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Travaux de construction

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…/ contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux valeur brute amortissement valeur nette Terrain Construction totaux Construction d’origine Construction d’origine montant notifié / contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux valeur brute amortissement valeur nette Travaux Travaux d’amélioration Travaux d’amélioration Le prix de vente convenu de l’immeuble est fixé à…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…TVA concerne types de travaux immobiliers très différents et qui ne correspondent toujours pas à ceux employés habituellement par les entreprises Hlm, notamment du point de vue comptable : les travaux d’amélioration ou de réparation, dits gros travaux, financés sans aide de l’État les travaux d’entretien courant. LES GROS TRAVAUX NON SUBVENTIONNES PAR L’ÉTAT Les travaux doivent porter sur des…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…montant brut – amortissements des travaux d’amélioration travaux d’amélioration – montant net – vente du logement travaux d’amélioration – montant net – – travaux d’amélioration – vente du logement travaux d’amélioration – trésorerie début – paiement des travaux d’amélioration – paiement des frais de montage encaissement vente du logement – remboursement anticipé des emprunts – remboursement de l’aide publique –…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

à la TVA…. Régime fiscal des travaux de maintenance Le régime fiscal des travaux de maintenance (grosses réparations, gros entretien et entretien courant) des entreprises Hlm est appréhendé ici encore au regard de la TVA. Les gros travaux non subventionnés par l’État (travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement) ainsi que les travaux d’entretien autres que l’entretien des espaces verts et…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

en cours » à l’achèvement des travaux si ces travaux sont menés par l’entreprise Hlm. Généralement, les constructions comportent :  le coût des fondations  le coût des travaux de construction  les frais financiers pris en compte pour le seul montant des intérêts se rapportant aux capitaux empruntés pour le préfinancement d’une opération déterminée et uniquement pour la…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

travaux si ces travaux sont menés par l’entreprise Hlm. Généralement, les constructions comportent : le coût des fondations le coût des travaux de construction les frais financiers pris en compte pour le seul montant des intérêts se rapportant aux capitaux empruntés pour le préfinancement d’une opération déterminée et uniquement pour la seule période de construction : il s’agit donc exclusivement…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…recherche et de développement concessions et droits similaires, licences, marques droit au bail Immobilisations corporelles immobilisations détruites baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation terrains nus, loués à des tiers, aménagés agencements et aménagements des terrains loués constructions légères immeubles de rapport et autres ensembles immobiliers construction sur sol d’autrui travaux d’amélioration travaux d’amélioration sur des immeubles reçus en affectation bâtiments…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…au // Valeur historique au // ACTIF Terrain Construction ( à ) – remplacement de composants Amélioration total valeur brute Trésorerie = besoin de fonds propres total emplois de l’opération PASSIF – Subventions construction ( à ) Subventions amélioration montant brut Dette financière construction total ressources de l’opération – K€ ont été investis au total en fonds propres pour financer…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…à l’exploitation Entretien et réparations courants Gros entretien sur biens immobiliers Grosses réparations sur biens immobiliers Autres travaux d’entretien Redevances de crédit-bail Primes d’assurances Personnel extérieur à la société Rémunération d’intermédiaires, honoraires Publicité, publications et relations publiques Déplacements, missions et réceptions Redevances Autres consommations en provenance de tiers Impôts, taxes et versements assimilés total non récupérables Subventions pour travaux de…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…de l’usufruitier. On devrait d’ailleurs y trouver une relation inversement proportionnelle entre les exigences de maintenance du nu-propriétaire et le coût d’acquisition de l’usufruit. S’agissant des travaux d’entretien courant, de réparation courante, de maintenance et de grosses réparations des constructions pendant la période d’usufruit temporaire, l’usufruitier devra conserver en bon état d’entretien et d’habitabilité les constructions édifiées ainsi que les…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…de construction. Il en est de même pour les intérêts courus avant la date de l’ordre de service ou après la date d’achèvement des travaux, même si le financement concerne une opération déterminée. On en déduit aussi que la valorisation du besoin de trésorerie générée au cours de la période de construction ne peut être prise en compte dans le…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…compris les grosses – sur les constructions qui existaient à la conclusion du bail ou sur celles élevées en exécution de la convention. Le bail à construction est aussi un bail à long terme ( à ans) par lequel le preneur s’oblige à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…revient de l’opération. Ensuite, bien souvent, les actifs immobiliers locatifs nécessitent des investissements successifs et récurrents pour maintenir la valeur locative de l’immeuble. Il s’agit le plus souvent de travaux liés aux renouvellements des composants qui peuvent être importants et qui dépassent les travaux de gros entretien et qui viendront s’ajouter à l’investissement initial pour conforter la valeur de l’immeuble….

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…autres immeubles en produits  présence de production stockée (ou destockage) travaux en cours – travaux en cours et immeubles achevés – en produits  présence d’achats de terrains en charges  présence de variations des stocks – terrains – en charges  présence de frais liés à la production de stocks immobiliers en charges  présence éventuelle d’intérêts sur…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…Rappelons que les immeubles en cours de construction à destination locative sont enregistrés en immobilisations corporelles en cours. Le bilan Hlm : équilibre et structure les autres travaux en cours les immeubles achevés : – lotissements et terrains aménagés – opérations groupées, construction neuve – opérations d’acquisition, de réhabilitation, de revente – construction de maisons individuelles – les autres travaux

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…comptables particuliers s’imposent obligatoirement à toutes les entreprises du secteur concerné. Les articles R -, R – et R – du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) précisent qu’une instruction conjointe des Ministres chargés de la Construction et de l’Habitation et des Finances doit définir le cadre comptable et les règles relatives au fonctionnement des comptes spécifiques aux…

Corrections des tests

Corrections des tests

…concerné. Les articles R -, R – et R – du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) précisent qu’une instruction conjointe des Ministres chargés de la Construction et de l’Habitation et des Finances doit définir le cadre comptable et les règles relatives au fonctionnement des comptes spécifiques aux Offices Publics d’Aménagement et de Construction, aux Offices Publics et…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Ville – Nom de l’opération . Nature de l’opération Construction neuve Démolition patrimoine existant Démolition construction Amélioration patrimoine existant Acquisition sans travaux Vente patrimoine existant Acquisition amélioration Autre nature (VEFA… préciser) Logements collectifs (O/N) Nombre de logements Logements individuels (O/N) Nombre de logements Résidence collective (O/N) Nombre de logements (équivalent) . Localisation de l’opération Centre-ville (O/N) Centre bourg (O/N) Périphérie…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…suivre le déroulement d’une opération d’investissement immobilier locatif (construction, acquisitionamélioration, remplacement de composants…) de sa naissance (études préliminaires, achat du terrain, ordre de service de travaux, achat de l’immeuble à réhabiliter…) à sa clôture (livraison, achèvement des travaux). Cette méthode permet de présenter une image budgétaire, analytique et historique principalement des constructions locatives d’une entreprise Hlm et de leurs financements…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…immobilisations corporelles grevées de droits – montant net résultat de l’exercice immobilisations financières nettes amortissements dérogatoires frais d’établissement – montant net provision spéciale de réévaluation autres immobilisations incorporelles montant net titres participatifs bâtiments administratifs et installations générales, agencements et aménagements des constructions – montant net subventions nettes d’investissement immobilisations en cours (terrains, VRD, constructions, travaux d’amélioration…) différences de conversion au…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…(AT) constitués de la somme suivante : – total cumulé des amortissements des immeubles locatifs constatés à l’actif (amortissements des baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation, amortissements des constructions, amortissements des agencements et aménagement de terrains) – amortissements dérogatoires comptabilisés au passif – réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables comptabilisées au passif les amortissements financiers cumulés (AF),…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…il est constitué au passif du bilan après amortissement de la construction, une réserve qui correspond à l’amortissement financier de la part des financements externes supérieure à la valeur amortissable de la construction. Cette réserve, décidée par l’Assemblée Générale Ordinaire (pour les SA d’Hlm) ou par le Conseil d’Administration (pour les Offices d’Hlm), est constituée par ponction sur le résultat…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…par nature d’investissement ▪ pour chacun des programmes de construction, son stade d’avancement : préliminaires, en cours, terminées Enregistre les opérations d’investissement locatif par nature comptable : ▪ constructions locatives sur sol propre et sur sol d’autrui ▪ terrains nus, aménagés, loués, bâtis ▪ bâtiments administratifs ▪ immobilisations en cours Fait apparaître le coût réel d’un programme de construction locative…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…fin de l’usufruit. Si, par ailleurs, le nu-propriétaire a financé des travaux qui incombaient à l’usufruitier, il peut en exiger le remboursement par l’usufruitier ou à ses ayants droit. Le sort des travaux de construction et d’amélioration ? Lors de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient seul propriétaire des biens objet du démembrement. Cependant, des améliorations ou des constructions peuvent…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…calcul. . Exemple didactique de rentabilité économique Ensuite, bien souvent, les actifs immobiliers locatifs nécessitent des investissements successifs et récurrents pour maintenir la valeur locative de l’immeuble. Il s’agit le plus souvent de travaux liés aux renouvellements des composants qui peuvent être importants et qui dépassent les travaux de gros entretien et qui viendront s’ajouter à l’investissement initial pour conforter…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…en toute ou partie, par exemples et sans que cette liste soit exhaustive :  le développement interne (construction) ou externe (participations, achats, fusions) de l’entreprise Hlm  la maintenance du patrimoine locatif existant (travaux d’amélioration, reconstitution de composants)  la démolition, comme moyen de renouvellement du patrimoine locatif existant  des arbitrages de dettes financières (remboursements anticipés d’emprunts) …

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

travaux d’entretien courants Annexe : Exemples de travaux à effectuer lors de l’extinction de l’usufruit extrait Le financement de l’usufruit locatif social. Le financement de l’acquisition de l’usufruit Les logements dont l’usufruit est détenu par des bailleurs sociaux, personnes morales, peuvent être financés par des prêts aidés. Les prêts aidés destinés à financer l’achat d’un usufruit sont ceux mentionnés aux…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

élaborées lors du montage de l’opération proprement dite et actualisées au cours de la réalisation de l’opération  et enfin la réalisation de l’opération qui débute avec l’ordre de service de travaux. .. Les dépenses préliminaires à une opération de construction Il s’agit exclusivement des premières dépenses relatives aux études préliminaires et des dépenses portant sur le coût d’acquisition des…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…d’intérêts des emprunts souscrits par l’entreprise Hlm et affectés à des opérations déterminées pour leur préfinancement pendant la période de construction les subventions d’exploitation comptabilisées au cours de l’exercice : bonifications d’intérêts, primes à la construction, subventions diverses et subventions pour travaux d’entretien et de grosses réparations les reprises sur amortissements et provisions de gestion courante destinées soit à réduire…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…justifie, le Conseil d’Administration pourra décider que les dotations au taux minimum pourront n’être pratiquées ou atteintes qu’après la ème année suivant celle de la mise en service des constructions nouvelles ou de l’achèvement des travaux d’amélioration. Rappelons que pour les entreprises immobilières n’appartenant pas à la catégorie des organismes d’Hlm, et par conséquent soumises à l’impôt sur les sociétés,…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…des constructions sur le terrain du bailleur, constructions dont celui-ci acquerra la propriété à la fin du bail. Si le bail à construction apparaît, a priori, nettement différent de l’usufruit (au regard notamment de sa finalité), il pourrait toutefois être requalifié en usufruit dans l’hypothèse dans laquelle le preneur à bail disposerait de l’ensemble des facultés offertes à l’usufruitier. À…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…– terrains (nus, aménagés, loués à des tiers, bâtis) – agencements et aménagements des terrains – constructions (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d’amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres ensembles immobiliers, voiries et réseaux divers, ouvrages d’infrastructure…) – constructions sur sol d’autrui (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d’amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…des changements intervenus dans la réglementation comptable des entreprises Hlm concerne donc principalement la décomposition des immeubles locatifs par composants et corrélativement la disparition progressive d’actifs immobilisés tels que les travaux d’amélioration et les installations générales, agencements et aménagements des constructions. En raison des particularités propres au secteur du logement social, certains critères ont été privilégiés pour identifier les composants…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…de partenariats possibles entre les acteurs sociaux et les acteurs privés avec la création du bail dans le cadre d’une convention d’usufruit. Ces trois formes de partenariat public/privé ont clairement pour objectif de développer l’offre locative sociale, à partir de logements existants ou à partir de constructions neuves, le plus souvent dans des localisations où le prix du foncier ne…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à sortir le bien immobilier du périmètre patrimonial de l’entreprise (cession), à en changer l’usage (changement de destination), voire à le démanteler totalement (déconstruction ou démolition). Le schéma suivant présente les principales formes de désinvestissement du bien immobilier locatif : Schéma . :…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…valeur brute construction amortissements cumulés – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – dépréciation des constructions – – – – – valeur nette construction trésorerie – – – – – – – – – – TOTAL ACTIF…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…prévisionnels actualisés fonds subventions dépenses propres dépenses prévisionnelles restant à prévisionnels comptabilisées actualisées com ptabiliser actualisés =– constructions locatives soldées constructions locatives term inées non soldées constructions locatives en cours prélim inaires et réserves foncières locatives Totaux Cohérence avec les constructions locatives, soldées, non soldées et en cours Cohérence avec les opérations préliminaires et réserves foncières Cohérence globale avec les…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…vente Néanmoins, adapté à l’immobilier locatif, fut-il social, il présente plusieurs singularités : ►ÉTALEMENT DANS LE TEMPS DE LA PHASE D’INVESTISSEMENT Dans un contexte économique de croissance interne de l’entreprise, la phase d’investissement peut être étalée dans le temps, éventuellement sur plusieurs années, si le foncier est acquis bien antérieurement au lancement des travaux de construction ou de réhabilitation lourde….

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. En principe, les charges foncières ne sont déductibles du revenu brut foncier que dans la mesure où elles ont été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. L’article du Code Général des Impôts dispose que le contribuable peut imputer sur son revenu global…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux »….

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…dont elles sont la ressource, en tout ou partie. S’agissant des coûts techniques de démolition, plusieurs cas peuvent se présenter :  il s’agit d’une démolition, sans reconstruction ou avec reconstruction ailleurs que sur le site de l’immeuble démoli o soit la démolition a pour conséquence une augmentation de la valeur actuelle du terrain et alors les coûts de démolition…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…propres à engager pour financer un désinvestissement (démolition, déconstruction…). Les outils d’analyse reposent aussi sur l’actualisation de ces divers flux et sont ceux présentés au chapitre ci-dessus, adaptés à cette analyse financière. Les mécanismes et les commentaires sont très largement inspirés, voire repris in extenso, du paragraphe précédent sur l’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif car l’approche méthodologique est la…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…: constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours subventions d’investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours emprunts réalisés : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif –…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…de ventes d’immeubles : opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition-réhabilitation-revente, de maisons individuelles… en produits du compte de résultat (compte )  présence de production stockée (ou déstockage) travaux en cours travaux en cours et immeubles achevés – en produits (compte )  présence éventuelle de produits constatés d’avance – produits des ventes sur lots en cours au passif du…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…le donneur, voire un coût d’opportunité. Le coût financier de la subvention est en apparence nul pour le bénéficiaire, mais souvent des contraintes sont liées à l’obtention de ces subventions d’investissement : réservations de logements pour les collectivités locales et pour l’État, surcoût dans le prix de revient de la construction (foncier, réglementation thermique…). Ces contraintes peuvent avoir des conséquences…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…XXXXXXXXXXXXXXà XX hOBJET DU FINANCEMENT :   financement d’un investissement immobilier locatif de XX millions d’euros pour la construction neuve de XX logements situés (adresse) ou financement de travaux d’amélioration de XX millions portant sur la résidence XXXXXX de XX logements locatifs située (adresse) ou financement de travaux d’amélioration de XX millions au total portant sur les résidences XXXXXX…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…comptabilisées dans les fiches = Opérations locatives en cours Opérations locatives terminées non soldées Opérations locatives soldées Total ACTIF DU BILAN Montant brut Libellés Baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation, usufruit locatif social et immobilisations incorporelles diverses Immobilisations incorporelles en cours, avances et acomptes Terrains nus Terrains aménagés, loués et bâtis Agencements et aménagements de terrains Constructions locatives Constructions…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de terrains – m ontant net constructions locatives (sols propre et d’autrui) – montant net im meubles en location-vente, location-attribution et affectation m ontant net terrains en cours – montant net constructions et autres imm obilisations corporelles en cours m ontant net avances et acom ptes versés sur imm obilisations corporelles en cours – m ontant net totaux partiels bâtiments…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…bonifications d’intérêts, primes à la construction, subventions pour travaux de gros entretien et de grosses réparations, subventions reçues au titre de l’allégement conjoncturel PLA, indemnités d’inoccupation versées dans le cadre d’une convention de réservation…  il peut s’agir aussi de subventions d’équilibre versées à l’entreprise Hlm pour compenser, totalement ou partiellement, la perte globale qu’elle aurait constatée si cette subvention…