…Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.1 Cartographie des aides au logement des avantages fiscaux et des avantages de taux qui constituent des aides indirectes, émanant le plus souvent de l’État aides à l’investissement et à l’équilibre d’exploitation des bailleurs sociaux (aides à la pierre) des prestations sociales qui visent à couvrir une partie des dépenses courantes de…
…(Caisse de Garantie du Logement Social et Crédit Foncier de France) sont mises en place pour éviter une faillite systémique et un rapport est commandé à l’Inspection Général des Finances dont les grands principes (disparition des aides à la pierre au profit des aides à la personne, indexation des prêts sur le Livret A et non plus sur l’inflation) seront…
…3.1 Conditions d’octroi d’un logement locatif social favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers en permettant l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social et en favorisant l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des…
…3.4 Situation des ménages français par rapport aux plafonds de ressources 70% des emménagés récents ont des ressources inférieures à 60% des plafonds PLUS et relèvent donc des plafonds PLAI. 60% des locataires du parc social ont un revenu inférieur à 60% des plafonds PLUS et relèvent des plafonds PLAI. 587 Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.5…
…fondamental de l’équilibre des ressources et des emplois Rappel des principes fondamentaux de l’analyse financière La comptabilité générale est simplement bâtie sur 2 postulats 12 6 1. Le principe fondamental de l’équilibre des ressources et des emplois 1er postulat : Une entreprise HLM, comme n’importe quelle entreprise, personne morale, est une entité juridique qui réalise avec son environnement des opérations…
…de revenus dans le temps tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier locatif, y compris au moment de sa fin de vie. Cette méthode, qui sera longuement exposée dans les paragraphes suivants suppose une connaissance approfondie de l’évolution des revenus, des modalités de gestion, des cycles de renouvellement des composants, des taux de capitalisation des charges d’exploitation,…
…– – – – – – – – – – – – revenu net Page La séquence des revenus nets espérés du projet d’investissement locatif DOMUS est la suivante pour une projection des flux de(sur une ½ année) à , soitannées de projection. . Exemple didactique de rentabilité économique n° année Investissement revenu net Page La séquence des flux monétaires…
…produits que des coûts de fonctionnement et nécessite idéalement des hypothèses sur l’évolution des principaux indices économiques et celles des différents postes par rapport à ces indices. Cette projection des revenus net induit aussi des hypothèses sur la vacance des logements et des impayés de loyers et de charges, sur les travaux de gros entretien à réaliser, sur la mobilité…
…ventilation des titres immobilisés (droits de créances) montant brut total titres assimilables à des placements autres titres immobilisés =- titres immobilisés (droits de créances) – montant brut dépréciation des titres immobilisés montant net des titres immobilisés La cohérence avec le bilan doit se faire tant au niveau des montants bruts qu’au niveau des dépréciations. Un tableau attaché aux emplois du…
…gestion. Les soldes définis ci-dessous sont dictés par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais toujours dans l’esprit de la comptabilité. REVENU BRUT POTENTIEL Le Revenu Brut Potentiel (RBP) est le revenu annuel maximal qui peut être tiré de la location (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires…) en échange de l’usage…
…titres im m obilisés =- titres immobilisés (droits de créances) – montant brut dépréciation des titres immobilisés montant net des titres immobilisés ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES classement des autres créances d’exploitation à l’actif m ontant net TVA sur immobilisations locatives autres créances d’exploitation Total Cohérence avec l’actif – autres créances exp. classement des fournisseurs débiteurs à l’actif m ontant net…
…des financements externes ». Voir le tableau . ci-dessus. Voir le tableau . ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ». entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours) et la somme des montants des emprunts réalisés finançant…
…l’impôt sur les sociétés Cash-flow Revenu Brut Réel : c’est le revenu anticipé qui peut être tiré par l’usufruitier-bailleur de la location d’un immeuble de logements (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires.) minoré des pertes anticipées pour inoccupation (vacance conjoncturelle ou frictionnelle des logements due à la mobilité des clients). Ce revenu brut réel constitue un…
…cessions, des démolitions, des mises au rebut ou des renouvellements de composants de l’actif immobilisé, la valeur d’entrée de ces éléments et les amortissements correspondants sont sortis des comptes où ils figurent. Voir le tableau des Mouvements des postes de l’actif immobilisé de l’Annexe qui détaille les mouvements qui affectent les valeurs brutes des immobilisations au cours d’un exercice (augmentations…
…légaux. Voir aussi le tableau des résultats de l’entreprise au cours des cinq derniers exercices des documents annuels légaux. Voir aussi les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure les titres participatifs, bien qu’appartenant comptablement à la catégorie des emprunts et dettes assimilées, sont reclassés dans la catégorie…
…, publiée au bulletin officiel des impôts sous la référence BOI D- – , qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles et de la loi de finances pour n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers. Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nuspropriétaires…
…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…
…investissements immobiliers locatifs Le suivi de la situation financière de l’opération Les soldes disponibles au niveau des investissements Les soldes disponibles au niveau des financements Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés…
…amortissement des immobilisations provisions pour dépréciation des immobilisations provisions pour dépréciation des stocks et en cours provisions pour dépréciation des comptes de tiers provisions pour dépréciation des comptes financiers DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la provision pour dépréciation n’est pas nécessairement…
…La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…
…des opérations locative terminées, il y a nécessité d’approcher le FRNG tout à la fois à partir des valeurs brutes, tant à l’actif qu’au passif, pour les immobilisations locatives, mais aussi des valeurs brutes des financements externes de ces immobilisations locatives et tenir compte par ailleurs des amortissements et des remboursements du capital des emprunts et de quotesparts de subventions…
…rendement actuariel ou taux actuariel E : taux actuariel à la dated’un investissement de € qui génère des flux de revenus de€ l’année , de € l’annéeet de € l’annéepuis de€ l’année(périodicité annuelle) Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs libellés des flux investissementrevenu net revenu net revenu net revenu netLe taux actuariel t% constitue l’inconnue de l’équation suivante…
Les deux principales méthodes d’analyse financière La capitalisation des flux monétaires L’actualisation des flux monétaires Le mécanisme de base de l’actualisation Remarques Les hypothèses implicites au mécanisme de l’actualisation Le taux actuariel extrait . Les deux principales méthodes d’analyse financière Il existe au moins deux méthodes, en matière d’analyse financière, permettant de comparer des flux monétaires non disponibles à un…
…Comptabilisation des subventions d’investissement ; transfert des subventions au compte de résultat .. – Comptabilisation des factures de travaux des opérations de construction soumises à la LASM .. – Comptabilisation des emprunts locatifs avec préfinancement .. – Comptabilisation des opérations de démolition avec ou sans reconstruction .. – Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux .. – Comptabilisation des pénalités…
…prise la participation Le compte de résultat de l’entreprise Hlm – les revenus des prêts qu’il s’agisse des prêts au personnel ou des prêts pour accession à la propriété – les revenus des créances immobilisées et des autres immobilisations financières (dépôts et cautionnements versés…) les revenus des valeurs mobilières de placement : obligations, bons du trésor, OPCVM les revenus des…
…des marchés publics tant du point de vue des collectivités locales que des organismes d’HLM – l’aspect accessoire des acquisitions en VEFA, pour la constitution du patrimoine de l’organisme d’HLM, par rapport à son activité classique de constructeur – le principe que, dans un ensemble immobilier livré par un promoteur, une majorité de logements ne doit ni devenir la propriété…
…de placement Autres charges financières Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations : provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Transferts de charges de charges d’exploitation Autres produits de gestion courante Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Produits financiers divers sur autres immobilisations financières Revenus des titres immobilisés Produits des autres créances et valeurs mobilières…
…étude des cessions récentes de biens comparables au bien à évaluer, dans un secteur géographique proche et soumis à des règles d’urbanisme similaires et choisit les références les plus proches des caractéristiques du bien à évaluer. La méthode par le revenu consiste à fixer la valeur du bien en fonction du revenu qu’il génère ou qu’il peut générer ; soit…
…trésorerie à l’instant où l’opération sera soldée. Le montant des fonds propres peut éventuellement être négatif en cas d’excédent de financements externes inhérents à la consolidation de la part des intérêts intercalaires des emprunts non immobilisés. Il s’agit là d’un simple surfinancement artificiel qu’il s’agira d’expliquer au cours de la phase de réalisation de l’opération. Nécessairement, le total initial des…
…identique en vertu du principe d’égalité des ressources et des emplois. Considérés individuellement, les comptes vont donc enregistrer des débits et des crédits conduisant à un solde : débiteur lorsque la somme des débits est supérieure à la somme des crédits créditeur lorsque la somme des crédits est supérieure à la somme des débits. Généralement, les soldes débiteurs sont localisés…
…(financements définitifs – y compris sorties de composants) » et . « opérations locatives démolies ou cédées ». − nouvelles présentations de l’état récapitulatif des emprunts (Fiche des États des dettes financières) et de l’état détaillé des emprunts (Fiche des États des dettes financières) : o nouvelle présentation de la ventilation par prêteurs de capitaux induite par la réorganisation des…
…de la prise en charge, du recouvrement et de l’encaissement des créances, du paiement des dépenses sur ordre de l’ordonnateur ou sur présentation de titres par les créanciers. Il a le monopole de la garde des valeurs, du maniement des fonds et de la conservation des pièces justificatives et des titres. Il existe trois types de comptable public : le…
…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…
…livret de Caisse d’Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l’évolution du taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s’agit d’un prix maximum de cession des actions…
…propre compte la gestion locative des logements et conservera l’intégralité des loyers versés par les locataires qu’il affectera, notamment, au remboursement des prêts qu’il aura lui-même contracté au titre du projet et à l’entretien des logements. On notera que la location de ces logements à des personnes physiques constitue en quelque sorte une « sous-location » derrière la « location…
…« rembourser » le montant de l’investissement grâce aux revenus nets actualisés générés par l’exploitation jusqu’à cette date. Le tableau ci-dessous présente l’évolution, en euros, de la VAN des revenus nets cumulés du projet DOMUS, les hypothèses restant inchangées (investissement initial, durée de vie, taux d’actualisation, revenus nets et valeur résiduelle). Tableau . : Tableau des revenus nets cumulés du…
…les canalisations de gaz : entretien des robinets et des aérations, remplacement périodique de tuyaux souples de raccordements – le chauffage (installation individuelle) : entretien des radiateurs, remplacement des joints, robinets et purgeurs. Installations électriques – les appareillages : remplacement de prises, interrupteurs, coupecircuit, fusibles ; réparation des baguettes et goulottes, remplacement des ampoules et tubes lumineux – les appareilles…
…coût de réfection du mur mitoyen entre l’immeuble soumis à l’usufruit et la propriété… OBLIGATION A EXECUTER LES GROSSES REPARATIONS Définition des grosses réparations L’article du Code Civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de…
…résolution Frais liés à la production des stocks immobiliers Variation des stocks : en cours de production Variation des stocks : immeubles achevés total coût des ventes Ventes d’immeubles Produits des activités de promotion Revenus des parts de SCI de ventes Transfert d’éléments de stocks en immobilisations Intérêts sur opérations d’accession emprunts consolidés (gestion de prêts) total Activité de prêteur,…
…Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse : d’investissements amélioration…) (construction nouveaux des réinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant, et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs…
…du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit…
…correspondant, d’une part à une augmentation des actifs immobilisés de T et, d’autre part, à une diminution des disponibilités de T. Le total des emplois – l’actif – est lui aussi égal au total du passif, dont T d’emplois longs – l’actif immobilisé – et T de trésorerie. l’excédent des ressources longues sur les empois longs – c’est à dire…
…de € correspondant d’une part à une augmentation des actifs immobilisés de € et, d’autre part, à une diminution des disponibilités de € ; le total des emplois – l’actif – à date de clôture de l’exercice est lui aussi égal à € o les fonds propres investis dans cette opération de maîtrise d’ouvrage locative constituent donc une insuffisance de…
…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…
…de remboursement des obligations…) Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations Reprises sur amortissements (autres immobilisations, financiers, exceptionnels) Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations financières Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants : stocks et en-cours Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants…
…des activités hors exploitation (investissements, autres activités). Ces besoins de financement sont induits par l’existence : des stocks de terrains et d’immeubles en cours ou achevés, destinés à la vente des stocks de matières consommables, généralement faibles pour les entreprises Hlm des créances des clients (créances des locataires et éventuellement des emprunteurs) et les créances diverses. Ces emplois sont évidemment…
…► CASH-FLOWS D’EXPLOITATION ESPERES Les flux de cash-flows espérés se déduisent des flux de revenus net espérés après imputation des échéances d’emprunts contractés. On notera que les échéances des emprunts contractés depuis l’origine peuvent être majorées, au cours de la phase d’exploitation, des échéances des emprunts nouveaux mobilisés pour financer, toute ou partie, des réinvestissements successifs et qui viendront, toutes…
…créances et des dettes. Comptabilité en partie simple. Constatation des droits et obligations : • produits constatés à la facturation des obligations • charges constatées lors de la facturation des droits. Comptabilité en partie double. Référentiels Référentiel budgétaire non normalisé en fonction des besoins d’aide à la décision de l’entreprise. N’a aucune valeur légale. Codifiée avec le Plan Comptable des…
…changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à sortir le bien immobilier du périmètre patrimonial de l’entreprise (cession), à en changer l’usage (changement de destination), voire à le démanteler totalement (déconstruction ou démolition). Le schéma suivant présente les principales formes de désinvestissement du bien immobilier locatif : Schéma . :…
Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…