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Vente de logements locatifs : emprunts

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm Le contexte réglementaire de la vente de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la vente de logements locatifs Hlm Vente du bien immobilier locatif et sortie du patrimoine Conséquences financières de la vente Hlm Calcul et affectation en réserves des surplus Exemple d’une vente de logements locatifs Hlm Bilan comptable…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…plusieurs natures de ventes : • vente à l’occupant • vente à un conjoint, ascendant, descendant du locataire occupant • vente à un locataire du bailleur social • vente à un gardien d’immeuble • vente à une autre personne physique • vente à un autre organisme d’HLM • vente à une SEM • vente à une collectivité territoriale • vente

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

la vente d’un immeuble de rapport . La problématique du prix de vente du bien immobilier . Les accessoires à la vente du bien immobilier . Conséquences comptables de la vente d’un bien immobilier . Les questions que posent la vente d’un immeuble de rapport La « vente en bloc » à un investisseur bailleur social pose plusieurs questions :…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Schéma. : Classement des emprunts Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs QUATRE CLASSEMENTS DES EMPRUNTS EN COMPTABILITÉ GÉNÉRALE PAR PRÊTEURS PAR DESTINATIONS – participation des employeurs à l’effort de construction – emprunts obligataires – emprunts auprès des établissements de crédit – emprunts et dettes assortis de conditions particulières – autres emprunts

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

des investissements immobiliers locatifs . Finance d’entreprises et entreprises HLM . Paramètres-clés des investissements locatifs . La boite à outils de l’investisseur locatif . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux La boite à outils des investisseurs locatifs Comme n’importe quelle entreprise, l’investisseur locatif dispose…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…en cours Totaux Cohérence avec les bâtiments administratifs dépenses comptabilisées dépenses restant à comptabiliser emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant à notifier =- =- =- prix de revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels actualisés subventions prévisionnelles actualisées fonds propres prévisionnels actualisés dépenses comptabilisées dépenses restant à comptabiliser emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

la propriété des logements », la possibilité d’accorder des prêts locatifs sociaux par l’acquisition temporaire de l’usufruit de logements locatifs. La circulaire indique en effet que « l’acquisition des droits réels immobiliers résultant du démembrement de la propriété peut bénéficier du PLS. Dans ce cas, il convient de distinguer deux opérations distinctes : l’une concerne l’acquisition du ou des logements

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières Présentation de l’état récapitulatif des emprunts Précisions sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières Préfinancements et avances locatifs consolidables Emprunts totalement remboursés Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis Sorties d’actifs locatifs Consolidation des intérêts intercalaires Transformation d’emprunts en subventions Réaménagement d’emprunts Remboursement anticipé d’un emprunt Emprunts remboursables in fine L’importance…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

emprunts. Le capital remboursé à prendre en compte concerne exclusivement celui des emprunts définitifs ayant financé les opérations locatives. Il exclut tout autre remboursement d’emprunts : remboursements anticipés des emprunts locatifs, remboursements sur crédit-relais et avances, emprunts non locatifs et remboursement sur opérations locatives cédées ou démolies…. Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat L’intérêt de cette…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…forme à titre onéreux d’une vente de l’usufruit des logements. Le bailleur social devra donc veiller à ce que le coût d’acquisition de l’usufruit reste, peu ou prou, équivalent aux flux anticipés de revenus nets de charges, de taxes et de remboursement d’emprunts, alors que dans le même temps le nu-propriétaire élimine tous risques locatifs. En conséquence, lors du démembrement…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…> FP’, soit encore des fonds propres dégagés aujourd’hui par la vente supérieurs à la somme des cash-flows actualisés, alors il convient de céder le bien à sa valeur marchande. On en déduit le prix de vente minimum du bien immobilier comme la somme des éléments suivants : FP’ + capital restant dû des emprunts + pénalités de remboursement anticipés…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

Création de l’entreprise immobilière CITADIS Construction de l’opération locative DOMUS Gestion courante des logements locatifs Vente de l’opération DOMUS extrait Bilan et compte de résultat d’une entreprise Hlm : LE CAS CITADIS . Création de l’entreprise immobilière CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs . Vente de l’opération DOMUSLE CAS CITADIS : création de…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

retenir pour le calcul de l’autofinancement net qui correspond à la charge comptable de capital à rembourser au cours de l’exercice, au lieu d’une notion de trésorerie. Cette approche est similaire à celle des charges d’intérêts des emprunts… Les intérêts des emprunts Seul le capital des emprunts à rembourser figure au passif du bilan. Son remboursement, au fur et à…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…critères peut être décliné selon la méthodologie d’analyse immobilière retenue car ces deux méthodes visent des projets de nature différente : pour l’une, il s’agit d’investissements en direction de logements locatifs sociaux et pour l’autre des investissements immobiliers locatifs, non sociaux, bien que souvent associés complémentairement à des logements sociaux (commerces, bureaux, logements intermédiaires ou priés…). Ces quatre techniques financières…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Ville – Nom de l’opération . Nature de l’opération Construction neuve Démolition patrimoine existant Démolition construction Amélioration patrimoine existant Acquisition sans travaux Vente patrimoine existant Acquisition amélioration Autre nature (VEFA… préciser) Logements collectifs (O/N) Nombre de logements Logements individuels (O/N) Nombre de logements Résidence collective (O/N) Nombre de logements (équivalent) . Localisation de l’opération Centre-ville (O/N) Centre bourg (O/N) Périphérie…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

emprunts autres que les opérations locatives (emprunts de structure, emprunts à long terme non affectés…) + plus-values de cession des immeubles de rapport = cash-flow L’on peut souligner que la notion de cash-flow présentée ci-dessus à partir du compte de résultat n’est pas très éloignée de la notion de ressources internes de la Fédération des ESH. Voir l’introduction au chapitre…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…: emprunts à moins d’ an, emprunts à plus d’ an et moins de ans, emprunts à plus de ans. Parmi ces éléments constituant les dettes financières :  certains constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm : emprunts, dettes rattachées à des participations, dépôts et cautionnements reçus… Voir le paragraphe .. Méthodologie de calcul destinés à rester durablement dans…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…l’Habitation (CCH), sont maintenant calculés après déduction des remboursements en capital effectués dans l’exercice sur l’ensemble des emprunts locatifs, hors remboursements anticipés et comprenant aussi le remboursement à leur terme des emprunts in fine. Les remboursements en capital des emprunts sont mentionnés dans l’état récapitulatif des dettes financières par nature d’affectation, en colonne (échéances) des rubriques . « opérations locatives…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…la fiche présentée au tableau . ci-dessus concernant les restes à réaliser :  dépenses à comptabiliser, appréhendées ici comme la différence algébrique entre le prix de revient prévisionnel actualisé (colonne ) et les dépenses comptabilisées (colonne )  emprunts à contracter, différence entre le montant prévisionnel actualisé des emprunts (colonne ) et les emprunts contractés (colonne )  subventions…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

durée (emprunts PLUS, PLAI et PLS de la CDC) et pour lesquels les loyers sont réglementés (loyers plafonds des conventions). Pour les entreprises Hlm, ces propos visent les surfaces commerciales et de bureaux, accessoires à l’immeuble locatif social et non financées par les emprunts sociaux, les logements familiaux intermédiaires (financement PLI par exemple) et privés, y compris les résidences hôtelières…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, grosses réparations à répartir (hors remboursements anticipés) Autres remboursements d’emprunts (non affectés, structure… hors remboursements anticipés) = CASH-FLOW HLM (positif) PASSIF – – augmente les emplois augmente les ressources augmente les ressources augmente les emplois X X X X…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

à adopter une position active et dynamique de gestion de sa dette financière.. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt = ème conséquence : Les arbitrages Passif/Actif ou Passif/Passif  proposition méthodologique  Partitionner les emprunts à taux fixes et les emprunts à taux variables du portefeuille d’emprunts (pour les emprunts à taux variables, distinguer les différents…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble ayant d’ancienneté seuls les travaux bénéficient du taux réduit ans Les principaux éléments constitutifs du prix de revient fiscal des constructions de logements sont présentés en seconde partie de cet ouvrage…. Régime fiscal des opérations de cessions de biens La vente de logements neufs construits par les entreprises Hlm se trouvant…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…résolution Frais liés à la production des stocks immobiliers Variation des stocks : en cours de production Variation des stocks : immeubles achevés total coût des ventes Ventes d’immeubles Produits des activités de promotion Revenus des parts de SCI de ventes Transfert d’éléments de stocks en immobilisations Intérêts sur opérations d’accession emprunts consolidés (gestion de prêts) total Activité de prêteur,…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…et non échus sur les emprunts en cours d’amortissement, ni les intérêts compensateurs reclassés en dettes d’exploitation exigibles à court terme. En revanche, les dettes financières incluent le capital restant dû des emprunts à moyen et long terme dont l’échéance finale est inférieure à un an. Parce qu’il s’agit alors d’une ressource, située au passif et non plus un emploi,…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…réservé aux SA d’Hlm. Les Offices comptabilisent ces terrains loués à des tiers en terrains nus. Siège social, bureaux administratifs, agences, ateliers, magasins… Le bilan Hlm : équilibre et structure les immeubles en location-vente, en location attribution et les immeubles reçus en affectation : – immeubles en location-vente : il s’agit des anciennes opérations de location-vente antérieurement à la loi…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…fonds de roulement net global évalué à partir du bilan juridique est révélateur à la fois :  de la politique suivie par l’entreprise Hlm au cours des exercices antérieurs en matière de financement des immobilisations (poids relatif des financements extérieurs : emprunts et subventions) et en matière de désendettement (remboursements anticipés des emprunts)  des équilibres d’exploitation passés et…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…le revenu net ? REMBOURSEMENT DES EMPRUNTS Le Revenu Net est d’abord utilisé à rembourser les prêteurs de capitaux sous forme d’échéances d’emprunts. Il s’agit des décaissements des échéances prévisionnelles (capital remboursé et intérêts payés) de l’ensemble des emprunts finançant l’investissement immobilier locatif. = CASH-FLOW AVANT IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow avant impôt sur les résultats correspond au revenu…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

Etude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait . Étude de l’entreprise Hlm Citadis . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS . Démolition de l’opération DOMUS L’étude de l’entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS Création de de l’entreprise HLM CITADIS Construction de l’opération locative DOMUS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Étude de l’entreprise Hlm CITADIS . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS ….

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Étude de l’entreprise Hlm CITADIS. Création de l’entreprise Hlm CITADIS. Construction de l’opération locative DOMUS. Gestion courante des logements locatifs familiaux. Vente de l’opération DOMUS. Démolition de l’opération DOMUS Les autres relations…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…réserve des plus-values sur cessions immobilières prévue à l’article L – du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des…

Corrections des tests

Corrections des tests

…– du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des opérations de construction soumises à la livraison à soi-même. En…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…de l’exercice au bilan de l’entreprise Hlm. La vente de logements locatifs Hlm. La démolition de logements locatifs Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Cette troisième et dernière partie consacrée aux relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm va d’abord s’attacher aux mécanismes des dotations aux provisions qui s’appuient sur…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…et aménagements des Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Il faut, pour terminer, mentionner les immeubles en location-vente, en location-attribution et les immeubles reçus en affectation. Le compte « Immeubles en location-vente » est utilisé pour comptabiliser les opérations de location-vente antérieures à la loi n° – du juillet instituant la…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…Occupation Sociale (PALULOS). Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Le mécanisme général des subventions d’investissement au bilan fonctionne différemment de celui des emprunts :  en premier lieu, le fait générateur de la comptabilisation de la subvention est la notification et non l’encaissement comme pour les emprunts  en second lieu,…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…des changements intervenus dans la réglementation comptable des entreprises Hlm concerne donc principalement la décomposition des immeubles locatifs par composants et corrélativement la disparition progressive d’actifs immobilisés tels que les travaux d’amélioration et les installations générales, agencements et aménagements des constructions. En raison des particularités propres au secteur du logement social, certains critères ont été privilégiés pour identifier les composants…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…immobilisations corporelles telles que les matériels de transport, de bureau, informatiques, le mobilier…  les installations générales, agencements constructions présentés ci-dessus. et aménagements des Il faut, pour terminer, mentionner les immeubles en location-vente, en location-attribution et les immeubles reçus en affectation. Le compte « Immeubles en location-vente » est utilisé pour comptabiliser les opérations de location-vente antérieures à la loi…