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Trésorerie

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

supporte une double définition financière et comptable : trésorerie = fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation trésorerie = trésorerie « actif » – concours bancaires courants (trésorerie « passif ») A ce stade de la réflexion, plusieurs questions se posent nécessairement au responsable financier :  quelle est la pérennité ou la volatilité de la trésorerie

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

roulement d’exploitation trésorerie Situation POSITIF POSITIF POSITIF Situation NEGATIF POSITIF POSITIF Ces deux situations, décrites par les schémas suivants, permettent d’apprécier la vulnérabilité de la trésorerie. Le degré de fragilité de la trésorerie est en effet fonction du poids relatif du fonds de roulement net global dans la trésorerie : plus celui-ci est faible, plus la trésorerie est vulnérable. Schéma….

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…composants de l’exercice n = trésorerie au / de l’exercice n + + – Par exemple, la trésorerie au // est égale : + + = trésorerie au // cash-flow de l’exercice ICNE des emprunts CDC et AL exercice ICNE des emprunts CDC et AL exercice fonds propres investis en trésorerie au // + + – Directement issus des tableaux…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…de roulement d’exploitation aux paragraphes … « Le fonds de roulement d’exploitation » et .. « le calcul des fonds de roulement de bas de bilan juridique ». Voir l’approche théorique de la trésorerie aux paragraphes … « La trésorerie » et .. « le calcul de la trésorerie nette ». . Construction de l’opération locative Domus A partir d’une…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…au lieu de T) que la trésorerie (disponibilités) de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS est positive et égale à T : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération cette trésorerie, temporairement positive, est le simple reflet d’un…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d’une situation Sauf la subvention qui finance exclusivement…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

trésorerie de début d’exercice est égale à € ( € d’apport minoré de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice La trésorerie augmente donc de T par rapport au / de l’exercice précédent….

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…d’amélioration – vente du logement travaux d’amélioration – trésorerie début – paiement des travaux d’amélioration – paiement des frais de montage encaissement vente du logement trésorerie fin – – totaux totaux – COMPTE DE RÉSULTAT charges frais de montage et de commercialisation produits valeur comptable des éléments d’actif cédés produits des cessions d’éléments d’actif résultat totaux totaux Les autres relations…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

proportionnel au niveau de la trésorerie La situation de trésorerie correspond à la formule suivante : trésorerie en début de période recettes en cours de période – dépenses en cours de période La trésorerie est, au bilan, la somme des disponibilités, des valeurs mobilières de placement et des immobilisations financières La différence entre la trésorerie à l’actif et les concours…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

de roulement net global et des fonds de roulement de bas de bilan. La trésorerie, pour l’autre de ses définitions, se présente comme la différence algébrique entre la trésorerie localisée à l’actif et les concours bancaires courants et crédits de trésorerie imputés au passif. Dans le détail, le calcul de la trésorerie nette conduit au tableau analytique suivant dans lequel…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) au // Valeur nette comptable après vente ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute Trésorerie avant vente Soulte fin Trésorerie après vente total emplois de l’opération – – – Montant brut…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera au niveau de la balance des comptes et des…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…ou moins proportionnel au niveau de la trésorerie La situation de trésorerie correspond à la formule suivante : trésorerie en début de période + recettes en cours de période – dépenses en cours de période La trésorerie est, au bilan, la somme des disponibilités, des valeurs mobilières de placement et des immobilisations financières La différence entre la trésorerie à l’actif…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…et les dépenses comptabilisées par l’entreprise Hlm. Il s’agit de l’un des indicateurs possibles de trésorerie des opérations d’investissement. En effet, il ne s’agit pas ici d’une trésorerie au sens strictement financier car deux éléments n’ont, à ce stade, aucun rapport avec des flux de trésorerie : les dépenses comptabilisées et non décaissées (payées) mais qui le seront dans quelques…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…Ce chapitre s’est clairement focalisé sur les méthodologies de calcul de ces deux outils de mesure : potentiel financier et fonds de roulement long terme à terminaison, voire même le fonds de roulement à terminaison, pour terminer sur la constitution quasi-sédimentaire de la trésorerie (trésorerie longue et trésorerie courte). Nous l’avons vu à l’aide de quelques exemples, il est financièrement…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à € : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…immobilisations en cours (%) par rapport à la moyenne nationale de % et avec une dépréciation importante (, M€) Surpondération des immobilisations financières et pas d’immobilisations financières à l’exception desopérations de défiscalisation , M€ d’immeubles en cours et achevés quasi-totalement dépréciés Dont , M€ de subventions à recevoir TRÉSORERIE Charges constatées d’avance TOTAL GÉNÉRAL Trésorerie un peu plus faible (%)…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…emplois longs BILAN ACTIF PASSIF diminution de la trésorerie emprunts diminution du capital restant dû des emprunts, des intérêts courus et non échus et des intérêts compensateurs trésorerie charges à répartir COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS augmentation due aux pénalités dot. amort. IC charges d’intérêts diminution des charges d’intérêts diminution des produits financiers produits financiers D’un point de vue financier,…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…somme algébrique suivante : plus-value de cession + fonds propres investis à fin – AT-AF cédés = soulte + – La trésorerie s’explique de la manière suivante : trésorerie au // avant la vente – paiement des ICNE au // – + encaissement de la soulte + = trésorerie au // après la vente Les intérêts courus et non échus…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

de trésorerie. Ce sont généralement des financementsrelais (avance de trésorerie d’une collectivité, emprunts bancaires à court terme…). La comptabilité de programme ne prévoit pas la gestion directe de ces financements d’attente puisqu’il s’agit là d’une opération de trésorerie à court terme. Néanmoins, même si cela n’est plus prévu, il est utile d’en suivre l’affectation par opération, ne serait-ce que pour…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…constitués par : – les stocks et en-cours de l’entreprise (approvisionnements et immeubles destinés à la vente) – les créances sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l’État… – la trésorerie de l’entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Soulignons de nouveau que la trésorerie de l’entreprise Hlm constitue un emploi…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…la politique financière et de trésorerie mise en œuvre pour le financement de ces opérations de maîtrise d’ouvrage, rendent cette analyse du bilan souvent difficile et peu fiable. En effet, la trésorerie peut être provisoirement mobilisée dans ces opérations en cours de construction pour compenser momentanément l’écart pouvant exister entre les dépenses de construction facturées et payées et les financements…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…et subventions) mobilisées pour financer les immeubles locatifs s’appréhendent directement à partir de la comptabilité, au passif, sur la base d’informations juridiques (contrats de prêts, notifications de subventions…) et en contrepartie de mouvements de trésorerie (encaissements). Le poids relatif des emprunts et subventions comptabilisés au passif du bilan est proportionnel à celui des immobilisations présentes à l’actif. Ces financements externes…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…économiques sont des opérations financières qui se traduisent par une suite de flux monétaires : – opérations financières à court et moyen termes : placements de trésorerie (dépôt à terme, achat de bons du Trésor…)ou emprunts à court terme (préfinancement, portage foncier, crédit de trésorerie, crédit-relais…) – opérations financières à long terme : emprunts pour financer des investissements immobiliers locatifs,…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…– – – TOTAL ACTIF – – – – – – – – – – – – – – – – L’actif développé laisse maintenant apparaître la trésorerie, toujours négative, qui correspond au capital remboursé de l’emprunt, seul décaissement retenu dans cet exemple. Au ème exercice, la trésorerie négative totale correspond précisément au montant total du capital emprunté. Les relations…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

() Excédent sur activité d’investissements () – V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION (++) TRÉSORERIE NETTE (IV+V) avances à court et moyen termes non affectées – dettes concours bancaires courants et crédits de trésorerie totaux partiels La trésorerie nette, égale à la somme algébrique des différents fonds de roulement, reste égale à K€ au / de l’exercice. Néanmoins, sa composition a…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

ouvrage. Il s’agit d’une trésorerie comptabilisée à l’actif de l’entreprise Hlm, nette de la trésorerie comptabilisée au passif constituée des concours bancaires courants ou crédits de trésorerie, mentionnée au niveau des dettes financières. .. Les comptes de régularisation En bas de bilan, tant au passif qu’à l’actif, s’ajoutent des comptes de régularisation qui ont pour effet de ne laisser au…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…égale à la somme algébrique suivante : plus-value de cession + fonds propres investis à fin – AT-AF cédés = soulte + – La trésorerie s’explique de la manière suivante : trésorerie au // avant la vente – paiement des ICNE au // + encaissement de la soulte = trésorerie au // après la vente – + Les intérêts courus…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…l’on espère unique d’une équation du quatrième degrés ! Comment ? Avec la fonction TRI d’Excel La fonction financière TRI d’Excel calcule le taux de rentabilité interne (TRI) d’un investissement ou d’un placement induisant des mouvements de trésorerie. Ces mouvements de trésorerie sont représentés par les nombres inclus dans l’argument « valeurs ». Ces cash-flows (flux de trésorerie ou flux…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…mouvement comptable  de la typologie des sept mouvements comptables présentés en première partie de cet ouvrage : produits et actif par le biais d’un compte clients ou d’un compte de trésorerie. Les débits des comptes de produits ne peuvent résulter que de réductions sur ces droits et créances, mais en aucun cas d’affectation de charges à un produit déterminé….

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…certain nombre de remboursements de capital d’emprunts contribuant au fonctionnement de l’entreprise Hlm ou venant gonfler sa trésorerie : capital des emprunts des opérations locatives cédées ou démolies (trésorerie), capital des emprunts des grosses réparations étalées en charges à répartir (gestion locative), capital des emprunts finançant les frais de structure de l’entreprise et enfin capital des emprunts non affectés (trésorerie)….

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…: • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…a entraîné le remboursement anticipé du capital restant dû sur les emprunts. Ceci se traduit par une diminution des dettes financières au passif du bilan corrélativement à une diminution de la trésorerie. Les pénalités de remboursement anticipé sont comptabilisées en charges d’exploitation avec sortie de trésorerie. Les subventions finançant le remboursement anticipé de l’emprunt seront comptabilisées en produits exceptionnels divers….

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…également être imputée sur le produits des loyers » pour calculer la trésorerie !  le modèle tient compte des produits financiers ou des frais financiers induits par la trésorerie générée par l’opération mais les flux de trésorerie intervenus avant la mise en service ne sont pas pris en compte ; ici encore le modèle ne tient pas compte des…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…de TVA > TVA à régulariser TVA à décaisser – < paiement de la TVA due > TVA à décaisser – Trésorerie < paiement de la TVA due > Trésorerie totaux – totaux… La comptabilisation des opérations de maintenance locative Le principe de la comptabilisation des opérations de maintenance locative soumises à la LASM est le même que celui des…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…dans l’ensemble d’analyser les incidences, à court et moyen terme, qu’auront globalement ces flux sur les équilibres de la structure financière de l’entreprise Hlm, entre autres les écarts entre les ressources longues et les emplois longs et le niveau de la trésorerie Enfin, de façon extracomptable, on peut aussi suivre la situation de trésorerie appréhendée ici comme la différence algébrique…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…exigé minimum par l’investisseur est de %. Le taux d’emprunt est de % et le taux de placement est de %. La fonction TRIM d’Excel de Microsoft permet de calculer ce TRI Modifié pour une série de flux monétaires périodiques. TRIM prend en compte le coût du financement de la trésorerie et l’intérêt perçu sur le placement de trésorerie. La…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…créances sur opérations d’aménagement à l’actif du bilan (compte )  la trésorerie diminue si l’activité est préfinancée en interne d’une façon importante  présence en autres dettes Dettes sur opérations d’aménagement au passif du bilan (compte ) F voir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l’État IV- États des dettes financières. Opérations d’aménagement F voir Tableau : Autres…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…ressources et des emplois au bilan. Cette variation peut être positive ou négative. Exemples : augmentation de capital : augmentation du capital social au passif et augmentation de la trésorerie à l’actif paiement d’un fournisseur : diminution de la dette fournisseur au passif et diminution de la trésorerie à l’actif. Les mouvements , ,  et  ne font pas…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…immeubles de rapport – en cours subvention d’investissement – montant brut emprunt contracté fournisseurs d’immobilisations subvention emprunt trésorerie totaux totaux ► règlement des fournisseurs BILAN actif immeubles de rapport – en cours passif subvention d’investissement – montant brut emprunt contracté trésorerie fournisseurs d’immobilisations totaux – – totaux – L’opération est comptabilisée en immobilisations corporelles en cours. On considère ici que…

Corrections des tests

Corrections des tests

…positive ou négative. Exemples : augmentation de capital : augmentation du capital social au passif et augmentation de la trésorerie à l’actif paiement d’un fournisseur : diminution de la dette fournisseur au passif et diminution de la trésorerie à l’actif. Les mouvements , ,  et  ne font pas varier le montant des emplois et des ressources. Les mouvements…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…de l’actualisation. Ces critères vont permettre de savoir si le projet peut être accepté et, si l’on a deux projets en concurrence, lequel doit-on retenir parmi ces deux projets. Les financiers vont toujours raisonner en termes de trésorerie, en termes monétaires et jamais en termes de valeur comptable. Ce qui est privilégié, c’est l’impact de l’investissement sur la trésorerie et…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…traduisent par des flux de trésorerie. Signalons que le compte de résultat des entreprises Hlm continue d’être présenté en parallèle (charges et produits) et non en ligne (produits minorés des charges de chaque activité) ce qui oblige à se reporter à des soldes intermédiaires de gestion dont l’examen est indispensable pour analyser le fonctionnement d’une entreprise Hlm. Pour les entreprises…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…(AT) sur les amortissements financiers (AF). Si AT-AF est strictement positif, ce montant correspond à des fonds propres régénérés par le biais de la politique d’amortissement, qui devraient être disponibles, sinon en ressources longues non affectées, tout au moins en trésorerie. Rappelons qu’une période de différé d’amortissement du capital des emprunts ne dispense pas l’entreprise Hlm d’amortir les immeubles concernés….

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…de la structure financière de l’entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable  elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l’endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Cet écart « amortissement technique – amortissement financier »…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…excédentaire si les produits sont supérieurs aux charges et à un résultat déficitaire dans le cas contraire Les activités de l’entreprise Hlm se matérialisent par des entrées et des sorties permanentes de trésorerie comptes de stocks et en-cours Les activités de l’entreprise Hlm se traduisent par des créances et des dettes : créances envers les clients (loyers facturés aux clients…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…sur amortissements dérogatoires l’immeuble détruit – remboursement anticipé des emprunts – pénalités de remboursement anticipé – remboursement de l’aide publique – frais de démolition subvention pour démolition subvention pour remboursement du capital encaissement vente du terrain trésorerie amortissements dérogatoires provisions diverses pour charges – reprise sur provisions diverses pour charges – autres provisions pour charges – – reprise sur autres…