…? Un opérateur le logements sociaux (bailleur social) tel qu’une ESH ou une SEM située en outre-mer qui assure directement (maîtrise d’ouvrage directe) ou indirectement (VEFA auprès d’un promoteur privé) le suivi du bon déroulement du chantier. ? Une structure de portage ou société de portage telle qu’une société de personnes (SCI ou SNC) ou une société de capitaux (SAS…
…société. L’opération de fusion a pour conséquence l’entrée au capital de la société absorbante des associés de la société absorbée et la disparition de cette dernière s’il s’agit d’une fusion-absorption, ce qui est généralement le cas dans le secteur de l’immobilier social. La fusion conduit donc à l’acquisition exhaustive du patrimoine immobilier locatif de la société absorbée par la société…
…Dans le second cas, l’OLS exerce son option d’achat sur l’immeuble sans acquérir les parts de la société de portage. Le prix d’exercice de l’option est déterminé dès l’origine afin que la société de portage enregistre une moinsvalue aboutissant à rendre nul son actif net. La société de portage est alors liquidée. D’un point de vue comptable, le bien acquis…
…effectivement supportées ? Bien que l’administration fiscale semble réticente à reconnaître dans cette hypothèse le droit à déduire les intérêts d’emprunt, la réponse mérite pourtant d’être nuancée. Les revenus d’une location civile perçus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne perdent pas leur nature de revenus de location nue. L’imposition au titre de l’impôt sur les sociétés…
…(SA d’Hlm), sociétés de crédit immobilier et sociétés coopératives. Au total, donc, plus de organismes gérant un parc de. millions de logements locatifs. Les sociétés d’économie mixte, qui ne sont pas organismes d’Hlm, possèdent, en outre, quelque logements relevant néanmoins de ce statut. Le mouvement loge millions de personnes et représente emplois. Pour les Hlm, la notion de propriété ne…
…de l’année des performances de l’entreprise Hlm en matière de gestion de trésorerie, de la nature juridique de l’entreprise Hlm (Office ou Société Anonyme) et, dans ce cadre, des placements financiers autorisés. Tout produit financier doit être comptabilisé quel que soit son caractère habituel ou exceptionnel. Les produits financiers comprennent : les produits des actions et des titres de participation…
…surface financière de la société CITADIS semble pour le moins « préoccupante » et il semble hasardeux financièrement d’engager des fonds propres dans tout nouveau projet d’investissement. Le caractère « préoccupant » de la situation financière de la société prend tout son sens si celle-ci envisage un plan de développement des investissements locatifs associé à des besoins en fonds propres…
…sont achevées : terrains agencements et aménagement de terrains constructions (locatives, bâtiments administratifs, autres ensembles immobiliers) installations techniques, matériel et outillage matériels de transport, de bureau, mobilier… immobilisations grevées de droits (immeubles en location-vente, immeubles en location-attribution…). Enfin, les immobilisations financières sont constituées : de titres de participation et de créances rattachées à des participations de titres immobilisés de prêts…
…et les autres partenaires dans le cadre des opérations pour le compte de tiers (opérations d’aménagement, sociétés civiles immobilières ou sociétés civiles coopératives de construction) ainsi que les opérations faites en commun et en GIE. Enfin, la trésorerie à l’actif du bilan est constituée comptablement de la somme des valeurs mobilières de placement et des disponibilités. Une opération de promotion…
…à l’exploitation Entretien et réparations courants Gros entretien sur biens immobiliers Grosses réparations sur biens immobiliers Autres travaux d’entretien Redevances de crédit-bail Primes d’assurances Personnel extérieur à la société Rémunération d’intermédiaires, honoraires Publicité, publications et relations publiques Déplacements, missions et réceptions Redevances Autres consommations en provenance de tiers Impôts, taxes et versements assimilés total non récupérables Subventions pour travaux de…
…Sociétés Anonymes et dotation pour les Offices Publics d’Hlm), de l’entreprise elle-même (résultats mis en réserves ou en attente d’affectation, provisions réglementées) ou des tiers (subventions d’investissement) de provisions constituées par l’entreprise en raison même du principe de prudence (provisions pour risques et charges et notamment de la provision pour gros entretien) des dettes de l’entreprise vis à…
…réglementaire, mais sa production, qui ne représente pas un caractère obligatoire, augmenterait de manière significative la qualité des informations fournies. Une société est considérée comme liée lorsqu’elle est contrôlée à plus de % (société filiale) alors que les participations relèvent d’un pourcentage de contrôle compris entre et % ou tout autre lien d’association aux effets analogues. Ce tableau est à…
…ne s’agit pas aujourd’hui d’un sujet fiscalement prioritaire pour les entreprises Hlm. = CASH-FLOW APRÈS IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow obtenu après paiement de l’impôt sur les sociétés constitue une encaisse nette, un flux de liquidité, qui reste à la disposition de l’investisseur. Pour les entreprises Hlm, le passage du revenu net au cash-flow revient ainsi à partager les…
…en cœur de ville, destinés aux personnes âgées défavorisées et financés par des investisseurs privés ; les sociétés VIAGEO et CR sont, en France, deux de ses partenaires. Le concept est le suivant : société en ingénierie de lieux de vie pour les seniors, VIVALIB a mis au point un label et un processus d’accompagnement et de validation de projets…
…aménagés, loués à des tiers, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport X X X X X bâtiments administratifs et installations générales autres ensembles immobiliers VRD et ouvrages d’infrastructure constructions sur sol d’autrui X X X X X X X installations techniques, matériels et outillage autres immobilisations corporelles Immeubles grevés de droits immeubles en location-vente immeubles en location-attribution…
…propre et sol d’autrui) immeubles en location-vente, location-attribution ou reçus en affectation bâtiments et installations administratifs installations techniques, matériels…et autres immobilisations opérations en cours : terrains opérations en cours : constructions opérations en cours : avances et acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & dépréciation des immo. locatives Les informations relatives aux baux, aux droits d’usufruit, aux terrains nus…
…(déplacement des administrateurs, déplacements du personnel), suppression de comptes (réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables, amortissements dérogatoires… ), comptes inutilisables (travaux d’amélioration…) juge… évolution/création des documents annuels : compte de résultat, bilan, engagements hors bilan, capacité d’autofinancement et autofinancement net, ventilation des charges et produits, ventilation des comptes clients, résultats de la société au cours des dernières…
…l’exercice totaux partiels Situation nette () frais d’établissem ent – montant net autres immobilisations incorporelles – montant net différence de conversion – Actif autres charges à répartir sur plus ieurs exercices intérêts com pens ateurs – Actif primes de remboursem ent des obligations provision spéciale de réévaluation (SA Hlm ) titres participatifs (SA coopératives d’Hlm) différence de conversion – Passif…
…l’étape de faisabilité COMITE D’ENGAGEMENT DU : Nom de l’opération Étape présentée Société apporteuse Chargé d’opération . Historique des passages de l’opération en Comité d’Engagement Opportunité Opportunité Engagement Engagement Faisabilité Faisabilité Faisabilité Clôture . Planning de l’opération Présentation CA Société Appel d’offre Signature du compromis Lancement des OS Acquisition du terrain Achèvement des travaux Dépôt dossier financement Mise en service…
…Publics de l’Habitat et des Sociétés Anonymes d’Habitations à Loyer Modéré entraînant une modification corrélative de leurs statuts-types : ces organismes d’HLM « peuvent aussi réaliser en vue de leur vente dans les conditions prévues à l’article L – , pour le compte de personnes publiques ou privées, des immeubles à usage principal d’habitation dont ils peuvent provisoirement détenir l’usufruit…
…d’autrui (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, autres ensembles immobiliers) installations techniques, matériel et outillage matériels de transport, de bureau, mobilier… immobilisations grevées de droits (immeubles en location-vente, immeubles en location-attribution, immeubles reçus en affectation). Les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à…
…qui constitue un alignement des règles de la comptabilité Hlm sur le droit commun. Ces articles du CCH précisent, en outre, que les dotations de l’exercice aux comptes d’amortissements – en dehors des constructions qui ont été données en location-attribution ou en location-vente – doivent permettre l’amortissement intégral de la valeur des immobilisations, terrains exclus, sur une période correspondant à…
…concernaient non seulement les organismes d’Hlm – Sociétés Anonymes et Fondations d’Hlm, Sociétés Anonymes Coopératives d’Hlm, Offices Publics d’Aménagement et de Construction soumis aux règles de la comptabilité publique ou soumis aux règles applicables aux entreprises de commerce et enfin Offices Publics d’Hlm – mais aussi les entreprises qui ne relevaient pas du secteur Hlm : Sociétés d’Économie Mixte de…
…général de l’étude la société CITADIS développée ci-après. Une note technique de la DGUHC relative au fonctionnement du mécanisme AT/AF précise que « le respect de cette règle vaut pour l’ensemble des comptes globaux d’un organisme et n’a pas à être individualisée par opération ». Note technique annexée à la circulaire n° – du // (Logement) relative aux mesures financières…
…logements locatifs, généralement Les Sociétés Anonymes de Crédit Immobilier (SACI) ont pour objet de consentir des prêts destinés à la construction ou à l’acquisition de logements et de réaliser des constructions destinées à l’accession à la propriété. Instituées par la loi du avril , les Sociétés Anonymes Coopératives d’Hlm (SCPHlm) sont des sociétés à capital variable fondées sur les principes…
…d’application de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers pages à des « Principes de base » est repris dans le cadre général de l’étude la société CITADIS développée ci-après. Une note technique de la DGUHC relative au fonctionnement du mécanisme AT/AF précise que « le respect de cette règle vaut pour l’ensemble des comptes globaux d’un organisme…
…structure LOGEMENT SOCIAL établissements publics Offices publics d’Hlm (OPHLM) Offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) OPAC à comptabilité publique OPAC à comptabilité commerciale sociétés de capitaux SA d’Hlm (SAHLM) fondations associations Fondations d’Hlm SA de Crédit Immobilier (SACI) SA coopératives de production d’Hlm (SCPHLM) Société de location attribution (SCLA) Sociétés d’économie mixte locales (SEML) Sociétés civiles immobilières (SCI) Seuls…
…des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier. Il faut souligner que deux des éléments constitutifs des capitaux propres concernent directement la politique d’amortissement de l’entreprise Hlm : la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables les amortissements dérogatoires (provision réglementée). Ces éléments seront…
…organisme d’HLM et une Société d’Économie Mixte (SEM). « En cas de vente à un organisme d’habitations à loyer modéré ou à une société d’économie mixte, ou à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L-, ou à un organisme de foncier solidaire défini à l’article L- du Code de l’Urbanisme en vue de…
…de la vie financière d’une entreprise Hlm, la société CITADIS. Cette société va construire, puis gérer, son premier immeuble de rapport, le groupe d’habitations DOMUS. Ce groupe d’habitations fera l’objet de remplacements de composants, puis sera soit vendu, soit démoli. Cette étude de cas est simplifiée, à la limite de la caricature – un seul groupe d’habitations construit et géré…
…de base », y compris celles relevant de la comptabilisation des investissements par composants. Le propos est articulé autour de la création et de la vie financière d’une entreprise Hlm, la société CITADIS. Cette société va construire, puis gérer, son premier immeuble de rapport, le groupe d’habitations DOMUS. Ce groupe d’habitations fera l’objet de remplacements de composants, puis sera soit…
…création et de la vie d’une entreprise Hlm, la société CITADIS déjà présentée au chapitre. Cette société va construire, puis gérer, son premier immeuble de rapport, le groupe d’habitations DOMUS. Cette étude de cas est simplifiée, à la limite de la caricature – un seul groupe d’habitations construit et géré – mais la vie financière et comptable de cette entreprise…
…Sociétés Anonymes et dotation pour les Offices Publics d’Hlm), de l’entreprise elle-même (résultats mis en réserves ou en attente d’affectation, provisions réglementées) ou des tiers (subventions) Le bilan Hlm : équilibre et structure de provisions constituées par l’entreprise en raison même du principe de prudence (provisions pour risques et charges) des dettes de l’entreprise vis à vis des organismes financiers…
…de promotion-accession (opération en groupés, lotissement, Sociétés Civiles Immobilières) d’activités d’aménagement, de location-attribution, d’opérations pour le compte de tiers… On pourrait même affiner la notion de fonds de roulement d’exploitation en distinguant : le fonds de roulement né de l’exploitation courante proprement dit (fournisseurs d’exploitation, clients locataires…) le fonds de roulement né des activités de maîtrise d’ouvrage…
…compte de résultat de l’exercice ( ans). • Les subventions finançant les composants sont virées linéairement en produits du compte de résultat, au même rythme que celui de l’amortissement des composants respectifs, soit ans, ans et ans suivant les cas La société CITADIS n’est plus tenue de respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers. En conséquence,…
…Celui-ci s’est, dans le cas présent, dégradé de € en exclusivement dû à l’exploitation courante du groupe d’habitations DOMUS puisque aucun autre investissement locatif, financier ou de structure n’a été entrepris par la société. C’est ainsi que la variation du FRNG (- €) est égale à la somme algébrique suivante : amortissements de l’exercice – subventions virées au résultat de…
…– Partant d’un FRNG de €, le FRNG est maintenant évalué au // à T. Celui-ci s’est, dans le cas présent, dégradé de € en exclusivement dû à l’exploitation courante du groupe d’habitations DOMUS puisque aucun autre investissement locatif, financier ou de structure n’a été entrepris par la société. C’est ainsi que la variation du FRNG (- €) est égale…
…pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d’emprunts variant, suivant les hypothèses entre € et €. La politique d’amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu’il est tenu compte des amortissements courus et non échus. Les…
…des SEM de logement social, organismes et sociétés pour lesquels la passation des travaux est, en amont soumise aux règles de publicité et de concurrence applicables à la commande publique – l’acquisition en VEFA de plus la moitié d’un ou de plusieurs programmes de logements fasse l’objet d’une mise en concurrence des opérateurs privés susceptibles d’y répondre – les appels…
…vente est particulière dans la mesure où la société CITADIS est constituée d’un seul immeuble de rapport DOMUS. .. Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Supposons que l’opération DOMUS soit cédée à une autre entreprise Hlm, à l’intérieur d’un même Groupe par exemple, dans l’hypothèse d’une restructuration patrimoniale. Le prix de cession de l’opération DOMUS est fixé, dans ce…
…procédera à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques l’entreprise Hlm constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d’emprunts. La politique d’amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu’il est tenu compte…
…la société acquéreuse des biens ou des droits immobiliers…. Le cas particulier des cessions à la valeur nette comptable Article – du CGI. Lorsque l’acquéreur est un OPHlm ou un OPAC, celui est exonéré de tout droit d’enregistrement au profit du trésor : article du CGI. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Il peut…
…l’Industrie et de l’Emploi. Lors de l’adjudication du mars , ont répondu outre la CDC et le CFF-Caisse d’Épargne, le Crédit Agricole, le Crédit Coopératif, le Crédit Mutuel CIC, Dexia et enfin, pour la première fois, la Société Générale. La CDC est habilitée à accorder des PLS à l’ensemble des personnes morales et non plus seulement aux organismes d’HLM et…
…est souvent induite par la politique de réhabilitation du patrimoine locatif existant et l’impossibilité d’augmenter les loyers suffisamment par rapport aux loyers plafonds, par des problèmes de montage initial des opérations (coûts élevés, politique d’investissement de fonds propres, importance des financements avantageux…). Le désendettement doit alors s’appuyer sur une politique financière active : Voir Rapport du CAP – Sociétés Anonymes…
…la vacance structurelle s’est installée induisant un manque à facturer de loyers et une augmentation sensible des frais de gestion (charges récupérables non récupérées). Dès , la décision est prise par le Conseil d’Administration de la société d’Hlm de démolir l’opération DOMUS en , fin d’année. Le coût prévisionnel de la démolition est estimé à T en . Le coût…
…, la décision est prise par le Conseil d’Administration de la société d’Hlm de démolir l’opération DOMUS en , fin d’année. Le coût prévisionnel de la démolition est estimé à € en . Le coût réel de la démolition sera comptabilisé à hauteur de €. Ce coût de démolition est subventionné par l’Etat et les collectivités locales à hauteur de…
…bilan et non au niveau du projet d’investissement proprement dit, même s’il est ensuite possible de calculer le coût moyen pondéré des financements du projet d’investissement. On peut déterminer « k » en fonction de la capacité distributive des entreprises Hlm et notamment des sociétés anonymes d’Hlm : elles ne peuvent distribuer aux actionnaires un dividende supérieur à un pourcentage…
…TAEG : TEG annuel k p TAEG = × TEGp Si TEGp = .% pour mois, alors le TEG annuel est égal à : TAEG = × . = % Pour terminer sur la question du TEG, et pour ce qui concerne les entreprises Hlm, le TEG n’est pas entaché pour l’instant par les effets de l’impôt sur les sociétés…
…d’un placement sans risque et à moyen/long terme de cette trésorerie (OAT ou Bons du Trésor supérieur àans par exemple). Le taux d’actualisation financier peut aussi être rapproché de la capacité distributive des entreprises Hlm et notamment des sociétés anonymes : elles ne peuvent distribuer aux actionnaires un dividende supérieur à un pourcentage de la valeur nominale des actions…