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Subvention d’investissement : notifiée à encaisser

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

à des investissements . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Conceptualisation du modèle . Exemple didactique de rentabilité économique . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Exemple didactique de rentabilité économique Considérons le projet d’investissement immobilier locatif DOMUS suivant : Renouvellement des composants Prix de revient de l’investissement terrain…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

d’investissement au compte de résultat Reprise de subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ? Solder la subvention d’investissement La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention d’investissement nécessite que la subvention soit soldée. Réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

perte de valeur de l’investissement attribuable à une réduction du niveau de désirabilité et d’utilité du bien en raison de la désuétude de sa conception et de son mode de construction. Ceci se traduit par une dégradation du rendement de l’investissement à un niveau ne permettant plus de répondre aux exigences requises en matière de service et à laquelle il…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

d’investissement indéfiniment reproduit et non plus à partir du PPCM de leur durée de vie. En notant VAN(d, +∞) le flux de VAN pour un projet d’investissement de durée de vie reproduite à l’infini, on aura : VAN(d, +∞) = VANd + VAN d VANd + + ……….. d ( + a) d ( + a) VAN(d, +∞) = VANd…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN des fonds propres investis L’indice de profitabilité des fonds propres investis Le délai de récupération actualisé des fonds propres investis Le taux de rentabilité interne des fonds propres investis extrait . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Le propos consiste à juger…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en déduit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte :  soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants  soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

Les subventions d’investissement Les différentes subventions de l’entreprise Hlm L’enregistrement des subventions au bilan Le transfert des subventions au compte de résultat Le classement des subventions d’investissement Annexe : La longévité d’un emprunt La maturité d’un emprunt La durée de vie moyenne d’un emprunt La duration d’un emprunt Les durées de vie de l’emprunt extrait Les relations entre le bilan…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

l’opportunité de réaliser l’investissement étudié. On parle de taux de rentabilité car celui-ci inclut, outre les revenus nets escomptés, la valeur résiduelle de l’investissement en fin de cycle de vie de l’investissement. Autrement dit, il traduit à la fois le rendement (des revenus nets espérés) et la valeur de l’investissement à l’issue de la période (valeur résiduelle). Le taux de…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité Définition de l’indice de profitabilité La prise de décision d’investissement à l’aide de l’indice de profitabilité Le délai de récupération actualisé extrait . L’indice de profitabilité .. Définition de l’indice de profitabilité L’indice de profitabilité – encore appelé indice de rentabilité – constitue une reformulation de la valeur actuelle nette permettant d’apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

sein de l’entreprise qui investit. Parallèlement, l’investisseur peut être amené à définir au préalable un délai de récupération maximum de son projet d’investissement (DRA). Ces deux préalables à tout investissement (définir un taux d’actualisation minimum et un délai de récupération maximum) nécessitent un travail d’analyse approfondi et indispensable de l’investisseur et de son équipe dirigeante pour poser des repères à…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

dépôts de garantie versés marché de travaux des entreprises liste des associations syndicales état des taxes foncières décompte général des travaux, s’il y a des travaux en cours contrats de maintenance et d’entretien charges communes. Transfert des documents à la CDC copie de la délibération du Conseil d’Administration du cédant décidant de la cession des biens copie de la délibération…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

doit ainsi faire l’objet d’une reprise en produits du compte de résultat selon les modalités suivantes : o pendant la durée du contrat de crédit-bail, la reprise sur subvention peut être égale à : subvention d’ investissement part de capital de l’échéance du crédit-bail × coût total de l’ investissement o à l’issue du contrat de crédit-bail et pendant la…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

diminution de la trésorerie à l’actif du bilan. De plus, la précision d’évaluation de ces fonds propres mobilisés est directement fonction du degré d’achèvement des opérations. Or le niveau de fonds propres disponibles dans une entreprise Hlm constitue l’un des fondamentaux de la pérennité de l’entreprise. Voir aussi le paragraphe .., page et suivantes de « LA GESTION FINANCIERE DES…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

La nouvelle instruction comptable de 2015 Bilan juridique 2017 de CITADIS Rôles de la gouvernance Évaluation des ressources internes de CITADIS Évaluation du potentiel financier de CITADIS Évaluation du FDR à LT à terminaison de CITADIS extrait Les immobilisations locatives et leur financement de la SA d’Hlm CITADIS . La nouvelle instruction comptable de . Bilan juridiquede CITADIS . Rôles…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

répondent à ces conditions, les préfets des départements et les Directions Départementales de l’Équipement peuvent accorder des dérogations sur l’exigibilité immédiate du remboursement des aides de l’État et des prêts aidés ou consentis par l’État… Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm La démolition de logements locatifs Hlm va induire d’importantes modifications tant à…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS Le premier renouvellement du composant Le renouvellement du composant Le second renouvellement du composant La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d’exploitation et la trésorerie, mais pas le fonds de roulement net global. L’allongement des…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d’obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible  de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

montant brut de €, est remplacé par un investissement de € à l’actif du bilan. Les mouvements intervenant à l’actif du bilan conduisent à une valeur nette comptable du composant sorti de € (correspond à une année et demi d’amortissement soit encore € – €). La sortie de la subvention d’investissement conduit à un produit comptable de € imputé en…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir Les principales étapes de la procédure d’engagement Le fonctionnement du Comité d’Engagement extrait . L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir d’une entreprise Hlm devrait être concentrée au sein d’un Comité d’Engagement qui constituerait l’instance opérationnelle unique de décision au niveau d’une entreprise…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

considèrera que laflux intermédiaire période est annuelle, autrementflux intermédiaire dit l’intervalle de temps qui sépareflux monétaires est identique et demois.dififlux intermédiaire iDans ce cas, di représente une année.dn-fn-dnfnflux intermédiaire n- flux intermédiaire n + flux de dénouement. Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Exemples de flux monétaires E : Placement simple de € pendantmois – la période est demois capital…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

terrains et d’études de terrains, de sondages, ainsi que les éventuels financements déjà contractés, en vue d’opérations pour lesquelles aucun ordre de service de travaux n’a encore été donné à la date d’arrêté de la fiche. Sont donc exclues toutes dépenses relatives à l’opération de construction proprement dite pour laquelle un ordre de service aurait été donné. Sont aussi exclues…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

locatives, des dépôts de garantie des locataires ni des retards de loyers. La subvention d’investissement de € qui finance le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans). On considère que la subvention d’investissement de € finançant la construction est répartie au prorata des composants et est virée en produits du compte de résultat…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

d’investissement ont pour effet de réduire le taux actuariel de la dette financière de points de base. S’il est possible de calculer le coût actuariel de la dette financière d’une entreprise Hlm, il est aussi possible de calculer le coût actuariel des financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif. Exemple : financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif  Emprunt…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

mesure où les loyers facturés de ces stationnements sont entièrement encaissés. Calcul de la quote-part de subventions d’investissement virée au compte de résultat : il s’agit d’un produit comptable qui vise à réduire progressivement les subventions d’investissement comptabilisées au passif de l’entreprise (diminution de ressources) par le biais du mécanisme de quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat (augmentation de…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement Méthodologie de calcul Le calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique Le calcul des fonds de roulement de bas de bilan juridique Le calcul de la trésorerie nette L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS extrait . Le calcul des fonds de roulement Les fonds de roulement, notamment les fonds…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

l’héritier titulaire de la nue-propriété d’un bien ne peuvent être admis au passif de la déclaration d’ISF de l’usufruitier dès lors qu’il s’agit d’une dette personnelle du nupropriétaire supportée par celui-ci. Une mesure de tempérament visant à permettre à l’usufruitier de déduire la totalité des droits de succession dus à raison de la transmission par décès d’un bien dérogerait à…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

soulignons de nouveau, qu’il est fait abstraction des décalages pouvant exister entre comptabilisation (facturation) et encaissements ou décaissements. Tableau . : Simulation des produits de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, d’un point de vue pédagogique, les recettes d’exploitation, donnant lieu à encaissements produits encaissables), des produits comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (produits non encaissables). Ces produits…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

suite la cohérence. Outre les éléments constitutifs de l’opération (nom de l’opération, adresse, nombre et types de logements, dates des étapes administratives importantes – date de l’ordre de service, date de la déclaration d’achèvement des travaux ou date de livraison, date de cession du bien, date d’achèvement de la démolition -…), on peut associer d’autres informations à la structure de…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait . Démolition de l’opération DOMUS La démolition de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte de vente. Dans ces conditions, l’estimation, fondée sur l’observation des mutations constatées sur le marché immobilier local ou sur l’analyse des données du projet au regard d’opérations similaires, se doit d’être objective…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

et par tranches successives. Un plan d’amortissement est donc fonction de trois composantes : d’une base d’amortissement constituée du coût d’acquisition, de production ou du prix de revient de l’immobilisation d’une durée d’utilisation en fonction des usages établis dans la profession d’un mode de répartition dans le temps (linéaire, dégressif, progressif…). La durée et le mode de calcul des amortissements…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

fonds de roulement d’exploitation + + – La trésorerie de l’entreprise s’améliore, mais les ressources à long terme restent inchangées : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie + Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d’exploitation et la trésorerie. L’allongement des délais de règlement aux…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s’agit de dettes court terme dues aux prêteurs de capitaux, mais non encore décaissées. Calcul du montant net des immeubles de rapport…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes.  détermination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la décision d’investissement et de la décision de financement selon la nature des investissements  prise en compte des…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

subventions au passif du bilan est susceptible d’accueillir des subventions absentes des fiches de situation financière et comptable (subventions non affectées, subventions accession…). L’analyse des écarts doit donc être en cohérence avec le tableau de classement des subventions d’investissement par destination. Le rapprochement avec les subventions encaissées est réalisé à partir des subventions brutes inscrites au passif, minorées des subventions…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradation évidentes de l’état Réparations…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

au revenu brut réel minoré des dépenses d’exploitation définies ci-dessus. Il s’agit donc de nouveau d’un flux monétaire anticipé de revenus. Le revenu net mesure la capacité d’un immeuble locatif à générer des flux monétaires, donc des liquidités, quelles que soient les conditions de financement de l’acquisition de l’usufruit ou du statut fiscal du bailleur, mais compte tenu des conditions…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera tout d’abord que les encaissements d’emprunts et de subventions ( €) sont des emplois….

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

le droit au bail versé ou dû au locataire précédent des locaux occupés par l’entreprise Hlm, à l’exclusion des frais d’acquisition. − les fonds de commerce correspondant à des achats de clientèles ou d’activités effectués par les entreprises Hlm au titre de leurs activités de gestion (gestion de syndic de copropriétés, prestations en faveur du syndic de copropriété, mandats d’administration…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

de l’équilibre des emplois et des ressources, ces ACNE sont affectés en ressources au niveau du fonds de roulement d’exploitation comme indiqué dans le tableau suivant de calcul des fonds de roulement de bas de bilan. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à partir du bilan juridique et normalisé…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

dus pendant une phase de différé d’amortissement du capital. .. L’actualisation des flux monétaires … Le mécanisme de base de l’actualisation L’actualisation a pour objet de comparer les flux à la date de l’origine de l’opération financière. La date d’origine se nomme ici date de calcul. Avec l’actualisation, on se déplace de l’avenir vers le présent. L’actualisation est donc l’opération…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

On enregistre ici une dégradation du fonds de roulement net global de T par rapport à la situation financière précédente. Autrement dit, la mobilisation des fonds propres, dans le cadre de l’opération de maîtrise d’ouvrage, conduit à une dégradation concomitante du FRNG et de la trésorerie.  l’excédent de ressources courtes sur les emplois courts – c’est à dire le…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d’une situation Les autres relations…