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Valeur : financière

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…le taux d’actualisation pour une période.  valeur, valeur, … valeur est obligatoire et les valeurs suivantes sont facultatives. Elles représententàarguments représentant les encaissements et les décaissements. valeur, valeur,… doivent intervenir à intervalles réguliers et à la fin de chaque période. VAN utilise l’ordre de valeur, valeur,… pour interpréter celui des flux financiers. Il convient donc de veiller à entrer…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

valeur, non nulle, qu’il convient d’estimer. Cette valeur porte des noms divers tels que valeur vénale, valeur marchande, valeur résiduelle, valeur de revente, valeur finale… Nous retiendrons pour notre compte et le plus souvent possible la terminologie de « valeur résiduelle ». Soulignons au préalable que la valeur résiduelle qui nous préoccupe ici n’est pas une valeur nette comptable, c’est…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative Valeur vénale dans le cas d’une acquisition ou d’une cession : Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale, mais la jurisprudence en propose la définition suivante : la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

valeur brute Immeuble de rapport – valeur brute Travaux d’amélioration – valeur brute Valeurs comptables des éléments d’actif cédés – immobilisations corporelles cédées Sortie du patrimoine ? Prendre les mesures financières suite à la vente du bien Les mesures financières à prendre suite à la vente du bien immobilier sont les suivantes : • traiter les subventions restant à transférer…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

SUR LA VALEUR V La valeur V, qui est mentionnée dans le calcul du TRB ci-dessus mais aussi dans le calcul du TRN ci-dessous, renvoie à plusieurs notions de valeur d’un bien immobilier : prix de revient, prix d’achat, valeur marchande, valeur vénale voire enfin valeur de négociation, Si l’on s’en tient au cycle de vie d’un investissement immobilier locatif,…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

la valeur actuelle V de l’ensemble de la suite des flux se calcule donc de la manière suivante : calcul de la valeur actuelle est résumé dans le tableau suivant : dates flux facteurs d’actualisation valeur actualisée des flux VALEUR ACTUELLE Concrètement, ceci signifie qu’investir dans cette obligation rapportera à l’entreprise Hlm . € à la valeur d’aujourd’hui. … Remarques…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…est remis au nu-propriétaire. Autrement dit, la valeur de l’usufruit est nulle l’année d’extinction de l’usufruit ; elle peut même être négative si des travaux exceptionnels sont contractuellement à engager. Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit valeur initiale de l’usufruit € / m² SU valeur finale de l’usufruit années n  Évolution dans l’espace de la valeur économique…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

ci-dessous développe ces deux concepts indissociables de valeur financière et de valeur patrimoniale de l’entreprise Hlm. Schéma . : La valeur d’une entreprise Hlm Objectif de l’actionnaire : entreprise financièrement autonome existence d’un POTENTIEL FINANCIER SUFFISANT pour faire face aux besoins de l’entreprise Hlm valeur FINANCIÈRE existence d’un CASH-FLOW SUFFISANT pour alimenter le potentiel financier VALEUR d’une entreprise immobilière locative…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…du flux f est égale à : fn = fo x ( + t )n-fx (+t)n– la valeur acquise Vn d’une suite de flux est égale à :fx (+t)n-Vn = f (+t)n + f(+t)n- + f(+t)n- + … + fnfx (+t)n VALEUR FUTURE ou VALEUR ACQUISE d’une suite de flux. Les deux principales méthodes d’analyse financière capitalisation → E :…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable La structure des fiches de situation financière et comptable La typologie des fiches de situation financière et comptable L’état d’avancement des opérations Les cas particuliers La nature des opérations Les principes de mise en œuvre extrait .. Les fiches de situation financière et comptable Les fiches de situation financière et comptable constituent l’ossature…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…« structure » est amorti sur ans, l’amortissement correspondant sera donc de :  = € Calcul de la valeur nette comptable du composant non identifié La valeur nette comptable est égale à sa valeur brute minorée des amortissements : – = € Lors du renouvellement du composant non identifié, la valeur d’entrée de ce composant et les amortissements correspondants…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…= € Calcul de la valeur nette comptable du composant remplacé La valeur nette comptable du composant remplacé est égale à sa valeur brute minorée des amortissements : – = € Lors du renouvellement du composant « menuiseries extérieures », la valeur d’entrée de la quote-part de ce composant ( €) et les amortissements correspondants ( €) sont sortis des…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

Le prix de revient d’origine du logement est de T décomposé de la manière suivante : terrain T construction T L’amortissement pratiqué à la date de la vente du logement s’élève à T. La valeur nette comptable de l’immeuble d’origine, à la date de la vente, est donc égale à T : valeur d’origine – amortissement = valeur nette comptable…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

immeuble locatif (construction et éventuellement terrain) constitue la traduction comptable du fait que la valeur d’usage du bien immobilier soit inférieure à sa valeur comptable inscrite à l’actif. Cette provision pour dépréciation exceptionnelle est donc la traduction comptable du décalage constaté entre la valeur nette comptable de l’immeuble et sa valeur d’usage. Elle se concrétise par une augmentation des provisions…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

des plus-values potentielles sont constatées – la valeur d’entrée dans le patrimoine est inférieure à la valeur actuelle -, celles-ci ne sont pas comptabilisées en vertu du respect de la règle de prudence. Dans le cas contraire – la valeur d’entrée dans le patrimoine est supérieure à la valeur actuelle – des dépréciations doivent être constatées en comptabilité. La valeur

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement La valeur actuelle nette Définition de la valeur actuelle nette La prise de décision d’investissement à l’aide de la VAN La prise de décision pour un seul projet La prise de décision en cas de plusieurs projets de durées de vie différentes La valeur actuelle nette à taux double La structure des cash-flows extrait…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…surtout parce que la santé financière d’une entreprise Hlm s’apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l’exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma. : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions immobilisations immobilisations dettes financières dettes financières fonds de…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…II) en K Euros Valeur liquidative d’une action (en Euros) , Evaluation de la valeur intrinséque de l’action Valeur nette comptable – Dépréciation des valeurs d’actif = Valeur intrinséque de l’entreprise (en K Euros) Valeur intrinséque d’une action (en Euros) La valeur liquidative est supérieure à la valeur nominale La valeur maximum de cession d’une action détenue depuisans et plus…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs terrain n’est généralement connu définitivement qu’à la clôture financière de l’opération, c’est à dire après la date d’habitabilité. Dans ces conditions, la base d’amortissement est constituée par la valeur inscrite à l’actif du bilan et au niveau des fiches de situation financière et comptable. Ainsi chaque année, la base…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

dans l’entreprise Hlm. Schéma . : Bilan juridique normalisé d’une entreprise Hlm On reprend ici le tableau du paragraphe « . La représentation comptable du bilan Hlm ». provisions réglementées Emprunts et dettes financières Dettes rattachées à des participations immobilisations financières Créances d’exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités & résultat de l’exercice…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

de la durée de vie de l’opération financière. Le sens algébrique du flux monétaire est déterminé par rapport à l’entreprise Hlm qui réalise l’opération financière, étant entendu qu’un flux monétaire ne dispose pas économiquement d’un signe algébrique, positif ou négatif. Un diagramme de flux monétaires se caractérise généralement par un flux de départ de l’opération financière, qui peut être positif…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

€, soit au total € constituant la valeur nette comptable du composant lors de son remplacement. Tableau . : Tableaux d’amortissement des composants et de leurs renouvellements composant n° année valeur brute amortissements cumulés composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés renouvellement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette composant n° année valeur brute amortissements cumulés renouvellement…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…rentabilité des capitaux propres S montant des subventions nettes de l’entreprise qui investit D montant de la dette financière nette de l’entreprise qui investit i taux actuariel résiduel de la dette financière nette avant impôt i’ taux actuariel résiduel de la dette financière après impôt tlA taux du premier livret de la Caisse d’Épargne ti taux d’imposition des sociétés 1…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du terrain) et, dans ces conditions, les coûts de démolition sont incorporés dans le coût du terrain de l’immeuble démoli, dans la limite de cette valeur actuelle et sont comptabilisés au-delà en charges exceptionnelles d’exploitation  soit la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur du terrain concerné et les frais…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

échéances financières et leur équivalence actuarielle : Graphique . : flux des échéances financières des emprunts et leur équivalence actuarielle euros Échéances financières Equivalence actuarielle Pour calculer le coût actuariel des ressources externes finançant l’investissement immobilier locatif, il suffit d’ajouter le montant de la subvention d’investissement au capital des emprunts ( € + €). Il est alors possible de calculer…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…l’opportunité de réaliser l’investissement étudié. On parle de taux de rentabilité car celui-ci inclut, outre les revenus nets escomptés, la valeur résiduelle de l’investissement en fin de cycle de vie de l’investissement. Autrement dit, il traduit à la fois le rendement (des revenus nets espérés) et la valeur de l’investissement à l’issue de la période (valeur résiduelle). Le taux de…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…amortissements et aux provisions nécessaires que seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à…

Corrections des tests

Corrections des tests

…à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à la clôture de l’exercice, que cette dépréciation soit ou non…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

financières Revenus des titres immobilisés Produits des autres créances et valeurs mobilières de placement Autres produits financiers Reprises sur provisions financières Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement total Quotes-parts de résultat total RÉSULTAT FINANCIER RÉSULTAT COURANT Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Valeur comptable des éléments d’actif cédés Autres charges exceptionnelles Dotations amortissements…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…détruites ou cédées) dettes financières relatives à l’accession à la propriété : gestion de prêts dettes financières : grosses réparations dettes financières relatives aux autres destinations (bâtiments administratifs, emprunts non affectés à long terme…) droits sur immobilisations (locataires attributaires, autres droits…) Il n’est pas tenu compte, dans un premier temps, des intérêts compensateurs non étalés devant être normalement réintégrés en…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm Citadis extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain valeur brute de la construction amortissements cumulés – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La « valeur nette de la construction…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…de placement Autres charges financières Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations : provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Transferts de charges de charges d’exploitation Autres produits de gestion courante Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Produits financiers divers sur autres immobilisations financières Revenus des titres immobilisés Produits des autres créances et valeurs mobilières…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable Les dépenses préliminaires à une opération de construction Les prévisions initiales et actualisées Les prévisions initiales Les prévisions actualisées La réalisation de l’opération Les financements contractés et encaissés Les dépenses comptabilisées La situation des restes à réaliser et de la trésorerie L’équilibre des fiches de situation financière et comptable L’équilibre des…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…à l’aide des outils classiques et traditionnels d’analyse financière (Banque de France par exemple). Plus la dette financière est élevée, plus le risque de perte de valeur de l’entreprise est important : les frais financiers « élèvent les coûts fixes » et accroissent donc la sensibilité des fonds propres dégagés par l’exploitation courante (autofinancement net) et exceptionnelle (cash-flows). En conséquence,…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

valeur de Vr : Vr = Vo  Ir I avec : Vr = Valeur réévaluée de l’immeuble bâti (hors terrain) Vo = Valeur d’origine de l’immeuble bâti (hors terrain) Io = Indice INSEE du coût de la construction du ème trimestre de l’année de mise en service de l’immeuble ou d’achèvement des travaux d’amélioration Ir = Indice INSEE du…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

de l’état récapitulatif des dettes financières extrait La comptabilisation des immobilisations par composants. L’état récapitulatif des dettes financières La comptabilisation des immobilisations par composants présente assez peu d’impact sur les dettes financières inscrites au passif du bilan, mais induit quelques novations sur le classement de la dette financière par destination, notamment en ce qui concerne l’état récapitulatif des dettes financières…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

clore temporairement ce rappel concernant les dettes financières, que le seul mouvement occasionné par le remboursement des emprunts est un mouvement de trésorerie : diminution des dettes financières au passif égale à la diminution des disponibilités à l’actif. Les comptes de subventions d’investissement fonctionnent différemment des comptes de dettes financières. En premier lieu, le compte de subventions d’investissement est utilisé…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

dettes financières diverses Dettes rattachées à des participations immobilisations financières Fournisseurs débiteurs Créances d’exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités Primes de remboursement des obligations Charges constatées d’avance et charges à répartir report à nouveau résultat de l’exercice Provisions provisions pour isques et charges Concours bancaires courants Droits sur immobilisations Clients créditeurs CAPITAUX…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…réinvestissements successifs au cours de la durée de vie de l’investissement (renouvellement de composants) afin de maintenir la valeur locative de l’investissement ; ceci conduit à la question du financement de ces investissements successifs. • la détermination de la valeur marchande ou vénale de l’investissement à l’issue du cycle de vie théorique de l’investissement ; ceci conduit à postuler la…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

– – – – – – – – – – – – – – – – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La « valeur nette de la construction » est déduite de la « valeur brute de la construction », minorée des amortissements cumulés… Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

ou durée de l’opération financière en nombre d’années fi flux monétaire à la date i Vn valeur acquise ou valeur future d’un flux monétaire ou d’une somme de flux monétaires en fin d’opération, à la date n V valeur actuelle ou valeur présente d’un flux monétaire ou d’une somme de flux monétaires à la date , en début d’opération. 1…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…dettes financières qui constituent un inventaire détaillé des emprunts et autres dettes financières, par nature de prêteur et par destination : – état détaillé des dettes financières – état récapitulatif des dettes financières tableaux de ventilation des charges et des produits par activités ont pour but de mesurer la contribution des diverses activités au résultat total de l’exercice Ce tableau…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

échus entre ces deux exercices ont donc diminué de € qui constituent l’écart, pour l’exercice , entre la charge financière et les intérêts payés. On en déduit le calcul des charges financières de l’exercice : intérêts payés exercice + ICNE au // – ICNE au // = charges financières exercice + – Calcul du montant net des immeubles de rapport…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…– financements définitifs Opérations locatives – composants sortis de l’actif Total quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – Le montant net des dettes financières reste inchangé sans modification au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. … Le renouvellement du composant Le composant « étanchéité… » est remplacé en , donc avant l’issue de son amortissement, pour un…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…syntaxe de TRIM est la suivante : TRIM(valeurs;taux_emprunt;taux_placement)  valeurs : elles correspondent à une série de décaissements (valeurs négatives) et d’encaissements (valeurs positives) périodiques  taux_emprunt : il représente le taux d’intérêt payé pour le financement de la trésorerie déficitaire ; ici %  taux_placement : représente le taux d’intérêt perçu sur le placement de la trésorerie excédentaire ;…