Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm La fiscalité générale des entreprises Hlm L’impôt sur les sociétés La taxe professionnelle La taxe foncière sur les propriétés bâties La TVA sur les recettes d’exploitation La taxe sur les salaires La fiscalité des opérations de construction Régime fiscal des acquisitions de biens Régime fiscal des opérations de construction Régime fiscal des opérations…
…sur les sociétés sont déterminés d’après les règles fixées par les articles et suivants du CGI, c’est-à-dire celles édictées pour la détermination du bénéfice imposable des personnes physiques titulaires de bénéfices industriels et commerciaux. Doit-on dès lors considérer qu’en présence d’un usufruitier imposé au titre de l’impôt sur les sociétés, le nu-propriétaire ne pourrait plus déduire les dépenses qu’il a…
…mal aujourd’hui les chargés d’opération et les responsables financiers optimisant leurs projets d’investissements sur tableur avec tous les risques de calculs et de gestion des cellules que cela implique. Les progiciels financiers largement testés et évalués deviennent indispensables afin de plus se concentrer sur le choix des bons investissements que sur les modalités de calculs devenus trop sophistiqués aujourd’hui. 1…
…clauses spéciales dans l’acte, les charges seront appelées par le syndic selon les principes posés par le Code Civil soit à l’usufruitier (pour les dépenses et charges se rattachant à la jouissance) soit au nu-propriétaire (pour les grosses réparations). Seront par exemple des dépenses d’entretien : – les dépenses d’entretien et de réparations courantes de l’immeuble – les frais de…
…et les villes nouvelles de la région Île de France. Zone : le reste de la région Île de France, les agglomérations et les communes urbaines de plus de habitants au dernier recensement connu, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles hors Île de France, les îles non reliées au Tableau. : Loyers plafonds PLS en €/m² SU/mois Période d’application…
…électroménagers : cuisinières entretien courant, réparation et remplacement assimilables – les antennes individuelles TV et autres : entretien courant. Les jardins privatifs – les allées, pelouses, massifs : entretien courant, tonte… – les arbres et arbustes : taille, élagage ; remplacement des arbres ayant péri par défaut d’entretien par l’occupant – les équipements (mobiles remplacement. d’arrosage) : Les jardins privatifs…
…fiscales (différé de taxe foncière sur la Voir « Choix des Investissements dans l’Entreprise » – Laboratoire de Recherche Financière (CEREFIA) de l’Université de Sciences Économiques de Rennes – pages – d’Alain GALESNE. On les désigne aussi sous les vocables de projets simples, à mise ponctuelle, classiques ou conventionnels. Voir le paragraphe … « La prise de décision à partir…
…comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice. dotation aux amortissements – quotes-parts de subventions…
…durée (emprunts PLUS, PLAI et PLS de la CDC) et pour lesquels les loyers sont réglementés (loyers plafonds des conventions). Pour les entreprises Hlm, ces propos visent les surfaces commerciales et de bureaux, accessoires à l’immeuble locatif social et non financées par les emprunts sociaux, les logements familiaux intermédiaires (financement PLI par exemple) et privés, y compris les résidences hôtelières…
…le compte de résultat Hlm La capacité d’autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions…
…précis avec des hypothèses imprécises sur des horizons très lointains. Dans ce cadre, on retiendra donc les conventions suivantes : les flux de recettes et de dépenses interviennent à intervalles réguliers dans le temps et plus précisément tous les ans les flux de recettes et de dépenses sont calculés à la fin de chaque exercice, quelle que soit…
Les méthodologies d’analyse immobilière Les techniques non actuarielles d’analyse immobilière Les méthodologies actuarielles d’analyse immobilière extrait .. Les méthodologies d’analyse immobilière La méthodologie qui permet d’intégrer le temps dans la réflexion sur la pertinence économique ou financière d’un projet d’investissement immobilier locatif utilise généralement la méthode dite des « cash-flows actualisés » reposant à la fois sur les flux espérés…
…prix de vente des logements. éventuel de l’aide publique (bonifications et Seules sont concernées les cessions d’immeubles de rapport, et les terrains les supportant, qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles de vente et d’accession à la propriété. Si la différence demeure positive, on parle de surplus ou de plus-value nette comptable. Les surplus dégagés par les…
…+ ). La capacité d’autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat…
…les plafonds de ressources – les plafonds de loyers. Le contrat de location de ces logements avec convention d’usufruit doit donc être adapté dans ses conditions générales. Par exemple, rappeler aux articles du bail concernant : – l’« objet », les conditions juridiques dans lesquelles est conclu le bail (articles L – à L – du CCH) – la «…
…Total financement . Financement du surcoût foncier Les montants sont exprimés en MILLIERS d’euros Composants libellé libellé libellé financmt % financmt % financmt des financements Prix de revient surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût locaux % commerc. % TOTAUX TTC % État Région Dépt. Ville fonds propres surcoût . Garanties d’emprunts et réservations de logements Réservations de…
Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’évaluation de l’actif immobilisé Composition de l’actif immobilisé Les différentes valeurs de l’actif immobilisé Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations extrait…
Les immobilisations locatives HLM Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations Conséquences de la comptabilisation par composants sur les ressources longues de l’entreprise HLM Les subventions d’investissement Les différentes subventions de l’entreprise Hlm L’enregistrement des subventions au passif du bilan Le…
…charges sur emprunts du compte utilisées pour enregistrer les provisions constituées pour les risques financiers sur les emprunts et sur les instruments financiers dérivés associés à ces emprunts. 3. Les provisions pour pensions et obligations similaires du compte utilisées pour enregistrer les provisions relatives aux charges que peuvent engendrer les obligations légales ou contractuelles conférant au personnel des droits à…
…jouissance paisible de la chose et à le garantir contre l’éviction par un tiers ou les vices cachés de la chose. L’usufruitier prend les choses sur lesquelles s’exerce son droit « dans l’état où elles sont » , sans que le nu-propriétaire lui doive la moindre garantie. Ce dernier n’est tenu que d’une obligation d’abstention, en ce qu’il ne doit…
…les immeubles neufs construits, taxer ces ventes et ainsi soumette à la TVA la totalité du prix de revient (y compris les primes d’assurance, les taxes d’urbanisme, les frais financiers… qui ne sont pas soumis à la TVA) des immeubles neufs construits par elles. Mais pour les entreprises Hlm, la LASM permet également de passer du taux normal de TVA…
…dettes afférentes à des opérations non exclusivement financières faites en général à court terme. Elles concernent : les clients créditeurs : il s’agit des avances versées par les locataires, les emprunteurs, les organismes payeurs d’APL et des excédents d’acomptes sur les provisions de charges les dettes aux fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers les dettes fiscales et sociales :…
…sur les terrains aménagés décrits ci-dessus − des constructions réalisées sur sol propre et sur sol d’autrui (constructions réalisées sur des terrains ou immeubles faisant l’objet d’un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation), regroupant : o les bâtiments des immeubles de rapport – immeubles appartenant à l’entreprise Hlm et destinés à la location -, les bâtiments administratifs – bâtiments…
…du capital des emprunts locatifs, comptabilisé en diminution du passif les subventions virées en produits du compte de résultat, comptabilisées en diminution du passif les amortissements courus et non échus, calculés de façon extracomptable. Pour l’exercice par exemple, l’égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : Les autres relations entre le bilan et le…
…Tableau . : Comptes financiers de l’entreprise Hlm CITADIS au / de la huitième année de location Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital report à nouveau résultat…
…Prix de vente à fin:€situations : • la vente est réalisée avec transfert des financements à l’acquéreur • les financements sont remboursés par le vendeur • (les financements sont conservés par le vendeur)LE CAS CITADIS : vente des logements Comptes financiers avant vente BILAN AU ACTIFPASSIFterrain bâtiimmeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de…
…Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES dotation charges dotation dotation frais amortissement dotation exceptionnelles dépréciation provision financiers AL courant et provision GE diverses exceptionnelle exceptionnelle exceptionnel VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de…
…les coûts techniques de démolition les coûts de travaux de restructuration du foncier les charges de relogement les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de…
…La capacité d’autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice….
…droit au maintien dans les lieux pour les locataires d’un logement en usufruit locatif social, il est certain que les sorties des locataires devront être anticipées tant par les locataires et les bailleurs sociaux usufruitiers que les nus-propriétaires. Tout d’abord, les systèmes d’information des bailleurs sociaux devront être adaptés pour gérer les délais d’information aux locataires et aux nus-propriétaires. La…
…taille optimum. Enfin, il paraît prudent de localiser l’usufruit sur différentes communes. À contrario, il faut éviter de concentrer l’usufruit sur les mêmes communes parce que surviendra à terme la problématique du relogement des locataires sur ces communes, notamment si l’offre est insuffisante. L’usufruit locatif social est donc un travail d’orfèvre, que ce soit sur le plan financer, social et…
…immobilisée des entreprises Hlm Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm.. Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Les immeubles administratifs, les immeubles de rapport, les immobilisations incorporelles et les autres immobilisations des entreprises Hlm sont…
…ou achevés en accession à la propriété) les créances sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs de l’entreprise, les organismes sociaux ou l’État. Quatre traits caractérisent les entreprises Hlm : le cycle de production immobilière (étude – construction – mise en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables le financement des immobilisations est assuré quasi-exclusivement…
…sont refacturables au locataire occupant sur justification (refacturation égale aux coûts). les travaux d’entretien courant et de menues réparations sur locaux et équipements d’usage commun. Ils sont assurés et supportés par le gestionnaire dans le respect des normes, réglementation en vigueur et des règles de l’art. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les…
…des investissements immobiliers doit être tenue obligatoirement pour toutes les opérations d’investissement locatif (constructions, acquisitions, acquisitions-améliorations, additions ou remplacements de composants, acquisitions…), pour les bâtiments administratifs et pour les réserves foncières. prévisions initiales ne figurent d’ailleurs plus que dans les fiches d’opération et non plus dans l’état récapitulatif général. Pour mémoire, signalons enfin que l’établissement d’une comptabilité de programme pour…
…charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations…
…évolutifs ». En quoi ces appartements intéressent-ils au premier chef les bailleurs sociaux mais aussi les Groupes de Protections Sociales et plus généralement tous ceux qui participent à la « Silver économie » c’est-à-dire à l’économie dédiée à l’avancée en âge de nos sociétés ? Christophe ZELLER : VIVALIB travaille sur la conception et la réalisation d’appartements évolutifs sociaux, situés…
…( T + T = T). Les capitaux permanents constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm. La situation nette, dans ce cas de figure, est réduite au capital social, soit T. les emplois longs de l’entreprise Hlm, l’actif immobilisé, sont constitués par les immobilisations corporelles, que sont le terrain et les immeubles de rapport ( T + T =…
…les OPHlm, les OPAC, les SA d’Hlm, les SACI, les SCPHlm, les SCLA et les Fondations d’Hlm bénéficient du label d’organisme Hlm. Ce présent ouvrage concerne en tout premier lieu les OPHlm, les OPAC, les SA d’Hlm et, dans une moindre mesure, les Fondations d’Hlm et les SA coopératives de production d’Hlm, dont l’activité de base consiste à faire construire,…
…capital social, soit T. les emplois longs de l’entreprise Hlm, l’actif immobilisé, sont constitués par les immobilisations corporelles, que sont le terrain et les immeubles de rapport ( T T = T). l’excédent des ressources longues sur les emplois longs – c’est à dire le fonds de roulement net global – qui constitue la marge du haut de bilan, est…
La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…
…Sociétés d’économie mixte locales (SEML) Sociétés civiles immobilières (SCI) Seuls les OPHlm, les OPAC, les SA d’Hlm, les SACI, les SCPHlm, les SCLA et les Fondations d’Hlm bénéficient du label d’organisme Hlm. Ce présent ouvrage concerne en tout premier lieu les OPHlm, les OPAC, les SA d’Hlm et, dans une moindre mesure, les Fondations d’Hlm et les SA coopératives de…
…lesquelles les travaux sont achevés mais dont le prix de revient définitif n’est pas encore totalement arrêté (révisions de prix…) ou les financements ne sont pas encore totalement contractés ou encaissés (emprunts et subventions). les opérations soldées, c’est-à-dire les opérations pour lesquelles le prix de revient et le financement sont en principe définitivement arrêtés ; les dépenses sont donc…
…les organismes d’HLM qui détiennent temporairement l’usufruit de logements locatifs sociaux. Voir les articles L – à L – du Code de la Construction et de l’Habitation et la circulaire n° – du janvier. Loi n° – du février permettant aux organismes d’HLM d’intervenir sur le parc locatif privé en prenant à bail des logements vacants pour les donner en…
…emprunts contractés auprès des établissements de crédit ( € + € = €). Les capitaux permanents constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm. La situation nette, dans ce cas de figure, est réduite au capital social, soit €. • Les emplois longs de l’entreprise Hlm, l’actif immobilisé, sont constitués par les immobilisations corporelles, que sont le terrain et les immeubles…
…de l’état récapitulatif des dettes financières. Les immobilisations locatives nettes comprennent les baux emphytéotiques, à construction…, les terrains nus et bâtis et les constructions, nets d’amortissement et de provisions pour dépréciation. Les immobilisations de structure regroupent les frais d’établissement, les autres immobilisations incorporelles et les installations techniques, matériels, nets d’amortissement et de provisions pour dépréciation. Le bilan Hlm : équilibre…
1. LES AIDES PUBLIQUES À L’INVESTISSEMENT LOCATIF SOCIAL 1.1 LES SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT DE L’ÉTAT ET DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES 1.1.1 Les subventions d’investissement directement financées par l’État 1.1.1.1 Les subventions pour la construction 1.1.1.2 Les subventions pour surcharge foncière de l’État et des collectivités territoriales 1.1.2 Les subventions d’investissement financées par les EPCI et l’ANRU 1.1.3 Les autres subventions d’investissement financées…