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Subvention d'investissement : transfert des subventions

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice Subvention d’équipement Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Traitement de la subvention suite à immobilisation sortie de l’actif . Cycle investissement .. – Comptabilisation des subventions d’investissement ; transfert des subventions au compte de résultat .. – Comptabilisation des factures de travaux des opérations de…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…– Immobilier d’hôtellerie (résidences hôtelières) Les financements externes n’affectent pas la rentabilité de l’investissement L’analyse immobilière est réalisée AVANT la prise en compte des financements externes (emprunts et subventions) Coût total de l’investissement Revenus nets futurs Coût ou revenu induit par le désinvestissement OPPORTUNITÉ ECONOMIQUE DE L’INVESTISSEMENT RENTABILITÉ ECONOMIQUE Modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers réalisés par les…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…selon le positionnement accordé aux subventions d’investissement :  CMC est égal à .% si l’on considère que les subventions d’investissement bonifient les emprunts ; dans ces conditions, ceci revient à considérer que le coût des subventions est nul  CMC’ est égal à .% si l’on considère que les subventions abondent les fonds propres de l’investisseur ; dans ces…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

des subventions et mesures transitoires. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs SUBVENTIONS transfert de l’exercice BILAN ACTIF subventions PASSIF subventions – virées subventions au résultat brutes subventions nettes notifiées COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice Le mécanisme de transfert des subventions d’investissement au…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…– prix de vente de l’immeuble – transfert des emprunts créances sur cessions d’immobilisations – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subventions transférées au résultat subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – emprunts transférés à l’acquéreur…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…cas précis unique. Mais il peut aussi exister certains projets qui nécessitent des flux multiples et successifs d’investissements : c’est le cas notamment des investissements immobiliers locatifs pour lesquels des travaux de renouvellement de composants et des travaux d’amélioration ultérieurs viendront s’ajouter à l’investissement d’origine pour conforter la valeur de l’immeuble. D’autres situations peuvent nécessiter des investissements antérieurs : c’est…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…DE SITUATION FINANCIÈRE ET COMPTABLE ET L’ACTIF DU BILAN (Total- Total ) et (Total bis – Total bis) = = + + + + + + + + – – Montant brut des subventions non comptabilisées au passif ——————————————————————————————Total des subventions non comptabilisées au passif Montant des subventions non comptabilisées dans les fiches ——————————————————————————————Total des subventions non comptabilisées dans les…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…péciale de réévaluation Subventions d’investissement non affectées subventions nettes sur opérations locatives démolies et vendues subventions nettes à long terme non affectées Provisions à long terme provisions pour indemnités départ retraite et médailles du travail provisions pour risques et charges sur emprunts provisions totales pour risques et charges à caractère de rés erves Subventions d’investissement locatif subventions d’investissement – montant…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN des fonds propres investis L’indice de profitabilité des fonds propres investis Le délai de récupération actualisé des fonds propres investis Le taux de rentabilité interne des fonds propres investis extrait . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Le propos consiste à juger…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…financements externes (emprunts et subventions) L’analyse immobilière est réalisée AVANT la prise en compte des financements externes (emprunts et subventions) ► Montant des fonds propres investis ► Coût total de l’investissement ► Cash-flows futurs ► Revenus nets futurs ► Montant du besoin ou ► Coût ou revenu induit par le d’excédent de fonds propres induit désinvestissement par le désinvestissement OPPORTUNITÉ…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…terrain bâti – immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport – – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GE client acheteur client acheteur – –…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…date (ATn) D = KRDn + AFn , soit encore la somme du capital restant dû des emprunts à la date n (KRDn) et des remboursements cumulés de ces mêmes emprunts à la même date (AFn) S = SNn + SVn , soit encore la somme des subventions nettes à la date n (SNn) et des subventions déjà virées au…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport — capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GEclient acheteur client acheteur – – —emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…nouvelles règles comptables imposent aux entreprises Hlm la sortie systématique de la valeur brute et des amortissements du composant ou des composants remplacés. Par ailleurs, le montant net des subventions d’investissement affectées à ces composants sortis de l’actif doit être annulé. En effet, le montant non encore viré des subventions d’investissement, ou fraction de subventions, ayant financé ces composants sortis…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…aux subventions notifiées (colonne ) qui elles-mêmes sont supérieures ou égales aux subventions encaissées (colonne ) : prévision actualisée de subventions subventions notifiées ≥ ≥ subventions notifiées subventions encaissées … L’équilibre des opérations soldées Par définition, une opération soldée vérifie l’égalité entre les investissements et les financements. C’est ainsi que l’on constate nécessairement le système d’équations suivant en référence au…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas les plafonds de ressources Le montant des loyers à la charge des personnes physiques n’excède pas les loyers plafonds 5  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Contraintes réglementaires du crédit d’impôt : Une part minimale de la surface habitable des logements est louée à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures aux…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…au compte de résultat sur ans). Il faut enfin noter qu’aucun mouvement de trésorerie n’intervient dans le mécanisme des quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat. Pour terminer, et contrairement aux emprunts, les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif dès leur notification, l’encaissement intervenant le plus souvent ultérieurement. En l’absence de notification préalable, les subventions d’investissement sont comptabilisées directement au…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…compte de résultat au même rythme que l’amortissement du composant. Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des subventions d’investissement SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT avant reclassement des subventions m ontants bruts Opérations locatives – financements définitifs Total quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT après reclassement des subventions m ontants bruts Opérations locatives…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…contrôle des subventions d’investissement avec le passif du bilan. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : état des subventions d’investissement montant brut montant net =+ réserves foncières opérations locatives – financement définitif opérations locatives vendues et démolies accession : financements stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d’aménageur bâtiments et installations administratifs subventions à long terme non…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte :  soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants  soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…suivant. Calcul de la subvention nette au passif : montant brut des subventions d’investissement minoré de la somme des quotes-parts de subventions virées en produits du compte de résultat. La subvention nette à fin est égale à : montant brut à fin – subventions inscrites au résultat en – quote-part de subvention virée au résultat = subvention nette au //…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…capital des emprunts calculés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts, majorés du total des subventions d’investissement inscrites au compte de résultat. Le remboursement cumulé des emprunts locatifs est disponible à l’état récapitulatif des dettes financières (état du passif), colonne « remboursements opérés », ligne « opérations locatives, financement définitif », total échéances. Le montant des subventions virées au résultat…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…financements externes (emprunts et subventions) Reste à comptabiliser sur prévisions RES S OURCES Emprunts encaissés et subventions notifiées Prévisions actualisées d’investissement EMP LOI S PASSIF DU BILAN La balance des fonds encaissés (emprunts) et notifiés (subventions) sur dépenses comptabilisées, définie ici comme la situation instantanée de trésorerie, compare au bilan les emprunts encaissés et les subventions notifiées (emprunts et subventions)…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

subventions au passif du bilan est susceptible d’accueillir des subventions absentes des fiches de situation financière et comptable (subventions non affectées, subventions accession…). L’analyse des écarts doit donc être en cohérence avec le tableau de classement des subventions d’investissement par destination. Le rapprochement avec les subventions encaissées est réalisé à partir des subventions brutes inscrites au passif, minorées des subventions

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…en charges d’exploitation en pour ce même montant. Cette première dotation à la provision pour GE de € alimente au passif la provision pour risques et charges (provision pour GE) d’un même montant. Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…TRI des revenus nets)  le ratio d’endettement (le levier financier ou bras de levier) exprimé par D le rapport avec D = montant des dettes financières, K = montant des K +S fonds propres investis et S = montant des subventions d’investissement. En conséquence, l’effet de levier est donc égal à : TRIcf – TRIrn = ( TRIrn –…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…tous les deux des investissements successifs. Les flux de cash-flows d’investissement et d’exploitation, exprimés en milliers d’euros, se présentent de la manière suivante : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation – – Au taux d’actualisation exigé par l’investisseur de %, les VAN respectives des deux projets sont les suivantes : VANA = ….

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…passif la provision pour risques et charges (provision pour GE) d’un même montant. Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s’agit de dettes court terme dues aux prêteurs de…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GR emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif intérêts courus non échus total…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…monétaires prévisionnels au regard de l’inflation (cash-flows nominaux ou cash-flows réels), en cohérence avec la nature du taux d’actualisation retenu. En général, les modèles financiers d’estimation de la rentabilité des projets d’investissement reposent sur des flux monétaires nominaux, donc tenant compte de l’inflation anticipée et au-delà des cycles économiques. RAPPEL DES NOTATIONS UTILISÉES a taux d’actualisation exigé par l’entreprise qui…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…décembre de la Loi de Finances pour , codifié à l’Article quater X du Code Général des Impôts, réforme de nouveau le régime de défiscalisation des investissements outre-mer. Il est en effet institué un crédit d’impôt en faveur des entreprises Hlm pour les investissements qu’elles effectuent dans le secteur du logement social. S’agissant des investissements dans le secteur du logement…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…à obtenir, différence entre le montant prévisionnel actualisé des subventions d’investissement (colonne ) et les subventions notifiées (colonne )  emprunts contractés à encaisser, différence entre les emprunts contractés (colonne ) et les emprunts encaissés (colonne )  subventions notifiées à encaisser, différence entre les subventions notifiées (colonne ) et les subventions encaissées (colonne ). Ces restes à réaliser permettent…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…dérogatoires – provision pour charges provision pour démolition – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû intérêts courus non échus trésorerie total actif – – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s’agit de dettes court terme dues aux prêteurs de capitaux, mais non encore décaissées. Calcul du montant net des immeubles de rapport…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…à un investissement immobilier locatif, on peut écrire : I = D + S + FP avec : I = montant de l’investissement, somme des coûts de construction et du foncier D = montant des emprunts contractés et encaissés S = montant des subventions d’investissement encaissées FP = montant des fonds propres investis pour financer l’investissement ; il s’agit d’une…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…revient révisé fonds propres fonds propres surcoût fonc. total fonds propres subvention État subvention Région subvention Département subvention Ville subventions diverses subvention surcoût État subvention surcoût Région subvention surcoût Dépt. subvention surcoût Ville total subventions emprunt principal emprunt principal autre emprunt autre emprunt total « emprunts principaux » emprunt AL emprunt AL total « emprunts Action Logt » total emprunts…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport – – Client acheteur client acheteur – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts –…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères,…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS Mouvement : amortissement des charges à répartir Mouvement : transfert des charges à étaler à l’actif charges d’exploitation transferts charges d’exploitation charges financières transferts charges financières charges exceptionnelles transferts charges exceptionnelles En fin d’exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l’actif du bilan sont augmentées des transferts de charges comptabilisés en produits…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…Autres charges pertes sur créances irrécouvrables redevances & charges diverses gestion courante Production stockée (ou déstockage) variation des stocks – travaux en cours variation des stocks – immeubles achevés Production immobilisée immeubles de rapport (frais financiers externes) autres productions immobilisées Subventions d’exploitation bonifications et primes subventions d’exploitation diverses subventions travaux de réparations Reprises sur amortissements & provisions reprise sur provisions…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera tout d’abord que les encaissements d’emprunts et de subventions ( €) sont des emplois….

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…principal, .% d’intérêt, annuités constantes, ans, € empruntés – annuités de l’emprunt = . € On considère ici les subventions d’investissement comme une sorte de bonification des emprunts contactés. On verra plus avant que les subventions d’investissement peuvent aussi être considérées comme des fonds propres, sans action de bonification des emprunts contractés.  Emprunt complémentaire, % d’intérêt, annuités constantes, ans,…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…rendement actuariel ou taux actuariel E : à partir du tableau des flux monétaires, on peut dresser le tableau de calcul du TRI de l’investissement avec Excel qui conduit à un taux de rendement actuariel de l’investissement de .% Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs Tableau des flux monétaires libellés des fluxn° des fluxfluxinvestissement– revenu net revenu net…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…minorées des subventions d’investissement inscrites au compte de résultat. Ce sont les subventions nettes qui apparaissent au passif, c’est-à-dire les subventions notifiées (montant brut) minorées des subventions virées au compte de résultat.  les provisions réglementées comprenant : − le compte d’amortissement dérogatoire qui n’est plus utilisé et doit être soldé en suite à la suppression des amortissements dérogatoires −…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…