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Situation nette

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…reclassements, tout d’abord parce que la définition est perfectible, mais surtout parce que la santé financière d’une entreprise Hlm s’apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l’exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma . : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF HAUT DE BILAN PASSIF ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…surtout parce que la santé financière d’une entreprise Hlm s’apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l’exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma. : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions immobilisations immobilisations dettes financières dettes financières fonds de…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…de reconstituer les fonds propres investis. . La problématique du prix de vente du bien immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) au // Valeur nette comptable après vente ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute Trésorerie avant…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…et des emplois EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES ER niveau de réponse : le calcul du FRNG BILAN ACTIF PASSIF équilibre des ressources et des emplois longs situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions actif immobilisé actif immobilisé dettes financières dettes financières…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…ET HORS EXPLOITATION TRÉSORERIE NETTE (IV+V) valeurs m obilières de placement – montant brut disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placem ents et intérêts totaux partiels TRÉSORERIE NETTE avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes valeurs mobilières de placement – dépréciation (Actif) concours bancaires et soldes créditeurs de banques totaux partiels L’excédent…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…des aides publiques) seront aussi comptabilisés en charges exceptionnelles…. Conséquences financières de la vente Hlm Cette seconde étape concerne exclusivement le devenir des financements externes suite à la cession de l’actif immobilisé locatif. En théorie, deux situations extrêmes se présentent, la réalité financière se situant souvent entre ces deux situations. Ces situations sont les mêmes que celles qui seront évoquées…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…passif de l’entreprise Hlm Au bilan, il peut y avoir des postes représentant la situation des capitaux nécessaires aux opérations hors exploitation de l’entreprise Hlm Il y a toujours lieu de séparer les dettes aux fournisseurs d’exploitation et celles aux fournisseurs d’immobilisations Les comptes de régularisation ont pour objet de redresser des situations litigieuses effectuées par une entreprise Hlm Les…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

excédent hors exploitation excédent sur investissements – = TRÉSORERIE NETTE Compte tenu du modèle économique des entreprises Hlm françaises, il est clair que les capitaux propres, voire la situation nette, sont en général fléchés très majoritairement en direction de la couverture des besoins internes de financement de l’activité de maîtrise d’ouvrage locative. La trésorerie nette, égale à la somme algébrique…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…dettes financières locatives subventions d’investissement amortissements dérogatoires BESOIN DE FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE ET DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES immobilisations financières dettes financières activité de prêteur BESOIN DE FINANCEMENT DE L’ACTIVITÉ DE PRÊTEUR montants SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES provisions pour grosses réparations dépôts et…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…capital de cette entreprise € en numéraires. QUESTION : Quelle est la situation patrimoniale simplifiée de cette entreprise Hlm au lendemain de sa création ? On considère que cette situation patrimoniale est réduite à l’opération d’apport en numéraires, sans frais d’établissement ni de premières dépenses de fonctionnement. Schéma . : Situation patrimoniale de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…: Quelle est la situation patrimoniale simplifiée de cette entreprise Hlm au lendemain de sa création ? On considère que cette situation patrimoniale est réduite à l’opération d’apport en numéraires, sans frais d’établissement ni de premières dépenses de fonctionnement. Schéma . : Situation patrimoniale de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création EMPLOIS RESSOURCES trésorerie capital actif passif On…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…au capital de cette entreprise T en numéraires. Quelle est la situation patrimoniale simplifiée de cette entreprise Hlm au lendemain de sa création ? On considère que cette situation patrimoniale est réduite à l’opération d’apport en numéraires, sans frais d’établissement ni de premières dépenses de fonctionnement. Schéma. : Situation patrimoniale de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création EMPLOIS…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm .. Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation La situation de l’entreprise Hlm CITADIS est de nouveau décrite successivement sous l’angle de la trésorerie, de la…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

.. Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation La situation de l’entreprise Hlm CITADIS est de nouveau décrite successivement sous l’angle de la trésorerie, de la balance au / de la huitième année de location, soit , et enfin des comptes financiers à l’issue de cet exercice. Schéma . : Situation de trésorerie…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…entreprises Hlm à partir des montants nets de l’actif et notamment des montants nets des immobilisations locatives (hors amortissements et dépréciations). L’approche « version nette » de cette première évaluation de FRNG est cohérente puisque les immobilisations locatives sont présentées nettes d’amortissements et de dépréciation et les ressources externes mobilisées pour le financement de ces immobilisations locatives sont présentées nettes…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm Citadis extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain valeur brute de la construction amortissements cumulés – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La « valeur nette de la construction…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

€, soit au total € constituant la valeur nette comptable du composant lors de son remplacement. Tableau . : Tableaux d’amortissement des composants et de leurs renouvellements composant n° année valeur brute amortissements cumulés composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés renouvellement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette composant n° année valeur brute amortissements cumulés renouvellement…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…– Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) = Excédent d’amortissement technique par rapport à l’amortissement financier Dotations nettes aux provisions pour grosses réparations Autres dotations aux amortissements – Dotations aux amortissements des charges différées – intérêts compensateurs = Autres dotations nettes aux amortissements Autres dotations nettes aux provisions Résultat de l’exercice – Plus-values des cessions d’actif =…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…toute la durée de vie de l’investissement ou de sa détention par l’investisseur ; ces recettes futures sont des valeurs nettes. Cette situation est une constante quelle que soit la nature de l’investissement immobilier locatif : logements locatifs familiaux en pleine propriété (sociaux, intermédiaires ou privés), usufruit locatif social, locaux administratifs, professionnels et commerciaux, locaux sociaux (halte-garderie…). . Paramètres-clés et…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…immeubles et des fonds que les collectivités locales leur attribuent et, d’autre part, de dons et legs. Le bilan Hlm : équilibre et structure Le capital (SA d’Hlm) ou dotation (Offices d’Hlm), les réserves, le report à nouveau et le résultat non distribué de l’exercice constituent la situation nette de l’entreprise Hlm. La situation nette majorée des subventions et des…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…financements externes suite à la démolition de l’immeuble. Deux situations extrêmes se présentent en théorie, la réalité financière se situant souvent entre ces deux situations. La première situation conduit, pour l’entreprise Hlm, à rembourser l’ensemble des financements mobilisés à l’origine pour la construction ou l’acquisition du bien démoli : rembourser l’aide publique associée aux emprunts bonifiés rembourser les subventions ayant…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…de programmes est matérialisée par les fiches de situation financière et comptable. La comptabilité de programmes et ces fiches de situation financière et comptable constituent la clé de voûte de l’analyse de la situation financière d’une entreprise Hlm. Elles seront plus longuement développées au cours de la seconde partie de cet ouvrage. Le bilan Hlm : équilibre et structure Tableau….

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

– – – – – – – – – – – – – – – – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La « valeur nette de la construction » est déduite de la « valeur brute de la construction », minorée des amortissements cumulés… Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…les emplois longs immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobi. lisations subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés subventions virées calcul extracomptable AFCNE amort. dérog. réserve AF = issus des provisions issue des…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…cash-flow au bilan de l’entreprise Hlm ACTIF PASSIF SITUATION NETTE dépréciation des immobilisations, nettes de reprises résultat de l’exercice amortissements dérogatoires SUBVENTIONS ACTIF IMMOBILISÉ subventions virées au résultat PROVISIONS provisions pour risques et charges, nettes de reprises amortissement des immobilisations, nets des reprises DETTES FINANCIÈRES provisions pour dépréciation, nettes de reprises provisions pour dépréciation, nettes de reprises remboursement du capital…

Corrections des tests

Corrections des tests

…approuvée par l’arrêté du avril ) et améliorer les comparaisons intra-communautaires améliorer l’information des actionnaires, de l’État et de tous les autres partenaires de l’entreprise (personnels, dirigeants, collectivités…) par la présentation « d’une image fidèle de la situation de l’entreprise quant à son patrimoine, sa situation financière et ses résultats » (article. de la e Directive Européenne) faire de la…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…de la Communauté Européenne (e Directive de la Communauté Européenne approuvée par l’arrêté du avril ) et améliorer les comparaisons intra-communautaires améliorer l’information des actionnaires, de l’État et de tous les autres partenaires de l’entreprise (personnels, dirigeants, collectivités…) par la présentation « d’une image fidèle de la situation de l’entreprise quant à son patrimoine, sa situation financière et ses résultats…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…% de financements anciens régimes X = % de logements antérieurs à. Si le ratio observé est supérieur au ratio normé, l’écart est défavorable et la SA d’Hlm se trouve en situation de surendettement. Si le ratio observé est inférieur au ratio normé, l’écart est favorable et la SA d’Hlm se trouve en situation de sous-endettement. Une situation de surendettement…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…chaque poste du prix de revient (terrains, VRD, constructions), la totalité des La comptabilisation des immobilisations par composants travaux effectués correspondant à l’état d’avancement des chantiers au décembre de l’exercice, que les factures et situations de travaux des fournisseurs d’immobilisations soient reçues ou non à cette date, qu’elles aient ou non donné lieu à sortie de trésorerie. Les comptes d’immobilisations…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…vente minoré de la valeur nette comptable de l’actif cédé) est à € ( € – €). La soulte est aussi égale à la plus-value de cession majorée de tous les fonds propres investis dans l’opération, minorées des AT-AF cédés sans que l’on ne tienne compte des amortissements financiers courus et non échus. Les autres relations entre le bilan et…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…provenance de l’entreprise elle-même (résultats mis en réserves) ou des tiers (subventions d’investissement). À ces ressources s’ajoutent aussi des provisions réglementées et des titres participatifs. Le capital (SA d’Hlm) ou dotation (Offices d’Hlm), les réserves, le report à nouveau et le résultat (non distribué) de l’exercice constituent la situation nette de l’entreprise Hlm. La situation nette, majorée des subventions, des…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…de simplification pédagogique ne sont pas provisionnés. Enfin, les subventions nettes inscrites au passif sont virées au compte de résultat de façon linéaire pour atteindre un montant nul au passif à fin . Le montant des quotes-parts de subventions inscrites au résultat pour les exercices , et , calculé à partir des subventions nettes au // pour un montant de…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…on ne connaît pas encore la destination, certaines charges à répartir…  Corriger la situation nette de l’entreprise Hlm. Ces éventuelles corrections sont indispensables pour tenir compte de la réalité économique de l’actif ou de l’exploitation (provisions sous-évaluées notamment). Les divers correctifs qui pourront être effectués (provisions pour créances locataires, pour risques accession, pour dépréciation de réserves foncières, corrections d’annualité…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…prêts productions diverses (hors production immobilisée) frais de personnel autres consommations en provenance de tiers autres charges nettes de gestion courante autres dotations nettes MARGE SUR COÛTS DIRECTS Charges locatives récupérables non récupérées pertes nettes sur créances clients MARGE NETTE TOTALE Production immobilisée Subventions d’exploitation diverses Quotes-parts nettes de résultat sur opérations faites en commun Résultat financier RÉSULTAT COURANT Résultat…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…de résultat Hlm : les emplois longs Schéma. : Représentation des dépréciations d’actif immobilisé IMMOBILISATIONS amortissements et dépréciation BILAN ACTIF PASSIF VALEUR BRUTE valeur nette emprunts La valeur nette de l’actif immobilisé des entreprises Hlm reste importante puisque, au // par exemple, elle représentait environ % de l’actif brut immobilisé. Autrement dit, les amortissements et provisions représentaient seulement % de…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…locatif et sa situation de marché. Les critères qui permettent de juger de la pertinence d’un investissement immobilier locatif sont bien évidemment fondés sur les principes de l’actualisation développés précédemment :  la valeur actuelle nette (VAN)  l’indice de profitabilité (IP)  le délai de récupération actualisé (DRA)  le taux de rentabilité interne (TRI). Chacun de ces quatre…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…PROPRES subventions d’investissement situation nette immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régulari-sation capital et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Produits constatés d’avance Plusieurs compléments d’informations compréhension de ce bilan comptable : s’imposent pour DETTES D’EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…ci-dessus, adaptés à cette analyse économique. .. Les outils financiers d’analyse … La VAN d’un investissement immobilier La valeur actuelle nette (VAN) confronte le montant initial de l’investissement immobilier locatif à la somme des revenus nets actualisés générés par l’investissement. Valeur actuelle nette d’un investissement immobilier locatif I : montant initial de l’investissement qui peut être une construction neuve ou…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

de flux monétaires :  une dépense d’investissement immédiate (coût global d’acquisition, prix de revient de la construction de l’immeuble locatif)  des recettes futures espérées résultant des revenus (loyers) obtenus grâce à l’investissement durant toute la durée de vie de l’investissement ou de sa détention par l’investisseur ; ces recettes futures sont des valeurs nettes. Cette situation est une…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…même, seule la nature des flux est différente. .. Les outils financiers d’analyse … La VAN des fonds propres investis La valeur actuelle nette des fonds propres investis (VAN) confronte le montant des fonds propres investis pour financer l’investissement immobilier locatif à la somme des cash-flows actualisés générés par l’investissement. Valeur actuelle nette des fonds propres investis FP : montant…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…financières L’état récapitulatif des dettes financières (colonne montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination. En particulier, tous les emprunts ayant financé les immobilisations locatives et apparaissant dans les fiches de situation financière et comptable doivent figurer dans l’état de développement du passif, y compris ceux totalement amortis. Cet état…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…rentabilité des capitaux propres S montant des subventions nettes de l’entreprise qui investit D montant de la dette financière nette de l’entreprise qui investit i taux actuariel résiduel de la dette financière nette avant impôt i’ taux actuariel résiduel de la dette financière après impôt tlA taux du premier livret de la Caisse d’Épargne ti taux d’imposition des sociétés 1…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…des dettes financières (colonne montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination. En particulier, tous les emprunts ayant financé les immobilisations locatives et apparaissant dans les fiches de situation financière et comptable doivent figurer dans l’état de développement du passif, y compris ceux totalement amortis. Il faut néanmoins souligner que…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…. € . Remarque complémentaire : en cas de présence d’un flux f en date , on définit alors la valeur actuelle nette (VAN) comme suit : n VAN = – f + fi  (+ t) i= i La valeur actuelle nette (VAN) – qui sera développée plus longuement par la suite – s’exprime donc comme la différence entre…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…locative est de € (nette de charges). Compte tenu de sa situation fiscale, il sera imposé au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de € et devra acquitter l’impôt de solidarité sur la fortune d’un montant annuel de €. En l’absence de vacance locative ou d’impayés de loyers, son solde de trésorerie annuel s’élèvera donc à €. La…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…de la situation de l’immeuble que de celle du nu-propriétaire ou de l’usufruitier. On ne retient ici que les éléments les plus importants, abstraction faite du mode de cession du droit réel immobilier proprement dit (VEFA…) et de la commercialisation de la nue-propriété des biens auprès d’investisseurs privés qui peut être cédée lots par lots ou en bloc. Les éléments…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…(i x DF / (CP + DF)CDFTaux du Livret A en %  Marge en %  Taux rémunération maximum ,% ,% ,%nature des ressources à long terme de SIKOAmontants au //k % des coût des ressources ressourcesSituation nette ,%,%Subentions nettes d’investis. ,%,% ,%,% ,%,tte financière total des ressources longuesi Le CMPC de CITADIS est de .% !!!C + DF….

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…le cash-flow dégagé par l’entreprise Hlm et son bilan s’appuient sur les mouvements comptables  et . Enfin, cette partie consacre, pour terminer le chapitre, deux paragraphes importants au désinvestissement Hlm. En effet, deux situations peuvent conduire à la suppression d’une immobilisation locative à l’actif du bilan. Il peut s’agir : soit de la cession de l’immobilisation locative soit de…