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Ressources internes d'exploitation

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…+ + + = = + + + = Situation nette Subventions d’investissement Provisions réglementées Emprunts et dettes financières Dépôts de garantie des locataires Capitaux permanents Actif immobilisé Stock et en-cours Fonds de roulement net global – Intérêts courus Dettes d’exploitation et hors exploitation Produits constatés d’avance Charges constatées d’avance Fonds d’exploitation et hors exploitation Fonds d’exploitation et hors exploitation

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…financés par LE FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL, quand il existe, mais aussi par les dettes d’exploitation et hors exploitation, révélatrices des délais de paiement de l’entreprise. L’écart entre les ressources à court terme (dettes fournisseurs d’exploitation et hors exploitation) et les emplois de même nature constitue le FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION. Cet écart peut être POSITIF ou NEGATIF. Le…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…les dettes d’exploitation et hors exploitation, révélatrices en général des délais de paiement de l’entreprise. L’écart entre les ressources à court terme (dettes fournisseurs d’exploitation et hors exploitation) et les emplois de même nature constitue le FONDS DE roulement d’exploitation (FRE). Cet écart peut être POSITIF ou NEGATIF. Voir le paragraphe .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…non encore facturés – m ontant net autres créances d’exploitation – m ontant net charges constatées d’avance – m ontant net fournis seurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs fournis seurs d’exploitation autres dettes fiscales , sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…(Actif) locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs clients – autres activités – montant brut emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires – montant brut clients douteux ou litigieux – montant brut produits non encore facturés – montant brut autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance – montant brut fournisseurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs – montant net détails fournisseurs d’exploitation

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…de roulement net global est de – et le fonds de roulement d’exploitation est de + , alors la trésorerie est de + Le fonds de roulement d’exploitation représente l’écart entre les dettes d’exploitation d’une part et les stocks et créances d’exploitation d’autre part Test n° : Les fausses idées sur la trésorerie Déterminer si les affirmations énoncées ci-dessous concernant…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…CHARGES DE PERSONNEL… La formation du résultat d’exploitation Le résultat d’exploitation est égal à l’excédent brut d’exploitation corrigé des charges et des produits calculés d’exploitation (dotations aux amortissements et aux provisions, reprises sur amortissements et sur provisions) ainsi que des charges et produits de gestion courante. Schéma. : De la marge brute au résultat d’exploitation approvisionnements entretien courant CONSOMMATIONS EN…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Le compte de résultat : définition et structure Les opérations d’exploitation Les produits d’exploitation Les charges d’exploitation Les opérations financières Les produits financiers Les charges financières Les opérations exceptionnelles Les produits exceptionnels Les charges exceptionnelles Les autres postes du compte de résultat Hlm Les informations complémentaires Évaluation des masses du compte de résultat…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…pouvoir de contrôle effectif sur ces sociétés. .. Les dettes d’exploitation et hors exploitation Les dettes d’exploitation (clients créditeurs, fournisseurs d’exploitation, fournisseurs de stocks immobiliers, dettes fiscales et sociales…) et diverses, c’est-à-dire le plus souvent hors exploitation (fournisseurs d’immobilisations, opérations pour le compte de tiers, opérations d’aménagement…) concernent les comptes de tiers localisés au passif du bilan de l’entreprise Hlm….

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…créditeurs fournis seurs d’exploitation autres dettes fiscales , sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien remboursements d’emprunts courus non échus – opérations totaux partiels Excédent sur exploitation () détails Excédent sur activités hors exploitation

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…€ : capitaux permanents – actif immobilisé = fonds de roulement net global • le fonds de roulement d’exploitation, défini comme l’excédent des ressources courtes (inexistantes dans ce cas de figure) sur les emplois courts (inexistants dans ce cas de figure), est nul • la trésorerie – les disponibilités – est un emploi ; elle est exclusivement constituée de ressources

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…construction neuve DOMUS avec :  en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres)  en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…( T) et du fonds de roulement d’exploitation ( T). Dans le cas présent, la trésorerie est composée exclusivement de ressources courtes, temporaires : fonds de roulement net global fonds de roulement d’exploitation = trésorerie disponible Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm L’analyse de la composition de la trésorerie est indispensable afin de dissocier…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…de départ (foncier notamment) : le cycle de production de l’immeuble peut s’étaler sur plusieurs années = étalement dans le temps de la phase d’investissement  prise en compte des réinvestissements successifs (renouvellement de composants) au cours de la durée de vie du cycle d’exploitation pour maintenir la valeur locative de l’immeuble  durée de vie longue du cycle d’exploitation

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

d’exploitation s’est lui aussi accru de € ( € – €) : + + = provision pour gros entretien intérêts courus et non échus dettes fournisseurs créances clients fonds de roulement d’exploitation + + – La trésorerie de l’entreprise s’améliore, mais les ressources à long terme restent inchangées : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation =…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…sans nul doute un dégagement de ressources pour l’entreprise Hlm générées par les activités d’exploitation courantes, financières et exceptionnelles. Ce cash-flow est global et diffus au niveau du bilan : il correspond simultanément à des augmentations de ressources et à des augmentations d’emplois avec un solde net en faveur des ressources si le cash-flow est positif. Schéma. : Diffusion du…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…de fonds propres, sont matérialisés par la différence algébrique entre les prévisions actualisées d’investissement et les prévisions actualisées de ressources externes (emprunts et subventions). La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers permet donc d’évaluer à tout moment le montant des ressources internes qui seront investies dans l’opération à terminaison de celle-ci. Ce montant de ressources internes correspond très précisément à un…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…et dans un premier temps, le résultat d’exploitation de l’exercice. Les immobilisations produites par l’entreprise pour elle-même font ensuite ultérieurement faire l’objet d’un amortissement comme n’importe quelle autre immobilisation. Ce mécanisme d’amortissement diminue ensuite, toutes choses égales par ailleurs, les résultats futurs d’exploitation. La production immobilisée peut donc être analysée comme un processus d’étalement des charges d’exploitation, associé à un…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…concourant au financement des emplois longs et plus précisément des immeubles de rapport. En effet, les immobilisations locatives de l’entreprise Hlm, qui représentent la majeure partie de l’actif immobilisé, sont financées en priorité par des ressources : soit externes à l’entreprise Hlm : emprunts et subventions soit internes à l’entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…de promotion-accession (opération en groupés, lotissement, Sociétés Civiles Immobilières)  d’activités d’aménagement, de location-attribution, d’opérations pour le compte de tiers… On pourrait même affiner la notion de fonds de roulement d’exploitation en distinguant :  le fonds de roulement né de l’exploitation courante proprement dit (fournisseurs d’exploitation, clients locataires…)  le fonds de roulement né des activités de maîtrise d’ouvrage…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…à la somme actualisée des cash-flows d’exploitation et ceci quelle que soit le profil de ces annuités d’emprunt. Les flux d’annuités suivants sont donc actuariellement équivalents, au taux d’actualisation de .%, aux cash-flows d’exploitation, qu’il s’agisse d’annuités constantes, d’annuités progressives ou encore d’un remboursement in fine : années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation annuités constantes . . . . annuités remboursement…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…sert le plus souvent de base aux différents indicateurs de rendement car il donne une bonne image économique de la situation locative de l’actif immobilier en terme de flux monétaires réels, indépendamment de ses modalités de gestion exprimées au travers des dépenses d’exploitation. Dépenses d’Exploitation : il s’agit des dépenses anticipées non récupérables supportées par l’usufruitier-bailleur (entretien courant, taxe foncière…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

… frais de mise en copropriété  frais de de montage et de commercialisation internes ou externes  montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation  autres frais divers ou remboursements au titre de l’exploitation . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les vertus de la cession à la valeur…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…DES ENTREPRISES DE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL ONT-ILS UN COUT ? Les fonds propres dont il est ici question sont constitués par le fonds de roulement long terme à terminaison ou mieux encore par le potentiel financier. Il s’agit de ressources internes pour l’entreprise alors que les emprunts et subventions constituent, par opposition, des ressources externes. Toutes les ressources externes de…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…ou de financements à moins d’un an  les dettes nées à l’occasion de la production des investissements locatifs (fournisseurs d’immobilisations) ou des cycles d’exploitation courante de l’entreprise (gestion locative notamment) : dettes d’exploitation (fournisseurs d’exploitation et de stocks immobiliers, dettes fiscales et sociales…) et dettes diverses (opérations d’aménagement, opérations pour le compte de tiers…). D’un point de vue analytique,…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…le schéma d’organisation de l’entreprise. Ces prévisions de financements comprennent à la fois les emprunts (principaux et complémentaires confondus en colonnes ), les subventions d’investissement (colonne ) et les fonds propres ou encore besoins de ressources internes (colonne ). Les besoins de ressources internes – fonds propres mobilisés ou à mobiliser dans l’opération d’investissement – sont le résultat de la…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…transferts de charges présentant la totalité des opérations inscrites au compte » – transferts de charges » ventilées en charges d’exploitation (grosses réparations, intérêts compensateurs…), en charges financières et en charges exceptionnelles le tableau de la production immobilisée présentant, pour chacune des opérations, le montant des coûts internes et des frais financiers imputés au cours de l’exercice dans le coût…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…approvisionnements X X X X X Créances d’exploitation créances locataires et APL créances sur acquéreurs clients – autres activités emprunteurs & loc. acquéreur-attributaire clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d’exploitation X X X X X X X Créances diverses autres créances diverses X X X X X Valeurs mobilières de placement X opérations d’aménagement SCI ou…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…des cash-flows d’investissement et d’exploitation est positive (autrement dit, la somme des cash-flows d’exploitation est supérieure à l’investissement initial), il y aura au moins un TRI positif. Une première réponse à cette limite consiste à calculer un TRI corrigé qui se substitue à l’éventuel TRI calculé à partir de la série de flux initiale. Illustrons la boîte à outils de…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…X X X X X Créances d’exploitation créances locataires et APL créances sur acquéreurs clients – autres activités emprunteurs & loc. acquéreur-attributaire clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d’exploitation X X X X X X X Créances diverses autres créances diverses X X X X X Valeurs mobilières de placement X opérations d’aménagement SCI ou SCCC…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…d’investissement et de politique de désinvestissement, avec élaboration de scénarios d’intervention chiffrés à moyen ou long terme. En tout état de cause, le plan stratégique de patrimoine devrait permettre de constater suffisamment tôt à l’avance les provisions pour dépréciation exceptionnelles des groupes immobiliers à démolir de façon à étaler, dans le temps et au mieux des équilibres d’exploitation, la charge…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…de forage…)  les taxes et redevances diverses (TLE, PLD, contribution versée au vendeur lors de la réalisation d’une ZAC…). Ces précisions sont importantes puisque les terrains ne sont pas amortissables. Ils peuvent, par contre, faire l’objet d’une dépréciation exceptionnelle. Les frais financiers relatifs aux emprunts à court ou moyen terme ayant financé ces acquisitions foncières sont des charges d’exploitation

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…et constitue une activité exceptionnelle. Cette cession d’éléments de l’actif immobilisé est sensiblement différente des opérations de promotion immobilière, réalisées dans le cadre de l’accession à la propriété (comptes de classe à l’actif du bilan), constituant une activité d’exploitation courante de l’entreprise Hlm… Le contexte réglementaire de la vente de logements locatifs Hlm Le régime juridique de la vente de…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…types de projets dans une opération complexe) et toutes les natures de projets (construction neuve, acquisition-amélioration, opérations de logements collectifs, usufruit locatif social, la réhabilitation, les commerces, les locaux sociaux : crèches…) d’investissements immobiliers  réaliser simultanément des simulations comptables (amortissements des composants, quotes-parts de subventions virées au résultat, intérêts courus et non échus, résultat d’exploitation, autofinancement net…) et des…