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Valeur

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…le taux d’actualisation pour une période.  valeur, valeur, … valeur est obligatoire et les valeurs suivantes sont facultatives. Elles représententàarguments représentant les encaissements et les décaissements. valeur, valeur,… doivent intervenir à intervalles réguliers et à la fin de chaque période. VAN utilise l’ordre de valeur, valeur,… pour interpréter celui des flux financiers. Il convient donc de veiller à entrer…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

valeur, non nulle, qu’il convient d’estimer. Cette valeur porte des noms divers tels que valeur vénale, valeur marchande, valeur résiduelle, valeur de revente, valeur finale… Nous retiendrons pour notre compte et le plus souvent possible la terminologie de « valeur résiduelle ». Soulignons au préalable que la valeur résiduelle qui nous préoccupe ici n’est pas une valeur nette comptable, c’est…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative Valeur vénale dans le cas d’une acquisition ou d’une cession : Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale, mais la jurisprudence en propose la définition suivante : la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…sortie de l’immeuble/logement du patrimoine La cession d’une immobilisation, tout comme la démolition, entraîne son retrait du bilan par annulation de sa valeur comptable à la date de cession. La valeur comptable est égale à la différence entre la valeur brute (terrain et construction) et les amortissements pratiqués. On parle aussi de valeur nette comptable. la valeur nette comptable de…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…SUR LA VALEUR V La valeur V, qui est mentionnée dans le calcul du TRB ci-dessus mais aussi dans le calcul du TRN ci-dessous, renvoie à plusieurs notions de valeur d’un bien immobilier : prix de revient, prix d’achat, valeur marchande, valeur vénale voire enfin valeur de négociation, Si l’on s’en tient au cycle de vie d’un investissement immobilier locatif,…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…est remis au nu-propriétaire. Autrement dit, la valeur de l’usufruit est nulle l’année d’extinction de l’usufruit ; elle peut même être négative si des travaux exceptionnels sont contractuellement à engager. Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit valeur initiale de l’usufruit € / m² SU valeur finale de l’usufruit années n  Évolution dans l’espace de la valeur économique…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants  la valeur d’entrée ou valeur brute de l’immobilisation, évaluée selon la méthode du prix de revient présenté ci-dessus  la valeur actuelle de cette même immobilisation, définie en application de la règle de prudence. La valeur actuelle d’une immobilisation est la valeur la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…la valeur actuelle V de l’ensemble de la suite des flux se calcule donc de la manière suivante : calcul de la valeur actuelle est résumé dans le tableau suivant : dates flux facteurs d’actualisation valeur actualisée des flux VALEUR ACTUELLE Concrètement, ceci signifie qu’investir dans cette obligation rapportera à l’entreprise Hlm . € à la valeur d’aujourd’hui. … Remarques…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…= € Calcul de la valeur nette comptable du composant remplacé La valeur nette comptable du composant remplacé est égale à sa valeur brute minorée des amortissements : – = € Lors du renouvellement du composant « menuiseries extérieures », la valeur d’entrée de la quote-part de ce composant ( €) et les amortissements correspondants ( €) sont sortis des…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…« structure » est amorti sur ans, l’amortissement correspondant sera donc de :  = € Calcul de la valeur nette comptable du composant non identifié La valeur nette comptable est égale à sa valeur brute minorée des amortissements : – = € Lors du renouvellement du composant non identifié, la valeur d’entrée de ce composant et les amortissements correspondants…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…Le prix de revient d’origine du logement est de T décomposé de la manière suivante : terrain T construction T L’amortissement pratiqué à la date de la vente du logement s’élève à T. La valeur nette comptable de l’immeuble d’origine, à la date de la vente, est donc égale à T : valeur d’origine – amortissement = valeur nette comptable…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

des plus-values potentielles sont constatées – la valeur d’entrée dans le patrimoine est inférieure à la valeur actuelle -, celles-ci ne sont pas comptabilisées en vertu du respect de la règle de prudence. Dans le cas contraire – la valeur d’entrée dans le patrimoine est supérieure à la valeur actuelle – des dépréciations doivent être constatées en comptabilité. La valeur

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

DE RENTABILITE. . La valeur actuelle nette .. Définition de la valeur actuelle nette A partir du diagramme de flux ci-dessus (schéma .), il est possible de définir la valeur actuelle nette d’un investissement que nous avons déjà esquissée en fin de paragraphe … et au cours du paragraphe … ci-dessus. La valeur actuelle nette (VAN) – en anglais Net…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…immeuble locatif (construction et éventuellement terrain) constitue la traduction comptable du fait que la valeur d’usage du bien immobilier soit inférieure à sa valeur comptable inscrite à l’actif. Cette provision pour dépréciation exceptionnelle est donc la traduction comptable du décalage constaté entre la valeur nette comptable de l’immeuble et sa valeur d’usage. Elle se concrétise par une augmentation des provisions…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

valeur de la nue-propriété est ainsi déterminée comme étant la valeur actualisée de la pleine propriété. De manière simplifiée, la valeur de la nue-propriété (NP) peut ainsi être déterminée à partir de la valeur de la pleine propriété (PP), de la durée de l’usufruit (n) et du taux de rendement du bien (i), par la résolution de l’équation suivante :…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…biens utilisés dans des conditions similaires. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’étalement de valeur d’un bien amortissable prend alors la forme d’un plan d’amortissement préétabli qui peut être calculé suivant diverses modalités. Un plan d’amortissement est un tableau prévisionnel de réduction des valeurs inscrites au bilan sur une période déterminée…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…II) en K Euros Valeur liquidative d’une action (en Euros) , Evaluation de la valeur intrinséque de l’action Valeur nette comptable – Dépréciation des valeurs d’actif = Valeur intrinséque de l’entreprise (en K Euros) Valeur intrinséque d’une action (en Euros) La valeur liquidative est supérieure à la valeur nominale La valeur maximum de cession d’une action détenue depuisans et plus…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…privé, de conditions différentes de la répartition définitive de la charge d’impôt. CONCERNANT LA VALEUR A DECLARER En matière d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), les biens sont en principe évalués à leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix qui pourrait en être obtenu sur le marché compte tenu notamment de leur situation juridique. Or le démembrement de propriété constitue…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du terrain) et, dans ces conditions, les coûts de démolition sont incorporés dans le coût du terrain de l’immeuble démoli, dans la limite de cette valeur actuelle et sont comptabilisés au-delà en charges exceptionnelles d’exploitation  soit la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur du terrain concerné et les frais…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…pas la base amortissable à fin : valeur amortissable – amortissements courants – amortissements dérogatoires = valeur amortissable nette – – Dans le cas présent, cette contrainte est respectée puisque la valeur amortissable nette, encore égale à la valeur nette comptable minorée des amortissements dérogatoires, est positive et égale à €. En , l’égalité des AT et AF conduit à…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…locatif qui peut être sous-traité à des entreprises extérieures (diminution de la valeur ajoutée) ou effectué par le personnel de l’entreprise Hlm (augmentation de la valeur ajoutée). En déduisant de la valeur ajoutée les frais de personnel et les taxes sur salaires, on retrouve bien évidemment la définition de l’excédent brut d’exploitation : EXCEDENT BUT D’EXPLOITATION = VALEUR AJOUTEE –…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…Hlm : équilibre et structure le taux du livret A applicable au / de chaque année le taux de majoration de. % le taux d’intérêt majoré (taux du livret A .) la valeur de cession en pour des actions acquises au cours des années indiquées. Tableau. : Valeur de cession d’une action de euros qui n’a pas fait l’objet de…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

valeur de Vr : Vr = Vo  Ir I avec : Vr = Valeur réévaluée de l’immeuble bâti (hors terrain) Vo = Valeur d’origine de l’immeuble bâti (hors terrain) Io = Indice INSEE du coût de la construction du ème trimestre de l’année de mise en service de l’immeuble ou d’achèvement des travaux d’amélioration Ir = Indice INSEE du…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

valeur nette − les comptes d’actif sont en général présentés en valeur brute, puis minorés des amortissements et des dépréciations et appréhendées algébriquement en valeur nette. Les grandes masses constitutives du bilan vont maintenant être examinées de façon plus précise. .. Les capitaux propres Les capitaux propres relèvent, avec les provisions réglementées, les subventions d’investissement et les emprunts et dettes…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…réinvestissements successifs au cours de la durée de vie de l’investissement (renouvellement de composants) afin de maintenir la valeur locative de l’investissement ; ceci conduit à la question du financement de ces investissements successifs. • la détermination de la valeur marchande ou vénale de l’investissement à l’issue du cycle de vie théorique de l’investissement ; ceci conduit à postuler la…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…€, soit au total € constituant la valeur nette comptable du composant lors de son remplacement. Tableau . : Tableaux d’amortissement des composants et de leurs renouvellements composant n° année valeur brute amortissements cumulés composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés renouvellement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette composant n° année valeur brute amortissements cumulés renouvellement…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…ci-dessous développe ces deux concepts indissociables de valeur financière et de valeur patrimoniale de l’entreprise Hlm. Schéma . : La valeur d’une entreprise Hlm Objectif de l’actionnaire : entreprise financièrement autonome existence d’un POTENTIEL FINANCIER SUFFISANT pour faire face aux besoins de l’entreprise Hlm valeur FINANCIÈRE existence d’un CASH-FLOW SUFFISANT pour alimenter le potentiel financier VALEUR d’une entreprise immobilière locative…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…ou durée de l’opération financière en nombre d’années fi flux monétaire à la date i Vn valeur acquise ou valeur future d’un flux monétaire ou d’une somme de flux monétaires en fin d’opération, à la date n V valeur actuelle ou valeur présente d’un flux monétaire ou d’une somme de flux monétaires à la date , en début d’opération. 1…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…l’opportunité de réaliser l’investissement étudié. On parle de taux de rentabilité car celui-ci inclut, outre les revenus nets escomptés, la valeur résiduelle de l’investissement en fin de cycle de vie de l’investissement. Autrement dit, il traduit à la fois le rendement (des revenus nets espérés) et la valeur de l’investissement à l’issue de la période (valeur résiduelle). Le taux de…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…composant – montant brut – sortie du composant – amortissement valeur nette comptable du composant sorti PRODUITS – Le composant , sorti pour un montant brut de €, est remplacé par un investissement de € à l’actif du bilan. La valeur nette comptable du composant remplacé est nulle car le composant est entièrement amorti. .. La politique d’amortissement de l’entreprise…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…syntaxe de TRIM est la suivante : TRIM(valeurs;taux_emprunt;taux_placement)  valeurs : elles correspondent à une série de décaissements (valeurs négatives) et d’encaissements (valeurs positives) périodiques  taux_emprunt : il représente le taux d’intérêt payé pour le financement de la trésorerie déficitaire ; ici %  taux_placement : représente le taux d’intérêt perçu sur le placement de la trésorerie excédentaire ;…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…locatif dans le cadre d’un démembrement de propriété, ce qui permet de confronter ce prix à la valeur économique évaluée par l’usufruitier et au prix qu’en demande le nu-propriétaire ou le promoteur. La méthode de détermination, par le service des Domaines, de la valeur vénale d’un usufruit locatif social est classique de l’approche traditionnelle de la valeur d’un bien immobilier…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…amortissements et aux provisions nécessaires que seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

par euro investi. L’indice de profitabilité (IP) correspond à la valeur actuelle des cash-flows générés par le projet d’investissement rapportée au montant de l’investissement réalisé en une seule fois. Il constitue un bon indicateur de création de valeur relative du projet d’investissement immobilier. Indice de profitabilité I : montant initial de l’investissement intégralement effectué en une seule fois cft :…

Corrections des tests

Corrections des tests

…à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à la clôture de l’exercice, que cette dépréciation soit ou non…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm Citadis extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain valeur brute de la construction amortissements cumulés – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La « valeur nette de la construction…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…plus utilisées pour évaluer la valeur d’un bien immobilier (valeur marchande ou valeur vénale). Les outils financiers (VAN, IP et DRA puis TRI) sont des outils pertinents lorsqu’il s’agit de juger de l’opportunité de réaliser un investissement pris isolément. En présence d’un seul investissement, VAN et TRI conduisent toujours à la même décision. IP et DRA viennent en général appuyer…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…banque LES STOCKS AU BILAN D’UNE ENTREPRISE HLM REPRESENTENT :  la variation entre le début et la fin de l’exercice  la valeur moyenne de l’inventaire en cours d’année  la valeur d’achat Le compte de résultat de l’entreprise Hlm LA SITUATION NETTE D’UNE ENTREPRISE HLM…  n’apparaît au bilan qu’avant affectation des résultats  peut éventuellement être égale…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…/ et la valeur d’entrée à l’actif. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Les charges financières afférentes à la production des stocks immobiliers doivent être comptabilisées directement au coût de production des stocks immobiliers. Outre les charges d’intérêts, les charges financières comprennent aussi : les charges nettes sur cessions des valeurs mobilières de placement lorsque les cessions de valeurs…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…l’investissement en fin de vie, l’année n CRFn valeur résiduelle des fonds propres en fin de vie, l’année n V valeur marchande du bien immobilier l’année VP montant des fonds propres dégagés par la vente du bien l’année DP montant des fonds propres engagés par la démolition l’année n nombre de flux monétaires a taux d’actualisation économique exigé par l’entreprise…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…n° année terrain valeur brute valeur nette amortissements de la de la cumulés construction construction – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – trésorerie – – –…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…(immobilisations, titres de participation, prêts à plus d’un an) Capitaux propres (capital et réserves) Valeurs d’exploitation (stocks, travaux en cours) Dettes à long et moyen terme (emprunts à plus d’un an) Valeurs réalisables à court terme (créances) Dettes exigibles à court terme (fournisseurs, découverts bancaires…) Valeurs disponibles (trésorerie) Dans ces conditions, le classement des ressources et des emplois longs était…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…Le TEG est calculé à partir de la fonction TRI d’Excel. VPM calcule le remboursement d’un emprunt sur la base de remboursements et d’un taux d’intérêt constants. Le taux saisi représente le taux d’intérêt de l’emprunt. NPM représente le nombre de remboursements pour l’emprunt. VA représente la valeur actuelle ou la valeur que représente à la date d’aujourd’hui une série…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…capital acquis € valeur future flux positifs (entrées de fonds encaissements) + mois – temps flux négatifs (sorties de fonds décaissements) capital prêté € valeur présente Cette suite de flux monétaires est temporaire. Le montant des flux est certain. La périodicité n’est pas connue, mais elle peut être soit mensuelle, soit semestrielle. Soulignons que le capital initial constitue la valeur