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Valeur présente

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

valeur, non nulle, qu’il convient d’estimer. Cette valeur porte des noms divers tels que valeur vénale, valeur marchande, valeur résiduelle, valeur de revente, valeur finale… Nous retiendrons pour notre compte et le plus souvent possible la terminologie de « valeur résiduelle ». Soulignons au préalable que la valeur résiduelle qui nous préoccupe ici n’est pas une valeur nette comptable, c’est…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…le taux d’actualisation pour une période.  valeur, valeur, … valeur est obligatoire et les valeurs suivantes sont facultatives. Elles représententàarguments représentant les encaissements et les décaissements. valeur, valeur,… doivent intervenir à intervalles réguliers et à la fin de chaque période. VAN utilise l’ordre de valeur, valeur,… pour interpréter celui des flux financiers. Il convient donc de veiller à entrer…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…de vente du bien immobilier  Rappel : valeur vénale et valeur locative Valeur vénale dans le cas d’une acquisition ou d’une cession : Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale, mais la jurisprudence en propose la définition suivante : la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…sortie de l’immeuble/logement du patrimoine La cession d’une immobilisation, tout comme la démolition, entraîne son retrait du bilan par annulation de sa valeur comptable à la date de cession. La valeur comptable est égale à la différence entre la valeur brute (terrain et construction) et les amortissements pratiqués. On parle aussi de valeur nette comptable. la valeur nette comptable de…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…en pourcentage. Il représente le pourcentage de la valeur de l’immobilisation locative perçue chaque année sous forme de loyers réels : RBR = TRB où (TRB × × V V) représente le % de la valeur de l’immobilisation. Si V est la valeur vénale de l’immeuble ou son prix de vente hors frais et droits de mutation – sa valeur

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…est remis au nu-propriétaire. Autrement dit, la valeur de l’usufruit est nulle l’année d’extinction de l’usufruit ; elle peut même être négative si des travaux exceptionnels sont contractuellement à engager. Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit valeur initiale de l’usufruit € / m² SU valeur finale de l’usufruit années n  Évolution dans l’espace de la valeur économique…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants  la valeur d’entrée ou valeur brute de l’immobilisation, évaluée selon la méthode du prix de revient présenté ci-dessus  la valeur actuelle de cette même immobilisation, définie en application de la règle de prudence. La valeur actuelle d’une immobilisation est la valeur la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…inverse de la capitalisation. Schéma . : Mécanisme de l’actualisation des flux monétaires fin de l’opération origine de l’opération f f f f fn f f / (+t) f / (+t) f n / (+t)n VALEUR ACTUELLE ou VALEUR PRESENTE d’une suite de flux Le mécanisme de l’actualisation permet de définir la notion de valeur actuelle ou valeur présente d’un…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…Le prix de revient d’origine du logement est de T décomposé de la manière suivante : terrain T construction T L’amortissement pratiqué à la date de la vente du logement s’élève à T. La valeur nette comptable de l’immeuble d’origine, à la date de la vente, est donc égale à T : valeur d’origine – amortissement = valeur nette comptable…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

DE RENTABILITE. . La valeur actuelle nette .. Définition de la valeur actuelle nette A partir du diagramme de flux ci-dessus (schéma .), il est possible de définir la valeur actuelle nette d’un investissement que nous avons déjà esquissée en fin de paragraphe … et au cours du paragraphe … ci-dessus. La valeur actuelle nette (VAN) – en anglais Net…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

des plus-values potentielles sont constatées – la valeur d’entrée dans le patrimoine est inférieure à la valeur actuelle -, celles-ci ne sont pas comptabilisées en vertu du respect de la règle de prudence. Dans le cas contraire – la valeur d’entrée dans le patrimoine est supérieure à la valeur actuelle – des dépréciations doivent être constatées en comptabilité. La valeur

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…immeuble locatif (construction et éventuellement terrain) constitue la traduction comptable du fait que la valeur d’usage du bien immobilier soit inférieure à sa valeur comptable inscrite à l’actif. Cette provision pour dépréciation exceptionnelle est donc la traduction comptable du décalage constaté entre la valeur nette comptable de l’immeuble et sa valeur d’usage. Elle se concrétise par une augmentation des provisions…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…Représente la valeur actuelle ou la somme forfaitaire représentant aujourd’hui une série de remboursements futurs. Si l’argument va n’est pas spécifié, la valeur prise en compte par défaut estet il faut inclure obligatoirement l’argument vpm. • type : Facultatif. Peut prendre les valeursou , et indique l’échéance des paiements. Si O, les paiements sont effectués en fin de période et…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…détérioration, l’usure et l’obsolescence constatées au cours d’une période. Le schéma suivant représente ce double mécanisme comptable. Schéma. : Mécanisme général de l’amortissement Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs IMMOBILISATIONS amortissements cumulés exercice n- F valeur brute de l’immobilisation amortissement exercice n BILAN au / de l’exercice n ACTIF PASSIF PLAN…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…pas la base amortissable à fin : valeur amortissable – amortissements courants – amortissements dérogatoires = valeur amortissable nette – – Dans le cas présent, cette contrainte est respectée puisque la valeur amortissable nette, encore égale à la valeur nette comptable minorée des amortissements dérogatoires, est positive et égale à €. En , l’égalité des AT et AF conduit à…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…de l’investissement en nuepropriété Malgré les turpitudes conjoncturelles du marché immobilier, investir dans la « pierre » demeure un placement sûr qui présente de prometteuses perspectives de gains. Néanmoins, l’acquisition d’un bien immobilier recèle aussi de nombreux risques pour l’investisseur (baisse de valeur, vacance locative ou loyers impayés) et fait peser sur lui de nombreuses contraintes (recherche de locataires, coût…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…difficultés de gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés. En conséquence, d’un point de vue comptable, la valeur nette comptable de l’immeuble devenant supérieure à sa valeur actuelle (ici la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage), il importe conformément au principe de prudence, de constater…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…locatif qui peut être sous-traité à des entreprises extérieures (diminution de la valeur ajoutée) ou effectué par le personnel de l’entreprise Hlm (augmentation de la valeur ajoutée). En déduisant de la valeur ajoutée les frais de personnel et les taxes sur salaires, on retrouve bien évidemment la définition de l’excédent brut d’exploitation : EXCEDENT BUT D’EXPLOITATION = VALEUR AJOUTEE –…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du terrain) et, dans ces conditions, les coûts de démolition sont incorporés dans le coût du terrain de l’immeuble démoli, dans la limite de cette valeur actuelle et sont comptabilisés au-delà en charges exceptionnelles d’exploitation  soit la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur du terrain concerné et les frais…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…KA… Le calcul de la trésorerie La trésorerie, pour l’une de ses définitions, se présente comme la différence algébrique entre la trésorerie localisée à l’actif et les concours bancaires courants imputés au passif. EMPLOIS RESSOURCES valeurs mobilières de placement – montant net concours bancaires courants disponibilités dettes financières : autres destinations – emprunts à court terme Si l’on s’en tient…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…€, soit au total € constituant la valeur nette comptable du composant lors de son remplacement. Tableau . : Tableaux d’amortissement des composants et de leurs renouvellements composant n° année valeur brute amortissements cumulés composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés renouvellement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette composant n° année valeur brute amortissements cumulés renouvellement…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

valeur nette − les comptes d’actif sont en général présentés en valeur brute, puis minorés des amortissements et des dépréciations et appréhendées algébriquement en valeur nette. Les grandes masses constitutives du bilan vont maintenant être examinées de façon plus précise. .. Les capitaux propres Les capitaux propres relèvent, avec les provisions réglementées, les subventions d’investissement et les emprunts et dettes…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

valeur de Vr : Vr = Vo  Ir I avec : Vr = Valeur réévaluée de l’immeuble bâti (hors terrain) Vo = Valeur d’origine de l’immeuble bâti (hors terrain) Io = Indice INSEE du coût de la construction du ème trimestre de l’année de mise en service de l’immeuble ou d’achèvement des travaux d’amélioration Ir = Indice INSEE du…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…Le TEG est calculé à partir de la fonction TRI d’Excel. VPM calcule le remboursement d’un emprunt sur la base de remboursements et d’un taux d’intérêt constants. Le taux saisi représente le taux d’intérêt de l’emprunt. NPM représente le nombre de remboursements pour l’emprunt. VA représente la valeur actuelle ou la valeur que représente à la date d’aujourd’hui une série…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…composant – montant brut – sortie du composant – amortissement valeur nette comptable du composant sorti PRODUITS – Le composant , sorti pour un montant brut de €, est remplacé par un investissement de € à l’actif du bilan. La valeur nette comptable du composant remplacé est nulle car le composant est entièrement amorti. .. La politique d’amortissement de l’entreprise…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…de l’entreprise Hlm. Son volume, en l’absence de toute contrainte fiscale, est directement lié à la politique comptable de l’entreprise Hlm, particulièrement en matière d’amortissements, de provisions et de reprises sur provisions et amortissements. Le résultat de l’exercice ne présente dans le secteur Hlm qu’une signification économique réduite. Par opposition, l’autofinancement net d’une entreprise Hlm représente le flux financier qui…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…l’opportunité de réaliser l’investissement étudié. On parle de taux de rentabilité car celui-ci inclut, outre les revenus nets escomptés, la valeur résiduelle de l’investissement en fin de cycle de vie de l’investissement. Autrement dit, il traduit à la fois le rendement (des revenus nets espérés) et la valeur de l’investissement à l’issue de la période (valeur résiduelle). Le taux de…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…ci-dessous développe ces deux concepts indissociables de valeur financière et de valeur patrimoniale de l’entreprise Hlm. Schéma . : La valeur d’une entreprise Hlm Objectif de l’actionnaire : entreprise financièrement autonome existence d’un POTENTIEL FINANCIER SUFFISANT pour faire face aux besoins de l’entreprise Hlm valeur FINANCIÈRE existence d’un CASH-FLOW SUFFISANT pour alimenter le potentiel financier VALEUR d’une entreprise immobilière locative…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…détention de l’investissement projeté. Ces revenus monétaires sont des valeurs nettes qu’il conviendra de définir plus précisément. Dans le cas de projets simples, un flux négatif est donc suivi par une série de n flux positifs et il s’agira de déterminer si la séquence de flux représente ou non une augmentation de valeur pour l’investisseur. Dans le domaine de l’investissement…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…d’Administration de l’entreprise et de ses éventuelles filiales, intégrant en outre un bilan sur le fonctionnement des équipes (concurrence, synergie…). Un exemple de bilan annuel est présenté ci-dessous. Schéma . : Exemple simplifié de bilan des travaux du Comité d’Engagement opérations présentées : – logements – garages opérations ont été présentées en phase d’OPPORTUNITE opérations ont été présentées directement en…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm Citadis extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain valeur brute de la construction amortissements cumulés – valeur nette de la construction trésorerie TOTAL ACTIF La « valeur nette de la construction…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…syntaxe de TRIM est la suivante : TRIM(valeurs;taux_emprunt;taux_placement)  valeurs : elles correspondent à une série de décaissements (valeurs négatives) et d’encaissements (valeurs positives) périodiques  taux_emprunt : il représente le taux d’intérêt payé pour le financement de la trésorerie déficitaire ; ici %  taux_placement : représente le taux d’intérêt perçu sur le placement de la trésorerie excédentaire ;…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…ou durée de l’opération financière en nombre d’années fi flux monétaire à la date i Vn valeur acquise ou valeur future d’un flux monétaire ou d’une somme de flux monétaires en fin d’opération, à la date n V valeur actuelle ou valeur présente d’un flux monétaire ou d’une somme de flux monétaires à la date , en début d’opération. 1…

Corrections des tests

Corrections des tests

…à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à la clôture de l’exercice, que cette dépréciation soit ou non…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

t  ( + a) t = n et It  ( + a) t = t t t représente la somme des cash-flows actualisés t représente la somme actualisée des investissements successifs. Autrement dit, IP = + VAN n It  ( + a) t = t L’indice de profitabilité compare donc la valeur actuelle des cash-flows d’exploitation (richesse…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…amortissements et aux provisions nécessaires que seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d’un exercice peuvent être régulièrement inscrits dans les comptes annuels de l’exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure que si la valeur d’un élément de l’actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière doit alors être ramenée à la valeur d’inventaire à…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée de deux manières différentes :  soit selon la méthode proportionnelle en appliquant au nominal de l’emprunt concerné la quotité d’actif brut sorti. Cette quotité est égale au rapport suivant : valeur brute de l’ immobilisation sortie valeur brute de l’…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…plus utilisées pour évaluer la valeur d’un bien immobilier (valeur marchande ou valeur vénale). Les outils financiers (VAN, IP et DRA puis TRI) sont des outils pertinents lorsqu’il s’agit de juger de l’opportunité de réaliser un investissement pris isolément. En présence d’un seul investissement, VAN et TRI conduisent toujours à la même décision. IP et DRA viennent en général appuyer…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…de la réglementation Hlm tels qu’ils sont présentés au paragraphe… de cet ouvrage. Conformément aux règles et aux principes de la comptabilité générale, ces parts d’OPCVM doivent être comptabilisées au coût d’acquisition et la plus-value éventuelle constatée entre la valeur d’inventaire de la part et sa valeur d’entrée ne doit pas être comptabilisée à la clôture de l’exercice. Dans ces…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…maintenir le clos et le couvert, et qui par leur importance, ne peuvent être assimilés à des réparations courantes ou de gros entretien. Ces travaux, programmables ou non, ne présentent pas un caractère répétitif. Ils n’apportent pas non plus de valeur supplémentaire à l’immeuble comme c’est le cas des travaux d’amélioration, même s’ils ont pour effet de prolonger sa durée…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…CONJOINTE La nue-propriété ainsi que l’usufruit ont l’un et l’autre une valeur propre. En cas de vente par le nu-propriétaire et l’usufruitier d’un bien dont la propriété est démembrée, le prix est réparti entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. La première chambre…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…capital acquis € valeur future flux positifs (entrées de fonds encaissements) + mois – temps flux négatifs (sorties de fonds décaissements) capital prêté € valeur présente Cette suite de flux monétaires est temporaire. Le montant des flux est certain. La périodicité n’est pas connue, mais elle peut être soit mensuelle, soit semestrielle. Soulignons que le capital initial constitue la valeur

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…résultat et d’un tableau de financement prévisionnels à fin d’exercice. Le compte de résultat prévisionnel est présenté comme le compte de résultat prévu à l’article L – du Code de Commerce. Le budget présente un caractère évaluatif. » . Budget et gestion budgétaire Le budget est donc clairement constitué d’un compte de résultat prévisionnel et d’un tableau de financement prévisionnel…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…précitées. La provision pour gros entretien ne peut présenter un solde débiteur. .. Utilisation de la provision pour gros entretien Le règlement sur les passifs – du // précise que pour chaque catégorie de provision pour risques et charges, une information doit être fournie sur :  la valeur comptable de la provision à l’ouverture et à la clôture de…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…le financement des immobilisations est assuré quasi-exclusivement par des ressources extérieures (les dettes financières et les subventions représentent % du passif des OPH et des SA Hlm en et )  les immobilisations représentent une fraction déterminante de l’actif (% de l’actif des OPH et des SA hlm en et )  la vitesse de rotation des immobilisations est lente…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…En effet, si l’on calcule la valeur actuelle des revenus nets sur ans, alors on détermine la valeur économique hors frais de l’usufruit. Tableau. : Évolution anticipée du revenu net en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Revenu brut réel années Loyers logements Loyers parkings Dépenses d’exploitation Frais de gestion Maintenance REVENU NET totaux La valeur économique de…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…aux liens de participations, aux créances et dettes représentées par des effets de commerce ; ce tableau est à rapprocher du tableau des filiales et participations présenté ci-dessus tableau des immobilisations incorporelles pour fournir le détail des comptes de frais d’établissement, de frais de recherche et de développement, de concessions et droits similaires, brevets, licences, marques, procédés, droits et valeurs…