L’organisation comptable Hlm

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L’organisation comptable Hlm
La classification des opérations comptables
Les classes de comptes
La signification des terminaisons principales
L’organisation comptable Hlm
Les états financiers
Les documents annuels légaux
Les autres documents de synthèse
Les états réglementaires

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Description

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Le bilan Hlm : équilibre et structure. L'organisation comptable Hlm.. La classification des opérations comptables… Les classes de comptes Le plan comptable des entreprises Hlm, comme celui de toute autre entreprise, comporte une liste méthodique de comptes appelée plan de comptes. La classification des comptes se caractérise par le choix d'un mode de codification décimale et l'adoption de critères de classement des opérations dans les comptes ouverts à cet effet. La connaissance de la codification est importante puisque le numéro du code participe, avec l'intitulé qui l'accompagne, à l'identification de l'opération enregistrée en comptabilité. Le plan de comptes est divisé en grandes catégories, les classes, numérotées de à , elles-mêmes subdivisées en comptes de niveaux successifs de plus en plus détaillés, identifiés par des numéros de ,,… chiffres. Une telle codification va permettre : le tri des opérations par grandes catégories (répartition dans les classes de comptes) l'analyse plus ou moins développée de ces opérations, au sein de chacune des classes, par l'utilisation d'une structure décimale de comptes. Tableau. : Exemples de structure décimale de comptes Le bilan Hlm : équilibre et structure n° de compte Désignation du compte Classe des comptes d'immobilisations Immobilisations corporelles Constructions Immeubles de rapport n° de compte Désignation du compte Classe des comptes de charges Autres charges de gestion courante Pertes sur créances irrécouvrables Locataires L'ensemble de ces dispositions relatives au classement des opérations économiques facilite les regroupements en postes, puis en rubriques, nécessaires à la production des documents de synthèse indispensables à l'analyse financière de l'entreprise. La répartition des opérations par classes de comptes est effectuée selon la codification suivante : Schéma. : La codification dans les classes de comptes EMPLOIS RESSOURCES BILAN ACTIF PASSIF comptes d'immobilisations Classe Classe comptes de capitaux comptes de stocks et en-cours comptes de tiers Classe Classe Classe comptes de tiers comptes financiers Classe COMPTE DE RÉSULTAT comptes de charges CHARGES PRODUITS Classe Classe comptes de produits Le bilan Hlm : équilibre et structure La classe des comptes de tiers est présente tant au passif qu'à l'actif suivant qu'elle représente les fournisseurs ou les clients. La classe est affectée aux comptes spéciaux. Une classe supplémentaire, la classe , peut être utilisée pour tenir la comptabilité analytique. Les opérations sont alors enregistrées dans cette classe selon les critères propres à l'entreprise qui utilise cette codification. L'utilisation de cette classe n'est plus recommandée dans la mesure où les systèmes informatiques modernes organisés en bases de données et reposant sur des principes de traçabilité de l'information, intègrent totalement la comptabilité analytique, mais aussi la comptabilité budgétaire, dans les schémas comptables. Les classes de comptes sont définies plus précisément par le schéma suivant : Schéma. : Définitions de la codification dans les classes de comptes comptes de capitaux comptes de tiers comptes financiers comptes de charges comptes de produits comptes spéciaux définition Biens ayant été financés par les capitaux de l'entreprise Hlm : immeubles de rapport pour l'essentiel, mais aussi prêts de l'entreprise Hlm à des tiers et immobilisations de structure Pour permettre la continuité de ses activités, l'entreprise Hlm possède des stocks (fournitures consommables et immeubles destinés à la vente) Au cours de son activité, l'entreprise Hlm consomme des biens et des services Durant cette même période, l'entreprise Hlm génère une production (loyers facturés et vente en accession) qui est vendue ou stockée l'entreprise Hlm prend ou reçoit des engagements de tiers qui ne sont pas encore concrétisés par des pièces justificatives réglementaires. Cette classe de comptes spéciaux regroupe tous les comptes qui n'ont pas leur place dans les comptes de à position ressources emplois emplois position passif actif actif nature créditeur débiteur débiteur désignation ressources ou emplois passif ou actif créditeur ou débiteur En fin d'exercice, les activités de l'entreprise Hlm conduisent à un résultat excédentaire si les produits sont supérieurs aux charges et à un résultat déficitaire dans le cas contraire Les activités de l'entreprise Hlm se matérialisent par des entrées et des sorties permanentes de trésorerie comptes de stocks et en-cours Les activités de l'entreprise Hlm se traduisent par des créances et des dettes : créances envers les clients (loyers facturés aux clients mais non réglés par eux) ; dettes envers les fournisseurs (factures reçues et non encore payées par l'entreprise Hlm) comptes d'immobilisations Réunion des capitaux nécessaires au financement des activités de l'entreprise Hlm (capitaux propres, provisions pour risques et charges, emprunts contractés par l'entreprise Hlm) COMPTES SPÉCIAUX n° classe COMPTES DE RÉSULTAT COMPTES DE BILAN localisation emplois emplois ressources actif charges produits débiteur débiteur créditeur Remarques : – un compte est créditeur quand le crédit est supérieur au débit ; dans le cas contraire, il est débiteur – les comptes financiers de classe peuvent aussi être créditeurs et positionnés au passif du bilan. Le bilan Hlm : équilibre et structure Le numéro de chacune des classes constitue ainsi le premier chiffre des numéros de tous les comptes de la classe considérée. Chaque compte pouvant se subdiviser lui-même, le numéro de chaque compte divisionnaire commence toujours par le numéro du compte ou du sous-compte dont il constitue une subdivision…. La signification des terminaisons principales En comptabilité générale, la position du chiffre, au-delà du premier chiffre de la classe, dans le numéro de code affecté au compte, a une valeur indicative pour l'analyse de l'opération enregistrée à ce compte. Trois terminaisons différentes sont ainsi significatives : la terminaison la terminaison de à la terminaison. Dans les comptes à deux chiffres, la terminaison a une signification pour le classement des opérations économiques qu'ils sont destinés à regrouper. On trouve ici la notion de comptes rattachés qui a pour but d'assurer le recensement de toutes les opérations se rapportant au même agent économique. Exemples : – Compte = dotations et réserves – Compte = immobilisations incorporelles – Compte = fournisseurs et comptes rattachés – Compte = valeurs mobilières de placement – Compte = achats – Compte = produits des activités. Dans les comptes à deux chiffres, la terminaison de à a la même signification que celle des comptes à terminaison. Exemples déduits de la série précédente : Compte = subventions d'investissement Pour les SA d'Hlm, l'intitulé est capital et réserves. À l'exception du compte – amortissement des immobilisations, qui fonctionne comme un compte à deux chiffres de terminaison. Le bilan Hlm : équilibre et structure – Compte = immobilisations corporelles – Compte = locataires, acquéreurs et comptes rattachés – Compte = caisse – Compte = autres services extérieurs – Compte = subventions d'exploitation. Pour ces comptes à deux chiffres, une liaison a été établie entre les comptes de dépréciation du bilan et les comptes de dotations et de reprises correspondants du compte de résultat : – Compte = amortissements des immobilisations – Compte = provisions pour dépréciation des immobilisations – Compte = provisions pour dépréciation des stocks et en cours – Compte = provisions pour dépréciation des comptes de tiers – Compte = provisions pour dépréciation des comptes financiers – Compte = dotations aux amortissements et aux provisions – Compte = reprises sur amortissements et provisions Une telle liaison a aussi été établie pour un certain nombre de comptes de charges et de produits. Exemples : autres charges de gestion courante autres produits de gestion courante charges financières produits financiers charges exceptionnelles produits exceptionnels dotations aux amortissements et aux provisions reprises sur amortissements et provisions Dans les comptes à trois chiffres et plus, la terminaison de à enregistre le détail des opérations normalement ouvertes pour le compte de niveau immédiatement supérieur. Exemple : pour le Compte = charges de personnel, on trouve : – Compte = rémunération du personnel – Compte = charges de sécurité sociale et de prévoyance – Compte = autres charges sociales Le bilan Hlm : équilibre et structure – Compte = autres charges de personnel. Dans les comptes à deux chiffres, les comptes de bilan à terminaison identifient les provisions pour dépréciation de chaque classe correspondante : – Compte = provisions pour dépréciation des immobilisations – Compte = provisions pour dépréciation des stocks et en cours – Compte = provisions pour dépréciation des comptes de tiers – Compte = provisions pour dépréciation des comptes financiers. Dans les comptes à trois chiffres et plus, les comptes de bilan et les comptes de résultat à terminaison identifient les opérations de sens contraire à celles normalement couvertes par le compte de niveau immédiatement supérieur et classées dans les subdivisions se terminant de à. Tableau. : Exemples de comptes comptables de sens contraire Le bilan Hlm : équilibre et structure Report à nouveau bénéficiaire Report à nouveau déficitaire Résultat bénéficiaire de l'exercice Résultat déficitaire de l'exercice PASSIF Subventions d'équipement Participation des employeurs à l'effort de construction Autres subventions d'investissement PASSIF avec un signe négatif PASSIF Emprunts obligataires PASSIF avec un signe négatif PASSIF Immeubles en location-vente Immeubles en location-attribution Fournisseurs Fournisseurs de stocks immobiliers Fournisseurs – Effets à payer Fournisseurs d'immobilisations Fournisseurs d'immobilisations Effets à payer Fournisseurs – factures non parvenues PASSIF Primes de remboursement des obligations ACTIF ACTIF Subventions d'investissement inscrites au compte de résultat Droits des locataires acquéreurs et droits des affectants PASSIF Fournisseurs débiteurs ACTIF Le bilan Hlm : équilibre et structure Locataires et organismes payeurs d'APL Créances sur acquéreurs Clients – Effets à recevoir Clients – Autres activités Créances sur emprunteurs et locataires-acquéreurs/attributaires Clients douteux ou litigieux Clients – produits non encore facturés ACTIF Valeurs à l'encaissement Banques Chèques postaux Caisse du Trésor et des établissements publics Autres organismes financiers Intérêts courus ACTIF Clients créditeurs PASSIF Concours bancaires courants PASSIF.. L'organisation comptable Hlm L'organisation comptable Hlm passe généralement par les étapes classiques suivantes : enregistrement chronologique, au jour le jour, de tous les mouvements affectant le patrimoine de l'entreprise Hlm dans le livre-journal ventilation des écritures du livre-journal dans le grand livre selon le plan de comptes de l'entreprise Hlm récapitulation dans le livre d'inventaire des données d'inventaire établies une fois par an par l'entreprise Hlm établissement à tout moment de la balance générale à partir du grandlivre ; cette balance peut être établie avant et après inventaire établissement, généralement à la clôture de l'exercice, des documents de synthèse : bilan, compte de résultat, annexe, autres documents de Le bilan Hlm : équilibre et structure synthèse prévus par les instructions comptables et enfin des états réglementaires prévus par la législation et la réglementation Hlm. La tenue du livre-journal, du grand livre et du livre d'inventaire est obligatoire. Les documents de synthèse sont généralement les seuls outils de l'analyste financier, mais il importe néanmoins de connaître les cheminements qui ont permis leur constitution. Schéma. : Exemple d'organisation comptable simplifiée ENVIRONNEMENT DE L'ENTREPRISE HLM PIÈCES COMPTABLES (factures, situations de travaux, feuilles de paie…) JOURNAL Réception des pièces justificatives Enregistrement chronologique des pièces justificatives (date comptable, n° de compte, libellé, montant…) GRAND LIVRE compte n° D C Ventilation par comptes des opérations comptables BALANCE D C D C Classes à Classes et COMPTE DE RÉSULTAT BILAN ANNEXE Liste des soldes des comptes comptables États financiers à la clôture de l'exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure L'entreprise Hlm peut aussi utiliser de nombreuses comptabilités dites auxiliaires ainsi que des journaux auxiliaires, le journal général ne comprenant alors que la centralisation mensuelle des écritures portées dans les journaux auxiliaires. Plusieurs journaux auxiliaires peuvent être utilisés : journal des achats journal des investissements journal de facturation journal de banque journal de paie journal des opérations diverses… Schéma. : Les principales comptabilités auxiliaires d'une entreprise Hlm Le bilan Hlm : équilibre et structure ACTIF immobilisations locatives comptabilité des investissements immobilisations en cours créances locataires comptabilité clients comptabilités banque, caisse, CCP comptabilités des achats et des charges comptabilité de la paie PASSIF capitaux propres provisions risques et charges dettes financières comptabilité des subventions comptabilité des provisions pour grosses réparations comptabilité des emprunts créances acquéreurs trésorerie dettes fournisseurs CHARGES PRODUITS comptabilité fournisseurs achats frais de personnel omptabilité des provisions pour grosses réparations dotation à la provision pour grosses réparations comptabilité des investissements dotations aux amortissements loyers journal de facturation (voir comptabilité clients) La comptabilité des achats et des charges regroupe aussi le traitement des charges récupérables auprès des clients en liaison avec la comptabilité clients et le journal de facturation… Les états financiers A côté de la comptabilité générale, la comptabilité financière a pour objectif de mettre en forme des états financiers de synthèse destinés à fournir périodiquement des informations aux dirigeants, aux actionnaires et aux tiers sur la situation financière de l'entreprise Hlm. Ces informations financières constituent les seuls éléments disponibles pour juger de la gestion de l'entreprise Hlm, la comparer avec d'autres entreprises Hlm, pour évaluer sa situation présente et ses équilibres prévisionnels et, finalement, prendre des décisions opportunes et adaptées en matière de développement et de gestion courante. Le bilan Hlm : équilibre et structure Pour la suite de cet ouvrage, les documents de synthèse ont donc un caractère essentiel. Les documents de synthèse, établis à la clôture de l'exercice, peuvent être regroupés en trois séries: les documents annuels légaux : bilan, compte de résultat et annexe formant un tout indissociable les autres documents de synthèse prévus soit par le Plan Comptable Général, soit par la législation : soldes intermédiaires de gestion, capacité d'autofinancement, tableau de financement… établis à la clôture de l'exercice les états réglementaires prévus par la législation et la réglementation Hlm. L'ensemble des documents de synthèse constitue les états financiers de l'entreprise Hlm…. Les documents annuels légaux Les documents annuels légaux doivent en toutes circonstances donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière ainsi que des résultats de l'entreprise Hlm. Les hypothèses retenues pour l'établissement de ces documents légaux reposent sur : la continuité de l'exploitation la permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre l'indépendance des exercices la comptabilisation simultanée des revenus et des coûts (principe de noncompensation) les principes de prudence, de régularité et de sincérité. Si d'autres hypothèses sont retenues, elles doivent être mentionnées dans l'annexe et faire l'objet d'explications détaillées. Si, dans un cas exceptionnel, l'application d'une prescription comptable se révèle impropre à donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière ou du résultat de l'entreprise Hlm, il doit y être dérogé. Cette dérogation doit alors être mentionnée dans l'annexe et dûment motivée, avec l'indication de son influence sur le patrimoine, sur la situation financière et sur le résultat de l'entreprise Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure Les documents de synthèse sont au nombre de quatre : le bilan qui représente, pour l'entreprise Hlm, l'état à une date donnée de ses éléments passifs et actifs, c'est à dire la situation des droits et obligations de l'entreprise Hlm et la description des moyens qu'elle met en œuvre. Le passif est établi avant l'affectation du résultat le compte de résultat qui enregistre les produits et les charges de l'exercice et dégage le résultat, bénéficiaire ou déficitaire, provenant de l'enregistrement de ces mouvements. Les comptes sont organisés de telle sorte qu'ils permettent de calculer directement d'autres documents de synthèse (soldes intermédiaires de gestion, capacité d'autofinancement…). Compte tenu de la nature des activités de ces entreprises immobilières, le bilan et le compte de résultat présentent une information insuffisante pour évaluer la situation financière des entreprises Hlm. En conséquence, les instructions comptables ont prévu de compléter les informations disponibles à l'aide : des tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers qui permettent de calculer et de vérifier l'équilibre entre amortissements techniques et amortissements financiers qui s'impose aux entreprises Hlm pour leurs seules immobilisations locatives de l'annexe qui est un état plus littéraire comportant les explications nécessaires pour une meilleure compréhension des autres documents de synthèse et qui complète, si nécessaire, ou présente sous une autre forme, les informations qu'ils contiennent. Le bilan, le compte de résultat et les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers sont établis pour toutes les entreprises Hlm conformément à leur présentation normalisée. Aucune ligne ni colonne ne doit être ajoutée ou retirée, ou modifiée dans sa teneur. Le bilan et le compte de résultat feront l'objet d'une analyse détaillée au cours des deuxième et troisième parties de cet ouvrage. L'annexe ayant un caractère explicatif, elle est en quelque sorte transversale au bilan et au compte de résultat dans la mesure ou : elle comporte toutes les explications nécessaires pour appréhender correctement le bilan et le compte de résultat Les documents de synthèse sont au nombre de pour les SA d'Hlm et de pour les Offices d'Hlm. Pour les Offices d'Hlm, les tableaux de rapprochement entre les amortissements techniques et financiers font partie de l'annexe. Voir le paragraphe. relatif à l'amortissement des immobilisations locatives. Le bilan Hlm : équilibre et structure elle constitue un complément d'informations figurant au bilan et au compte de résultat elle forme avec le bilan et le compte de résultat un tout indissociable dont l'objectif est de donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entreprise Hlm. L'annexe des entreprises Hlm est constituée de deux parties : une annexe littéraire explicitant les faits caractéristiques de l'exercice, les principes, règles et méthodes comptables utilisés pour l'établissement des autres documents de synthèse des informations chiffrées relatives au bilan et au compte de résultat et fournies par plusieurs tableaux : il s'agit d'informations légales. L'annexe littéraire comporte deux parties : une première partie relatant les faits caractéristiques de l'exercice une seconde partie présentant les principes, règles et méthodes comptables de l'entreprise Hlm. Les faits caractéristiques qui doivent être mentionnés dans l'annexe littéraire sont ceux qui ont des incidences comptables significatives. Ces faits caractéristiques constituent souvent des circonstances qui empêchent de comparer, d'un exercice sur l'autre, certains postes du bilan ou du compte de résultat. Exemples de faits caractéristiques justifiant une mention dans l'annexe : informations concernant les effectifs informations concernant les structures : changement de méthode de gestion (entrée ou sortie d'un GIE…), restructuration, fusion-absorption d'une autre entreprise Hlm… informations concernant l'activité de l'exercice : mise en place ou abandon d'un secteur d'activité… éléments essentiels d'évolution de la structure financière : augmentation de capital, dévolution de patrimoine ou d'actif net, évolution particulière de l'endettement… pour les SA d'Hlm et pour les Offices d'Hlm. Ces éléments ne figurent pas dans l'annexe des Offices d'Hlm mais dans celle des SA d'Hlm. Dans tous les cas, ces faits caractéristiques sont également mentionnés dans le rapport de gestion. Le bilan Hlm : équilibre et structure événements significatifs postérieurs à la date de clôture de l'exercice. Les principes, règles et méthodes comptables retenus pour l'établissement des comptes des entreprises Hlm constituent la seconde partie de l'annexe littéraire qui peut être subdivisée de la manière suivante : méthodes générales de présentation et d'évaluation : il n'est pas utile de rappeler systématiquement les principes et règles retenus pour l'établissement des comptes, si ces derniers sont la stricte application de la réglementation. Une phrase devrait suffire pour rappeler que les comptes sont établis dans le respect des principes généraux du plan comptable ainsi que des dispositions particulières applicables aux entreprises Hlm. principes et méthodes d'évaluation des postes de l'actif et des postes du passif : il s'agit de décrire les méthodes d'évaluation et les règles de présentation propres à l'entreprise Hlm des postes d'actif et de passif lorsqu'ils revêtent une importance significative, pour lesquels l'information est nécessaire à une bonne compréhension ou lorsque les instructions comptables des entreprises Hlm permettent une latitude dans l'évaluation, notamment lorsqu'un taux minimum ou maximum est seul indiqué. Par exemple, il s'agira : – de décrire les règles d'imputation des coûts internes et leur mode de calcul pour les immobilisations locatives et les stocks – de décrire les modalités retenues pour les amortissements des immobilisations (amortissement linéaire, progressif, linéaire par paliers, dérogatoire…) et pour les quotes-parts de subventions virées au compte de résultat – d'indiquer les modalités retenues (taux, différé…) pour le calcul de la provision pour grosses réparations et pour les reprises sur la provision pour grosses réparations – de mentionner les méthodes retenues pour le calcul des provisions pour risques et charges. informations complémentaires lorsque l'application d'une prescription comptable ne suffit pas pour donner une image fidèle. Cette circonstance devrait être en pratique relativement rare. motifs de dérogation aux règles comptables et incidences sur les comptes si, dans un cas exceptionnel, l'application d'une prescription comptable se révélait impropre à donner une image fidèle. circonstances qui empêchent de comparer d'un exercice à l'autre certains postes du bilan et du compte de résultat : il s'agira d'exposer les changements significatifs intervenus. Par exemple : Le bilan Hlm : équilibre et structure – dans la taille du patrimoine de l'entreprise Hlm (démolitions, cessions, acquisitions…) – dans l'activité (activités nouvelles, cessation d'activités…) – dans la manière de conduire les opérations (appel à la soustraitance…) – dans la conjoncture locale (fermetures d'usines importantes pouvant peser sur la vacance des logements…). description et justification des changements de méthodes comptables et des méthodes d'évaluation d'un exercice sur l'autre : des changements dans la présentation des comptes annuels et dans les méthodes d'évaluation peuvent être apportés dans le respect des prescriptions édictées par les Instructions Comptables. Il s'agira alors d'en donner, sous cette rubrique, la description, la justification et d'en préciser l'incidence sur le patrimoine, la situation financière et le résultat. Ainsi, devront être indiqués par exemple : – les changements de méthode de calcul des dotations à la provision pour créances douteuses et à la provision pour grosses réparations – les changements de durée d'amortissement des immobilisations – les changements dans la politique de comptabilisation des marges sur les opérations d'accession à la propriété – l'option retenue en matière de comptabilisation des intérêts compensateurs (charges sur l'exercice ou charges différées). Les informations légales relatives au bilan et au compte de résultat sont des informations chiffrées fournies par plusieurs tableaux : le tableau des engagements hors bilan qui représentent l'ensemble des droits et obligations autres que ceux qui doivent être exprimés au compte de résultat et au bilan ou qui n'y sont traduits que de façon incomplète et dont les effets sur le montant ou la composition du patrimoine sont subordonnés à la réalisation de conditions ou d'opérations ultérieures. On y trouve par exemple : – les avals, cautions et garanties donnés ou reçus et notamment les garanties d'emprunts accordées par les collectivités locales – contrats d'emprunts (accession et locatif) signés et non portés à l'encaissement – engagements reçus pour utilisation en crédit-bail Le bilan Hlm : équilibre et structure logements finis et vendus dont le transfert de propriété n'a pas eu lieu – autres engagements reçus : par exemple les aides accordées par les collectivités locales ou la Caisse de Garantie du Logement Social (CGLS puis CGLLS) dans le cadre d'un protocole d'accord de plan de redressement de l'entreprise Hlm le tableau des affectations du résultat de l'exercice utile pour l'analyse du bilan, de la situation nette et des capitaux propres corrigés le tableau des mouvements des postes de l'actif immobilisé ayant pour objectif de détailler les mouvements affectant les divers postes de l'actif immobilisé au cours de l'exercice et notamment : – – les augmentations par acquisitions, créations et apports et les augmentations par virements de poste à poste (opérations en cours à opérations terminées…) – les diminutions par cessions à des tiers, mises hors service et les diminutions par virements de poste à poste le tableau des amortissements indiquant la situation et les mouvements de l'exercice et plus précisément : – les augmentations de l'amortissement par le biais des dotations de l'exercice classées par typologie d'amortissements (linéaire et autres méthodes) – les diminutions de l'amortissement relatives aux éléments sortis de l'actif le tableau des amortissements indiquant la ventilation des diminutions de l'exercice induites par le transfert d'immobilisations à l'actif circulant, par la cession d'immobilisations, par la mise hors service d'immobilisations et enfin par la reprise sur amortissements exceptionnels le tableau des provisions indiquant au bilan les augmentations par le biais des dotations de l'exercice et les diminutions par le biais des reprises de l'exercice À compter du er janvier , la Caisse de garantie du logement locatif social s'est substituée à la Caisse de garantie du logement social dont elle prend la forme juridique d'établissement public national à caractère administratif (Art. L – du CCH). Cantonnée à l'activité locative sociale, la mission de la CGLLS consiste à prévenir les difficultés des organismes d'Hlm et des sociétés d'économie mixte. Il s'agit de l'exercice en cours pour les SA d'Hlm et de l'exercice précédent pour les Offices d'Hlm. Ce tableau est utile pour la construction du tableau de financement. Ce tableau est utile pour analyser l'affectation de l'autofinancement net. Tableau important dans l'analyse de l'autofinancement net. Le bilan Hlm : équilibre et structure le tableau de l'état des dettes ayant pour objectif de présenter l'ensemble des dettes du passif classées par échéances : dettes à moins d'un an, dettes à plus d'un an et moins de cinq ans, dettes à plus de cinq ans le tableau de l'état des créances présentant l'état des créances de l'actif classées par échéances : échéances à un an au plus et échéances à plus d'un an le tableau des filiales et participations indiquant la liste des entreprises dans lesquelles l'entreprise Hlm détient au moins % du capital le tableau des ventilations par nature des frais d'acquisition imputés pendant l'exercice faisant apparaître les frais d'acquisition des immobilisations (frais de notaires, commissions, impôts et taxes non récupérables…) qui ont été intégrés dans le prix de revient des immobilisations acquises ou créées au cours de l'exercice le tableau des transferts de charges présentant la totalité des opérations inscrites au compte " – transferts de charges" ventilées en charges d'exploitation (grosses réparations, intérêts compensateurs…), en charges financières et en charges exceptionnelles le tableau de la production immobilisée présentant, pour chacune des opérations, le montant des coûts internes et des frais financiers imputés au cours de l'exercice dans le coût de production des immobilisations (immeubles de rapport et travaux d'amélioration) le tableau de l'incorporation des frais financiers et des coûts internes de l'exercice au coût de production des stocks présentant, pour chacune des opérations, le montant de ces coûts imputés au cours de l'exercice dans le coût de production des stocks le tableau récapitulatif par nature des charges et produits exceptionnels fournissant le détail de l'ensemble des opérations inscrites aux comptes , , et. Les Instructions Comptables des Offices d'Hlm et des OPAC ajoutent plusieurs tableaux supplémentaires à la liasse des informations complémentaires relatives au bilan et au compte de résultat. Il s'agit des tableaux suivants : tableau des résultats de l'entreprise au cours des cinq derniers exercices qui retrace l'évolution des résultats et d'un certain nombre d'éléments caractéristiques de l'entreprise Hlm au cours des cinq derniers Une participation de plus de % du capital doit être inscrite en filiale. Tableau important dans l'analyse des soldes intermédiaires de gestion. Pour les SA d'Hlm, ce tableau ne fait réglementairement pas partie de l'annexe. Toutefois, il doit être joint au rapport du conseil d'administration ou du directoire. Le bilan Hlm : équilibre et structure exercices : capital en fin d'exercice, chiffre d'affaires, résultat avant et après charges et produits calculés… tableau des éléments relevant de plusieurs postes de bilan : pour chacun de ces postes, l'entreprise Hlm devra rechercher dans les comptes arrêtés en fin d'exercice les montants relatifs aux entreprises liées, aux liens de participations, aux créances et dettes représentées par des effets de commerce ; ce tableau est à rapprocher du tableau des filiales et participations présenté ci-dessus tableau des immobilisations incorporelles pour fournir le détail des comptes de frais d'établissement, de frais de recherche et de développement, de concessions et droits similaires, brevets, licences, marques, procédés, droits et valeurs similaires et enfin autres immobilisations incorporelles tableau d'évaluation des éléments fongibles de l'actif circulant (approvisionnements, valeurs mobilières de placement) : ce tableau a pour objectif d'indiquer, pour chaque poste d'éléments fongibles de l'actif circulant, la différence entre leur évaluation suivant la méthode pratiquée et leur évaluation sur la base du dernier prix de marché connu à la clôture des comptes tableau des comptes rattachés : les charges à payer et les produits à recevoir recensés à la clôture de l'exercice sont comptabilisés dans des comptes rattachés à des comptes principaux, en fonction de leur nature, qu'il convient d'indiquer dans ce tableau tableau des produits et charges imputables à un autre exercice : ce tableau fournit des précisions sur les comptes de régularisation : charges à répartir sur plusieurs exercices, charges constatées d'avance et produits constatés d'avance tableau récapitulatif par nature des charges et produits sur exercices antérieurs qui sont soldés en fin d'exercice par virement en compte de charges et produits par nature. Uniquement pour les SA d'Hlm. Pour les SA d'Hlm, ce tableau ne fait pas partie de l'annexe réglementaire, mais sa production, qui ne représente pas un caractère obligatoire, augmenterait de manière significative la qualité des informations fournies. Une société est considérée comme liée lorsqu'elle est contrôlée à plus de % (société filiale) alors que les participations relèvent d'un pourcentage de contrôle compris entre et % ou tout autre lien d'association aux effets analogues. Ce tableau est à rapprocher du tableau réglementaire des immobilisations incorporelles présenté ci-après. Ce tableau est fourni lorsque la différence entre ces deux évaluations est importante, corrigée éventuellement d'une provision pour dépréciation. Cette information obligatoire ne doit être indiquée dans l'annexe que si elle est significative. Le bilan Hlm : équilibre et structure Les deux derniers tableaux : "rémunérations et frais des dirigeants" et "effectif moyen et ventilation par catégorie" sont à rapprocher du tableau des informations générales des états réglementaires des SA d'Hlm. Il apparaît évident que les tableaux quantitatifs ci-dessus doivent présenter des totaux conformes et identiques aux soldes des postes concernés du bilan ou du compte de résultat. À l'inverse, des anomalies dans le bilan et le compte de résultat entraîneront des perturbations dans l'établissement et l'analyse de l'annexe…. Les autres documents de synthèse En complément des états annuels légaux, les entreprises Hlm doivent établir les autres documents de synthèse suivants : le tableau des soldes intermédiaires de gestion analysé au chapitre suivant le tableau de la capacité d'autofinancement calculée selon les normes du Plan Comptable Général à partir des soldes intermédiaires de gestion ; ce tableau fait aussi apparaître l'autofinancement courant Hlm et l'autofinancement net Hlm présenté au chapitre suivant le tableau de financement qui décrit la manière dont, au cours d'une période, les ressources dont a disposé l'entreprise Hlm ont permis de faire face à ses besoins ; ce tableau comporte deux parties : la variation du fonds de roulement net global et la variation des besoins en fonds de roulement (fonds de roulement exploitation – construction accession, fonds de roulement exploitation – locatif et gestion de prêts, fonds de roulement hors exploitation) et de la trésorerie le tableau de l'actif réalisable et du passif exigible établi dans les quatre mois qui suivent la clôture de chaque semestre civil ; il indique quel était, à la fin de chacun des trois derniers semestres, le montant des créances à moins d'un an (provisions déduites), des dettes à moins d'un an (y compris le passif échu non réglé) et des disponibilités le compte de résultat prévisionnel est établi annuellement, au plus tard quatre mois après le début de l'exercice, la prévision portant sur un an ; il est révisé au plus tard quatre mois après la fin du premier semestre le tableau de financement prévisionnel est établi annuellement, en même temps et dans les mêmes délais que le compte de résultat prévisionnel. Ce tableau fait l'objet d'un développement plus précis au cours de la seconde partie de cet ouvrage. Le bilan Hlm : équilibre et structure Ces trois derniers tableaux, prévus par la loi n° – du er mars relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises, sont obligatoires pour toutes les SA d'Hlm quel que soit leur chiffre d'affaires et leur effectif…. Les états réglementaires En complément des états annuels légaux et des autres documents de synthèse, les entreprises Hlm doivent établir les états réglementaires suivants : tableaux des informations générales qui fournissent à la fois des informations de nature juridique et des informations sur l'activité passée et présente dans les différents domaines d'intervention de l'entreprise Hlm : identité de l'entreprise Hlm, composition du capital et liste des administrateurs, effectifs, parc locatif et financement principal, activité de construction et d'amélioration, vacance des logements, accession à la propriété et enfin autres activités (activité d'aménageur, de lotisseur, de prêteur, de prestataire de services…) tableaux des états de l'actif immobilisé qui constituent un inventaire des comptes d'immobilisations : – immobilisations incorporelles (frais d'établissement, frais de recherche et développement, concessions et droits similaires, droit au bail…) – terrains (nus, aménagés, loués à des tiers, bâtis) – agencements et aménagements des terrains – constructions (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d'amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres ensembles immobiliers, voiries et réseaux divers, ouvrages d'infrastructure…) – constructions sur sol d'autrui (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d'amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres ensembles immobiliers, voiries et réseaux divers, ouvrages d'infrastructure…) – autres immobilisations corporelles (installations techniques, matériel et outillage…) – immeubles en location-vente, en location-attribution, immeubles reçus en affectation – immobilisations corporelles en cours (terrains, voiries et réseaux divers, agencements et aménagements de terrains, constructions, travaux d'amélioration en cours…) Le bilan Hlm : équilibre et structure – participations, titres et créances rattachées à des participations – autres immobilisations financières (prêts, prêts et créances pour accession à la propriété d'une part, dépôts et cautionnements versés d'autre part) états des stocks et des opérations d'accession à la propriété qui fournissent pour chaque opération un ensemble d'informations comptables à la fin de l'exercice, des prévisions financières et des données extra-comptables afin de permettre le suivi de l'avancement des chantiers et de la commercialisation, de récapituler l'ensemble des engagements réels de l'entreprise Hlm, en particulier pour les immeubles en cours et pour les programmes en sociétés civiles immobilières (SCI), d'évaluer les marges escomptées de chaque opération : – mouvements des comptes de stocks au cours de l'exercice – terrains à aménager – immeubles en cours (lotissements et terrains en cours d'aménagement, opérations groupées, constructions neuves, opérations d'acquisition, réhabilitation, revente, constructions de maisons individuelles…) – immeubles achevés (lotissements et terrains aménagés, opérations groupées, constructions neuves, opérations d'acquisition, réhabilitation, revente, constructions de maisons individuelles, immeubles temporairement loués…) – immeubles acquis par résolution de vente ou d'adjudication – Sociétés Civiles Immobilières (opérations en cours et opérations achevées) états des dettes financières qui constituent un inventaire détaillé des emprunts et autres dettes financières, par nature de prêteur et par destination : – état détaillé des dettes financières – état récapitulatif des dettes financières tableaux de ventilation des charges et des produits par activités ont pour but de mesurer la contribution des diverses activités au résultat total de l'exercice Ce tableau est fondamental pour l'analyse financière du bilan et de l'autofinancement net. À notre avis, il devrait faire partie des documents annuels légaux. Ce tableau constitue une approche simplifiée et minimale de la comptabilité analytique qu'il serait indispensable de développer et d'affiner au sein de l'entreprise Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure tableaux de maintenance du parc locatif : ils apportent un complément d'informations aux dépenses d'entretien retracées dans le compte de résultat et notamment : – les travaux en régie – le total des charges de maintenance du patrimoine locatif – le financement de l'effort de maintenance par l'exploitation – la description des méthodes de dotations et de reprises de la provision pour grosses réparations tableaux de ventilation des comptes clients qui fournissent des précisions importantes sur le contenu des comptes clients figurant au bilan comptabilité de programmes a pour finalités : – le suivi de l'avancement de chaque opération (suivi des dépenses, des financements externes…) – la mesure et l'analyse des écarts de prix de revient de chaque opération par rapport aux prévisions – la mesure des ressources internes investies – la mesure globale des flux de dépenses et de financements restant à intervenir sur les opérations engagées. Ces tableaux quantitatifs doivent, eux aussi, nécessairement présenter des totaux conformes aux soldes des postes concernés au bilan. Cette description, exhaustive mais fastidieuse, des états financiers des entreprises Hlm est incontournable parce que ces états financiers constituent la matière première de l'analyse financière Hlm. Ils sont les seuls à permettre un diagnostic économique et financier de l'entreprise Hlm. Au-delà de leur analyse, leur cohérence permet souvent de juger l'orthodoxie des traitements comptables réalisés au sein de l'entreprise Hlm. Les chapitres suivants de cet ouvrage reposeront constamment sur l'analyse et l'utilisation de ces états financiers. La tenue de la comptabilité de programmes est matérialisée par les fiches de situation financière et comptable. La comptabilité de programmes et ces fiches de situation financière et comptable constituent la clé de voûte de l'analyse de la situation financière d'une entreprise Hlm. Elles seront plus longuement développées au cours de la seconde partie de cet ouvrage. Le bilan Hlm : équilibre et structure Tableau. : Synthèse des états financiers des entreprises Hlm Documents annuels légaux bilan compte de résultat tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers annexe annexe littéraire informations légales Offices et OPAC d'Hlm uniquement Autres documents de tableau des soldes intermédiaires de gestion synthèse Uniquement pour les SA d’Hlm. Uniquement pour les SA d’Hlm. faits caractéristiques de l’exercice principes, règles et méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l'actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des ventilations par nature des frais d’acquisition imputés pendant l’exercice tableau des transferts de charges tableau de la production immobilisée tableau de l’incorporation des frais financiers et des coûts internes de l’exercice au coût de production des stocks tableau des charges et produits exceptionnels tableau des résultats de l’entreprise au cours des derniers exercices tableau des éléments relevant de plusieurs postes de bilan tableau des immobilisations incorporelles tableau d’évaluation des éléments fongibles de l’actif circulant tableau des comptes rattachés tableau des produits et charges imputables à un autre exercice tableau des charges et produits sur exercices antérieurs tableau des rémunérations et frais des dirigeants tableau des effectifs moyens par catégories Le bilan Hlm : équilibre et structure tableau de la capacité d’autofinancement tableau de financement tableau de l’actif réalisable et du passif exigible compte de résultat prévisionnel tableau de financement prévisionnel État réglementaires tableau des informations générales tableaux des états de l’actif immobilisé états des stocks et des opérations d’accession à la propriété états des dettes financières tableaux de ventilation des charges et des produits par activités tableaux de maintenance du parc locatif tableaux de ventilation des comptes clients comptabilité de programmes

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