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Ressources internes

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

Gardien de la surface financière de l’entreprise : ressources conjoncturelles ressources structurelles RÔLES DE LA GOUVERNANCE Gardien de la surface financière de l’entreprise : Compte tenu : de l’apport en ressources internes structurelles annuelles (cash-flows des activités) de l’apport en ressources conjoncturelles (augmentation de capital et/ou emprunt dit de haut de bilan) des besoins identifiés en ressources internes (croissance interne…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…les « capitaux propres corrigés » sont consommés à la date de clôture du bilan juridique. Ils le sont simultanément par :  les besoins en ressources internes de l’activité de construction locative  les besoins en ressources internes des immobilisations de structure  les besoins en ressources internes des activités financières  et enfin les besoins en ressources internes

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…est résumé par le schéma suivant : Schéma . : Principe de l’analyse des équilibres du bilan EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES Les ressources longues et durables sont les capitaux permanents de l’entreprise Hlm. Les emplois longs et stables sont des actifs fixes ou actifs immobilisés. Les…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…financières FRNG EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG trésorerie FRE trésorerie dettes court terme EXCÉDENT DE RESSOURCES LONGUES FRE stocks et créances court terme dettes court terme équilibre des ressources et des emplois courts Dans la situation , l’entreprise Hlm dispose de ressources durables (fonds de roulement net global) et de ressources à court terme (fonds de roulement d’exploitation) inemployées, disponibles…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…à comparer à un FRNG issu de la méthode « explicite » de K€, enregistrant une dégradation totale des ressources disponibles à long terme de la SA d’Hlm CITADIS de K€, en provenance :  d’une augmentation sensible du besoin de ressources internes en locatif ( K€)  d’une augmentation du besoin de ressources internes en immobilisations de structure (…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…coûts internes et des frais financiers de l’exercice : coûts internes frais autres travaux conduite d’opérations autres coûts internes financiers et prestations pour soi-même TOTAL opérations et n° d’inventaire =+++ Totaux Cohérence avec les produits – production immobilisée . Cycle de gestion locative .. – Comptabilisation des loyers et de l’AL/APL ; paiement des loyers et encaissement de l’AL/APL …..

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…construction neuve DOMUS avec :  en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres)  en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…l’entreprise Hlm : – les ressources ont augmenté de T correspondant aux subventions et emprunts mobilisés et encaissés ( T) et aux dettes des fournisseurs d’immobilisations ( T) ; le total des ressources – le passif – est maintenant égal à T dont T de ressources longues et T de ressources courtes – les emplois ont augmenté aussi de T…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…Il est en effet possible de dresser le bilan de l’opération de construction neuve DOMUS avec : • en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres) • en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

passif lors de leur encaissement. .. Les ressources internes Les ressources internes s’analysant comme la différence entre le prix de revient de l’immobilisation et les financements externes mobilisés, des précisions analytiques s’imposent. Ces ressources internes s’appréhendent comme un besoin de financement des immobilisations s’interprétant comme la mobilisation durable de fonds propres censés être disponibles de l’entreprise Hlm. Pour les opérations…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…de fonds propres, sont matérialisés par la différence algébrique entre les prévisions actualisées d’investissement et les prévisions actualisées de ressources externes (emprunts et subventions). La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers permet donc d’évaluer à tout moment le montant des ressources internes qui seront investies dans l’opération à terminaison de celle-ci. Ce montant de ressources internes correspond très précisément à un…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

concourant au financement des emplois longs et plus précisément des immeubles de rapport. En effet, les immobilisations locatives de l’entreprise Hlm, qui représentent la majeure partie de l’actif immobilisé, sont financées en priorité par des ressources : soit externes à l’entreprise Hlm : emprunts et subventions soit internes à l’entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

FRNG nous renseigne sur la situation financière suivante des investissements immobiliers locatifs :  le besoin de ressources internes des immobilisations locatives est estimé à K€ au / de l’exercice et ceci depuis la création de l’entreprise ( K€ de ressources – K€ d’emplois + K€ de remboursements anticipés d’emprunts locatifs)  l’équilibre des amortissements techniques et financiers fait apparaître…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…de calcul doivent être mentionnées dans l’annexe relative à l’incorporation des coûts internes de l’exercice dans le coût de production des immeubles de rapport et travaux d’amélioration. Tableau. : Annexe relative à l’incorporation des coûts internes et des frais financiers de l’exercice dans le coût de production des immobilisations opérations et n° d’inventaire coûts internes conduite autres d’opérations coûts internes

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…sans nul doute un dégagement de ressources pour l’entreprise Hlm générées par les activités d’exploitation courantes, financières et exceptionnelles. Ce cash-flow est global et diffus au niveau du bilan : il correspond simultanément à des augmentations de ressources et à des augmentations d’emplois avec un solde net en faveur des ressources si le cash-flow est positif. Schéma. : Diffusion du…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…en ressources qu’en emplois, dans le périmètre de ces activités afin d’évaluer au plus juste le volume de ressources internes utilisées pour compléter les financements externes afin d’assurer l’équilibre financier de ces activités. Ce sont donc les immobilisations locatives et leur financement qui vont être examinées en tout premier lieu car elles constituent l’activité principale des organismes de logement locatif…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…des fonds propres investis Cash-flows futurs Montant du besoin ou d’excédent de fonds propres induit par le désinvestissement Le modèle est dit financier parce qu’il se réduit à la question de savoir combien l’entreprise HLM mobilise de ressources internes (fonds propres) en arbitrage avec des ressources externes considérées comme plus onéreuses (emprunts) pour « équilibrer » l’opération d’investissement. Le financement…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…le schéma d’organisation de l’entreprise. Ces prévisions de financements comprennent à la fois les emprunts (principaux et complémentaires confondus en colonnes ), les subventions d’investissement (colonne ) et les fonds propres ou encore besoins de ressources internes (colonne ). Les besoins de ressources internes – fonds propres mobilisés ou à mobiliser dans l’opération d’investissement – sont le résultat de la…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de revient de l’opération. Ils sont directement comptabilisés en charges financières du compte de résultat. Tableau . : Les dépenses préliminaires (colonnes activées) PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées X…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…cession  produits – valeur nette comptable du bien cédé  charges – montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation  charges – frais de montage et de commercialisation internes ou externes  charges – remboursement de l’aide publique  charges Seuls le prix de cession et la valeur nette comptable sont certains. Ce…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…un moment ou à un autre, par les ressources enregistrées au passif. Par convention comptable :  le passif, constituant les ressources de l’entreprise, est situé à droite du bilan  l’actif, rassemblant les emplois de l’entreprise, est situé à gauche du bilan. Le bilan est donc une représentation ordonnée par nature et à un instant donné d’une part de…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…le bilan. Situation des ressources et des emplois à une date donnée, le bilan à lui seul ne renseigne pas sur l’évolution des ressources et des emplois au cours d’une période (ce n’est pas son objet !). Cependant l’analyse de l’évolution de la situation financière d’une entreprise Hlm impose souvent une telle réflexion, que la simple comparaison de deux bilans…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…encore concrétisés par des pièces justificatives réglementaires. Cette classe de comptes spéciaux regroupe tous les comptes qui n’ont pas leur place dans les comptes de à position ressources emplois emplois position passif actif actif nature créditeur débiteur débiteur désignation ressources ou emplois passif ou actif créditeur ou débiteur En fin d’exercice, les activités de l’entreprise Hlm conduisent à un résultat…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…DES ENTREPRISES DE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL ONT-ILS UN COUT ? Les fonds propres dont il est ici question sont constitués par le fonds de roulement long terme à terminaison ou mieux encore par le potentiel financier. Il s’agit de ressources internes pour l’entreprise alors que les emprunts et subventions constituent, par opposition, des ressources externes. Toutes les ressources externes de…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Sous le couvert des relations entre le bilan et le compte de résultat des entreprises Hlm et après avoir analysé les ressources longues, cette partie propose maintenant d’examiner les emplois longs de l’entreprise Hlm et plus précisément les immeubles de rapport qui représentent la majeure partie de…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…emprunts autres que les opérations locatives (emprunts de structure, emprunts à long terme non affectés…) + plus-values de cession des immeubles de rapport = cash-flow L’on peut souligner que la notion de cash-flow présentée ci-dessus à partir du compte de résultat n’est pas très éloignée de la notion de ressources internes de la Fédération des ESH. Voir l’introduction au chapitre…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…La gestion budgétaire et les bailleurs sociaux La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers (CBII) – doit être obligatoirement tenue pour les bailleurs sociaux (Instruction comptable). Elle gère :  les prévisions initiales et actualisées de ressources (emprunts, subventions et fonds propres) et d’emplois (prix de revient)  les réalisations de ressources et d’emplois comptabilisées, mais plus les engagements  Le…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…et des points spécifiques ont été traités, tels que les programmes de travaux de réhabilitation et les subventions d’investissement analysés au chapitre suivant. La comptabilisation des immobilisations par composants . L’évaluation de l’actif immobilisé .. Composition de l’actif immobilisé pages à pages à Les ressources longues de l’entreprise Hlm, tant externes (emprunts, subventions) qu’internes (fonds propres) sont, en règle générale,…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…» qui nécessite d’isoler les transferts d’éléments de stocks en immobilisations (marge sur accession) et la production immobilisée – immeubles de rapport – coûts internes (productions diverses) : Tableau. : Détails du compte « production immobilisée » – Produits d’exploitation montant montant montant Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles dont immeubles de rapport (coûts internes) dont immeubles de rapport (frais financiers externes)…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations Conséquences de la comptabilisation par composants sur les ressources longues de l’entreprise HLM Les subventions d’investissement Les différentes subventions de l’entreprise Hlm L’enregistrement des subventions au passif du bilan Le…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…et subventions reçues, net d’impôt. Les subventions d’investissement viennent en quelque sorte « bonifier » le coût des emprunts. Si des fonds propres sont en plus mobilisés pour financer l’usufruit locatif (ressources internes), alors le taux d’actualisation devra en tenir compte car les fonds propres ont un coût spécifique que l’on nomme « coût d’opportunité » du projet. Ces fonds…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…moins-value comptable. Cependant, cette marge brute comptable ainsi dégagée ne rend pas compte totalement de la marge réellement dégagée par la vente. Il faut pour cela la minorer des éléments suivants : frais de montage (frais de géomètre, règlement de copropriété…), de remise en état et de commercialisation internes (remise en état d’un logement par le service entretien de l’entreprise…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…financier du projet (taux d’actualisation). Dans le cas contraire, le projet doit être rejeté. Le TRI donne donc une estimation de la rentabilité économique du projet sur toute sa durée de vie. Il indique que le projet reste acceptable tant que le coût des ressources investies dans le projet, que traduit le taux d’actualisation souhaité par l’entreprise, reste inférieur au…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…est présenté et maintenant financé semble maintenant plus acceptable qu’il ne l’était antérieurement parce que les ressources internes (fonds propres) mobilisées pour financer cet investissement seront récupérées dans leur totalité à l’issue des années d’exploitation avec un taux de rentabilité de .%. La différence essentielle est que nous passés d’un environnement économique à un environnement financier qui sont deux périmètres…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…qui enregistre le coût des travaux faits par l’entreprise Hlm pour elle-même et notamment : – les coûts internes imputables aux immeubles de rapport : conduite d’opération lorsqu’elle est effectuée par l’entreprise Hlm, autres tâches effectuées par l’entreprise Hlm en sa qualité de maître d’ouvrage Au moins % selon la Fédération des SA d’Hlm (Dossier Individuel de Situation). Ce compte…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…permettant aux spécialistes internes à l’entreprise Hlm de rendre des avis sur l’opération en question. Ces avis sont basés sur :  les aspects juridiques du dossier  l’analyse économique et financière du projet  l’aspect commercial des produits. Un exemple de dossier normalisé est présenté ci-dessous. Schéma . : Exemple de dossier de présentation d’un projet immobilier locatif à…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…d’investissement…) – un diagnostic social qui peut souvent reposer sur des données internes à l’entreprise Hlm (données sociales sur les habitants, revenus…) mais qui peut être enrichi par des données ou des analyses concernant les besoins des habitants (enquête de satisfaction, recueil de doléances par les gardiens ou les antennes de gestion…) une seconde phase d’analyse des données recueillies concernant…