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Taux : d’équilibre

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…Le taux de privation ou taux d’équilibre d’un emprunt Le taux de privation est un bon indicateur de faisabilité du remboursement anticipé. En effet, si le taux de privation est supérieur au taux de refinancement de l’emprunt ou au taux de rentabilité d’un investissement alternatif ou enfin au taux de placement de la trésorerie disponible à moyen/long terme pour la…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…% du CRD//taux fixe,% Hypothèque inscrite %taux variable capéEuribor M +,%, capé à +% Hypothèque er rangcommentairestaux à ce jour ,% capé à ,%, conditions à actualiser. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt = ème conséquence Le taux de privation ou le taux d’équilibre est le taux actuariel d’un emprunt qui reste à courir compte tenu…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…de moins que le coût actuariel des emprunts. Autrement dit, la subvention d’investissement bonifie la dette financière de points de base (.%). … Le taux de privation ou taux d’équilibre Le taux de privation ou taux d’équilibre est le taux actuariel d’un emprunt ou d’une dette financière qui reste à courir compte tenu des pénalités de remboursement anticipé qui devront…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…au taux réduit ACQUISITIONSAMELIORATION AMELIORATION PATRIMOINE NON CONVENTIONNE TVA au taux normal – régime de droit commun Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble ayant d’ancienneté seuls les travaux bénéficient du taux réduit ans Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale,…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…qui investit j taux d’actualisation financier exigé par l’entreprise qui investit t taux de rentabilité interne économique t’ taux de rentabilité interne financière p taux de capitalisation de I g taux de croissance des revenus nets α prime de risque économique K montant des capitaux propres de l’entreprise qui investit k taux de rentabilité des capitaux propres S montant des…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…Fiscalité de l’usufruit locatif social TVA à taux réduit et droit de mutation Exonération de taxe foncière Les conditions de l’équilibre financier d’une opération d’usufruit locatif social Exemple d’équilibre financier La variante « fonds propres » La variante « subventions d’investissement » Annexe : Exemples de réparations à la charge du locataire Annexe : Exemples de contrats d’entretien et de…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…Hlm : équilibre et structure le taux du livret A applicable au / de chaque année le taux de majoration de. % le taux d’intérêt majoré (taux du livret A .) la valeur de cession en pour des actions acquises au cours des années indiquées. Tableau. : Valeur de cession d’une action de euros qui n’a pas fait l’objet de…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…localisé à l’actif. Nous verrons ultérieurement qu’il est néanmoins possible de retenir en capitaux permanents la part des intérêts compensateurs non étalés. Le bilan Hlm : équilibre et structure Après reclassement par degrés d’exigibilité croissante de ces diverses composantes des dettes financières, on peut définir la notion de capitaux permanents comme la somme des capitaux propres et des dettes financières…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…masses bilantielles d’une entreprise Hlm extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche globale. Les équilibres du bilan Hlm. La structure comparée du bilan Hlm. Les points-clés du bilan Hlm. Le calcul des fonds de roulement Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…passer du taux de TVA normal au taux réduit de TVA. Les bailleurs sociaux sont autorisés à récupérer la TVA au taux normal supportée sur les travaux de construction afin de payer, en lieu et place, une TVA au taux réduit. Le périmètre concerné par la LASM est le suivant : ? les logements locatifs sociaux neufs que ce soit…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…codification suivante : Schéma. : La codification dans les classes de comptes EMPLOIS RESSOURCES BILAN ACTIF PASSIF comptes d’immobilisations Classe Classe comptes de capitaux comptes de stocks et en-cours comptes de tiers Classe Classe Classe comptes de tiers comptes financiers Classe COMPTE DE RÉSULTAT comptes de charges CHARGES PRODUITS Classe Classe comptes de produits Le bilan Hlm : équilibre et…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…comptes d’emprunts au passif du bilan (voir ci-dessus) o réorganisation de la ventilation par nature d’affectation (suppression des mentions relatives aux sorties de composants, création du code « bâtiments et installations administratifs ») o présentation de la répartition des emprunts par variabilité du taux d’intérêt (taux fixe, taux indexé sur le Livret A, autres taux variables) o présentation de l’encours…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…la durée d’amortissement de l’emprunt ( ans) et dans le cas présent, le taux d’évolution de l’amortissement technique (constant) est inférieur au taux d’évolution de l’amortissement financier (. %) le mécanisme de l’amortissement financier couru et non échu amplifie les décalages ci-dessus durant toute la durée de remboursement de l’emprunt. Pour mémoire, la règle de l’équilibre doit être respectée globalement…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû totaux totaux – – -. Risque de démolition. Risque de remboursement de l’aide publique COMPTE DE RÉSULTAT de l’exercice j après prise en compte de la démolition charges produits dot. prov. risques et charges exceptionnels dot. prov. dépréciation exceptionnelle résultat déficitaire totaux totaux La comptabilisation de ces deux provisions va engendrer…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…augmentation des amortissements dérogatoires (en cas de baisse du taux du Livret A, les remboursements du capital augmentent) ou à une augmentation moindre, voire à des reprises sur amortissements dérogatoires (en cas de hausse du taux du Livret A, les remboursements du capital diminuent). Les sorties de composants remplacés peuvent aussi impacter l’équilibre des amortissements techniques et financiers et générer…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…le montant total du capital à rembourser. On parle alors de date de référence. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs un taux d’intérêt conventionnellement exprimé en % : si le taux d’intérêt est égal à. %, ceci signifie que le taux d’intérêt est égal à. sauf précision contraire, le taux d’intérêt…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…le montant des intérêts courus au passif peut croître rapidement. Enfin, les intérêts courus du passif sont aussi dépendants des variations des taux d’intérêt au cours de la durée de vie de l’emprunt (taux d’intérêt variables ou taux d’intérêt indexés), des stratégies financières de remboursement anticipé d’emprunts, avec ou sans substitution de nouveaux emprunts et enfin de la périodicité des…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…facturés. T par an à la date de mise en service ; le taux d’évolution des loyers est identique à celui des logements les pertes de loyers pour vacance conjoncturelle sont évaluées, aussi bien pour les logements que pour les stationnements, à % des loyers. Un taux de perte de loyers de % pour vacance conjoncturelle signifie que le taux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…durée de reprise L’emprunt principal est réalisé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) pour une durée de ans, au taux d’intérêt fixe de . %, à annuités croissantes de %, sans différé d’amortissement du capital ni remise d’intérêt. Il est du type taux fixe. Il est contracté le //. L’emprunt complémentaire est un classique taux fixe :…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…est le //. La date de consolidation est fixée au //. Les flux de versement des fonds sont les suivants : – au // : T, taux d’intérêt en vigueur :. % – au // : T, taux d’intérêt en vigueur :. % – au // : T, taux d’intérêt en vigueur :. % – au // : T, taux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…au tarif annuel de €/m² SU (soit €/m² SU mensuel) à la date de mise en service ; le taux d’évolution de ces loyers est estimé à . % par an sur toute la durée de projection • les stationnements sont facturés € par an (soit encore € mensuel) à la date de mise en service ; le taux d’évolution…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Définition d’un actif amortissable Définition du plan d’amortissement Le cas particulier des immeubles locatifs HLM extrait La comptabilisation des immobilisations par composants. La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives .. la règle de l’équilibre AT/AF Les Instructions Comptables Hlm exigent que…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…= taux de rendement net du bien r = taux de revalorisation du revenu généré n = durée de l’usufruit…. Évaluation économique de l’usufruit L’usufruitier ayant vocation à percevoir les fruits du bien, l’élément déterminant pour valoriser ce droit sera évidement le revenu généré et le taux de rendement du bien. Et si la doctrine s’accorde sur la formule mathématique,…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de construction Les prévisions initiales et actualisées Les prévisions initiales Les prévisions actualisées La réalisation de l’opération Les financements contractés et encaissés Les dépenses comptabilisées La situation des restes à réaliser et de la trésorerie L’équilibre des fiches de situation financière et comptable L’équilibre des dépenses préliminaires L’équilibre des opérations en cours et terminées non soldées L’équilibre des opérations soldées…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…//. Le taux d’intérêt fixe est contracté à hauteur de. % et les échéances annuelles sont croissantes de % l’an. Le tableau d’amortissement fourni par le prêteur de capitaux est le suivant, en euros : n° d’échéance dates d’échéance montant des échéances // // // // // // // // // // // // // // // totaux……………. intérêts payés……………….

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…provisions pour risques et charges sur emprunts utilisées dès que le taux d’intérêt négocié ou échangé est susceptible de devenir très supérieur au taux que l’entreprise Hlm aurait obtenu en souscrivant à l’origine à taux fixe ou à taux variable simple  les provisions pour pensions et obligations similaires (provisions pour indemnités de départ à la retraite du personnel) …

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d’obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible  de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…– montant net totaux partiels totaux partiels Fonds propres investis en immobilisations de structure & financières () Fonds propres investis dans la gestion de prêts () Emprunts long terme non affectés () Autres ressources à long terme () Besoin de financement autres activités () IV. FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL (III++) Seuls sont présentés dans le détail le besoin de…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…et charges sur emprunts (risques et charges probables) provis ions totales pour risques et charges à caractère de réserves autres charges à répartir sur plusieurs exercices charges différées – intérêts compensateurs – Actif primes de remboursement des obligations totaux partiels totaux partiels Autres fonds propres nets des « non-valeurs » I. CAPITAUX PROPRES CORRIGES (+) ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES EMPLOIS…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…et réserves report à nouveau antérieur report à nouveau après affectation du résultat résultat de l’exercice subventions d’investissement subventions d’investissement provisions réglementées provisions réglementées dividendes CAPITAUX PROPRES CAPITAUX PROPRES PASSIF Il est clair, qu’en cas d’absence de distribution de dividendes, la situation nette et les capitaux propres, avant et après affectation du résultat, sont identiques. Autrement dit, les ressources longues…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…non-valeur, les subventions Notamment les pénalités sur marchés à la charge des fournisseurs. C’est à dire les créances antérieurement inscrites en pertes sur créances irrécouvrables. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm d’équilibre, les deniers d’entrée, les dégrèvements d’impôts, les pénalités sur suppléments de loyer de solidarité… les produits de cession d’éléments d’actif à l’exception des valeurs mobilières de placement…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…immeubles reçus en affectation peuvent aussi être utilisés par l’entreprise Hlm sous forme de bâtiments administratifs. Enfin, les immobilisations corporelles en cours concernent aussi les bâtiments administratifs. Cette classification est fondamentale pour la présentation bilantielle de l’entreprise Hlm et pour le calcul des amortissements des immobilisations locatives dans le respect de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers….

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives financements définitifs, hors remboursements anticipés remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des agencements et aménagements de terrains…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…la loi n° – du février concernant les opérations immobilières réalisées par les collectivités territoriales et certains de leurs établissements publics a soumis les Offices d’HLM Départementaux et les Offices Publics d’Aménagement et de Construction départementaux à la réalisation d’un bilan annuel de leurs acquisitions et cessions immobilières. Parmi les acquisitions concernées, la circulaire cite notamment les droits réels immobiliers…