…montant brut – amortissements des travaux d’amélioration travaux d’amélioration – montant net – vente du logement travaux d’amélioration – montant net – – travaux d’amélioration – vente du logement travaux d’amélioration – trésorerie début – paiement des travaux d’amélioration – paiement des frais de montage encaissement vente du logement – remboursement anticipé des emprunts – remboursement de l’aide publique –…
…/ contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux valeur brute amortissement valeur nette Terrain Construction totaux Construction d’origine Construction d’origine montant notifié / contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux valeur brute amortissement valeur nette Travaux Travaux d’amélioration Travaux d’amélioration Le prix de vente convenu de l’immeuble est fixé à…
…logements proprement dits et des logements-foyers, conventionnés à l’APL. Les travaux éligibles au taux réduit de TVA sont des travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement : les travaux d’amélioration : ils comprennent – les travaux éligibles à la PALULOS : tous les travaux figurant dans l’arrêté du // sont éligibles à la TVA au taux réduit, même si, par hypothèse,…
…des travaux de réhabilitation et d’amélioration Travaux d’amélioration et de réhabilitation (postérieurs au //) remplacement d’un composant composant identifié composant non identifié immobilisation du nouveau composant et sortie du composant remplacé création d’un composant avec amortissement de / ans et sortie d’un % du composant de structure amélioration/addition d’un élément d’actif augmentation de l’actif immobilisé et amortissement sur la durée…
…la suivante : travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration) travaux de réparation des menuiseries travaux de peinture des parties communes et menuiseries travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…
…à la TVA…. Régime fiscal des travaux de maintenance Le régime fiscal des travaux de maintenance (grosses réparations, gros entretien et entretien courant) des entreprises Hlm est appréhendé ici encore au regard de la TVA. Les gros travaux non subventionnés par l’État (travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement) ainsi que les travaux d’entretien autres que l’entretien des espaces verts et…
…maintenir le clos et le couvert, et qui par leur importance, ne peuvent être assimilés à des réparations courantes ou de gros entretien. Ces travaux, programmables ou non, ne présentent pas un caractère répétitif. Ils n’apportent pas non plus de valeur supplémentaire à l’immeuble comme c’est le cas des travaux d’amélioration, même s’ils ont pour effet de prolonger sa durée…
…dommage ouvrage…). L’objet des travaux d’amélioration est d’apporter une valeur supplémentaire aux immeubles de rapport par création d’éléments supplémentaires de confort ou de sécurité ou par extension des possibilités d’utilisation. Les travaux d’amélioration sont susceptibles d’accroître aussi la rentabilité de l’immeuble par des possibilités d’augmentation de loyers, de réduction des charges de gestion, de réduction du nombre de logements vacants……
…recherche et de développement concessions et droits similaires, licences, marques droit au bail Immobilisations corporelles immobilisations détruites baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation terrains nus, loués à des tiers, aménagés agencements et aménagements des terrains loués constructions légères immeubles de rapport et autres ensembles immobiliers construction sur sol d’autrui travaux d’amélioration travaux d’amélioration sur des immeubles reçus en affectation bâtiments…
…mais d’un programme conséquent de gros entretien en , , ,et . Des travaux d’amélioration et/ou de réhabilitation sont prévus en , , ,et . . La problématique du prix de vente du bien immobilier Les conséquences de la cession à la valeur nette comptable (VNC) Le projet de cession de Saint-Rémy : Valeur historique du bilan de l’opération…
…montant brut des immeubles de rapport. Cet indicateur est révélateur de la politique d’amélioration de l’entreprise Hlm et de sa stratégie d’amélioration de la valeur patrimoniale des immeubles de rapport. Il éclaire aussi l’indicateur d’amortissement. Cet indicateur n’est pas calculable pour la SA d’Hlm CITADIS puisque l’on ne dispose pas d’information explicite concernant les immobilisations relatives aux travaux d’amélioration. Le…
…valeur de l’immeuble (reconstitution de composants et travaux d’amélioration) ne sont pas prises en compte. Ces dépenses d’exploitation constituent des flux anticipés de décaissements au cours de la phase d’exploitation de l’usufruit. Puisqu’il s’agit de flux monétaires, il n’est pas tenu compte ni de provisions (pour impayés ou pour gros entretien notamment), ni d’amortissement, ni de subventions d’investissement virées au…
…Hlm la maintenance du patrimoine locatif existant (travaux d’amélioration, grosses réparations) Le bilan Hlm : équilibre et structure la démolition comme moyen de renouvellement du patrimoine locatif existant des arbitrages de dettes financières (remboursements anticipés d’emprunts) des immobilisations informatique..). de structure (bâtiments administratifs, Un FRNG positif constitue donc la clé de voûte du développement de l’entreprise Hlm. Un FRNG positif…
…Ville – Nom de l’opération . Nature de l’opération Construction neuve Démolition patrimoine existant Démolition construction Amélioration patrimoine existant Acquisition sans travaux Vente patrimoine existant Acquisition amélioration Autre nature (VEFA… préciser) Logements collectifs (O/N) Nombre de logements Logements individuels (O/N) Nombre de logements Résidence collective (O/N) Nombre de logements (équivalent) . Localisation de l’opération Centre-ville (O/N) Centre bourg (O/N) Périphérie…
…antérieurs à la construction et des réinvestissements successifs nécessaires à la vie de l’actif immobilier sous la forme de flux discontinus de travaux d’amélioration. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La durée de vie de l’investissement immobilier locatif ou encore la durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire l’horizon de la projection des revenus nets, correspond généralement à la durée…
…construits, achetés ou reçus en don pour être utilisés par les services de l’entreprise Hlm – et les autres ensembles immobiliers – foyers, résidences universitaires, centres commerciaux donnés en location o les travaux d’amélioration faits sur les immeubles de rapport : compte en voie d’extinction car ces travaux sont désormais à comptabiliser sur les comptes des composants des immobilisations auxquels…
…suivre le déroulement d’une opération d’investissement immobilier locatif (construction, acquisitionamélioration, remplacement de composants…) de sa naissance (études préliminaires, achat du terrain, ordre de service de travaux, achat de l’immeuble à réhabiliter…) à sa clôture (livraison, achèvement des travaux). Cette méthode permet de présenter une image budgétaire, analytique et historique principalement des constructions locatives d’une entreprise Hlm et de leurs financements…
…justifie, le Conseil d’Administration pourra décider que les dotations au taux minimum pourront n’être pratiquées ou atteintes qu’après la ème année suivant celle de la mise en service des constructions nouvelles ou de l’achèvement des travaux d’amélioration. Rappelons que pour les entreprises immobilières n’appartenant pas à la catégorie des organismes d’Hlm, et par conséquent soumises à l’impôt sur les sociétés,…
…– terrains (nus, aménagés, loués à des tiers, bâtis) – agencements et aménagements des terrains – constructions (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d’amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres ensembles immobiliers, voiries et réseaux divers, ouvrages d’infrastructure…) – constructions sur sol d’autrui (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d’amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres…
…fin de l’usufruit. Si, par ailleurs, le nu-propriétaire a financé des travaux qui incombaient à l’usufruitier, il peut en exiger le remboursement par l’usufruitier ou à ses ayants droit. Le sort des travaux de construction et d’amélioration ? Lors de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient seul propriétaire des biens objet du démembrement. Cependant, des améliorations ou des constructions peuvent…
…des bénéfices affectés durablement à l’entreprise Hlm, mouvementées lors de l’affectation du résultat de l’exercice. Elles comprennent : – les excédents d’exploitation affectés à l’investissement locatif et aux travaux d’amélioration pour les Offices d’Hlm uniquement – la réserve légale, exclusivement réservée aux SA d’Hlm, qui cesse d’être abondée lorsqu’elle atteint le / du capital – les réserves statutaires ou contractuelles…
…en toute ou partie, par exemples et sans que cette liste soit exhaustive : le développement interne (construction) ou externe (participations, achats, fusions) de l’entreprise Hlm la maintenance du patrimoine locatif existant (travaux d’amélioration, reconstitution de composants) la démolition, comme moyen de renouvellement du patrimoine locatif existant des arbitrages de dettes financières (remboursements anticipés d’emprunts) …
…effectivement supportées par le propriétaire – les primes d’assurance – le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au décembre de l’année du départ du locataire – les provisions pour charges de copropriété Article du Code Général des Impôts. – les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à…
…et à sa clientèle, même si des changements d’usage ou des travaux importants d’amélioration ou de transformation peuvent rallonger indéfiniment cette durée de vie. Certains investisseurs, notamment institutionnels, ont fixé des durées de détention volontariste de leurs investissements immobiliers : c’est souvent le cas des compagnies d’assurance, des caisses de retraite et des mutuelles. Certaines foncières, notamment de locaux commerciaux…
…transformation d’un immeuble de logements locatifs familiaux en résidence collective ou en bâtiments administratifs ou commerciaux, conduit à un nouveau projet d’investissement dont l’opportunité économique ou financière a été exposée au cours de ce chapitre. Il s’agit d’un nouvel investissement partant d’un bâtiment ou d’un foncier existant, déjà propriété de l’entreprise, sur lequel il conviendra de réaliser des travaux de…
…cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives Il faut ensuite appréhender le périmètre des financements locatifs à partir du tableau suivant : Tableau . : Tableau des natures d’affectation des financements REMBOURSEMENTS montants réalisés CUMUL DES EXERCICES ANTÉRIEURS a EXERCICE CUMUL AU /…
…ensembles immobiliers locatifs (sol propre/sol d’autrui) VRD et ouvrages d’infrastructure (sol propre/sol d’autrui) immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives…
…cycliquement leur parc locatif dont elles demeurent propriétaires. Pour les entreprises Hlm qui ont assuré l’effort de construction des années soixante à soixante-dix, la charge de réhabilitation était devenue inéluctable au cours des années quatre-vingt-dix. Aujourd’hui, les Plans Stratégiques de Patrimoine projettent à moyen terme des travaux d’amélioration et de renouvellement de composants. En conséquence, la durée du cycle d’exploitation…
…des changements intervenus dans la réglementation comptable des entreprises Hlm concerne donc principalement la décomposition des immeubles locatifs par composants et corrélativement la disparition progressive d’actifs immobilisés tels que les travaux d’amélioration et les installations générales, agencements et aménagements des constructions. En raison des particularités propres au secteur du logement social, certains critères ont été privilégiés pour identifier les composants…
…(déplacement des administrateurs, déplacements du personnel), suppression de comptes (réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables, amortissements dérogatoires… ), comptes inutilisables (travaux d’amélioration…) juge… évolution/création des documents annuels : compte de résultat, bilan, engagements hors bilan, capacité d’autofinancement et autofinancement net, ventilation des charges et produits, ventilation des comptes clients, résultats de la société au cours des dernières…
…XXXXXXXXXXXXXXà XX hOBJET DU FINANCEMENT : financement d’un investissement immobilier locatif de XX millions d’euros pour la construction neuve de XX logements situés (adresse) ou financement de travaux d’amélioration de XX millions portant sur la résidence XXXXXX de XX logements locatifs située (adresse) ou financement de travaux d’amélioration de XX millions au total portant sur les résidences XXXXXX…
…bonifications d’intérêts, primes à la construction, subventions pour travaux de gros entretien et de grosses réparations, subventions reçues au titre de l’allégement conjoncturel PLA, indemnités d’inoccupation versées dans le cadre d’une convention de réservation… il peut s’agir aussi de subventions d’équilibre versées à l’entreprise Hlm pour compenser, totalement ou partiellement, la perte globale qu’elle aurait constatée si cette subvention…
…cas précis unique. Mais il peut aussi exister certains projets qui nécessitent des flux multiples et successifs d’investissements : c’est le cas notamment des investissements immobiliers locatifs pour lesquels des travaux de renouvellement de composants et des travaux d’amélioration ultérieurs viendront s’ajouter à l’investissement d’origine pour conforter la valeur de l’immeuble. D’autres situations peuvent nécessiter des investissements antérieurs : c’est…
…vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux »….
…locatif en cours de réalisation et si, d’autre part, elles sont suffisantes à moyen terme pour faire face aux besoins futurs d’autofinancement du développement interne ou externe de l’entreprise Hlm, des travaux d’amélioration à engager… .. Le calcul du fonds de roulement net global « explicite » … Approche méthodologique L’évaluation du FRNG telle qu’elle est présentée ci-dessus repose, nous…
…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte : soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…
…du bilan juridique, permet de procéder à l’évaluation des besoins de ressources internes – donc des fonds propres – de l’ensemble des investissements locatifs, y compris les investissements locatifs terminés non soldés mais aussi principalement les investissements locatifs pour lesquels un ordre de service de travaux a été donné au cours de l’exercice, ou au cours du ou des exercices…
…elles sont suffisantes à moyen terme pour faire face aux besoins futurs d’autofinancement du développement interne ou externe de l’entreprise Hlm, des travaux d’amélioration à engager… .. Le calcul du fonds de roulement net global « explicite » … Approche méthodologique L’évaluation du FRNG telle qu’elle est présentée ci-dessus repose, nous l’avons plusieurs fois souligné, sur le bilan juridique des…
…à la demande nouvelle ; il s’agit aussi parfois d’investissements de remplacement (travaux d’amélioration, renouvellement de composants…) ou d’innovation (bâtiments BBC ou passifs) des investissements courants car ils supportent un niveau de risque acceptable par l’investisseur Hlm dont c’est le cœur de métier ; il s’agit moins souvent d’investissements stratégiques (projets pour lesquels, par exemple, la réponse de la…
…marché de logements appartenant à des propriétaires privés et aujourd’hui vacants. En signant cette convention, c’est une autre modalité de démembrement que le Ministre privilégie, celle réalisée à partir de logements existants, faisant ou non l’objet de travaux d’amélioration, appartenant à des propriétaires privés. Ce schéma, différent du précédent, privilégie le démembrement temporaire pour les logements anciens où des propriétaires…