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Trésorerie : nette

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

plus la trésorerie est vulnérable. Schéma . : La formation de la trésorerie au bilan – situation BILAN ACTIF PASSIF équilibre des ressources et des emplois longs situation nette situation nette subventions subventions provisions actif immobilisé provisions actif immobilisé dettes financières stocks et créances court terme dettes financières FRNG EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG trésorerie FRE trésorerie dettes court terme…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…immobilier  Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) au // Valeur nette comptable après vente ACTIF PASSIF Résultat Terrain Construction Amélioration total valeur brute Amortissement technique – Valeur nette comptable – Actif immobilisé cédé fin total valeur brute Trésorerie avant vente Soulte fin Trésorerie après vente total emplois de l’opération – – – Montant brut…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

roulement d’exploitation trésorerie Situation POSITIF POSITIF POSITIF Situation NEGATIF POSITIF POSITIF Ces deux situations, décrites par les schémas suivants, permettent d’apprécier la vulnérabilité de la trésorerie. Le degré de fragilité de la trésorerie est en effet fonction du poids relatif du fonds de roulement net global dans la trésorerie : plus celui-ci est faible, plus la trésorerie est vulnérable. Schéma….

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…égale à la différence entre la valeur nette comptable de l’opération cédée, par définition le prix de vente, et les emprunts et subventions transférés et exigibles à la date de transfert de propriétés des biens vendus. Le prix de vente étant égal à la valeur nette comptable, il faut donc calculer la valeur nette comptable de l’opération cédée : terrain…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…composants de l’exercice n = trésorerie au / de l’exercice n + + – Par exemple, la trésorerie au // est égale : + + = trésorerie au // cash-flow de l’exercice ICNE des emprunts CDC et AL exercice ICNE des emprunts CDC et AL exercice fonds propres investis en trésorerie au // + + – Directement issus des tableaux…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…ou moins proportionnel au niveau de la trésorerie La situation de trésorerie correspond à la formule suivante : trésorerie en début de période + recettes en cours de période – dépenses en cours de période La trésorerie est, au bilan, la somme des disponibilités, des valeurs mobilières de placement et des immobilisations financières La différence entre la trésorerie à l’actif…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

de roulement net global et des fonds de roulement de bas de bilan. La trésorerie, pour l’autre de ses définitions, se présente comme la différence algébrique entre la trésorerie localisée à l’actif et les concours bancaires courants et crédits de trésorerie imputés au passif. Dans le détail, le calcul de la trésorerie nette conduit au tableau analytique suivant dans lequel…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…de roulement d’exploitation aux paragraphes … « Le fonds de roulement d’exploitation » et .. « le calcul des fonds de roulement de bas de bilan juridique ». Voir l’approche théorique de la trésorerie aux paragraphes … « La trésorerie » et .. « le calcul de la trésorerie nette ». . Construction de l’opération locative Domus A partir d’une…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…long terme = FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME + + besoin de financement de la promotion-accession besoin de financement autres activités = FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL + + + excédent sur exploitation excédent hors exploitation excédent sur investissements = FONDS DE ROULEMENT EXPLOIT. ET HORS EXPLOIT. = TRÉSORERIE NETTE – – + situation nette autres fonds propres nets…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d’une situation Sauf la subvention qui finance exclusivement…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…au lieu de T) que la trésorerie (disponibilités) de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS est positive et égale à T : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération cette trésorerie, temporairement positive, est le simple reflet d’un…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…ET HORS EXPLOITATION TRÉSORERIE NETTE (IV+V) valeurs m obilières de placement – montant brut disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placem ents et intérêts totaux partiels TRÉSORERIE NETTE avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes valeurs mobilières de placement – dépréciation (Actif) concours bancaires et soldes créditeurs de banques totaux partiels L’excédent…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

à cette définition, la trésorerie de la SA d’Hlm se déduit du tableau suivant, en milliers d’euros : EMPLOIS montants valeurs mobilières de placement disponibilités RESSOURCES montants concours bancaires courants TRÉSORERIE NETTE TOTAL DES EMPLOIS TOTAL DES RESSOURCES La trésorerie nette est donc égale à KA au / de l’exercice. Le bilan Hlm : équilibre et structure Cette approche n’informe…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice La trésorerie augmente donc de T par rapport au / de l’exercice précédent….

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm Citadis extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain valeur brute de la construction amortissements cumulés – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La « valeur nette de la construction…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

() Excédent sur activité d’investissements () – V. FONDS DE ROULEMENT EXPLOITATION (++) TRÉSORERIE NETTE (IV+V) avances à court et moyen termes non affectées – dettes concours bancaires courants et crédits de trésorerie totaux partiels La trésorerie nette, égale à la somme algébrique des différents fonds de roulement, reste égale à K€ au / de l’exercice. Néanmoins, sa composition a…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à € : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera au niveau de la balance des comptes et des…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…à dire la différence entre le prix de vente ( T) et la valeur nette comptable de l’actif cédé ( T). La trésorerie s’explique de la manière suivante : + = trésorerie au // avant la vente encaissement de la vente + remboursement du capital des emprunts – paiement pénalités remboursement anticipé – paiement des ICNE au // – trésorerie

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…emplois longs différés » du passif du bilan. Cette information indique la variation nette de l’exercice clôturé par rapport à l’exercice précédent du compte d’intérêts compensations figurant au passif. Une augmentation nette de ce compte est à positionner avec le signe « ». Une diminution nette de ce compte est à positionner avec le signe « -« . Pour illustrer…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…économiques sont des opérations financières qui se traduisent par une suite de flux monétaires : – opérations financières à court et moyen termes : placements de trésorerie (dépôt à terme, achat de bons du Trésor…)ou emprunts à court terme (préfinancement, portage foncier, crédit de trésorerie, crédit-relais…) – opérations financières à long terme : emprunts pour financer des investissements immobiliers locatifs,…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…Trésor, Caisse d’Épargne, Caisse des Dépôts et Consignations… la caisse et les régies d’avance gérées par les régisseurs d’immeubles. Les valeurs mobilières de placement et les disponibilités constituent ce que nous appellerons la TRESORERIE dans la suite de cet ouvrage. Il s’agit d’une trésorerie comptabilisée à l’actif de l’entreprise Hlm, nette de la trésorerie comptabilisée au passif constituée des concours…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

DE RENTABILITE. . La valeur actuelle nette .. Définition de la valeur actuelle nette A partir du diagramme de flux ci-dessus (schéma .), il est possible de définir la valeur actuelle nette d’un investissement que nous avons déjà esquissée en fin de paragraphe … et au cours du paragraphe … ci-dessus. La valeur actuelle nette (VAN) – en anglais Net…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

ouvrage. Il s’agit d’une trésorerie comptabilisée à l’actif de l’entreprise Hlm, nette de la trésorerie comptabilisée au passif constituée des concours bancaires courants ou crédits de trésorerie, mentionnée au niveau des dettes financières. .. Les comptes de régularisation En bas de bilan, tant au passif qu’à l’actif, s’ajoutent des comptes de régularisation qui ont pour effet de ne laisser au…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…certain nombre de remboursements de capital d’emprunts contribuant au fonctionnement de l’entreprise Hlm ou venant gonfler sa trésorerie : capital des emprunts des opérations locatives cédées ou démolies (trésorerie), capital des emprunts des grosses réparations étalées en charges à répartir (gestion locative), capital des emprunts finançant les frais de structure de l’entreprise et enfin capital des emprunts non affectés (trésorerie)….

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…et subventions) mobilisées pour financer les immeubles locatifs s’appréhendent directement à partir de la comptabilité, au passif, sur la base d’informations juridiques (contrats de prêts, notifications de subventions…) et en contrepartie de mouvements de trésorerie (encaissements). Le poids relatif des emprunts et subventions comptabilisés au passif du bilan est proportionnel à celui des immobilisations présentes à l’actif. Ces financements externes…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…la politique financière et de trésorerie mise en œuvre pour le financement de ces opérations de maîtrise d’ouvrage, rendent cette analyse du bilan souvent difficile et peu fiable. En effet, la trésorerie peut être provisoirement mobilisée dans ces opérations en cours de construction pour compenser momentanément l’écart pouvant exister entre les dépenses de construction facturées et payées et les financements…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF rang Terrain PASSIF Immeuble de rapport Valeur nette Réserve pour couverture des immobilisations non amortissables Subvention nette Amortissements dérogatoires Capital restant dû L’égalité entre l’actif et le passif n’est évidemment pas assurée puisqu’il n’est pas tenu compte de la trésorerie ni des résultats cumulés. L’annexe ci-après…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF rang Terrain Immeuble de rapport Valeur nette Trésorerie – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…reprise sur la provision pour dépréciation du terrain constituée antérieurement ( T). Il se dégage de ces différents mouvements comptables un résultat excédentaire de T. La trésorerie de l’opération s’est dégradée de T, correspondant à la dégradation de la situation nette induite par la démolition et par la vente du terrain. Les fonds propres de l’entreprise Hlm se sont donc…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…de simplification pédagogique ne sont pas provisionnés. Enfin, les subventions nettes inscrites au passif sont virées au compte de résultat de façon linéaire pour atteindre un montant nul au passif à fin . Le montant des quotes-parts de subventions inscrites au résultat pour les exercices , et , calculé à partir des subventions nettes au // pour un montant de…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…Mécanisme général de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des immobilisations locatives La comptabilisation des immobilisations par composants immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobilisations locatives subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…montant le moins élevé de ces dernières évaluations – si les factures réelles ne sont isolées -, l’amortissement est calculé et la valeur nette comptable du composant remplacé s’en trouve déduite. La procédure d’évaluation de la valeur nette comptable du composant sorti est la suivante : Tableau . : Procédure comptable d’évaluation de la valeur nette comptable du composant sorti…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…calculée à partir des estimations des avantages économiques futurs attendus. En général, elle est déterminée en fonction des flux nets de trésorerie attendus. La comparaison entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable devrait être effectuée immeuble par immeuble pour les entreprises Hlm. Si des plus-values potentielles sont constatées – la valeur d’entrée dans le patrimoine est inférieure à…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…égale à la somme algébrique suivante : plus-value de cession + fonds propres investis à fin – AT-AF cédés = soulte + – La trésorerie s’explique de la manière suivante : trésorerie au // avant la vente – paiement des ICNE au // + encaissement de la soulte = trésorerie au // après la vente – + Les intérêts courus…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

composant – montant brut – sortie du composant – amortissement valeur nette comptable du composant sorti PRODUITS – Le composant , sorti pour un montant brut de €, est remplacé par un investissement de € à l’actif du bilan. La valeur nette comptable du composant remplacé est nulle car le composant est entièrement amorti. .. La politique d’amortissement de l’entreprise…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…l’on espère unique d’une équation du quatrième degrés ! Comment ? Avec la fonction TRI d’Excel La fonction financière TRI d’Excel calcule le taux de rentabilité interne (TRI) d’un investissement ou d’un placement induisant des mouvements de trésorerie. Ces mouvements de trésorerie sont représentés par les nombres inclus dans l’argument « valeurs ». Ces cash-flows (flux de trésorerie ou flux…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…de l’actualisation. Ces critères vont permettre de savoir si le projet peut être accepté et, si l’on a deux projets en concurrence, lequel doit-on retenir parmi ces deux projets. Les financiers vont toujours raisonner en termes de trésorerie, en termes monétaires et jamais en termes de valeur comptable. Ce qui est privilégié, c’est l’impact de l’investissement sur la trésorerie et…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…exigé minimum par l’investisseur est de %. Le taux d’emprunt est de % et le taux de placement est de %. La fonction TRIM d’Excel de Microsoft permet de calculer ce TRI Modifié pour une série de flux monétaires périodiques. TRIM prend en compte le coût du financement de la trésorerie et l’intérêt perçu sur le placement de trésorerie. La…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…chaque poste du prix de revient (terrains, VRD, constructions), la totalité des La comptabilisation des immobilisations par composants travaux effectués correspondant à l’état d’avancement des chantiers au décembre de l’exercice, que les factures et situations de travaux des fournisseurs d’immobilisations soient reçues ou non à cette date, qu’elles aient ou non donné lieu à sortie de trésorerie. Les comptes d’immobilisations…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…même, seule la nature des flux est différente. .. Les outils financiers d’analyse … La VAN des fonds propres investis La valeur actuelle nette des fonds propres investis (VAN) confronte le montant des fonds propres investis pour financer l’investissement immobilier locatif à la somme des cash-flows actualisés générés par l’investissement. Valeur actuelle nette des fonds propres investis FP : montant…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…prêts productions diverses (hors production immobilisée) frais de personnel autres consommations en provenance de tiers autres charges nettes de gestion courante autres dotations nettes MARGE SUR COÛTS DIRECTS Charges locatives récupérables non récupérées pertes nettes sur créances clients MARGE NETTE TOTALE Production immobilisée Subventions d’exploitation diverses Quotes-parts nettes de résultat sur opérations faites en commun Résultat financier RÉSULTAT COURANT Résultat…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…également être imputée sur le produits des loyers » pour calculer la trésorerie !  le modèle tient compte des produits financiers ou des frais financiers induits par la trésorerie générée par l’opération mais les flux de trésorerie intervenus avant la mise en service ne sont pas pris en compte ; ici encore le modèle ne tient pas compte des…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…ci-dessus, adaptés à cette analyse économique. .. Les outils financiers d’analyse … La VAN d’un investissement immobilier La valeur actuelle nette (VAN) confronte le montant initial de l’investissement immobilier locatif à la somme des revenus nets actualisés générés par l’investissement. Valeur actuelle nette d’un investissement immobilier locatif I : montant initial de l’investissement qui peut être une construction neuve ou…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…de résultat Hlm : les emplois longs Schéma. : Représentation des dépréciations d’actif immobilisé IMMOBILISATIONS amortissements et dépréciation BILAN ACTIF PASSIF VALEUR BRUTE valeur nette emprunts La valeur nette de l’actif immobilisé des entreprises Hlm reste importante puisque, au // par exemple, elle représentait environ % de l’actif brut immobilisé. Autrement dit, les amortissements et provisions représentaient seulement % de…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…cash-flow au bilan de l’entreprise Hlm ACTIF PASSIF SITUATION NETTE dépréciation des immobilisations, nettes de reprises résultat de l’exercice amortissements dérogatoires SUBVENTIONS ACTIF IMMOBILISÉ subventions virées au résultat PROVISIONS provisions pour risques et charges, nettes de reprises amortissement des immobilisations, nets des reprises DETTES FINANCIÈRES provisions pour dépréciation, nettes de reprises provisions pour dépréciation, nettes de reprises remboursement du capital…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…créances sur opérations d’aménagement à l’actif du bilan (compte )  la trésorerie diminue si l’activité est préfinancée en interne d’une façon importante  présence en autres dettes Dettes sur opérations d’aménagement au passif du bilan (compte ) F voir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l’État IV- États des dettes financières. Opérations d’aménagement F voir Tableau : Autres…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…ressource interne correspondant à de la trésorerie négative. À une date quelconque n : I = VNCn + ATn, soit encore la somme de la valeur nette comptable de l’actif immobilier à la date n (VNCn) et des amortissements cumulés à la même date (ATn) D = KRDn + AFn, soit encore la somme du capital restant dû des emprunts…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…de la structure financière de l’entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable  elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l’endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Cet écart « amortissement technique – amortissement financier »…