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La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La cision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux Le taux de rendement actuariel ou taux actuariel Le taux de rendement actuariel ou taux actuariel est le standard financier que l’on recherche et qui permet de comparer des opérations financières de natures différentes ou de modalités de calcul des flux monétaires différentes. finition : le taux actuariel ou taux de rendement actuariel…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

des taux d’intérêt.Le taux d’actualisation est une mesure de la préférence pour le présentLespremières hypothèses implicites sont « critiquables » d’un point de vue financier,. Le taux de rendement actuariel ou taux actuariel Le taux de rendement actuariel est un standard financier qui permet de comparer des opérations financières de natures différentes ou de modalités de calcul des flux monétaires…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

de moins que le coût actuariel des emprunts. Autrement dit, la subvention d’investissement bonifie la dette financière de points de base (.%). … Le taux de privation ou taux d’équilibre Le taux de privation ou taux d’équilibre est le taux actuariel d’un emprunt ou d’une dette financière qui reste à courir compte tenu des pénalités de remboursement anticipé qui devront…

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

cisions relatives aux aides prévues concernant la réalisation de logements ou d’immeubles situés dans le périmètre de la convention de délégation. Les légations de compétences sont donc les territoires où l’État a légué aux collectivités territoriales certaines de ses compétences en matière de logement et d’hébergement, dont la compétence de aides à la pierre, dans le cadre de délégations de

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement La valeur actuelle nette finition de la valeur actuelle nette La prise de décision d’investissement à l’aide de la VAN La prise de décision pour un seul projet La prise de décision en cas de plusieurs projets de durées de vie différentes La valeur actuelle nette à taux double La structure des cash-flows extrait…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en duit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres pend…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…sein de l’entreprise qui investit. Parallèlement, l’investisseur peut être amené à finir au préalable un lai de récupération maximum de son projet d’investissement (DRA). Ces deux préalables à tout investissement (définir un taux d’actualisation minimum et un lai de récupération maximum) nécessitent un travail d’analyse approfondi et indispensable de l’investisseur et de son équipe dirigeante pour poser des repères à…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière La capitalisation des flux monétaires L’actualisation des flux monétaires Le mécanisme de base de l’actualisation Remarques Les hypothèses implicites au mécanisme de l’actualisation Le taux actuariel extrait . Les deux principales méthodes d’analyse financière Il existe au moins deux méthodes, en matière d’analyse financière, permettant de comparer des flux monétaires non disponibles à un…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

de l’usufruit en % de la pleine propriété % de la PP durée de l’usufruit Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière. Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la termination de la valeur économique de l’usufruit, même si le…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

….. – Comptabilisation des opérations de démolition avec ou sans reconstruction .. – Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux .. – Comptabilisation des pénalités de retard .. – Comptabilisation des remplacements par composants .. – Comptabilisation des opérations de défiscalisation .. Comptabilisation des pénalités de retard L’obligation de l’entrepreneur de livrer la chose dans le lai prévu contractuellement est…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la cision d’investir ou de désinvestir

…qui investit j taux d’actualisation financier exigé par l’entreprise qui investit t taux de rentabilité interne économique t’ taux de rentabilité interne financière p taux de capitalisation de I g taux de croissance des revenus nets α prime de risque économique K montant des capitaux propres de l’entreprise qui investit k taux de rentabilité des capitaux propres S montant des…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des fauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des fauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf gradation évidentes de l’état Réparations…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

de cessions de biens Régime fiscal des achats pour revendre Régime fiscal des travaux de maintenance La fiscalité de l’urbanisme Taxes acquittées dans les conditions de droit commun Taxes susceptibles d’allègement au bénéfice des entreprises Hlm La comptabilisation de la livraison à soi-même La comptabilisation des opérations de construction La comptabilisation des opérations de maintenance locative Annexe : Tests de

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

veloppement de l’état taillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au tail des…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières Le calcul des durées actuarielles Exemples de calculs de taux actuariels Actualisation et opérations financières des entreprises Hlm extrait Si l’emprunteur souhaite rembourser l’emprunt ci-dessus après paiement de la ème annuité, il devra bien évidemment rembourser le capital restant dû inscrit au tableau d’amortissement, soit . €, majoré des intérêts compensateurs calculés ci-dessus,…

Les fondamentaux du logement social – Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et conclusions

Les fondamentaux du logement social – Les plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et conclusions

…locatif social Ce système de « scoring » de la demande est un outil d’aide à la cision intervenant aussi bien pour la signation des candidats par les réservataires que pour les cisions d’attribution des commissions d’attribution de logements (CAL). Ce système de cotation consiste à affecter des points aux dossiers de demande de logement locatif social en fonction de

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Le cas particulier des immeubles locatifs Hlm La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers Exemple d’application de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financier La production d’immobilisations par l’entreprise Hlm finition de la production immobilisée des entreprises Hlm Valorisation de la production…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…sa disposition : c’est le taux d’intérêt. La date d’effet du contrat d’emprunt est la date qui termine le point de départ de l’emprunt. Il peut s’agir : de la date de versement du capital de la date du dernier signataire du contrat de prêt de la date de signature du prêteur de capitaux de la date de fin de

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

de rotation des logements est en moyenne de % par an, et que le lai moyen de commercialisation des logements est de mois ( %  = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des lais de commercialisation lors de la signature des premiers baux. En ce qui…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits membrés

Évaluation des droits membrés termination de la valeur économique de droits membrés Évaluation économique de la nue-propriété Évaluation économique de l’usufruit L’évaluation fiscale des droits membrés Évaluation de l’usufruit viager Évaluation de l’usufruit à durée fixe Champ d’application de l’article 669 du Code Général des Impôts Analyse critique Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire Droits et…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…frais financiers Mouvement : blocage des fonds Les fonds sont bloqués par le prêteur de capitaux au fur et à mesure de l’échéancier de versement des fonds, tout au long de la période de préfinancement (mouvement du schéma). En conséquence, on observe une augmentation simultanée des dettes financières, correspondant au capital encaissé, et de la trésorerie pour des montants identiques….

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…perte de loyers de % pour vacance conjoncturelle signifie que le taux de rotation des logements est en moyenne de % par an, et que le lai moyen de commercialisation des logements est de mois ( %  = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des lais…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…que le lai moyen de commercialisation des logements est de mois ( % × = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des lais de commercialisation lors de la signature des premiers baux. En ce qui concerne les charges d’exploitation : • les frais de gestion (coûts directs…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…rente perpétuelle. Cette dernière phase du cycle de vie, celle de la liquidation de l’investissement, pose donc indirectement le problème de l’estimation de la valeur marchande, vénale ou résiduelle de l’investissement dans ou ans en fonction des scénarios de liquidation de l’investissement. Deux de ces quatre singularités induisent des interrogations quant aux projets d’investissements locatifs aujourd’hui : • les nécessaires…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…les provisions pour préciation des stocks et en cours constituées s lors que la valeur actuelle du bien s’avère inférieure au coût de production comptabilisé, en particulier en cas de mévente et de perspective de commercialisation difficiles des lots ou des immeubles en cours de réalisation ou terminés les provisions pour préciation des comptes de tiers les provisions pour préciation…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité finition de l’indice de profitabilité La prise de décision d’investissement à l’aide de l’indice de profitabilité Le lai de récupération actualisé extrait . L’indice de profitabilité .. finition de l’indice de profitabilité L’indice de profitabilité – encore appelé indice de rentabilité – constitue une reformulation de la valeur actuelle nette permettant d’apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

… Le statut des retards et impayés de loyers En principe, le vendeur et l’acheteur font leur affaire, à la date de la cession, des charges et des produits – et des mouvements de comptes de tiers – relevant de leur gestion propre. En première conséquence de ce principe de base, l’acheteur bute sa gestion locative avec des comptes clients…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…terme et droits d’usufruit des immobilisations de structure + besoin de fonds propres induit terrains aménagés, loués bâtis des immobilisations de structure. Tout naturellement, le fonds de roulement d’exploitation augmente de K€, du montant des ACNE comme en témoigne le tableau ci-dessous. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette de

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au but de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…dû des emprunts  pénalités de remboursement anticipé de tous ordres  coût de la molition (y compris la remise en état du terrain)  frais divers (frais de déménagement, de remise en état des nouveaux logements, portage de la TFPB, de l’assurance, des frais financiers, des charges récupérables non récupérées…) Il peut s’agir d’un besoin de fonds propres parce…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

penses d’entretien entre deux méthodes :  les penses d’entretien qui font l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien peuvent faire l’objet de provisions pour gros entretien constituées sur la base des coûts des programmes pluriannuels  les penses d’entretien qui ne font pas l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien en application de lois, règlement ou pratiques de l’entreprise…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme de la fiscalisation Conséquences comptables et financières du mécanisme de défiscalisation Le crédit d’impôt en faveur des entreprises de logement social extrait Mais avant de développer longuement cette dernière partie, il est utile de rappeler au préalable, d’une part les principes de base de l’analyse des…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

de l’exercice et les financements de celles-ci, d’où l’intérêt de définir correctement le périmètre des immobilisations locatives et le périmètre des financements locatifs et notamment d’exclure les financements des opérations locatives sorties de l’actif pour cause de démolition, de cession ou encore de remplacement de composants. Tableau . : Tableau des amortissements techniques La comptabilisation des immobilisations par composants valeurs…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…La comptabilisation des immobilisations par composants PRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT PRÉCIATION préciation des immobilisations préciation des stocks et en cours préciation des comptes de tiers préciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

terminé. La méthode à retenir pour terminer le montant Voir le paragraphe . des « Principes de base » pour l’analyse de l’incorporation des frais financiers dans le prix de revient des opérations locatives. Il s’agit de la production d’immobilisations par l’entreprise Hlm pour elle-même dont le mécanisme comptable est présenté au paragraphe . des « Principes de base »….

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…PLS extrait Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière . Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la termination de la valeur économique de l’usufruit, même si le service des Domaines s’appuie sur cette base fiscale pour terminer la valeur…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

de la composition d’origine de l’immobilisation locative  soit à partir de la valeur à neuf du composant, flatée à la date du dernier remplacement. Les deux dernières méthodes ont pour objet de comparer la valeur à neuf des éléments remplaçants de la valeur historique selon les clés de décomposition afin d’éviter de surévaluer le montant des éléments remplacés ou…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…le cadre d’une ligne budgétaire. En d’autres termes, la gestion budgétaire de l’État vérifie la bonne exécution de la loi de finances. . Budget : historique Au but du ème siècle, on assiste au veloppement de grandes entreprises qui, du fait de leur taille, connaissent des problèmes identiques de décentralisation, de coordination et de contrôle. Ces grandes entreprises vont tout…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…(imposition à l’IS ou exonération de l’IS) est sans incidence sur l’application de ce crédit d’impôt. Le taux du crédit d’impôt est de 40% de la base éligible du programme immobilier (prix de revient minoré des taxes et commissions d’acquisition versées et des subventions publiques reçues) La base du crédit d’impôt est identique à celle prévue par l’article 199 undecies…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…cash-flow au bilan de l’entreprise Hlm ACTIF PASSIF SITUATION NETTE préciation des immobilisations, nettes de reprises résultat de l’exercice amortissements rogatoires SUBVENTIONS ACTIF IMMOBILISÉ subventions virées au résultat PROVISIONS provisions pour risques et charges, nettes de reprises amortissement des immobilisations, nets des reprises DETTES FINANCIÈRES provisions pour préciation, nettes de reprises provisions pour préciation, nettes de reprises remboursement du capital…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en but de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – PENSES caissements des salaires et charges sociales caissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital caissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients caissements dus aux remboursements des clients…