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Risques : locatifs

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

des investissements immobiliers locatifs . Finance d’entreprises et entreprises HLM . Paramètres-clés des investissements locatifs . La boite à outils de l’investisseur locatif . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux La boite à outils des investisseurs locatifs Comme n’importe quelle entreprise, l’investisseur locatif dispose…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…ou sans reconstruction .. – Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux .. – Comptabilisation des pénalités de retard .. – Comptabilisation des remplacements par composants .. – Comptabilisation des opérations de défiscalisation .. Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux La cession de logements locatifs sociaux (vente d’un bien immobilisé différente de l’activité d’accession) est multiforme : ? il…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et charges en catégories extracomptables :  les provisions pour risques et charges probables  les provisions pour risques et charges attachées à la promotion et à l’accession à la propriété  les provisions pour risques et charges qui ont un réel caractère de réserves. Voir le paragraphe .. ci-dessus relatif à la présentation des provisions pour risques et charges….

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

et ceci concerne aussi les logements sociaux -, on peut distinguer quatre natures principales de risques, sans que cette liste soit limitative : − risques liés à l’investissement proprement dit − risques de gestion de l’immeuble locatif − risques d’obsolescence de l’immeuble locatif − risques d’illiquidité de l’immeuble locatif. Les risques liés à l’investissement proprement dit peuvent majorer sensiblement le…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions pour risques et charges rassemblent : les provisions pour litiges les provisions pour amendes et pénalités les provisions pour pertes de change les provisions pour risques sur opérations immobilières utilisées pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks Les autres relations…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…du bilan juridique, permet de procéder à l’évaluation des besoins de ressources internes – donc des fonds propres – de l’ensemble des investissements locatifs, y compris les investissements locatifs terminés non soldés mais aussi principalement les investissements locatifs pour lesquels un ordre de service de travaux a été donné au cours de l’exercice, ou au cours du ou des exercices…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…et médailles du travail (risques et charges probables) provisions pour risques et charges sur emprunts (risques et charges probables) provisions totales pour risques et charges à caractère de réserves totaux partiels Autres fonds propres nets des « non-valeurs » I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) détails ÉVALUATION DU POTENTIEL FINANCIER DE CITADIS EMPLOIS en milliers d’euros dépenses comptabilisées : constructions locatives…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…de subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice (éléments ne comportant pas de contrepartie financière) à minorer l’EBE des remboursements courants d’emprunts locatifs, quand il s’agit de financements définitifs, uniquement pour la part « capital » puisque les intérêts sont déjà déduits de l’EBE. Non compris les remboursements anticipés des emprunts locatifs. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Pour…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

destinées à couvrir des risques et des charges nettement précisés quant à leur objet, dont la réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. On distingue : les provisions pour risques destinées à couvrir les risques identifiés inhérents à l’activité de l’entreprise Hlm : – provisions pour litiges – provisions pour amendes et pénalités –…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…plus-value, celle-ci vient en augmentation des revenus locatifs pour le calcul du rendement de l’investissement. En cas de moins-value, elle vient en diminution des revenus locatifs. L’absence de fiscalité Hlm concernant les plus-values de cession de logements locatifs sociaux facilite ici encore les calculs de rendement. Voir « Les pièges du calcul de la rentabilité locative réelle ». P. Masse….

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…la propriété des logements », la possibilité d’accorder des prêts locatifs sociaux par l’acquisition temporaire de l’usufruit de logements locatifs. La circulaire indique en effet que « l’acquisition des droits réels immobiliers résultant du démembrement de la propriété peut bénéficier du PLS. Dans ce cas, il convient de distinguer deux opérations distinctes : l’une concerne l’acquisition du ou des logements…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…non récupéré récupéré non récupéré DIVERS Seuls l’entretien courant non récupérable sur biens immobiliers locatifs réalisé en régie et le gros entretien non récupérable sur biens immobiliers locatifs réalisé en régie viennent majorer l’effort global de maintenance. Seuls le gros entretien sur biens immobiliers réalisé en régie peut faire l’objet d’une reprise sur la provision pour gros entretien. Une seconde…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…: créances douteuses Dotations aux provisions pour dépréciation des valeurs mobilières de placement Dotations aux provisions pour dépréciation exceptionnelle Dotations aux provisions pour risques d’exploitation Dotations aux provisions pour risques et charges financiers Dotations aux provisions pour risques et charges exceptionnels Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations financières Reprises…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables Ce classement des provisions pour risques et charges en ressources stables est fonction de la nature des provisions réalisées. On peut néanmoins se poser la question du caractère permanent d’un certain nombre d’entre elles : provisions pour risques (pertes de change, pertes sur contrats), provisions pour gros entretien,…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…souslocation. Elle crée les articles L – à L – du Code de la Construction et de l’Habitation. Par ailleurs, la circulaire n° – du décembre relative aux Prêts Locatifs Sociaux a prévu dans son paragraphe I. la possibilité d’accorder des Prêts Locatifs Sociaux (PLS) pour l’acquisition de l’usufruit de ces logements. L’article de la Loi ENL n’a donc d’autre…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion extrait . Gestion courante des logements locatifs familiaux Les caractéristiques de gestion de l’opération DOMUS sont décrites ci-après. Ici encore, toute ressemblance avec des conditions de gestion existantes est le fruit du plus…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de gestion Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Gestion courante des logements locatifs familiaux Les…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…qui s’exercent aujourd’hui sur les équilibres financiers des entreprises Hlm les obligent à partitionner leurs immeubles de rapport en fonction du degré de risques qu’ils représentent (financiers, sociaux, localisation, réinvestissements successifs…) et ainsi à découvrir, conséquence inattendue, que les investissements immobiliers locatifs Hlm, comme n’importe quel investissement dans l’usage où il se trouve, sont soumis à un véritable cycle de…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…fonds propres induit par les investissements immobiliers locatifs et les investissements de structure seuls impactés en haut de bilan, les autres rubriques étant identiques au schéma de base de l’évaluation du FRNG. Il porte la caractéristique d’être « explicite » dans la mesure où, d’une part le besoin de fonds propres généré à l’origine par les investissements locatifs apparaît clairement…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…résultat TOTAL CAPITAUX PROPRES TOTAL ACTIF IMMOBILISE Totaux partiels Détail PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES provisions pour grosses réparations autres provisions pour risques et charges TOTAL PROVISIONS RISQUES & CHARGES DETTES FINANCIÈRES emprunts & dettes financières diverses dépôts et cautionnements reçus concours bancaires courants intérêts courus et non échus intérêts compensateurs Clients créditeurs Droits sur immobilisations DETTES D’EXPLOITATION fournisseurs dettes…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande – l’entretien et réparations courants visés à l’article du Code Civil : « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » – l’assurance des biens immobiliers contre divers risques (incendies, explosions, dégâts des eaux, catastrophes naturelles…) – l’assurance des risques civils (responsabilité civile de l’usufruitier pouvant résulter…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

cours des cinq derniers exercices de l’Annexe. Les immobilisations correspondantes sont alors comptabilisées à l’actif immobilisé pour leur valeur vénale. …et non les subventions d’investissement encaissées. Réservés aux SA d’Hlm. .. Les provisions pour risques et charges Sont inscrites à ce poste toutes les provisions destinées à couvrir des risques et des charges qui doivent être comptabilisés à la clôture…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? Finance d’entreprises et entreprises Hlm Paramètres-clés et nature des investissements locatifs sociaux Le modèle économique des entreprises de logement locatif social extrait . La décision d’investir ou de désinvestir dans le domaine de l’immobilier locatif . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? . le…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…généralement une situation nette faible, dont une grande partie est par ailleurs utilisée au financement de l’actif immobilisé. De plus, les équilibres d’exploitation qui assurent à peine la couverture des risques futurs d’exploitation (provisions pour risques et charges, provisions pour dépréciation de l’actif) et le renouvellement Le bilan Hlm : équilibre et structure de l’outil de production (amortissement) permettent rarement…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…tenu de la stratégie de financement des investissements locatifs traduite par la charge d’intérêts des emprunts. Le résultat d’exploitation d’une entreprise Hlm devrait être strictement positif sur une longue période. Une entreprise Hlm qui ne remplirait pas cette condition « en moyenne » est porteuse de risques à terme puisque ses activités courantes, et plus précisément l’activité de gestion locative,…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés extrait . Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm,…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…Hlm – dotations aux amortissements des charges à répartir : frais d’acquisition des immobilisations, frais d’émission des emprunts, grosses réparations, autres charges à étaler – dotations aux provisions pour risques et charges d’exploitation : provisions pour risques, provisions pour grosses réparations… – dotations aux provisions pour dépréciation immobilisations incorporelles et corporelles – dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…des entreprises Hlm les ventes d’immeubles locatifs les démolitions d’immeubles locatifs… L’intégration du temps dans la comptabilité générale Le système de base de la comptabilité générale repose donc à la fois sur une analyse statique (situation des ressources et emplois à un moment donné) et une analyse dynamique (variation des ressources et des emplois au cours d’une période, productions et…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…l’Habitation (CCH), sont maintenant calculés après déduction des remboursements en capital effectués dans l’exercice sur l’ensemble des emprunts locatifs, hors remboursements anticipés et comprenant aussi le remboursement à leur terme des emprunts in fine. Les remboursements en capital des emprunts sont mentionnés dans l’état récapitulatif des dettes financières par nature d’affectation, en colonne (échéances) des rubriques . « opérations locatives…

Corrections des tests

Corrections des tests

…– du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des opérations de construction soumises à la livraison à soi-même. En…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…l’exercice – ► de couvrir les risques futurs proches de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais des provisions pour risques et charges : dotation à la PGE – reprise sur la PGE = dotation nette de l’exercice – ► enfin, de dégager des fonds propres pour le développement futur de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais du résultat de l’entreprise,…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…fonds de roulement, en matière :  d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières  d’investissements locatifs (construction neuve, acquisition de patrimoine existant, acquisition-amélioration, renouvellement de composants, locatif défiscalisé dans les DOM…),  de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la propriété  d’opérations préliminaires locatives et de portefeuille foncier  d’activités…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…transformation d’un immeuble de logements locatifs familiaux en résidence collective ou en bâtiments administratifs ou commerciaux, conduit à un nouveau projet d’investissement dont l’opportunité économique ou financière a été exposée au cours de ce chapitre. Il s’agit d’un nouvel investissement partant d’un bâtiment ou d’un foncier existant, déjà propriété de l’entreprise, sur lequel il conviendra de réaliser des travaux de…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…projection du compte de résultat. La capacité d’autofinancement va permettre :  de renouveler l’outil de travail de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais de l’amortissement : dotation aux amortissements – quotes-parts de subventions virées au résultat – = amortissement net de l’exercice  de couvrir les risques futurs de l’entreprise Hlm CITADIS par le biais des provisions : Les…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…par rapport au bien mais aussi en fonction du titulaire de ce droit. Ainsi, le taux de rendement de référence tiendra compte de données objectives (revenus nets de charges générés par le bien et taux de rendement) et de données subjectives (situation fiscale de l’usufruitier, risques locatifs, politique de gestion, etc.…). Par ailleurs, le taux de rentabilité pris en compte…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…de l’investissement en nuepropriété Malgré les turpitudes conjoncturelles du marché immobilier, investir dans la « pierre » demeure un placement sûr qui présente de prometteuses perspectives de gains. Néanmoins, l’acquisition d’un bien immobilier recèle aussi de nombreux risques pour l’investisseur (baisse de valeur, vacance locative ou loyers impayés) et fait peser sur lui de nombreuses contraintes (recherche de locataires, coût…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…futurs attachés au projet d’investissement. La prime de risque financier doit être l’interprète des risques financiers encourus par l’investisseur lorsqu’il juge de l’opportunité d’un investissement immobilier. Le niveau de la prime de risque doit donc être fonction du niveau de risques pris par l’investisseur : autrement dit, plus le projet d’investissement est risqué et plus le taux d’actualisation financier doit…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées contrôle des investissem ents contrôle des emprunts contrôle des subventions ACTIF PASSIF immobilisations incorporelles capitaux propres subventions provisions risques & immobilisations corporelles emprunts im m obilisations financières stocks créances dettes fournisseurs investissement & exploitation trésorerie SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT m ontants bruts quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – Réserves foncières…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…sans risques (OAT par exemple) − le coût d’opportunité des fonds propres investis. Dans tous les cas, le taux d’actualisation comporte deux composantes :  le prix du temps, c’est-à-dire une prime de renoncement aux biens présents, intégrant ou non l’inflation  une prime de risque. I représente le montant initial de l’investissement et, si celui-ci est étalé sur plusieurs…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…et de maîtrise des coûts. Une seule exception toutefois est à souligner et elle est de taille puisqu’elle vise le bilan – en quasi-totalité – : il s’agit de la comptabilité de programmes qui constitue une véritable comptabilité budgétaire des investissements immobiliers (CBII) – pas seulement locatifs – reposant sur la tenue de fiches de situation financière et comptable. ….