La vente de logements locatifs Hlm Le contexte réglementaire de la vente de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la vente de logements locatifs Hlm Vente du bien immobilier locatif et sortie du patrimoine Conséquences financières de la vente Hlm Calcul et affectation en réserves des surplus Exemple d’une vente de logements locatifs Hlm Bilan comptable…
plusieurs natures de ventes : • vente à l’occupant • vente à un conjoint, ascendant, descendant du locataire occupant • vente à un locataire du bailleur social • vente à un gardien d’immeuble • vente à une autre personne physique • vente à un autre organisme d’HLM • vente à une SEM • vente à une collectivité territoriale • vente…
la vente d’un immeuble de rapport . La problématique du prix de vente du bien immobilier . Les accessoires à la vente du bien immobilier . Conséquences comptables de la vente d’un bien immobilier . Les questions que posent la vente d’un immeuble de rapport La « vente en bloc » à un investisseur bailleur social pose plusieurs questions :…
rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs . Finance d’entreprises et entreprises HLM La « finance d’entreprises » repose généralement surprincipes fondamentaux : les fonds propres des entreprises ont un coût : il s’agit d’un « coût d’opportunité…
La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…
facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble ayant d’ancienneté seuls les travaux bénéficient du taux réduit ans Les principaux éléments constitutifs du prix de revient fiscal des constructions de logements sont présentés en seconde partie de cet ouvrage…. Régime fiscal des opérations de cessions de biens La vente de logements neufs construits par les entreprises Hlm se trouvant…
…vénale d’un usufruit . . . VEFA et usufruit . . . VEFA et organismes d’HLM La vente en l’état futur d’achèvement est, avec la vente à terme moins utilisée, une des deux formes prévues par les articles – à – du Code Civil pour la vente d’un immeuble à construire. L’article – du Code Civil rappelle que « la…
Réglementation et organisation comptables Hlm La réglementation comptable applicable aux entreprises Hlm Le cadre comptable des entreprises Hlm Les différentes entreprises Hlm Le contrôle des entreprises Hlm Principes, règles et obligations du Plan Comptable Général Les règles de la comptabilité Les obligations comptables Les principes généraux de la comptabilité Le système de la comptabilité générale Le mécanisme emplois-ressources Typologie des…
…à terme de la surface financière de l’entreprise… Rappelons pour mémoire que la vente des logements appartenant aux entreprises Hlm est très largement encadrée par la Loi. En effet, en application de l’article L. – du Code de la Construction et de l’Habitation, les logements sociaux construits ou acquis depuis plus de dix ans appartenant aux entreprises Hlm ne peuvent…
substitution de la production directe de logements locatifs par les maîtres d’ouvrage sociaux : c’est un outil complémentaire, palliatif en secteurs ou en périodes de marché tendus. C’est certes un outil de diversification du mode de production d’une offre nouvelle de logements locatifs sociaux marqué par plus d’innovation dans l’ingénierie des montages d’opération, par plus d’ouverture au contexte économique et…
aussi aux entreprises qui peuvent bénéficier de financements aidés permettant la construction de logements sociaux. Il peut s’agir par exemple des sociétés d’économie mixte locales, de certaines SCI, de certaines associations… Cet ouvrage s’adresse enfin à toutes les entreprises dont l’activité principale consiste, en tant que propriétaire, à gérer des logements locatifs, généralement Les Sociétés Anonymes de Crédit Immobilier (SACI)…
…de logement social, une société privée, une association…) et portant sur un logement ou un ensemble de logements, pour une durée minimale de ans. Cette convention est établie en vue de la location par cette personne morale de ce ou ces logements. Ce contrat, destiné à cristalliser l’affectation sociale des logements, établit les droits et devoirs, dans le cadre d’un…
…Ville – Nom de l’opération . Nature de l’opération Construction neuve Démolition patrimoine existant Démolition construction Amélioration patrimoine existant Acquisition sans travaux Vente patrimoine existant Acquisition amélioration Autre nature (VEFA… préciser) Logements collectifs (O/N) Nombre de logements Logements individuels (O/N) Nombre de logements Résidence collective (O/N) Nombre de logements (équivalent) . Localisation de l’opération Centre-ville (O/N) Centre bourg (O/N) Périphérie…
…financements standards mobilisés sur le rendement des fonds propres investis. Ces deux méthodes d’approche de la rentabilité des investissements locatifs peuvent être résumées de la façon suivante : Logement locatif social des entreprises HLM Locatif privé des entreprises HLM – Immobilier de bureaux – Immobilier accessoire aux logements locatifs sociaux et non financé par des emprunt sociaux (notamment immobilier commercial…
tient pas compte des financements qui restent éventuellement à rembourser par anticipation. Dans l’hypothèse d’une cession, la valeur résiduelle devrait tenir compte du paiement de l’impôt sur les plus-values de cession si celui-ci est dû par les entreprises Hlm. Le prix de vente devrait aussi être minoré de l’ensemble des frais directs engagés pour la vente. Ici encore, on ne…
…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…
…transport, matériel de bureau, matériel informatique, mobilier, installations générales, agencements, aménagements divers réalisés dans des immobilisations dont l’entreprise Hlm n’est pas propriétaire − les immeubles en location-vente, en location attribution et les immeubles reçus en affectation : o immeubles en location-vente : il s’agit des anciennes opérations de location-vente antérieurement à la loi n° – du janvier pour les Offices…
…les bilans des entreprises Hlm des comptes financiers créditeurs (comptabilisés au passif) qui sont souvent le signe, non pas de difficultés financières, mais au contraire d’une bonne gestion de trésorerie. Contrairement aux autres entreprises (à l’exclusion toutefois des entreprises de grande commercialisation), les entreprises Hlm ont une trésorerie structurellement positive, qui a été jusque dans les années quatre-vingts peu gérée,…
…du bilan juridique, permet de procéder à l’évaluation des besoins de ressources internes – donc des fonds propres – de l’ensemble des investissements locatifs, y compris les investissements locatifs terminés non soldés mais aussi principalement les investissements locatifs pour lesquels un ordre de service de travaux a été donné au cours de l’exercice, ou au cours du ou des exercices…
dé-corrélée de l’évolution des OAT. Enfin elle ne contribuerait pas à l’inflation. Si % du fonds seulement était affecté à la production de logements en nuepropriété, il s’ensuit milliards d’euros qui pourraient être mobilisés. Sur la base d’une répartition % nue-propriété et % usufruit sur ans, cela permettrait de financer logements neufs. Si l’on passe à %, c’est logements neufs….
…constante quelle que soit la nature de l’investissement immobilier locatif : logements locatifs familiaux en pleine propriété (sociaux, intermédiaires ou privés), usufruit locatif social, locaux administratifs et commerciaux, locaux sociaux (halte-garderie). Avant d’analyser les méthodes financières qui permettent de juger de la pertinence d’un projet d’investissement ou de réinvestissement immobilier locatif quelle que soit sa nature, il semble indispensable d’en…
…et des découverts de banque du passif. On trouve souvent dans les bilans des entreprises Hlm des comptes financiers créditeurs (comptabilisés au passif) qui sont le signe, non pas de difficultés financières, mais au contraire d’une bonne gestion de trésorerie. Contrairement aux autres entreprises (à l’exclusion toutefois des entreprises de grande commercialisation), les entreprises Hlm ont une trésorerie structurellement positive…
traitée comme un remboursement du préfinancement. L’emprunt à long terme qui se substitue est à traiter comme une ouverture de crédit finançant l’opération locative. La comptabilisation des immobilisations par composants … Sorties d’actifs locatifs En cas de vente, de démolition de patrimoine locatif ou de sortie de composants locatifs, les quotes-parts d’emprunts correspondantes sont d’abord transférées de la destination «…
…de l’exercice au bilan de l’entreprise Hlm. La vente de logements locatifs Hlm. La démolition de logements locatifs Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Cette troisième et dernière partie consacrée aux relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm va d’abord s’attacher aux mécanismes des dotations aux provisions qui s’appuient sur…
relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs… Les charges d’intérêts Les emprunts contractés par les entreprises Hlm sont remboursables généralement par échéances à terme échu à des dates qui coïncident rarement avec la date d’arrêté des comptes ( décembre pour la plupart des entreprises Hlm). Les opérations de rattachement des charges à l’exercice…
…autre catégorie de charges. Par exemple, lorsqu’il s’agit de frais de montage, de remise en état et de commercialisation induits par la vente de logements locatifs. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les Instructions Comptables des entreprises Hlm précisent que l’utilisation du mécanisme de transferts de charges entre les différentes catégories de charges est…
…aux emplois durables. Leur activité principale – construire des immeubles locatifs familiaux en vue de les louer – expose congénitalement les entreprises Hlm à ce risque structurel. En effet, la plupart des entreprises Hlm réalisent de volumineux investissements immobiliers sans disposer de capitaux propres importants. Elles apparaissent donc finalement très fragiles et étroitement dépendantes de leurs dettes financières, donc du…
…(emprunts et subventions) représentent environ % du passif des entreprises Hlm et les emprunts seuls %. La proportion d’emprunts est prépondérante dans le financement des immobilisations, mais les subventions d’investissement ne sont pas quantité négligeable, notamment pour les offices d’Hlm. Schéma. : Composition des ressources externes des entreprises Hlm en % du total du passif – exercice Les fonds propres…
…réceptions redevances autres services extérieurs Impôts & taxes & versements assimilés impôts sur rémunérations taxes foncières autres impôts et taxes Charges de personnel Récup. Non récup. Totaux partiels PRODUITS PRODUITS D’EXPLOITATION Produits des activités ventes de terrains ventes d’immeubles bâtis récupération des charges locatives Loyers loyers des logements non conventionnés loyers des logements conventionnés suppléments de loyers résidences pour étudiants,…
…et aménagements des Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Il faut, pour terminer, mentionner les immeubles en location-vente, en location-attribution et les immeubles reçus en affectation. Le compte « Immeubles en location-vente » est utilisé pour comptabiliser les opérations de location-vente antérieures à la loi n° – du juillet instituant la…
…actualisées lors du montage et en cours de vie de l’opération et enfin la réalisation de l’opération, de l’ordre de service de travaux à la clôture administrative. Les opérations d’investissement locatif concernent précisément les constructions neuves, les additions et les remplacements de composants, les Voir le paragraphe . ci-dessus. acquisitions de logements existants, les acquisitions-amélioration de logements… Document de…
Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…
…RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision pour GE total charges loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GE quote-part de subventions virées CR RÉSULTAT – déficit total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même raisonnement qu’en ce qui concerne…
…des changements intervenus dans la réglementation comptable des entreprises Hlm concerne donc principalement la décomposition des immeubles locatifs par composants et corrélativement la disparition progressive d’actifs immobilisés tels que les travaux d’amélioration et les installations générales, agencements et aménagements des constructions. En raison des particularités propres au secteur du logement social, certains critères ont été privilégiés pour identifier les composants…
…immobilisations corporelles telles que les matériels de transport, de bureau, informatiques, le mobilier… les installations générales, agencements constructions présentés ci-dessus. et aménagements des Il faut, pour terminer, mentionner les immeubles en location-vente, en location-attribution et les immeubles reçus en affectation. Le compte « Immeubles en location-vente » est utilisé pour comptabiliser les opérations de location-vente antérieures à la loi…
…qui prévalent aux choix des investissements. Une abondante documentation existe déjà sur ce sujet et de très nombreux ouvrages beaucoup plus techniques sont disponibles aujourd’hui. Le propos de ce chapitre est plutôt de rappeler l’existence de ces outils souvent utilisés par les entreprises en gardant toutefois en mémoire que notre préoccupation est circonscrite pour l’essentiel à l’investissement immobilier locatif, qu’il…
Etude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait . Étude de l’entreprise Hlm Citadis . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS . Démolition de l’opération DOMUS L’étude de l’entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de…
Étude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Étude de l’entreprise Hlm CITADIS. Création de l’entreprise Hlm CITADIS. Construction de l’opération locative DOMUS. Gestion courante des logements locatifs familiaux. Vente de l’opération DOMUS. Démolition de l’opération DOMUS Les autres relations…
Étude de l’entreprise HLM CITADIS Création de de l’entreprise HLM CITADIS Construction de l’opération locative DOMUS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Étude de l’entreprise Hlm CITADIS . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS ….
…y compris la participation des employeurs à l’effort de construction les autres subventions d’investissement reçues pour permettre la création d’éléments d’actif de diverses natures, par exemple celles accordées pour des études ou pour la modernisation de l’entreprise Hlm. Prêt Locatif Aidé (PLA), Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) et Prime à l’Amélioration des Logements à Usage Locatif et à…