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TVA : sur les charges locatives

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…vacants. La balance des charges récupérées sur les charges récupérables est donc déficitaire en cas d’absence de locataires. La non-récupération des charges récupérables sur les logements vacants doit faire l’objet d’un suivi extra-comptable ou en comptabilité analytique. situations se présentent lors de la régularisation des charges au cours de l’exercice suivant : ? Lorsque les charges récupérables enregistrées dans les

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…dérogatoires et provision spéciale de réévaluation – les reprises sur provisions pour risques et charges exceptionnels – les reprises sur provisions pour dépréciation exceptionnelle les transferts de charges exceptionnelles…. Les charges exceptionnelles Symétriquement aux produits exceptionnels, les charges exceptionnelles distinguent les charges sur opérations de gestion des charges sur opérations en capital : les charges sur opérations de gestion telles

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…que la moyenne nationale des SA Hlm (%) Pas d’intérêts compensateurs RÔLES DE LA GOUVERNANCE Gardien de l’image prudentielle de l’entreprise : – Tous les risques ont-ils été provisionnés ? ◊ tous les risques d’exploitation, sur opérations locatives et autres activités ont-ils été identifiés ? Les provisions sur charges récupérables ne sont-elles pas sous-évaluées ? ◊ même question pour le…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts Les charges d’intérêts Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts compensateurs Le mécanisme financier des intérêts compensateurs Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d’exploitation Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt Intérêts et annuités locatifs Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…investis en locatif à terminaison des opérations locatives, hors opérations préliminaires, hors réserves foncières, hors crédits-relais et avances sur opérations locatives et hors dépréciations sur terrains nus ; les subventions restant à notifier et les emprunts restant à contracter sur opérations locatives terminées non soldées et en cours viennent majorer les ressources et les dépenses restant à comptabiliser sur ces…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et charges en catégories extracomptables :  les provisions pour risques et charges probablesles provisions pour risques et charges attachées à la promotion et à l’accession à la propriété  les provisions pour risques et charges qui ont un réel caractère de réserves. Voir le paragraphe .. ci-dessus relatif à la présentation des provisions pour risques et charges….

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…compréhension extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm Les principales spécificités dont bénéficient les entreprises Hlm en matière fiscales concernent, à ce jour, l’impôt sur les sociétés, les impôts locaux et les droits de mutation sur leurs opérations immobilières… La fiscalité générale des entreprises Hlm… L’impôt sur les sociétés Les Offices Publics…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…provisions CHARGES NON DÉCAISSABLES RÉSULTAT remboursements des emprunts PRODUITS NON ENCAISSABLES Consommations en provenance de tiers Impôts et taxes Charges de personnel CHARGES DÉCAISSABLES Autres charges charges financières Charges exceptionnelles portées au crédit d’un compte de tiers AUTOFINANCEMENT PRODUITS PRODUITS ENCAISSABLES portés au débit d’un compte de tiers Loyers Ventes Charges locatives Produits financiers Subventions Production stockée Production immobilisée Transferts…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS Mouvement : amortissement des charges à répartir Mouvement : transfert des charges à étaler à l’actif charges d’exploitation transferts charges d’exploitation charges financières transferts charges financières charges exceptionnelles transferts charges exceptionnelles En fin d’exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l’actif du bilan sont augmentées des transferts de charges comptabilisés en produits…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…immobilisée des entreprises Hlm Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm.. Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Les immeubles administratifs, les immeubles de rapport, les immobilisations incorporelles et les autres immobilisations des entreprises Hlm sont…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif montant brut dépréciation montant net =- C’est aussi l’occasion de distinguer les amortissements des dépréciations – globalisés au niveau du bilan juridique – notamment pour les baux à long terme et les droits d’usufruit, les terrains n’étant pas amortissables mais seulement dépréciables. Pour les mêmes raisons, il est utile de distinguer les amortissements des…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions pour risques et charges rassemblent : les provisions pour litiges les provisions pour amendes et pénalités les provisions pour pertes de change les provisions pour risques sur opérations immobilières utilisées pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks Les autres relations…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…l’équilibre entre les AT et les AF qui s’impose aux entreprises Hlm. Seules sont concernées, pour ce rapprochement, les immobilisations locatives comptabilisées au / de l’exercice et les financements de celles-ci, d’où l’intérêt de définir correctement le périmètre des immobilisations locatives et le périmètre des financements locatifs et notamment d’exclure les financements des opérations locatives sorties de l’actif pour cause…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…immobilisations nettes d’amortissement. Non compris les intérêts compensateurs et différés. Les dettes financières locatives ne comprennent ni les intérêts courus, ni les intérêts compensateurs, ni les concours bancaires courants qui sont des ressources à court terme. Elles ne comprennent pas non plus les dettes Le bilan Hlm : équilibre et structure opérations locatives : financements définitifs, opérations locatives : opérations…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

L’organisation comptable Hlm La classification des opérations comptables Les classes de comptes La signification des terminaisons principales L’organisation comptable Hlm Les états financiers Les documents annuels légaux Les autres documents de synthèse Les états réglementaires extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. L’organisation comptable Hlm.. La classification des opérations comptablesLes classes de comptes Le plan comptable des entreprises…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…Elles regroupent donc les dettes afférentes à des opérations non exclusivement financières faites en général à court terme. Elles concernent catégories de passif :  les clients créditeurs : il s’agit des avances versées par les locataires, les emprunteurs, les organismes payeurs d’APL et des excédents d’acomptes sur les provisions de chargesles dettes aux fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

les dotations globales cumulées au compte d’amortissements des immobilisations locatives soient au moins égales au montant cumulé des remboursements de la totalité des emprunts contractés pour le financement de celles-ci. Cette contrainte, dite règle de « l’équilibre des amortissements techniques et financiers », s’adresse à l’ensemble des immobilisations locatives et exclusivement à celles-ci. Seules sont concernées pour calculer et vérifier…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’évaluation de l’actif immobilisé Composition de l’actif immobilisé Les différentes valeurs de l’actif immobilisé Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations extrait…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…provision pour charges à répartir sur plusieurs exercices les autres provisions pour charges enregistrent, par exemple : – les provisions pour charges sociales et fiscales sur congés à payer – les provisions pour charges sur opérations immobilières, notamment pour les opérations d’accession à la propriété – les provisions diverses pour charges : indemnités de retraite, de préretraite, de licenciement… La…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…gros entretien).  les charges de maintenance et les autres travaux d’entretien et réparations non liés au patrimoine locatif. Ces charges ne sont pas récupérables auprès des locataires. Dans la pratique, ces dépenses regroupent intégralement et exclusivement les dépenses d’entretien engagées par l’entreprise Hlm pour son propre compte sur des biens immobiliers (entretien réalisé dans les bâtiments administratifs) et sur

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations Conséquences de la comptabilisation par composants sur les ressources longues de l’entreprise HLM Les subventions d’investissement Les différentes subventions de l’entreprise Hlm L’enregistrement des subventions au passif du bilan Le…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…mois) et enfin annuelles (tous les douze mois). Plus rarement, elles pourraient être aussi bimestrielles (tous les deux mois), voire quadrimestrielles (tous les quatre mois). Lorsque les échéances sont inférieures à l’année, on parle alors d’échéances infra-annuelles. Les remboursements infra-annuels permettent d’amortir le capital de l’emprunt un peu plus rapidement et, souvent, d’obtenir une charge d’intérêts plus réduite. Lorsqu’une échéance…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…électroménagers : cuisinières entretien courant, réparation et remplacement assimilablesles antennes individuelles TV et autres : entretien courant. Les jardins privatifs – les allées, pelouses, massifs : entretien courant, tonte… – les arbres et arbustes : taille, élagage ; remplacement des arbres ayant péri par défaut d’entretien par l’occupant – les équipements (mobiles remplacement. d’arrosage) : Les jardins privatifs…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…ou achevés en accession à la propriété) les créances sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs de l’entreprise, les organismes sociaux ou l’État. Quatre traits caractérisent les entreprises Hlm : le cycle de production immobilière (étude – construction – mise en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables le financement des immobilisations est assuré quasi-exclusivement…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…comptables ne comptabilisent que % du total des produits sur la durée de projection. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, ici encore d’un point de vue pédagogique, les dépenses d’exploitation, donnant lieu à décaissements charges décaissables), des charges comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (charges non décaissables). Les charges comptables représentent…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

les coûts techniques de démolition  les coûts de travaux de restructuration du foncier  les charges de relogement  les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…prix de vente des logements. éventuel de l’aide publique (bonifications et Seules sont concernées les cessions d’immeubles de rapport, et les terrains les supportant, qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles de vente et d’accession à la propriété. Si la différence demeure positive, on parle de surplus ou de plus-value nette comptable. Les surplus dégagés par les

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…à la gestion locative. Ces charges sont ordinairement qualifiées de charges usufructuaires ou de charges ordinaires. Ces dépenses assurées par le bailleur social peuvent concerner par exemple, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive : – les charges récupérables et les réparations locatives au sens du décret n° – du août – éventuellement les charges de copropriété en veillant à ce…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…Quelles conséquences comptables de la vente sur le bilan et le compte de résultat du vendeur en fonction des modalités de cession ? . Les questions de la vente d’un immeuble de rapport  Rappels sur la vente d’un immeuble à un investisseur (articles L-, L-, L- et L- du CCH) Les logements pouvant être vendus : la vente d’un…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…le compte de résultat Hlm La capacité d’autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

… les coûts de travaux de restructuration du foncier  les charges de relogement  les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de démolition sont provisionnés. En effet,…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice. dotation aux amortissements – quotes-parts de subventions…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…pourra toujours renoncer aux garanties que la loi lui offre. OBLIGATION DE L’USUFRUITIER ENVERS LES TIERS Selon l’article du Code Civil, « l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l’usage, sont censées charges des fruits. » Les charges ordinaires ou périodiques incombent ainsi entièrement à l’usufruitier….

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…bâtiments administratifs  les concours bancaires courants, y compris les soldes créditeurs de banque et les lignes de trésorerie. .. Précisions sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières … Préfinancements et avances locatifs consolidables Dans la mesure où la convention initiale de l’emprunt prévoit la possibilité de consolider les préfinancements et avances locatifs, ceux-ci pourront être inscrits directement…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…à rester durablement dans l’entreprise. Ces actifs, dits circulants ou cycliques, sont constitués par :  les stocks et en-cours de l’entreprise (approvisionnements et immeubles en cours ou achevés en accession à la propriété)  les créances sur les tiers, notamment les locataires, les acquéreurs, les emprunteurs de l’entreprise, les organismes sociaux ou l’État. Les RESSOURCES COURTES correspondent, soit à…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

les créances diverses sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l’État…  la trésorerie de l’entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ETHIQUE Soulignons…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…courus et non échus, calculés de façon extracomptable pour les emprunts finançant les opérations locatives – financements définitifs -. Pour l’exercice par exemple, l’égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : = amortissements cumulés remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF –…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…comptabilisées dans les fiches = Opérations locatives en cours Opérations locatives terminées non soldées Opérations locatives soldées Total ACTIF DU BILAN Montant brut Libellés Baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation, usufruit locatif social et immobilisations incorporelles diverses Immobilisations incorporelles en cours, avances et acomptes Terrains nus Terrains aménagés, loués et bâtis Agencements et aménagements de terrains Constructions locatives Constructions…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

les dotations aux amortissements sont comptabilisées. Notons que ce résultat est toujours comptabilisé en charges, même lorsqu’il est déficitaire (signe -). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs COMPTE DE RÉSULTAT PRODUITS rang Quotes-parts de subventions virées au résultat Reprise sur amortissements dérogatoires Les produits sont strictement identiques. TOTAL PRODUITS Les relations…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

sur les sociétés sont déterminés d’après les règles fixées par les articles et suivants du CGI, c’est-à-dire celles édictées pour la détermination du bénéfice imposable des personnes physiques titulaires de bénéfices industriels et commerciaux. Doit-on dès lors considérer qu’en présence d’un usufruitier imposé au titre de l’impôt sur les sociétés, le nu-propriétaire ne pourrait plus déduire les dépenses qu’il a…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…La capacité d’autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice….

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…o a-t-on pris soin de réintégrer, en « autres fonds propres », les versements reçus sur augmentation de capital, les écarts de conversion de passif, les intérêts compensateurs non étalés… o a-t-on réintégré, en « non valeurs », en emplois, les écarts de conversion de l’actif, les primes de remboursement des obligations, les Pour les SA d’Hlm uniquement. terrains dont…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…éléments suivants : • le remboursement cumulé du capital des opérations locatives – financements définitifs y compris les sorties de composants -, comptabilisé en diminution du passif • les subventions virées en produits du compte de résultat, comptabilisées en diminution du passif pour ce qui concerne les opérations locatives, composants remplacés sortis • les amortissements courus et non échus, calculés

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…rapport à la grande majorité des entreprises industrielles ou commerciales. De plus, les immobilisations incorporelles et les immobilisations financières représentent une faible part du total de ces immobilisations puisque % environ de celles-ci sont des immobilisations corporelles. Enfin, la quasi-totalité de ces immobilisations corporelles est constituée par des immeubles de rapport et leur terrain d’assise ou leurs baux. Autrement dit,…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…sont identiques à celles du plan d’amortissement de l’immobilisation amortissable (même durée notamment) l’immobilisation subventionnée n’est pas amortissable (terrain) : la subvention est alors transférée – soit sur la durée d’amortissement de l’immeuble construit sur ce terrain (Offices d’Hlm et OPAC) – soit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles les immobilisations non amortissables acquises ou créées au moyen de…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière Les techniques non actuarielles d’analyse immobilière Les méthodologies actuarielles d’analyse immobilière extrait .. Les méthodologies d’analyse immobilière La méthodologie qui permet d’intégrer le temps dans la réflexion sur la pertinence économique ou financière d’un projet d’investissement immobilier locatif utilise généralement la méthode dite des « cash-flows actualisés » reposant à la fois sur les flux espérés…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…et remplacements de composants o les opérations locatives terminées non soldées – constructions o les opérations locatives terminées non soldées – additions et remplacements de composants o les opérations locatives en cours – constructions o les opérations locatives en cours – additions et remplacements de composants o les opérations locatives préliminaires qui seront subdivisées en opérations locatives préliminaires – constructions…