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Tableau de flux

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

période est l’intervalle de temps qui sépareflux monétaires : elle peut être identique pour chaque flux (annuelle ou infra annuelle : mois, trimestre…) mais elle peut être aussi différente entre chaque flux. . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Tableau de flux monétaires dates flux négatifs d f d d d flux positifs f f libellés des flux flux de…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

rendement actuariel ou taux actuariel E : à partir du tableau des flux monétaires, on peut dresser le tableau de calcul du TRI de l’investissement avec Excel qui conduit à un taux de rendement actuariel de l’investissement de .% Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs Tableau des flux monétaires libellés des fluxn° des fluxfluxinvestissement- revenu net revenu net…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

au cours de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) Cet exemple peut aussi se présenter sous la forme du tableau de flux suivant : Flux flux négatifs flux positifs libellés…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

constitue une variante de présentation de l’opération financière. Le tableau de flux ci-dessous correspond au digramme de flux présenté au schéma . ci-dessus. Tableau . : Tableau de flux monétaires dates flux négatifs d f d d flux positifs libellés des flux flux de départ de l’opération f f flux intermédiaire flux intermédiaire d f flux intermédiaire di fi flux

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…de vie qu’il aura fixée arbitrairement. ► REVENUS NETS ESPERES La détermination des flux de revenus nets espérés est indispensable pour apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier locatif. Ces flux monétaires (pas d’amortissement, pas de provisions) doivent être parfaitement identifiés à leur date de réalisation de manière à ensuite les actualiser. Ces revenus nets sont des flux monétaires continus,…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…—- – Le tableau de flux monétaires (en K€) associé au diagramme de flux du projet d’investissement peut aussi être représenté de la manière suivante : années flux négatifs flux positifs libellés des flux montant de l’investissement cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation Le flux de l’année représente ici le montant initial de l’investissement. Il est dans ce…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…Exemple : emprunt indivis C a n p : capital emprunté = € : montant de la première annuité payée = . € : nombre d’annuités payées = : taux de progression des échéances payées = % On en déduit le tableau de flux monétaires suivant avec un flux monétaire positif correspondant au capital emprunté et flux monétaires négatifs correspondant…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

capitalisés à la date de calcul – date du flux – pour précisément majorer la valeur du flux . Les flux postérieurs seront actualisés pour calculer taux de rentabilité et VAN. Les flux sont représentés par une ligne de temps ponctuée de :  flux monétaires négatifs sous la ligne  flux monétaires positifs au dessus de cette ligne. Ces…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

on actualise le dernier flux négatif, le flux de – , au taux de %, soit – . que l’on ajoute au flux de . Flux corrigé = – = . .  on actualise le flux de la même manière : Flux corrigé = – = . .  enfin, on corrige le flux de la même manière :…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…à ces deux premières objections :  VAN à taux double (taux de réemploi des flux différents des taux d’actualisation)  TRI à taux double (taux de placement pour les flux positifs et taux d’emprunt pour les flux négatifs). Enfin, lorsque l’on est en présence de flux monétaires « conventionnels » c’est-à-dire un flux monétaire négatif suivi de plusieurs flux

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

RNn Flux annuels de revenus nets en phase d’exploitation flux positifs RN (entrées de fonds, encaissements) + année – RN RN n temps flux négatifs (sorties de fonds, décaissements) Flux de réinvestissement en phase d’exploitation I INVESTISSEMENT INITIAL Ainsi, la décision d’investissement n’est pas influencée par la forme, le taux d’intérêt, la durée du ou des ressources externes, ni par…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…hors impôt sur les sociétés et hors fonds propres, la somme des flux de revenus nets actualisés au taux de x% est équivalente au capital d’un emprunt à taux fixe de x% induisant des échéances de remboursement sur la même durée que celle des revenus nets pris en compte. Autrement dit, les flux de revenus nets et les flux d’échéances…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…// // // // // // // // // // // // // // // // totaux ICNE charge financière AFCNE Il y a égalité, à l’issue du tableau d’amortissement comptable, entre le total de la charge financière et le total des intérêts payés du tableau financier. Tableau . : Tableau d’amortissement comptable de l’emprunt complémentaire Action Logement TABLEAU COMPTABLE…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…du tableau . ci-dessus. Le calcul du fonds de roulement à terminaison des opérations en cours conduit au tableau analytique suivant dans lequel les rubriques grisées font référence aux tableaux de ventilation précédemment présentés et analysés : Tableau . : Calcul du fonds de roulement à terminaison des opérations locatives en cours Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…total de la charge financière et le total des intérêts payés du tableau financier. Tableau . : Tableau d’amortissement comptable de l’emprunt complémentaire CIL Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TABLEAU COMPTABLE date // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // //…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

tableau d’amortissement comptable indiquant : au // de chaque exercice : – les intérêts courus et non échus (ICNE) – les amortissements financiers et non échus (AFCNE) pour l’exercice, la charge financière. Tableau. : Tableau d’amortissement comptable de l’emprunt CDC Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TABLEAU COMPTABLE année // // // // //…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…réserves AT Cette comparaison s’effectue chaque année à l’aide des tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers, établis en milliers d’euros. Ces tableaux, au nombre de trois, sont indissociables du bilan. Ces tableaux permettent de calculer et de vérifier l’équilibre entre les AT et les AF qui s’impose aux entreprises Hlm. Seuls sont concernées, pour ce rapprochement, les immobilisations…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…des soldes intermédiaires de gestion Hlm Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Le tableau des soldes intermédiaires de gestion, issu directement du compte de résultat, est précis et détaillé. Il est aussi possible d’en extraire un tableau plus synthétique permettant une comparaison immédiate entre deux exercices successifs ainsi que les variations absolue et relative. Le tableau synthétique présenté ci-dessous…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…de la ème année d’exploitation à un prix proposé de €. Tableau . : Tableau des flux d’investissements et de revenus nets du projet DOMUS à partir de la ème année de location n° INVESTISSEMENTS REVENUS NETS n° INVESTISSEMENTS REVENUS NETS – – Rappelons que le taux d’actualisation requis par l’entreprise pour la rentabilité économique de son investissement est toujours…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…tandis que les derniers indicateurs indiquent un besoin immédiat de trésorerie. Lorsque l’opération est soldée, ces indicateurs sont nécessairement à zéro. Le tableau suivant explicite les restes à réaliser en les rapprochant de la fiche du tableau . ci-dessus. Tableau . : Les restes à réaliser PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Investissements Financements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…annuellement), génère en permanence un FLUX DE TRESORERIE par le biais des cycles d’exploitation et hors exploitation. Ce flux, qui constitue une ressource variant en cours d’année en fonction de l’importance des échéances à honorer, est provisoire et volatil pour chaque opération prise individuellement, mais présente un caractère quasi-permanent à condition que les délais de paiement et l’activité restent stables….

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…// // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // // totaux totaux TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER TABLEAU COMPTABLE De proche en proche, il est donc possible de calculer un tableau comptable de la charge financière à partir du tableau financier d’amortissement de l’emprunt Retour sur…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…d’amortissement financier des emprunts CDC et Action Logement. Voir les tableaux . et . ci-dessus. Directement issu du tableau d’amortissement financier de l’emprunt CDC. Voir le tableau .. Directement issu du tableau d’amortissement financier de l’emprunt Action Logement. Voir le tableau .. Directement issus des tableaux d’amortissement comptable des emprunts CDC et Action Logement. Voir les tableaux . et ….

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…un seul emprunteur ; par ailleurs, les garants de l’emprunt peuvent aussi être invités à la table de l’opération de crédit. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’ensemble des valeurs de remboursement d’un emprunt au cours du temps se nomme barème, échéancier ou encore tableau d’amortissement. Le tableau d’amortissement de l’emprunt…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…de résultat Ce calcul est réalisé à partir du tableau de synthèse ci-dessus, extrait du tableau.. Tableau. : Calcul de l’autofinancement net Hlm de l’entreprise DOMUS à partir du compte de résultat (méthode additive) = = = = = Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations aux…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…financière et comptable permettent de mesurer, pour chaque opération, les flux de dépenses et de financement restant à intervenir sur les opérations engagées, permettant d’analyser les incidences, à court et moyen terme, qu’auront globalement ces flux sur les équilibres de la structure financière de l’entreprise Hlm, entre autres les écarts au niveau du bilan juridique entre les ressources longues et…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…qui investit. Le Pay Back, qui détermine le délai nécessaire pour que les flux monétaires dégagés par l’exploitation viennent égaler la valeur du décaissement initial, peut se calculer de deux manières : − le Pay Back sur la base des flux monétaires non actualisés − le Pay Back Actualisé sur la base des flux monétaires actualisés. C’est bien évidemment cette…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…légaux. Voir aussi le tableau des résultats de l’entreprise au cours des cinq derniers exercices des documents annuels légaux. Voir aussi les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure les titres participatifs, bien qu’appartenant comptablement à la catégorie des emprunts et dettes assimilées, sont reclassés dans la catégorie…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…ans. La maturité est une mesure linéaire du temps correspondant à la durée de vie de l’emprunt qui reste à courir, calculée à partir d’une date quelconque.. La durée de vie moyenne d’un emprunt La durée de vie moyenne d’un emprunt est égale à la somme des maturités des flux d’amortissement de l’emprunt pondérés par les montants de ces flux….

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…les PLS à destination des organismes d’HLM, des SEM de logement social et des autres emprunteurs bénéficiant d’une garantie de collectivité locale. Le taux d’intérêt est révisable en fonction de l’évolution du taux du Livret A. Tableau. : Évolution récente du taux d’intérêt des PLS octroyés par la CDC et bénéficiant d’une garantie de collectivités locales Dates d’application er février…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…le terrain à hauteur de €. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est maintenant égale à €, résultante des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – + flux d’encaissements (emprunts et subventions) + = trésorerie disponible en fin d’opération…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) + flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération Voir le schéma .. – + Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d’abord disponible en trésorerie, a été utilisé partiellement pour financer une partie du prix de revient…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…demande n’est pas assurée lors du lancement du projet) qui exigent des ressources importantes ou qui représentent un pari sur l’avenir de nature exceptionnelle  des investissements de type « point-input, continuous-output » correspondant à un flux monétaire négatif et des flux monétaires échelonnés positifs ou de type « continuous-intput, continuous-output » correspondant à plusieurs flux monétaires négatifs et plusieurs…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et non d’un prix fixé impérativement. Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’un prix inférieur ou égal au maximum. Tableau. : Taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne Dates d’application Taux du Livret A // // // // // // // // // // // // // // // //……………. Le tableau suivant présente, en colonne : Le bilan…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est devenue nulle en résultant des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d’abord…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…:. T/lgt  lgts  (.) = T Les décaissements de dépenses de grosses réparations sont en lecture directe, soit encore T. Les annuités d’emprunts se déduisent directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…l’état de trésorerie en fin de période, est aussi la résultante de :  la trésorerie du début de la période  majorée des entrées de flux monétaires au cours de la période  minorée des sorties de flux monétaires au cours de la période. Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine :  des opérations dues à l’exploitation…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice La trésorerie augmente donc de T par rapport au / de l’exercice précédent….

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…cet immeuble. L’entreprise va donc provisionner : la dépréciation exceptionnelle de la construction et du terrain, ce dernier devant être cédé gratuitement à la collectivité locale (provision pour dépréciation exceptionnelle) : mouvement du tableau ci-dessous le risque de remboursement de l’aide publique estimé à T (provision diverse pour charges) : mouvement du tableau ci-dessous. Suite à cette décision, la configuration…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…au taux de .% et on l’ajoute au flux de la date – soit : + = €. Le flux est maintenant nul et . le flux est remplacé par € au lieu de € parce que le flux est maintenant égal à la somme actualisée des flux et . L’opération de correction s’arrête car le flux est positif. Le…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…de la structure financière de l’entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable  elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l’endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Cet écart « amortissement technique – amortissement financier »…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…les provisions pour risques et charges probables, les provisions constituées en direction de l’accession à la propriété et enfin les provisions à caractère de réserves. Ce tableau sera utilisé ultérieurement dans le cadre de l’analyse financière. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Tableau. : Ventilation des provisions pour risques et charges pour risques et…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…cours  les remboursements opérés, soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts, soit au titre des remboursements anticipés. L’état récapitulatif des dettes financières (colonne – montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination ou encore nature d’affectation. En particulier, tous les emprunts ayant…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…La comptabilisation des immobilisations par composants A l’actif du bilan, les éléments ne font pas tous l’objet d’un amortissement et/ou d’une dépréciation. Les cas les plus fréquemment rencontrés sont résumés dans les tableaux suivants. Tableau . : Amortissement et dépréciation des éléments de l’actif immobilisé ACTIF IMMOBILISÉ Amortissement Dépréciation X X X X X X Immobilisations incorporelles frais d’établissement frais…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

flux monétaires (ème partie) puis, d’autre part, les techniques financières en matière d’investissement (ème partie) qui seront utiles à la compréhension de la dernière de cet ouvrage. La partie relative aux principes de l’analyse des flux monétaires est fort utile pour la réflexion sur les arbitrages de dette financière/fonds propres qui constituent une des utilisations du potentiel financier. Ces parties…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…de démembrement, le faible volume de transactions ne permet pas le rapprochement avec suffisamment d’opérations. En la matière, une autre méthode d’évaluation est donc traditionnellement utilisée : la méthode d’actualisation des flux futurs de revenus générés par le bien. Mais par souci de simplification, les praticiens préfèrent souvent calculer la valeur de l’usufruit par référence au barème fiscal édicté par…