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Risques

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et charges en catégories extracomptables :  les provisions pour risques et charges probables  les provisions pour risques et charges attachées à la promotion et à l’accession à la propriété  les provisions pour risques et charges qui ont un réel caractère de réserves. Voir le paragraphe .. ci-dessus relatif à la présentation des provisions pour risques et charges….

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…cette liste soit limitative : − risques liés à l’investissement proprement dit − risques de gestion de l’immeuble locatif − risques d’obsolescence de l’immeuble locatif − risques d’illiquidité de l’immeuble locatif. Les risques liés à l’investissement proprement dit peuvent majorer sensiblement le prix de revient des investissements ; ils concernent : • le risque de « calendrier » : investir…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions pour risques et charges rassemblent : les provisions pour litiges les provisions pour amendes et pénalités les provisions pour pertes de change les provisions pour risques sur opérations immobilières utilisées pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks Les autres relations…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…et médailles du travail (risques et charges probables) provisions pour risques et charges sur emprunts (risques et charges probables) provisions totales pour risques et charges à caractère de réserves totaux partiels Autres fonds propres nets des « non-valeurs » I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) détails ÉVALUATION DU POTENTIEL FINANCIER DE CITADIS EMPLOIS en milliers d’euros dépenses comptabilisées : constructions locatives…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…destinées à couvrir des risques et des charges nettement précisés quant à leur objet, dont la réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. On distingue : les provisions pour risques destinées à couvrir les risques identifiés inhérents à l’activité de l’entreprise Hlm : – provisions pour litiges – provisions pour amendes et pénalités –…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…de change X pertes sur contrats X risques sur opérations locatives X risques sur opérations d’accession à la propriété X pensions et obligations similaires X gros entretien X remiqe en étét des biens X charges sur opérations immobilières X autres risques et charges X Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles X des immobilisations corporelles X des immeubles en loction-vente, en…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables Ce classement des provisions pour risques et charges en ressources stables est fonction de la nature des provisions réalisées. On peut néanmoins se poser la question du caractère permanent d’un certain nombre d’entre elles : provisions pour risques (pertes de change, pertes sur contrats), provisions pour gros entretien,…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…les flux nets doivent permettre de rembourser. . Exemple didactique de rentabilité économique La prime de risque doit être l’interprète des risques encourus par l’investisseur lorsqu’il juge de l’opportunité d’un investissement immobilier. Le niveau de la prime de risque doit donc être fonction du niveau de risques retenus par l’investisseur : autrement dit, plus le projet d’investissement est risqué et…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…péciale de réévaluation Subventions d’investissement non affectées subventions nettes sur opérations locatives démolies et vendues subventions nettes à long terme non affectées Provisions à long terme provisions pour indemnités départ retraite et médailles du travail provisions pour risques et charges sur emprunts provisions totales pour risques et charges à caractère de rés erves Subventions d’investissement locatif subventions d’investissement – montant…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…généralement une situation nette faible, dont une grande partie est par ailleurs utilisée au financement de l’actif immobilisé. De plus, les équilibres d’exploitation qui assurent à peine la couverture des risques futurs d’exploitation (provisions pour risques et charges, provisions pour dépréciation de l’actif) et le renouvellement Le bilan Hlm : équilibre et structure de l’outil de production (amortissement) permettent rarement…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…DES IMMOBILISATIONS BILAN actif passif valeur nette des immobilisations provisions diverses risques & charges autres provisions pour charges. Amortissement complémentaire exceptionnel COMPTE DE RÉSULTAT charges produits. Reprise sur provision pour dépréciation exceptionnelle dotation aux amortissements dotation prov. risques & charges reprises/prov. dépréciation… Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Lors de la démolition effective de l’immeuble locatif, les…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…résultat TOTAL CAPITAUX PROPRES TOTAL ACTIF IMMOBILISE Totaux partiels Détail PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES provisions pour grosses réparations autres provisions pour risques et charges TOTAL PROVISIONS RISQUES & CHARGES DETTES FINANCIÈRES emprunts & dettes financières diverses dépôts et cautionnements reçus concours bancaires courants intérêts courus et non échus intérêts compensateurs Clients créditeurs Droits sur immobilisations DETTES D’EXPLOITATION fournisseurs dettes…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande – l’entretien et réparations courants visés à l’article du Code Civil : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » – l’assurance des biens immobiliers contre divers risques (incendies, explosions, dégâts des eaux, catastrophes naturelles…) – l’assurance des risques civils (responsabilité civile de l’usufruitier pouvant résulter…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…Hlm – dotations aux amortissements des charges à répartir : frais d’acquisition des immobilisations, frais d’émission des emprunts, grosses réparations, autres charges à étaler – dotations aux provisions pour risques et charges d’exploitation : provisions pour risques, provisions pour grosses réparations… – dotations aux provisions pour dépréciation immobilisations incorporelles et corporelles – dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…: créances douteuses Dotations aux provisions pour dépréciation des valeurs mobilières de placement Dotations aux provisions pour dépréciation exceptionnelle Dotations aux provisions pour risques d’exploitation Dotations aux provisions pour risques et charges financiers Dotations aux provisions pour risques et charges exceptionnels Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations financières Reprises…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…cours des cinq derniers exercices de l’Annexe. Les immobilisations correspondantes sont alors comptabilisées à l’actif immobilisé pour leur valeur vénale. …et non les subventions d’investissement encaissées. Réservés aux SA d’Hlm. .. Les provisions pour risques et charges Sont inscrites à ce poste toutes les provisions destinées à couvrir des risques et des charges qui doivent être comptabilisés à la clôture…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…pour objet de modifier des installations ou de prolonger leur durée de vie ou de remplacer tout ou partie des immobilisations existantes. Ces dépenses ont un caractère d’immobilisations et ne peuvent plus être anticipées par le biais de provisions pour risques et charges. Ces dépenses de première catégorie comprennent notamment les travaux d’amélioration et les travaux de grosses réparations qui…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…à répartir dotation amortissements immo. locatives & baux autres dotations aux amortissements dotation aux provisions sur immobilisations dotation aux provisions sur stocks & en cours dotation aux provisions sur créances douteuses dotation provisions risques & charges op. immo. dotation aux provisions pour grosses réparations autres dotations aux provisions risques & charges TOTAL DES CHARGES Détail PRODUITS FINANCIERS des actions des…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…qui s’exercent aujourd’hui sur les équilibres financiers des entreprises Hlm les obligent à partitionner leurs immeubles de rapport en fonction du degré de risques qu’ils représentent (financiers, sociaux, localisation, réinvestissements successifs…) et ainsi à découvrir, conséquence inattendue, que les investissements immobiliers locatifs Hlm, comme n’importe quel investissement dans l’usage où il se trouve, sont soumis à un véritable cycle de…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…l’exercice – ► de couvrir les risques futurs proches de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais des provisions pour risques et charges : dotation à la PGE – reprise sur la PGE = dotation nette de l’exercice – ► enfin, de dégager des fonds propres pour le développement futur de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais du résultat de l’entreprise,…

Les fondamentaux du logement social – Rappels introductifs sur le logement social en France

Les fondamentaux du logement social – Rappels introductifs sur le logement social en France

…la santé des locataires : à ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l’occupant, c’est-à-dire le protéger des risques d’effondrement, de ruissellement ou d’infiltration. Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs. 16 8 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.1 Définition…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…provision pour grosses réparations au cours de l’exercice et ainsi faire face à des risques futurs de maintenance que % de l’autofinancement net consiste à renouveler les outils de travail (informatique, matériels…) que % de l’autofinancement net consiste à faire face aux risques divers, autres que les grosses réparations qu’enfin, % de l’autofinancement net consiste à dégager des fonds propres…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…moyen et long terme de l’entreprise Hlm à un moment donné, une triple démarche préalable est indispensable :  Reclasser par ordre d’exigibilité croissante les ressources et par ordre de liquidité croissante les emplois. Par exemples : o certaines provisions pour risques et charges ne risquent-elles pas de correspondre rapidement à des dettes exigibles à court terme ? o a-t-on…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…projection du compte de résultat. La capacité d’autofinancement va permettre :  de renouveler l’outil de travail de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais de l’amortissement : dotation aux amortissements – quotes-parts de subventions virées au résultat – = amortissement net de l’exercice  de couvrir les risques futurs de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais des provisions : Les…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…IEIF. Réflexions Immobilières n° – octobre . Illustrons ces différents indicateurs à partir de l’exemple suivant : Exemple Prix de revient définitif – terminé soldé – d’un investissement immobilier locatif : € Loyers théoriques (logements + parkings) : € – Risques locatifs évalués à % des loyers théoriques Dépenses d’exploitation (DE) : € Taux d’annuité, c’est à dire montant de…

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

…prévention des risques technologiques. 433 96 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.4 Les aides fiscales  Dégrèvement pour vacance des logements : ce dégrèvement pour vacance de l’article 1389-I du CGI constitue une dérogation au principe du fait générateur de la taxe foncière. Il s’agit cependant d’un droit dès lors que les conditions prévues par la loi sont…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…propres, quasi-fonds propres, bonification des dettes financières… Les fonds propres de l’entreprise Hlm ont aussi un coût, il s’agit d’un coût d’opportunité, c’est-à-dire un coût correspondant à leur rémunération alternative sur un projet semblable et présentant le même niveau de risques. Toutes les décisions prises par un agent économique ont un coût d’opportunité parce que tout choix dans un monde…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…il peut être prévu dans l’acte que l’usufruitier devra souscrire pour son compte et celui du nu-propriétaire une assurance multirisques (incendie, Cour de Cassation, e civ. juin. explosion, dégât des eaux, catastrophes naturelles et autres risques) pour une valeur à neuf et en acquitter les primes. Il peut être prévu dans l’acte, qu’en cas de sinistre, l’indemnité versée sera impérativement…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…mais non réglés par eux) ; dettes envers les fournisseurs (factures reçues et non encore payées par l’entreprise Hlm) comptes d’immobilisations Réunion des capitaux nécessaires au financement des activités de l’entreprise Hlm (capitaux propres, provisions pour risques et charges, emprunts contractés par l’entreprise Hlm) COMPTES SPÉCIAUX n° classe COMPTES DE RÉSULTAT COMPTES DE BILAN localisation emplois emplois ressources actif charges…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…de l’investissement en nuepropriété Malgré les turpitudes conjoncturelles du marché immobilier, investir dans la « pierre » demeure un placement sûr qui présente de prometteuses perspectives de gains. Néanmoins, l’acquisition d’un bien immobilier recèle aussi de nombreux risques pour l’investisseur (baisse de valeur, vacance locative ou loyers impayés) et fait peser sur lui de nombreuses contraintes (recherche de locataires, coût…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…constitue l’ensemble des obligations de l’entreprise Hlm vis-à-vis des tiers. Il comprend trois grandes masses de nature et de volume très distinctes :  les capitaux propres  les provisions pour risques et charges  les dettes. Les capitaux propres sont constitués de ressources en provenance des propriétaires de l’entreprise (capital pour les SA ou dotation pour les Offices), en…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…privés, qui hésitent à louer directement leurs biens par peur des risques locatifs inhérents à cette activité (impayés, remise en état des logements, charges de gestion, fiscalité immobilière, protection renforcée dont bénéficie les locataires…) cèdent l’usufruit à des bailleurs sociaux. La cession temporaire d’usufruit constitue alors un schéma spécifique pour favoriser la fluidité du marché du logement privé dans l’ancien….

Evaluer la surface financière d’une entreprise de logement social

Evaluer la surface financière d'une entreprise de logement social

…immobilisations corporelles en cours 23 immobilisations financières 26 27 Stocks et en-cours ACTIF CIRCULANT Fournisseurs débiteurs Créances d’exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités Com ptes de régularisation 31 32 33 35 & 37 report à nouveau résultat de l’exercice provisions pour risques et charges 519 229 Concours bancaires courants 419 Clients créditeurs…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…sur l’appréciation raisonnable des faits afin de ne laisser aucune incertitude sur des risques futurs éventuels susceptibles de grever le patrimoine et les résultats de l’entreprise. La prudence doit éviter le risque de transfert sur l’avenir d’incertitudes présentes. Il découle de ce principe de prudence : que même en cas d’absence ou d’insuffisance de bénéfice, il doit être procédé aux…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…futurs attachés au projet d’investissement. La prime de risque financier doit être l’interprète des risques financiers encourus par l’investisseur lorsqu’il juge de l’opportunité d’un investissement immobilier. Le niveau de la prime de risque doit donc être fonction du niveau de risques pris par l’investisseur : autrement dit, plus le projet d’investissement est risqué et plus le taux d’actualisation financier doit…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…nominal de l’emprunt minoré de ces frais flat = (C – f). Il peut s’agir de frais liés aux risques du prêteur (frais de garantie, d’hypothèque, de CGLLS, de caution…), de commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, frais annexes…). o les échéances payées peuvent être majorées de frais fi à chaque échéance. Les frais sont perçus par…

Corrections des tests

Corrections des tests

…incertitude sur des risques futurs éventuels susceptibles de grever le patrimoine et les résultats de l’entreprise. La prudence doit éviter le risque de transfert sur l’avenir d’incertitudes présentes. Il découle de ce principe de prudence : que même en cas d’absence ou d’insuffisance de bénéfice, il doit être procédé aux amortissements et aux provisions nécessaires que seuls les bénéfices réalisés…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…en charges d’exploitation en pour ce même montant. Cette première dotation à la provision pour GE de € alimente au passif la provision pour risques et charges (provision pour GE) d’un même montant. Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…nécessaire dans les organisations importantes ou complexes.  Le contrôle budgétaire peut perdre de son impact lorsqu’il est aux mains d’un scribe docile compilant des chiffres inutilisés ou inutilisables, d’une Cassandre pointant uniquement les risques et dérapages ou d’un censeur exerçant un droit de veto tatillon ou systématiquement méfiant envers le moindre écart. . Les outils de la gestion budgétaire…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…Emprunts à encaisser et financements à obtenir sur prévisions immobilisations incorporelles capitaux propres subventions provisions risques & immobilisations corporelles dettes financières immobilisations stocks créances dettes fournisseurs investissement & exploitation trésorerie Ce schéma induit remarques :  une telle analyse suppose : o une actualisation permanente et réaliste du prix de revient prévisionnel des opérations o une actualisation permanente du plan…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…sans risques (OAT par exemple) − le coût d’opportunité des fonds propres investis. Dans tous les cas, le taux d’actualisation comporte deux composantes :  le prix du temps, c’est-à-dire une prime de renoncement aux biens présents, intégrant ou non l’inflation  une prime de risque. I représente le montant initial de l’investissement et, si celui-ci est étalé sur plusieurs…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…passif la provision pour risques et charges (provision pour GE) d’un même montant. Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s’agit de dettes court terme dues aux prêteurs de…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

risques : o de variabilité des taux d’intérêt o de désaffection des clients en fin d’usufruit o de remise en état du groupe d’habitations, là aussi en fin d’usufruit. – de rendre comptablement acceptable l’opération. Sans subventions importantes, il reste à l’usufruitier, pour minimiser ses risques financiers, la négociation : – de l’allongement de la durée de l’usufruit sans augmentation…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…est majeure : les règles de gestion des risques « Solvency » qui les obligent à investir en forte proportion dans des obligations. Ainsi, les assureurs sont les premiers acheteurs d’obligations émises par l’État français (OAT). Or les OAT à ans, en juillet , portaient un taux d’intérêt inférieur à ,%. Ce taux est remonté péniblement vers % au début…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…est l’originalité de ce nouveau métier alors même que les autorités parlent de la « Silver économie » ? Christophe ZELLER : VIVALIB s’est attaché depuis sa création à aborder la problématique du maintien à domicile sous l’angle de la prévention des risques et du prolongement de l’autonomie des séniors par des réponses architecturales, techniques, de services dans le cadre…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées contrôle des investissem ents contrôle des emprunts contrôle des subventions ACTIF PASSIF immobilisations incorporelles capitaux propres subventions provisions risques & immobilisations corporelles emprunts im m obilisations financières stocks créances dettes fournisseurs investissement & exploitation trésorerie SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT m ontants bruts quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – Réserves foncières…