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TVA : sur les acquisitions de biens

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm La fiscalité générale des entreprises Hlm L’impôt sur les sociétés La taxe professionnelle La taxe foncière sur les propriétés bâties La TVA sur les recettes d’exploitation La taxe sur les salaires La fiscalité des opérations de construction Régime fiscal des acquisitions de biens Régime fiscal des opérations de construction Régime fiscal des opérations…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…– charges d’intérêts Par ailleurs, on connaît les soldes suivants : – solde débiteur : (dotations amortissements) – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur…

La démolition de logements locatifs Hlm

La molition de logements locatifs Hlm

La molition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la molition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la molition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la molition Prendre les mesures comptables suite à la cision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…Dans la pratique, ces penses regroupent intégralement et exclusivement les dépenses d’entretien engagées par l’entreprise Hlm pour son propre compte sur des biens immobiliers (entretien réalisé dans les bâtiments administratifs) et sur des biens mobiliers (entretien des véhicules, entretien informatique…). L’annexe ci-après tente d’établir une classification des penses de maintenance du patrimoine locatif existant à partir de la nature des…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des fauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des fauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf gradation évidentes de l’état Réparations…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…et inpendamment de la maintenance réalisée sur les biens propres de l’entreprise Hlm. Sont en effet exclus de cette analyse :  les dépenses dites de « première catégorie » (amélioration ou renouvellement de composants) qui ont pour objet de modifier des installations ou de prolonger leur durée de vie ou de remplacer tout ou partie des immobilisations existantes. Ces…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…donc duire les dépenses effectivement supportées, qu’elles correspondent à des grosses réparations au sens de l’article du Code Civil ou à des penses d’entretien et de réparation incombant normalement à l’usufruitier. Ces penses, autres que les intérêts d’emprunt, sont imputables sur les revenus fonciers retirés de ses autres immeubles possés en pleine propriété. À faut de tels revenus, ou si…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…et les villes nouvelles de la région Île de France. Zone : le reste de la région Île de France, les agglomérations et les communes urbaines de plus de habitants au dernier recensement connu, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles hors Île de France, les îles non reliées au Tableau. : Loyers plafonds PLS en €/m² SU/mois Période d’application…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

des immeubles édifiés sur ces terrains -. Les terrains ne sont pas amortissables mais peuvent faire l’objet de provisions pour préciation – des agencements et aménagements de terrains enregistrant le coût des agencements et aménagements effectués sur les terrains aménagés crits ci-dessus – des constructions regroupant les immeubles de rapport – immeubles appartenant à l’entreprise Hlm et destinés à la…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

des SEM de logement social, organismes et sociétés pour lesquels la passation des travaux est, en amont soumise aux règles de publicité et de concurrence applicables à la commande publique – l’acquisition en VEFA de plus la moitié d’un ou de plusieurs programmes de logements fasse l’objet d’une mise en concurrence des opérateurs privés susceptibles d’y répondre – les appels…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble libération des garanties originales desdits emprunts libération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…amortissements des éléments sortis de l’actif (molitions, sorties de composants remplacés, mises au rebut), des éléments transférés en actif circulant, des éléments cés et enfin des reprises sur amortissements. Le tableau des Provisions et des préciations de l’Annexe retrace les mouvements ayant affecté les comptes de provisions ou de dépréciation au cours d’un exercice. Les dépréciations sont ventilées entre celles

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…que les intérêts moratoires, les pénalités et amendes notamment sur les marchés, les créances devenues irrécouvrables dans l’exercice, les subventions accores… les valeurs comptables des éléments d’actif cés les autres charges exceptionnelles telles que les mali provenant de clauses d’indexation, les dépenses effectuées à la suite d’un sinistre susceptibles ou non d’être remboursées par une assurance, les remboursements de l’aide

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…afin de les affecter, en bas de bilan, au fonds de roulement relatif aux investissements, notamment locatifs. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des dettes fiscales et sociales et autres dettes d’exploitation montant net TVA sur immobilisations locative autres dettes fiscales, sociales et autres Total Cohérence avec le passif – dettes fiscales, sociales et autres dettes…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La cision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…mal aujourd’hui les chargés d’opération et les responsables financiers optimisant leurs projets d’investissements sur tableur avec tous les risques de calculs et de gestion des cellules que cela implique. Les progiciels financiers largement testés et évalués deviennent indispensables afin de plus se concentrer sur le choix des bons investissements que sur les modalités de calculs devenus trop sophistiqués aujourd’hui. 1…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’évaluation de l’actif immobilisé Composition de l’actif immobilisé Les différentes valeurs de l’actif immobilisé Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations extrait…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

veloppement de l’état taillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au tail des…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits membrés

Évaluation des droits membrés termination de la valeur économique de droits membrés Évaluation économique de la nue-propriété Évaluation économique de l’usufruit L’évaluation fiscale des droits membrés Évaluation de l’usufruit viager Évaluation de l’usufruit à durée fixe Champ d’application de l’article 669 du Code Général des Impôts Analyse critique Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire Droits et…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

de construction Les prévisions initiales et actualisées Les prévisions initiales Les prévisions actualisées La réalisation de l’opération Les financements contractés et encaissés Les dépenses comptabilisées La situation des restes à réaliser et de la trésorerie L’équilibre des fiches de situation financière et comptable L’équilibre des penses préliminaires L’équilibre des opérations en cours et terminées non soles L’équilibre des opérations soles…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

de revenus dans le temps tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier locatif, y compris au moment de sa fin de vie. Cette méthode, qui sera longuement exposée dans les paragraphes suivants suppose une connaissance approfondie de l’évolution des revenus, des modalités de gestion, des cycles de renouvellement des composants, des taux de capitalisation des charges d’exploitation,…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…Gardien de la surface financière de l’entreprise : ressources conjoncturelles ressources structurellesLES DE LA GOUVERNANCE Gardien de la surface financière de l’entreprise : Compte tenu : de l’apport en ressources internes structurelles annuelles (cash-flows des activités) de l’apport en ressources conjoncturelles (augmentation de capital et/ou emprunt dit de haut de bilan) des besoins identifiés en ressources internes (croissance interne…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…indices économiques et celles des différents postes par rapport à ces indices. Cette projection des revenus net induit aussi des hypothèses sur la vacance des logements et des impayés de loyers et de charges, sur les travaux de gros entretien à réaliser, sur la mobilité des locataires et sur les conditions de relocation. Il est clair que la validité des…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…La comptabilisation des immobilisations par composants PRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT PRÉCIATION préciation des immobilisations préciation des stocks et en cours préciation des comptes de tiers préciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…nommée par les Instructions Comptables Hlm « comptabilité de programme ». Cette « comptabilité de programme » est un outil de comptabilité budgétaire où l’on peut retrouver tout à la fois les phases traditionnelles de prévisions initiales et actualisées d’investissements et de financements (budgets), d’engagements de dépenses (marchés, commandes…) et de financements (contrats de prêts, notification de subventions), de réalisation…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

surplus gagé deficit de € Compte de résultat CHARGES PRODUITS – pertes sur créances irrecouvrables – dotations pour préciation des créances locataires total charges – reprises sur créances locataires Résultat ficitaire total produits . Les accessoires à la vente du bien immobilier Le projet de cession de Saint-Rémy : situation de la dette financière et des retards et…

Corrections des tests

Corrections des tests

…l’ensemble formant un cadre comptable cohérent. Le Code de Commerce constitue un cadre unique de règles comptables générales applicables à tous les commerçants, personnes physiques ou morales. Pour les sociétés commerciales plus précisément, la loi du juillet et le cret du mars précisent les règles applicables pour l’établissement des comptes consolis, pour la diffusion et le contrôle des comptes annuels…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…et liquide les dépenses le comptable public est seul responsable de la prise en charge, du recouvrement et de l’encaissement des créances, du paiement des penses sur ordre de l’ordonnateur ou sur présentation de titres par les créanciers. Il a le monopole de la garde des valeurs, du maniement des fonds et de la conservation des pièces justificatives et des…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…immobilisée des entreprises Hlm Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm.. Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Les immeubles administratifs, les immeubles de rapport, les immobilisations incorporelles et les autres immobilisations des entreprises Hlm sont…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…prix de revient prévisionnel des opérations en cours de construction locative et, au passif, les financements à encaisser. Cette méthode a l’avantage de neutraliser, pour les opérations en cours et terminées non soles, les décalages éventuels de trésorerie et de tenir compte des besoins de financements internes. Cette méthode d’analyse financière sera veloppée au cours de la seconde partie de

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…vis des organismes financiers prêteurs (Caisse des pôts et Consignations, Caisse de Garantie du Logement Social, Crédit Foncier de France, Caisse d’Épargne, Participation des Employeurs à l’Effort de Construction…) et des clients (pôts de garantie des locataires notamment). Les EMPLOIS COURTS comprennent des biens et des droits qui, en raison de leur destination ou de leur nature, n’ont pas vocation…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes.  termination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la cision d’investissement et de la cision de financement selon la nature des investissements  prise en compte des…

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

Intérêt du membrement de propriété pour le logement social

de logements locatifs sociaux dans des endroits inaccessibles aux bailleurs sociaux. 3/ Comment voyez-vous l’avenir de ce type de partenariat ? MG : Le membrement de propriété qui conduit à l’usufruit locatif social constitue un mole économique qui diffère de celui de la pleine propriété qui a prévalu depuis un siècle auprès des organismes d’HLM même si d’autres formes de

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations Conséquences de la comptabilisation par composants sur les ressources longues de l’entreprise HLM Les subventions d’investissement Les différentes subventions de l’entreprise Hlm L’enregistrement des subventions au passif du bilan Le…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

de . K€ permet de récupérer cet investissement au taux de % sans gager de surplus. Au-dede ce montant, le projet n’est plus réalisable : le passement de prix maximum est donc de .% pour un taux d’actualisation de %. A contrario, toute économie sur le montant total de l’investissement d’origine maximisera la VAN, donc le surplus de valeur…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

les provisions pour préciation des stocks et en cours constituées s lors que la valeur actuelle du bien s’avère inférieure au coût de production comptabilisé, en particulier en cas de mévente et de perspective de commercialisation difficiles des lots ou des immeubles en cours de réalisation ou terminés les provisions pour préciation des comptes de tiers les provisions pour préciation…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…actualisées lors du montage et en cours de vie de l’opération  et enfin la réalisation de l’opération, de l’ordre de service de travaux à la clôture administrative. Les opérations d’investissement locatif concernent précisément les constructions neuves, les additions et les remplacements de composants, les Voir le paragraphe . ci-dessus. acquisitions de logements existants, les acquisitions-amélioration de logements… Document de

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la cision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la cision d’investir ou de désinvestir Les principales étapes de la procédure d’engagement Le fonctionnement du Comité d’Engagement extrait . L’organisation de la cision d’investir ou de désinvestir L’organisation de la cision d’investir ou de désinvestir d’une entreprise Hlm devrait être concentrée au sein d’un Comité d’Engagement qui constituerait l’instance opérationnelle unique de décision au niveau d’une entreprise…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif montant brut préciation montant net =- C’est aussi l’occasion de distinguer les amortissements des préciations – globalisés au niveau du bilan juridique – notamment pour les baux à long terme et les droits d’usufruit, les terrains n’étant pas amortissables mais seulement préciables. Pour les mêmes raisons, il est utile de distinguer les amortissements des…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

de placement Autres produits financiers Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement REMBOURSEMENTS D’EMPRUNTS LOCATIFS financements finitifs (hors remboursements anticipés) AUTOFINANCEMENT COURANT HLM Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Autres charges exceptionnelles Produits exceptionnel sur opérations de gestion Autres produits exceptionnels Transferts de charges exceptionnelles Participations des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…telle marche doit prévoir un budget de € environ (avocat, expert judicaire, huissier assurance…) qui peut être partiellement pris en charge par certains contrats de protection juridique. ► Pour les collectivités territoriales Les collectivités territoriales sont consirées comme des professionnels, par conséquent, elles ne bénéficient pas de la même protection du Code de la Consommation. Les petites communes se comportent…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

membrement de propriété et usufruit locatif social

…privés dont l’usufruit est temporairement cé à des bailleurs sociaux. Dans les deux cas et pour des raisons différentes, les propriétaires de biens immobiliers s’affranchissent de la gestion locative. L’objectif de la Loi ENL est bien de développer une offre nouvelle fut-elle temporaire – de logements sociaux en partageant le coût de production du logement entre des particuliers épargnants, investisseurs…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…l’investisseur à l’aide des deux exemples suivants (exemples et ). Exemple Consirons le projet d’investissement dont les caractéristiques de flux monétaires sont les suivantes (en euros) : Projet d’investissement années cash-flow cash-flows d’investissement d’exploitation Le taux d’actualisation minimum exigé par l’investisseur est de %. Le lai de récupération maximum requis par l’investisseur est de ans. Voir aussi les remarques sur

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas les plafonds de ressources Le montant des loyers à la charge des personnes physiques n’excède pas les loyers plafonds 5  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Contraintes réglementaires du crédit d’impôt : Une part minimale de la surface habitable des logements est louée à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures aux…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

but des années remet la question de la propriété des Hlm sur le devant de la scène. Les salariés des entreprises n’ayant plus de problème de logements, les Hlm sont devenus « acteurs de la politique de la ville », selon les termes de Michel Delebarre, président de l’Union nationale. « Nous sommes aujourd’hui des opérateurs urbains, ce qui justifie…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…précis avec des hypothèses imprécises sur des horizons très lointains. Dans ce cadre, on retiendra donc les conventions suivantes :  les flux de recettes et de dépenses interviennent à intervalles réguliers dans le temps et plus précisément tous les ans  les flux de recettes et de dépenses sont calculés à la fin de chaque exercice, quelle que soit…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un sinvestissement immobilier locatif

de signes engendrent potentiellement autant de TRI possibles sur la même période.  La seconde méthode (M) consiste à réaliser un calcul de TRI en actualisant au taux d’actualisation financier « j » les fonds propres réinvestis ultérieurement. Cette méthode offre l’avantage de supprimer les multiples retournements de signes sur la période et de ne présenter qu’au maximum un TRI…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…montant de la subvention/montant de l’immobilisation amortissable ». En ce qui concerne les subventions liées à des financements ais de l’État pour des opérations locatives, il convient de les affecter au financement du terrain et au financement des valeurs amortissables au prorata des montants des prix de revient. Le schéma suivant résume le mécanisme général des subventions d’investissement, notamment les