf et amélioration) – Crédits relais avances Passif : CDC : Autres emprunts et dettes assimilées – intérêts courus capitalisés / consolidables Produits : Production immobilisée – Immeubles de rapport (frais financiers externes) Total emplois Total ressources ?…
…de ressources externes ou encore fonds propres à mobiliser induisant un besoin prévisionnel de trésorerie) la balance des fonds encaissés (emprunts) et notifiés (subventions) sur dépenses comptabilisées (besoin instantané de trésorerie). Le schéma . suivant présente ces deux équilibres majeurs induits par la comptabilité de programme. Les investissements non financés par des ressources externes, soit encore les besoins actualisés…
…L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions d’investissement et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de €. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les ressources, s’analysent ici comme une insuffisance de ressources externes à hauteur de €. Il paraît évident, qu’à l’origine de l’investissement,…
…construction neuve DOMUS avec : en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres) en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes…
…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…
priorité par des ressources longues et durables : soit externes à d’investissement l’entreprise Hlm : emprunts et subventions soit internes à l’entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts et subventions d’investissement) mobilisées pour financer les immeubles locatifs s’appréhendent directement – nous venons de le rappeler au chapitre précédent – à partir de la comptabilité,…
…des fonds propres investis Cash-flows futurs Montant du besoin ou d’excédent de fonds propres induit par le désinvestissement Le modèle est dit financier parce qu’il se réduit à la question de savoir combien l’entreprise HLM mobilise de ressources internes (fonds propres) en arbitrage avec des ressources externes considérées comme plus onéreuses (emprunts) pour « équilibrer » l’opération d’investissement. Le financement…
concourant au financement des emplois longs et plus précisément des immeubles de rapport. En effet, les immobilisations locatives de l’entreprise Hlm, qui représentent la majeure partie de l’actif immobilisé, sont financées en priorité par des ressources : soit externes à l’entreprise Hlm : emprunts et subventions soit internes à l’entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts…
entreprises Hlm à partir des montants nets de l’actif et notamment des montants nets des immobilisations locatives (hors amortissements et dépréciations). L’approche « version nette » de cette première évaluation de FRNG est cohérente puisque les immobilisations locatives sont présentées nettes d’amortissements et de dépréciation et les ressources externes mobilisées pour le financement de ces immobilisations locatives sont présentées nettes…
…pour assurer la règle d’équilibre des amortissements techniques et financiers. Autrement dit, dès que le terrain est financé par des ressources externes, il est constitué au passif du bilan après amortissement de la construction, une réserve qui correspond à l’amortissement financier de la part des financements externes supérieure à la valeur amortissable de la construction. Cette réserve, décidée par l’Assemblée…
…de revient de l’opération. Ils sont directement comptabilisés en charges financières du compte de résultat. Tableau . : Les dépenses préliminaires (colonnes activées) PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées X…
…sans nul doute un dégagement de ressources pour l’entreprise Hlm générées par les activités d’exploitation courantes, financières et exceptionnelles. Ce cash-flow est global et diffus au niveau du bilan : il correspond simultanément à des augmentations de ressources et à des augmentations d’emplois avec un solde net en faveur des ressources si le cash-flow est positif. Schéma. : Diffusion du…
…en ressources qu’en emplois, dans le périmètre de ces activités afin d’évaluer au plus juste le volume de ressources internes utilisées pour compléter les financements externes afin d’assurer l’équilibre financier de ces activités. Ce sont donc les immobilisations locatives et leur financement qui vont être examinées en tout premier lieu car elles constituent l’activité principale des organismes de logement locatif…
…traite de l’évolution des emplois (dépenses comptabilisées) et des ressources (financements obtenus ou encaissés) au cours de sa réalisation : il s’agit des colonnes à du tableau ci-dessous. Tableau . : Structure de la fiche de situation financière et comptable PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Investissements Financements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION…
…cession produits – valeur nette comptable du bien cédé charges – montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation charges – frais de montage et de commercialisation internes ou externes charges – remboursement de l’aide publique charges Seuls le prix de cession et la valeur nette comptable sont certains. Ce…
…de .%, supérieur au coût des ressources externes (emprunts et subventions) parce que le coût d’opportunité des fonds propres devrait être normalement supérieur au coût des ressources externes à l’entreprise. En conséquence, le coût moyen pondéré du capital CMC de l’entreprise Hlm se calcule de la manière suivante : CMC = ( . × ) + ( . × )…
…DES ENTREPRISES DE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL ONT-ILS UN COUT ? Les fonds propres dont il est ici question sont constitués par le fonds de roulement long terme à terminaison ou mieux encore par le potentiel financier. Il s’agit de ressources internes pour l’entreprise alors que les emprunts et subventions constituent, par opposition, des ressources externes. Toutes les ressources externes de…
…RNn Flux annuels de revenus nets en phase d’exploitation flux positifs RN (entrées de fonds, encaissements) + année – RN RN n temps flux négatifs (sorties de fonds, décaissements) Flux de réinvestissement en phase d’exploitation I INVESTISSEMENT INITIAL Ainsi, la décision d’investissement n’est pas influencée par la forme, le taux d’intérêt, la durée du ou des ressources externes, ni par…
…calculer le taux actuariel t’ tel que : + = + + —– + + (+ t’) (+ t’) (+ t’ ) (+ t’) On en déduit que t’ est égal à .%. Ceci signifie donc que le coût actuariel des ressources externes de l’entreprise Hlm (dette financière + subventions) est de .%. Ceci signifie aussi que les subventions nettes…
…Prêts Locatifs Sociaux, paragraphe I.. Les plafonds de ressources des ménages candidats à l’entrée dans un logement financé au moyen d’un PLS sont égaux à ceux du PLUS majorés de % en vertu de l’arrêté du juillet – article. Voir le paragraphe «… Plafonds de ressources PLS » de cet ouvrage. Voir la circulaire n° – du septembre relative à…
…des aides publiques) seront aussi comptabilisés en charges exceptionnelles…. Conséquences financières de la vente Hlm Cette seconde étape concerne exclusivement le devenir des financements externes suite à la cession de l’actif immobilisé locatif. En théorie, deux situations extrêmes se présentent, la réalité financière se situant souvent entre ces deux situations. Ces situations sont les mêmes que celles qui seront évoquées…
…compte de réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables qui sera utilisé pour assurer la règle d’équilibre des amortissements techniques et financiers. Autrement dit, dès que le terrain est financé par des ressources externes, il est constitué au passif du bilan après amortissement de la construction, une réserve qui correspond à l’amortissement financier de la part des financements…
…externes (emprunts et subventions) seraient supérieurs à la valeur des éléments amortissables et après complet amortissement de ceux-ci, les Instructions Comptables prévoient l’utilisation d’un compte de réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables qui sera utilisé pour assurer la règle d’équilibre des amortissements techniques et financiers. Autrement dit, dès que le terrain est financé par des ressources externes,…
…aval des financements externes (emprunts notamment) et sur la base du rendement des fonds propres investis. Les fonds propres d’un projet d’investissement immobilier locatif se définissent, en toute première analyse, comme la différence entre le prix de revient prévisionnel de l’investissement et les financements externes (emprunts et subventions d’investissement) à mobiliser pour financement ce projet. Les flux financiers considérés sont…
…encore concrétisés par des pièces justificatives réglementaires. Cette classe de comptes spéciaux regroupe tous les comptes qui n’ont pas leur place dans les comptes de à position ressources emplois emplois position passif actif actif nature créditeur débiteur débiteur désignation ressources ou emplois passif ou actif créditeur ou débiteur En fin d’exercice, les activités de l’entreprise Hlm conduisent à un résultat…
…Ces intérêts facturés donnent lieu à décaissement et donc à sortie de trésorerie à l’actif du bilan. Mouvement : imputation des frais financiers externes au prix de revient de la construction Au / de chaque exercice et à l’achèvement de l’opération, les frais financiers du préfinancement, courus de l’ordre de service à l’achèvement de l’opération, sont comptabilisés en production immobilisée,…
…Autres loyers Production immobilisée – immeubles de rapport (frais financiers externes) Bonifications et primes à la construction Subventions d’exploitation diverses Quotes-art de subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice Reprises sur amortissements dérogatoires Reprises sur la provision spéciale de réévaluation Transfert de charges – intérêts compensateurs Récupération charges locatives total marge sur locatif Production immobilisée – immeubles de rapport (coûts…
…de l’emprunt sont actuariellement équivalents au taux de x%. Soit RN , RN ….RNi….RNn n flux de revenus nets anticipés. Soit A , A ,….Ai….An n flux d’annuités d’un emprunt E au taux fixe de x%. Si l’investissement est réalisé exclusivement à partir de ressources externes (emprunts, subventions), on démontre que : n RN i ( x) i…
…et des points spécifiques ont été traités, tels que les programmes de travaux de réhabilitation et les subventions d’investissement analysés au chapitre suivant. La comptabilisation des immobilisations par composants . L’évaluation de l’actif immobilisé .. Composition de l’actif immobilisé pages à pages à Les ressources longues de l’entreprise Hlm, tant externes (emprunts, subventions) qu’internes (fonds propres) sont, en règle générale,…
l’anomalie (fiches de situation financière et comptable ou actif du bilan). Les explications d’écarts doivent être les plus transparentes et explicites possibles. Par exemple, l’explication devra indiquer sur quelle opération ou sur quel type d’opération (terminées, en cours…) se situe l’anomalie. .. Le contrôle des financements externes Le contrôle des financements externes peut aussi être effectué en euros ou en…
…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…
…en produits, par les reprises sur provision pour dépréciation. Il ne devrait donc pas y avoir, dans ces conditions, de déséquilibre sensible du compte de résultat. Enfin, l’entreprise Hlm devra provisionner les frais de démolition, dès qu’elle en aura connaissance, même de façon approximative et ceci éventuellement pour la fraction non financée par des ressources externes (subventions par exemple). Ceci…
L’indice de profitabilité Le délai de récupération actualisé Le taux de rentabilité interne L’effet de levier financier extrait Enfin, il faut aborder les questions qui ne manqueront pas d’émerger concernant le financement de l’investissement et le prix de revient du projet DOMUS. En effet, si l’entreprise Hlm finance la totalité de son projet d’investissement avec des ressources dont le coût…
…figure en produits, affecté d’un signe positif en cas de production stockée et d’un signe négatif en cas de déstockage. La production d’immobilisations par l’entreprise Hlm pour elle-même fait l’objet d’une analyse détaillée au paragraphe. de cet ouvrage. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm – les frais financiers externes imputables aux immeubles de rapport : il s’agit des charges…
…en €/mois Nombre « autre annexe » à préciser Autre annexe en €/mois . Rentabilité économique de l’opération Prise en compte de la valeur résiduelle (O/N) Coût actuariel des emprunts % Coût actuariel pondéré des ressources % Taux d’actualisation souhaité % VAN des revenus nets € Délai de récupération de l’investissement ans Taux interne de rentabilité % . Rentabilité financière…