…locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du logement locatif social en France 1.6 L’influence de l’Europe 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 4. Les plafonds de loyers des logements locatifs…
Les Fondamentaux du Logement Locatif social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 2.1 Cartographie des aides au logement 2.2 Les aides publiques à l’investissement 2.3 Les aides à la personne 2.4 Les aides fiscales 2.5 Les aides de circuit 2.6 Les contreparties des aides de circuit 2.7 Impacts des…
…de priorité pour accéder à un logement locatif social Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.1 Conditions d’octroi d’un logement locatif social 3.2 Définition des plafonds de ressources 3.3 Plafonds de ressources des logements…
…locatifs sociaux 3.2 Définition des plafonds de ressources Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 2. Les aides attachées aux logements locatifs sociaux 3. Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.1 Conditions d’octroi d’un logement locatif social 3.2 Définition des plafonds de ressources 3.3 Plafonds de ressources des logements financés…
L’usufruit locatif social La convention d’usufruit Les point clés de la convention d’usufruit pour le bailleur social La durée de l’usufruit L’extinction de l’usufruit Le nécessaire inventaire des biens remis en usufruit Cession et hypothèque de l’usufruit Le régime des contrats de location conclus dans le cadre d’un usufruit locatif social La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire…
…D C Locataires – Excédents d’acomptes sur provisions de charges Récupération des charges locatives x x Ne figurent au compte que les charges effectivement quittancées à des locataires en place, à l’exclusion des charges des logements vacants. La balance des charges récupérées sur les charges récupérables est donc déficitaire en cas d’absence de locataires. La non-récupération des charges récupérables sur…
…fondamental de l’équilibre des ressources et des emplois Rappel des principes fondamentaux de l’analyse financière La comptabilité générale est simplement bâtie sur 2 postulats 12 6 1. Le principe fondamental de l’équilibre des ressources et des emplois 1er postulat : Une entreprise HLM, comme n’importe quelle entreprise, personne morale, est une entité juridique qui réalise avec son environnement des opérations…
Le financement de l’usufruit locatif social Le financement de l’acquisition de l’usufruit Le Prêt Locatif Social (PLS) Les financements complémentaires Les fonds propres Usufruit et droit à réservation de logement Réservations préfectorales Réservations des collectivités locales Réservations des collecteurs du « 1% Logement » Usufruit locatif social et décompte des logements sociaux Les conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social…
…amortissements provisions production immobilisée amortissements charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles charges exceptionnelles participation des salariés & impôts sur bénéfices RÉSULTAT BENEFICIAIRE DE L’EXERCICE récapitulatif par nature des charges et des produits exceptionnels provisions transferts de charges ventilation des charges et des produits par activités Quelques annexes traitent spécifiquement du résultat de l’exercice. Il s’agit…
…l’usufruit, à l’extinction de l’usufruit précédent. Bien entendu, si l’usufruitier désigné en deuxième position décède avant l’usufruitier placé en première position, il ne bénéficiera jamais de l’usufruit. Mais, si l’usufruitier placé en première position renonce au bénéfice de l’usufruit, celui-ci sera directement dévolu à l’autre usufruitier. USUFRUIT AU PROFIT D’UNE PERSONNE MORALE Un problème naît ici de la rencontre entre…
…résultat de la SA d’Hlm DOMUS à partir des soldes intermédiaires de gestion Les soldes intermédiaires de gestion ci-dessous sont construits à partir des annexes légales. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Tableau. : Les soldes intermédiaires de gestion de l’entreprise Hlm DOMUS CHARGES PRODUITS Achats de terrains Variation des stocks : terrains Frais liés à la production des…
VEFA et usufruit VEFA et organismes d’HLM VEFA et usufruit locatif social Usufruit locatif social et estimation des Domaines Usufruit locatif social et pérennité du logement social Comptabilisation de l’usufruit locatif social Le bail dans le cadre de l’usufruit locatif social Usufruit locatif social et garantie des locataires Régime des contrats de location Plafonds de ressources PLS Plafonds de loyers…
Démembrement de propriété et usufruit locatif social Usufruit et partenariat public/privé Intérêt du démembrement de propriété Ce que doit être l’usufruit locatif social L’usufruit doit être un outil de développement de l’offre sociale de logements L’usufruit doit être un produit de « niche » et de mixité sociale Ce que ne doit pas être l’usufruit locatif socia extrait Démembrement de…
…Évaluation de l’usufruit viager Évaluation de l’usufruit à durée fixe Champ d’application de l’article 669 du Code Général des Impôts Analyse critique Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire Droits et obligations de l’usufruitier Droits de l’usufruitier Prérogatives de l’usufruitier Obligations et charges incombant à l’usufruitier Droits et obligations du nu-propriétaire Droits du nu-propriétaire Obligations du nu-propriétaire…
…un exercice comptable quelconque, qui diffère nécessairement des intérêts locatifs décaissés et payés aux prêteurs de capitaux : INTERETS COMPTABILISES DES PROGRAMMES LOCATIFS = CHARGES D’INTERETS DES CREDITS–RELAIS ET AVANCES DES OPERATIONS LOCATIVES CHARGES D’INTERETS DES FINANCEMENT DEFINITIF INTERETS COMPENSATEURS – CHARGES D’INTERETS DOTATION AUX AMORTISSEMENTS COMPENSATEURS A REPARTIR – TRANSFERTS DE COMPENSATEURS – PRODUCTION IMMOBILISEE FRAIS FINANCIERS OPERATIONS CHARGES…
Le démembrement social de propriété L’utilité du démembrement social de propriété aujourd’hui L’usufruit locatif social est, en premier lieu, un produit logement L’usufruit locatif social est devenu un produit patrimonial La question de la transition locative extrait LE DEMEMBREMENT SOCIAL DE PROPRIETE. Le démembrement de propriété, et avec lui l’usufruit locatif social, a beaucoup évolué ces dix dernières années :…
…. Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs . Finance d’entreprises et entreprises HLM . Paramètres-clés des investissements locatifs . La boite à outils de l’investisseur locatif . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Paramètres-clés et nature des investissements locatifs…
…COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS Mouvement : amortissement des charges à répartir Mouvement : transfert des charges à étaler à l’actif charges d’exploitation transferts charges d’exploitation charges financières transferts charges financières charges exceptionnelles transferts charges exceptionnelles En fin d’exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l’actif du bilan sont augmentées des transferts de charges comptabilisés en produits…
…remboursement des emprunts locatifs financements définitifs AUTOFINANCEMENT NET HLM dotations aux amortissements des charges d’exploitation dotations aux provisions des charges d’exploitation dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles valeur nette comptable des éléments d’actif cédés résultat de l’exercice Cette méthode conduit à une démarche en deux étapes : une…
…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…
…et charges en catégories extracomptables : les provisions pour risques et charges probables les provisions pour risques et charges attachées à la promotion et à l’accession à la propriété les provisions pour risques et charges qui ont un réel caractère de réserves. Voir le paragraphe .. ci-dessus relatif à la présentation des provisions pour risques et charges….
…cessions, des démolitions, des mises au rebut ou des renouvellements de composants de l’actif immobilisé, la valeur d’entrée de ces éléments et les amortissements correspondants sont sortis des comptes où ils figurent. Voir le tableau des Mouvements des postes de l’actif immobilisé de l’Annexe qui détaille les mouvements qui affectent les valeurs brutes des immobilisations au cours d’un exercice (augmentations…
…m ontant net TVA sur immobilisations locative autres dettes fiscales, sociales et autres Total Cohérence avec le passif – dettes fiscales, sociales et autres dettes d’exploitation ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES classement des baux à long terme et droits d’usufruit locatif social à l’actif m ontant brut am ortissem ent dépréciation m ontant net =– baux des opérations locatives et droits…
…de production locative qu’est l’usufruit locatif social. La prudence, c’est d’abord de conserver à l’esprit que l’usufruit locatif social qui fait maintenant partie de la boite à outils du maître d’ouvrage social doit rester un outil marginal parce que ce n’est pas un logement locatif pérenne et qu’il va falloir reloger les locataires à des endroits qui ne seront pas…
…sur opérations immobilières autres risques et charges Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles des immobilisations financières des stocks et en cours des terrains à aménager des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) des stocks d’immeubles en cours des stocks d’immeubles achevés des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication des créances locataires des créances acquéreurs des emprunteurs et…
…Budget n° à M. Jean-Luc Warsmann ; Journal Officiel, Assemblée Nationale, Q, décembre , p.. intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cela étant, lorsque…
…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…
…la suivante : travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration) travaux de réparation des menuiseries travaux de peinture des parties communes et menuiseries travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…
…produits que des coûts de fonctionnement et nécessite idéalement des hypothèses sur l’évolution des principaux indices économiques et celles des différents postes par rapport à ces indices. Cette projection des revenus net induit aussi des hypothèses sur la vacance des logements et des impayés de loyers et de charges, sur les travaux de gros entretien à réaliser, sur la mobilité…
…gestion. Les soldes définis ci-dessous sont dictés par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais toujours dans l’esprit de la comptabilité. REVENU BRUT POTENTIEL Le Revenu Brut Potentiel (RBP) est le revenu annuel maximal qui peut être tiré de la location (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires…) en échange de l’usage…
…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des…
…au niveau des dettes financières, des comptes d’emprunts auprès de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), auprès de l’ex-Caisse des Prêts Hlm (CPHLM), auprès des autres établissements de crédit et enfin auprès des autres emprunts et dettes assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…) − création à l’actif du bilan, au niveau des immobilisations incorporelles,…
…: Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des baux à long terme et droits d’usufruit montant brut amortissement dépréciation montant net =– baux des opérations locatives et droits d’usufruit baux des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des terrains aménagés, loués et bâtis terrains des opérations locatives terrains des…
…livret de Caisse d’Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l’évolution du taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s’agit d’un prix maximum de cession des actions…
…destinées à couvrir des risques et des charges nettement précisés quant à leur objet, dont la réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. On distingue : les provisions pour risques destinées à couvrir les risques identifiés inhérents à l’activité de l’entreprise Hlm : – provisions pour litiges – provisions pour amendes et pénalités –…
…de la taxe foncière ainsi que des produits… Bref un modèle de projection à moyen terme des investissements, des produits et des charges d’exploitation du bien immobilier qui soit propre à chaque investisseur, voire à chaque projet spécifique d’investissement (localisation, rotation des clients, type de charges locatives…). Parallèlement, des méthodes plus rapides d’évaluation du rendement d’un projet immobilier locatif ont…
Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? Finance d’entreprises et entreprises Hlm Paramètres-clés et nature des investissements locatifs sociaux Le modèle économique des entreprises de logement locatif social extrait . La décision d’investir ou de désinvestir dans le domaine de l’immobilier locatif . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? . le…
…du bilan juridique, permet de procéder à l’évaluation des besoins de ressources internes – donc des fonds propres – de l’ensemble des investissements locatifs, y compris les investissements locatifs terminés non soldés mais aussi principalement les investissements locatifs pour lesquels un ordre de service de travaux a été donné au cours de l’exercice, ou au cours du ou des exercices…
…de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients…
…constitués de la somme suivante : – total cumulé des amortissements des immeubles locatifs constatés à l’actif (amortissements des baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation, amortissements des constructions, amortissements des agencements et aménagement de terrains, amortissements des travaux d’amélioration, amortissements des VRD et ouvrages d’infrastructure) – amortissements dérogatoires comptabilisés au passif – réserve pour couverture du financement des immobilisations non…
…les coûts techniques de démolition les coûts de travaux de restructuration du foncier les charges de relogement les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de…
…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…
…autre forme de désinvestissement, après celle de la cession. Pour des raisons de localisation et de peuplement, la situation du groupe d’habitations DOMUS s’est dégradée dans le temps. La rotation des clients a augmenté, puis la vacance structurelle s’est installée induisant un manque à facturer de loyers et une augmentation sensible des frais de gestion (charges récupérables non récupérées). Dès…
… Le statut des retards et impayés de loyers En principe, le vendeur et l’acheteur font leur affaire, à la date de la cession, des charges et des produits – et des mouvements de comptes de tiers – relevant de leur gestion propre. En première conséquence de ce principe de base, l’acheteur débute sa gestion locative avec des comptes clients…
L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN des fonds propres investis L’indice de profitabilité des fonds propres investis Le délai de récupération actualisé des fonds propres investis Le taux de rentabilité interne des fonds propres investis extrait . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Le propos consiste à juger…
…d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les autres relations entre le bilan et…
…comptables ne comptabilisent que % du total des produits sur la durée de projection. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, ici encore d’un point de vue pédagogique, les dépenses d’exploitation, donnant lieu à décaissements charges décaissables), des charges comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (charges non décaissables). Les charges comptables représentent…
Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…
L’opportunité financière de désinvestir La cession de l’investissement immobilier locatif Le démantèlement de l’investissement immobilier locatif extrait On notera que la VAN, IP et TRI conduisent à la même conclusion. Bien évidemment, l’usage du TRI des fonds propres investis est inapproprié lorsque les fonds propres investis sont nuls, voire très faibles en montant. L’estimation du TRI des fonds propres investis…
…Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…