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Valeur : vénale

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…que valeur vénale, valeur marchande, valeur résiduelle, valeur de revente, valeur finale… Nous retiendrons pour notre compte la terminologie de « valeur résiduelle » ou « valeur vénale ». Parfois la valeur résiduelle est connue dès l’investissement initial : c’est le cas d’un bail emphytéotique, d’un usufruit ou d’une option d’achat. Mais souvent, l’investisseur doit l’estimer. . Exemple didactique de…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

valeur, non nulle, qu’il convient d’estimer. Cette valeur porte des noms divers tels que valeur vénale, valeur marchande, valeur résiduelle, valeur de revente, valeur finale… Nous retiendrons pour notre compte et le plus souvent possible la terminologie de « valeur résiduelle ». Soulignons au préalable que la valeur résiduelle qui nous préoccupe ici n’est pas une valeur nette comptable, c’est…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative Valeur vénale dans le cas d’une acquisition ou d’une cession : Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale, mais la jurisprudence en propose la définition suivante : la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…SUR LA VALEUR V La valeur V, qui est mentionnée dans le calcul du TRB ci-dessus mais aussi dans le calcul du TRN ci-dessous, renvoie à plusieurs notions de valeur d’un bien immobilier : prix de revient, prix d’achat, valeur marchande, valeur vénale voire enfin valeur de négociation, Si l’on s’en tient au cycle de vie d’un investissement immobilier locatif,…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…la mesure où la reconstruction est fois moins dense que la précédente démolie. La valeur vénale du terrain est de . fois celle d’origine, donc la valeur vénale aujourd’hui est égale à x . = €. Les coûts de démolition immobilisés incorporables au terrain s’élèvent donc à la hauteur de l’accroissement de la valeur du terrain, soit – = €…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…est remis au nu-propriétaire. Autrement dit, la valeur de l’usufruit est nulle l’année d’extinction de l’usufruit ; elle peut même être négative si des travaux exceptionnels sont contractuellement à engager. Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit valeur initiale de l’usufruit € / m² SU valeur finale de l’usufruit années n  Évolution dans l’espace de la valeur économique…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants  la valeur d’entrée ou valeur brute de l’immobilisation, évaluée selon la méthode du prix de revient présenté ci-dessus  la valeur actuelle de cette même immobilisation, définie en application de la règle de prudence. La valeur actuelle d’une immobilisation est la valeur la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…propres investis à l’origine dans l’opération (FP). S’il s’avérait que la valeur vénale de certains immeubles de rapport de l’entreprise Hlm était inférieure à leur valeur nette comptable, il conviendrait alors de les déprécier de la différence entre le montant de la valeur vénale et le montant de la valeur nette comptable. Partant de nouveau du projet d’investissement immobilier DOMUS,…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…Le prix de revient d’origine du logement est de T décomposé de la manière suivante : terrain T construction T L’amortissement pratiqué à la date de la vente du logement s’élève à T. La valeur nette comptable de l’immeuble d’origine, à la date de la vente, est donc égale à T : valeur d’origine – amortissement = valeur nette comptable…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

des plus-values potentielles sont constatées – la valeur d’entrée dans le patrimoine est inférieure à la valeur actuelle -, celles-ci ne sont pas comptabilisées en vertu du respect de la règle de prudence. Dans le cas contraire – la valeur d’entrée dans le patrimoine est supérieure à la valeur actuelle – des dépréciations doivent être constatées en comptabilité. La valeur

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…immeuble locatif (construction et éventuellement terrain) constitue la traduction comptable du fait que la valeur d’usage du bien immobilier soit inférieure à sa valeur comptable inscrite à l’actif. Cette provision pour dépréciation exceptionnelle est donc la traduction comptable du décalage constaté entre la valeur nette comptable de l’immeuble et sa valeur d’usage. Elle se concrétise par une augmentation des provisions…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

valeur de la nue-propriété est ainsi déterminée comme étant la valeur actualisée de la pleine propriété. De manière simplifiée, la valeur de la nue-propriété (NP) peut ainsi être déterminée à partir de la valeur de la pleine propriété (PP), de la durée de l’usufruit (n) et du taux de rendement du bien (i), par la résolution de l’équation suivante :…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…privé, de conditions différentes de la répartition définitive de la charge d’impôt. CONCERNANT LA VALEUR A DECLARER En matière d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), les biens sont en principe évalués à leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix qui pourrait en être obtenu sur le marché compte tenu notamment de leur situation juridique. Or le démembrement de propriété constitue…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…II) en K Euros Valeur liquidative d’une action (en Euros) , Evaluation de la valeur intrinséque de l’action Valeur nette comptable – Dépréciation des valeurs d’actif = Valeur intrinséque de l’entreprise (en K Euros) Valeur intrinséque d’une action (en Euros) La valeur liquidative est supérieure à la valeur nominale La valeur maximum de cession d’une action détenue depuisans et plus…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…les immobilisations au bilan pour leur valeur vénale. dans le cadre d’une approche financière, l’amortissement est un processus de répartition des coûts. Il s’analyse comme la répartition du coût d’un investissement dans le temps. Il a alors la nature d’une charge Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs calculée s’imputant sur les…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du terrain) et, dans ces conditions, les coûts de démolition sont incorporés dans le coût du terrain de l’immeuble démoli, dans la limite de cette valeur actuelle et sont comptabilisés au-delà en charges exceptionnelles d’exploitation  soit la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur du terrain concerné et les frais…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…réinvestissements successifs au cours de la durée de vie de l’investissement (renouvellement de composants) afin de maintenir la valeur locative de l’investissement ; ceci conduit à la question du financement de ces investissements successifs. • la détermination de la valeur marchande ou vénale de l’investissement à l’issue du cycle de vie théorique de l’investissement ; ceci conduit à postuler la…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

valeur nette − les comptes d’actif sont en général présentés en valeur brute, puis minorés des amortissements et des dépréciations et appréhendées algébriquement en valeur nette. Les grandes masses constitutives du bilan vont maintenant être examinées de façon plus précise. .. Les capitaux propres Les capitaux propres relèvent, avec les provisions réglementées, les subventions d’investissement et les emprunts et dettes…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…ci-dessous développe ces deux concepts indissociables de valeur financière et de valeur patrimoniale de l’entreprise Hlm. Schéma . : La valeur d’une entreprise Hlm Objectif de l’actionnaire : entreprise financièrement autonome existence d’un POTENTIEL FINANCIER SUFFISANT pour faire face aux besoins de l’entreprise Hlm valeur FINANCIÈRE existence d’un CASH-FLOW SUFFISANT pour alimenter le potentiel financier VALEUR d’une entreprise immobilière locative…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…locatif dans le cadre d’un démembrement de propriété, ce qui permet de confronter ce prix à la valeur économique évaluée par l’usufruitier et au prix qu’en demande le nu-propriétaire ou le promoteur. La méthode de détermination, par le service des Domaines, de la valeur vénale d’un usufruit locatif social est classique de l’approche traditionnelle de la valeur d’un bien immobilier…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…amortissements et aux provisions nécessaires que seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à…

Corrections des tests

Corrections des tests

…à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à la clôture de l’exercice, que cette dépréciation soit ou non…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…et de vacance des logements  la durée de projection des revenus nets et des cash-flows (durée de remboursement de l’emprunt principal, durée d’amortissement du composant de structure, durée forfaitaire…)  l’estimation de la valeur vénale de l’actif immobilier au terme de la durée de projection. Ces hypothèses doivent être spécifiques à l’entreprise qui prend le risque d’investir dans le…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…plus utilisées pour évaluer la valeur d’un bien immobilier (valeur marchande ou valeur vénale). Les outils financiers (VAN, IP et DRA puis TRI) sont des outils pertinents lorsqu’il s’agit de juger de l’opportunité de réaliser un investissement pris isolément. En présence d’un seul investissement, VAN et TRI conduisent toujours à la même décision. IP et DRA viennent en général appuyer…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…En effet, si l’on calcule la valeur actuelle des revenus nets sur ans, alors on détermine la valeur économique hors frais de l’usufruit. Tableau. : Évolution anticipée du revenu net en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Revenu brut réel années Loyers logements Loyers parkings Dépenses d’exploitation Frais de gestion Maintenance REVENU NET totaux La valeur économique de…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…renégociation d’emprunts, rémunération versée au Fonds de Garantie de la CGLLS en contrepartie d’une garantie venant se substituer à celle des collectivités locales les charges financières, et plus précisément les intérêts compensateurs étudiés au chapitre du présent ouvrage Ces charges différées sont en principe à utiliser exceptionnellement. Généralement, ces frais ne sont pas représentatifs d’une valeur vénale et ne peuvent…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…« subventions d’investissement » comptabilise toutes les subventions notifiées, encaissées ou non. Le compte de subventions d’investissement est utilisé pour enregistrer : soit les subventions d’investissement obtenues par l’entreprise Hlm soit la contrepartie de la valeur des immobilisations (terrains et immeubles) données ou cédées pour un montant symbolique. Cette valeur est déterminée en fonction de la valeur vénale des biens…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…dotation. Cette valeur est déterminée en fonction de la valeur vénale des biens lors de la cession gratuite ou pour l’euro symbolique, éventuellement avec l’aide des services de France Domaines. En second lieu, le compte de subventions d’investissement permet aux entreprises Hlm subventionnées d’échelonner sur plusieurs exercices la constatation de l’enrichissement provenant des subventions. Il s’agit là du mécanisme de…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…détermination de la valeur vénale ou marchande ou encore résiduelle de l’investissement à l’issue du cycle de vie présumé et théorique de l’investissement  estimation du taux de rendement économique et du taux de rendement financier (taux d’actualisation) exigés par l’investisseur compte tenu de la longue durée des cycles…. Cette liste n’est pas limitative et ces enjeux sont multiples, mais…