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Risques : de gestion

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

Budget : historique Budget et gestion budgétaire La gestion budgétaire et les bailleurs sociaux Les comptabilités des bailleurs sociaux Les outils de la gestion budgétaire Le vocabulaire de la gestion budgétaire La procédure budgétaire La gestion budgétaire dans IKOS extrait LA PROBLÉMATIQUE BUDGÉTAIRE DANS UNE ENTREPRISE HLM LA GESTION BUDGÉTAIRE N’EST PAS QU’UNE TECHNIQUE, C’EST AUSSI UNE PHILOSOPHIE D’ENTREPRISE PLAN…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

de gestion Hlm Les soldes intermédiaires de gestion corrigés L’exemple de la SA d’Hlm Domus La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir du compte de résultat La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir des soldes intermédiaires de gestion extrait Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. La formation du résultat de l’exercice…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et charges en catégories extracomptables :  les provisions pour risques et charges probables  les provisions pour risques et charges attachées à la promotion et à l’accession à la propriété  les provisions pour risques et charges qui ont un réel caractère de réserves. Voir le paragraphe .. ci-dessus relatif à la présentation des provisions pour risques et charges….

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…et ceci concerne aussi les logements sociaux -, on peut distinguer quatre natures principales de risques, sans que cette liste soit limitative : − risques liés à l’investissement proprement dit − risques de gestion de l’immeuble locatif − risques d’obsolescence de l’immeuble locatif − risques d’illiquidité de l’immeuble locatif. Les risques liés à l’investissement proprement dit peuvent majorer sensiblement le…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…et médailles du travail (risques et charges probables) provisions pour risques et charges sur emprunts (risques et charges probables) provisions totales pour risques et charges à caractère de réserves totaux partiels Autres fonds propres nets des « non-valeurs » I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) détails ÉVALUATION DU POTENTIEL FINANCIER DE CITADIS EMPLOIS en milliers d’euros dépenses comptabilisées : constructions locatives…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…en location-accession et enfin loyers des logements en accession invendus – les prestations de service afférentes aux activités de prêteur (gestion de prêts), de promoteur (activités d’accession), de gestionnaire (syndic de copropriétés, administration de biens, gestion d’immeubles appartenant à des tiers) et enfin prestations diverses de services (aménagement, prestations de services à d’autres entreprises Hlm) – les produits des activités…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…provisions pour risques du compte qui comprennent : ? les provisions pour perte de change (compte ) ? les provisions pour perte sur contrats (compte ) utilisées pour constater des risques notamment sur les stocks en accession à la propriété (contentieux techniques ou juridiques) mais pas les dépréciations de la valeur d’actif des stocks. 2. Les provisions pour risques et…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions pour risques et charges rassemblent : les provisions pour litiges les provisions pour amendes et pénalités les provisions pour pertes de change les provisions pour risques sur opérations immobilières utilisées pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks Les autres relations…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…modalités de gestion de l’entreprise Hlm : – élaboration d’un diagnostic du bâti qui permet, à partir d’une connaissance technique du patrimoine, de déterminer l’ensemble des besoins techniques pour maintenir les fonctionnalités d’usage (diagnostic juridique au regard des normes de construction, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité…) – réalisation d’un diagnostic des conditions de gestion qui consiste à mettre en perspective…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Produits exceptionnels charges exceptionnelles Reprise / provision réévaluation de gestion Dotations aux amortissements Quotes-parts de subventions Autres charges exceptionnelles des immobilisations locatives Participation des salariés et des baux à long terme Impôts sur les bénéfices de gestion Autres produits exceptionnels et transferts Quotes-parts de résultat faites en commun sur opérations en commun Intérêts, cédits-relais et Produits financiers préfinancements…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…généralement une situation nette faible, dont une grande partie est par ailleurs utilisée au financement de l’actif immobilisé. De plus, les équilibres d’exploitation qui assurent à peine la couverture des risques futurs d’exploitation (provisions pour risques et charges, provisions pour dépréciation de l’actif) et le renouvellement Le bilan Hlm : équilibre et structure de l’outil de production (amortissement) permettent rarement…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…normalisé » dans des conditions jugées « normales » de gestion exprimées par le ratio ß. Supposons par ailleurs qu’un autre immeuble, identique à celui-ci, mais dont les conditions d’exploitation courante seraient différentes des conditions de gestion jugées « normales » comme ci-dessus. Si le revenu net RN de cet autre immeuble était de €, quel devrait être le prix…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…il est aussi possible de s’appuyer sur le taux de croissance moyen du revenu net entre la ère année complète de gestion et la ème année de gestion. RN = € et RN = €, soit une croissance moyenne annuelle du revenu net sur la période de gestion retenue de ,% (,% pour être précis). Si la croissance de la…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande – l’entretien et réparations courants visés à l’article du Code Civil : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » – l’assurance des biens immobiliers contre divers risques (incendies, explosions, dégâts des eaux, catastrophes naturelles…) – l’assurance des risques civils (responsabilité civile de l’usufruitier pouvant résulter…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…péciale de réévaluation Subventions d’investissement non affectées subventions nettes sur opérations locatives démolies et vendues subventions nettes à long terme non affectées Provisions à long terme provisions pour indemnités départ retraite et médailles du travail provisions pour risques et charges sur emprunts provisions totales pour risques et charges à caractère de rés erves Subventions d’investissement locatif subventions d’investissement – montant…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion extrait . Gestion courante des logements locatifs familiaux Les caractéristiques de gestion de l’opération DOMUS sont décrites ci-après. Ici encore, toute ressemblance avec des conditions de gestion existantes est le fruit du plus…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de gestion Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Gestion courante des logements locatifs familiaux Les…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

destinées à couvrir des risques et des charges nettement précisés quant à leur objet, dont la réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. On distingue : les provisions pour risques destinées à couvrir les risques identifiés inhérents à l’activité de l’entreprise Hlm : – provisions pour litiges – provisions pour amendes et pénalités –…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables Ce classement des provisions pour risques et charges en ressources stables est fonction de la nature des provisions réalisées. On peut néanmoins se poser la question du caractère permanent d’un certain nombre d’entre elles : provisions pour risques (pertes de change, pertes sur contrats), provisions pour gros entretien,…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

cours des cinq derniers exercices de l’Annexe. Les immobilisations correspondantes sont alors comptabilisées à l’actif immobilisé pour leur valeur vénale. …et non les subventions d’investissement encaissées. Réservés aux SA d’Hlm. .. Les provisions pour risques et charges Sont inscrites à ce poste toutes les provisions destinées à couvrir des risques et des charges qui doivent être comptabilisés à la clôture…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…provisions Une telle liaison a aussi été établie pour un certain nombre de comptes de charges et de produits. Exemples : autres charges de gestion courante autres produits de gestion courante charges financières produits financiers charges exceptionnelles produits exceptionnels dotations aux amortissements et aux provisions reprises sur amortissements et provisions Dans les comptes à trois chiffres et plus, la terminaison…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

construction et de gestion de logements sociaux, Associations loi de de logement social et Fondations privées de logement social. Ces nouvelles dispositions avaient pris effet au er janvier et avaient donc été appliquées dès la clôture des comptes de l’exercice . Ces changements intervenus dans les règles comptables Hlm imposaient donc d’actualiser l’ouvrage « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…courus et non échus dans « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – , pages et ainsi que les pages , et de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – les principes de base » – Michel GOUILLARD –…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice frais financiers de l’emprunt CDC en frais financiers de l’emprunt AL en remboursement du capital des emprunts en cash-flow au // + – – – – – Il est possible d’extraire les charges décaissables de l’exercice : + + + = frais de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…résultat TOTAL CAPITAUX PROPRES TOTAL ACTIF IMMOBILISE Totaux partiels Détail PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES provisions pour grosses réparations autres provisions pour risques et charges TOTAL PROVISIONS RISQUES & CHARGES DETTES FINANCIÈRES emprunts & dettes financières diverses dépôts et cautionnements reçus concours bancaires courants intérêts courus et non échus intérêts compensateurs Clients créditeurs Droits sur immobilisations DETTES D’EXPLOITATION fournisseurs dettes…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…mais compte tenu des conditions de location et de gestion de l’immeuble. C’est le poste essentiel pour procéder à l’évaluation la plus neutre possible, financièrement et fiscalement, d’un immeuble locatif. Comptablement, le revenu net est très proche de l’excédent brut d’exploitation des soldes intermédiaires de gestion. La question pertinente à se poser est maintenant la suivante : à quoi sert…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

… peut perturber à la baisse le fonds de roulement net global si l’entreprise Hlm a financé toute ou partie de ces prêts sur fonds propres.  présence de rémunération sur gestion de prêts en produits du compte de résultat (compte )  présence de charges d’intérêts pour la gestion de prêts accession en charges du compte de résultat (compte…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…Jean Aulagnier est doyen honoraire de la Faculté des Sciences Économiques et de Gestion de l’Université d’Auvergne et également directeur du Centre d’Études et de Recherches en Gestion de Patrimoine. Il a été le créateur en du Diplôme d’Études Supérieures en Gestion de Patrimoine, reconnu aujourd’hui par les professionnels du conseil patrimonial comme une formation de référence. Il est l’auteur…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

risques : o de variabilité des taux d’intérêt o de désaffection des clients en fin d’usufruit o de remise en état du groupe d’habitations, là aussi en fin d’usufruit. – de rendre comptablement acceptable l’opération. Sans subventions importantes, il reste à l’usufruitier, pour minimiser ses risques financiers, la négociation : – de l’allongement de la durée de l’usufruit sans augmentation…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…: créances douteuses Dotations aux provisions pour dépréciation des valeurs mobilières de placement Dotations aux provisions pour dépréciation exceptionnelle Dotations aux provisions pour risques d’exploitation Dotations aux provisions pour risques et charges financiers Dotations aux provisions pour risques et charges exceptionnels Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations financières Reprises…

Corrections des tests

Corrections des tests

…mars , elles assurent des activités d’accession à la propriété, de construction et de gestion de logements locatifs, de gestion immobilière et de prestations de services. L’unique objet de ces Sociétés Anonymes Coopératives de Location-Attribution (SCLA) consiste à gérer les programmes qu’elles ont réalisés jusqu’aux dernières attributions. Article L – du CCH. Le bilan Hlm : équilibre et structure familiaux….

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…coopératifs de démocratie et de transparence. Depuis le décret du mars , elles assurent des activités d’accession à la propriété, de construction et de gestion de logements locatifs, de gestion immobilière et de prestations de services. L’unique objet de ces Sociétés Anonymes Coopératives de Location-Attribution (SCLA) consiste à gérer les programmes qu’elles ont réalisés jusqu’aux dernières attributions. Article L –…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…propres, quasi-fonds propres, bonification des dettes financières… Les fonds propres de l’entreprise Hlm ont aussi un coût, il s’agit d’un coût d’opportunité, c’est-à-dire un coût correspondant à leur rémunération alternative sur un projet semblable et présentant le même niveau de risques. Toutes les décisions prises par un agent économique ont un coût d’opportunité parce que tout choix dans un monde…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…pour objet de modifier des installations ou de prolonger leur durée de vie ou de remplacer tout ou partie des immobilisations existantes. Ces dépenses ont un caractère d’immobilisations et ne peuvent plus être anticipées par le biais de provisions pour risques et charges. Ces dépenses de première catégorie comprennent notamment les travaux d’amélioration et les travaux de grosses réparations qui…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…privés, qui hésitent à louer directement leurs biens par peur des risques locatifs inhérents à cette activité (impayés, remise en état des logements, charges de gestion, fiscalité immobilière, protection renforcée dont bénéficie les locataires…) cèdent l’usufruit à des bailleurs sociaux. La cession temporaire d’usufruit constitue alors un schéma spécifique pour favoriser la fluidité du marché du logement privé dans l’ancien….

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Le contrôle des dépenses comptabilisées Le contrôle des financements externes Le contrôle des emprunts Le contrôle des subventions d’investissement extrait .. États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Pour que la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers devienne un outil efficace d’information, de gestion et d’analyse…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…est l’originalité de ce nouveau métier alors même que les autorités parlent de la « Silver économie » ? Christophe ZELLER : VIVALIB s’est attaché depuis sa création à aborder la problématique du maintien à domicile sous l’angle de la prévention des risques et du prolongement de l’autonomie des séniors par des réponses architecturales, techniques, de services dans le cadre…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…futurs attachés au projet d’investissement. La prime de risque financier doit être l’interprète des risques financiers encourus par l’investisseur lorsqu’il juge de l’opportunité d’un investissement immobilier. Le niveau de la prime de risque doit donc être fonction du niveau de risques pris par l’investisseur : autrement dit, plus le projet d’investissement est risqué et plus le taux d’actualisation financier doit…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…nominal de l’emprunt minoré de ces frais flat = (C – f). Il peut s’agir de frais liés aux risques du prêteur (frais de garantie, d’hypothèque, de CGLLS, de caution…), de commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, frais annexes…). o les échéances payées peuvent être majorées de frais fi à chaque échéance. Les frais sont perçus par…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…immobilier, en supprimer tous les risques et charges et limiter la pression fiscale qui y est normalement attachée. Le principe est simple et repose sur une technique bien connue de la gestion de patrimoine : le démembrement de propriété. Il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier en coinvestissement avec un bailleur professionnel qui en acquière simultanément l’usufruit temporaire (généralement…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…avec certitude et le taux d’actualisation minimum souhaitable pour ce projet a été défini par l’entreprise qui investit dans ce projet. Il est clair que le choix du taux minimum d’actualisation relève de la Direction Générale de l’entreprise, en s’appuyant sur la Direction Financière, voire le Contrôle de Gestion. Ce taux devrait être normalement révisé chaque année. Le choix du…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…effets de ces éventuelles décisions et de rechercher éventuellement des financements complémentaires. L’analyse de l’évolution des dépenses comptabilisées, par grandes natures d’investissements, est particulièrement utile en matière de prévision et de planification de dépenses – et plus globalement de gestion de trésorerie – des opérations futures d’investissement. D’un simple coup d’œil, la fiche de situation financière et comptable peut renseigner…