Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

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Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm
La fiscalité générale des entreprises Hlm
L’impôt sur les sociétés
La taxe professionnelle
La taxe foncière sur les propriétés bâties
La TVA sur les recettes d’exploitation
La taxe sur les salaires
La fiscalité des opérations de construction
Régime fiscal des acquisitions de biens
Régime fiscal des opérations de construction
Régime fiscal des opérations de cessions de biens
Régime fiscal des achats pour revendre
Régime fiscal des travaux de maintenance
La fiscalité de l’urbanisme
Taxes acquittées dans les conditions de droit commun
Taxes susceptibles d’allègement au bénéfice des entreprises Hlm
La comptabilisation de la livraison à soi-même
La comptabilisation des opérations de construction
La comptabilisation des opérations de maintenance locative
Annexe : Tests de compréhension

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Le bilan Hlm : équilibre et structure. Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm Les principales spécificités dont bénéficient les entreprises Hlm en matière fiscales concernent, à ce jour, l'impôt sur les sociétés, les impôts locaux et les droits de mutation sur leurs opérations immobilières… La fiscalité générale des entreprises Hlm… L'impôt sur les sociétés Les Offices Publics d'Hlm et les Sociétés Anonymes d'Hlm et leurs unions sont exonérés d'impôt sur les sociétés. Cette exonération est liée au statut juridique des entreprises Hlm. Les OPAC sont aussi exonérés d'impôt sur les sociétés mais cette exonération est liée aux activités de logement social exercées par ces entreprises. Dans ses commentaires, pour tous les organismes d'Hlm, l'administration fiscale entend donc réserver l'exonération aux entreprises Hlm qui respectent strictement les compétences fixées par la réglementation Hlm. L'exonération d'impôt sur les sociétés entraîne : une exonération de l'imposition forfaitaire annuelle la perte du droit à l'avoir fiscal pour les dividendes distribués (SA d'Hlm uniquement) la dispense de versement du précompte (SA d'Hlm uniquement). Il convient de noter que, puisque les entreprises Hlm bénéficient d'une exonération d'impôt sur les sociétés, ces entreprises bénéficient aussi d'une exonération de la taxe d'apprentissage…. La taxe professionnelle Article — du Code Général des Impôts (CGI). Article – du CGI. Article — du CGI. Le bilan Hlm : équilibre et structure Pour les mêmes raisons d'exonération évoquées pour l'impôt sur les sociétés, les Offices Publics d'Hlm, les OPAC et les Sociétés Anonymes d'Hlm sont exonérés de taxe professionnelle. Dès lors qu'elles sont exonérées de la taxe professionnelle, les entreprises Hlm deviennent redevables de la taxe d'habitation pour les locaux qu'elles occupent (siège social, agences, antennes…) et dont elles ont un usage privatif (exclusion des surfaces affectées à l'accueil du public : salle d'attente, hall d'accueil…)…. La taxe foncière sur les propriétés bâties Le Code Général des Impôts prévoit, pour tous les propriétaires, Hlm ou non, une exonération de la taxe foncière (TFPB) pendant les deux années qui suivent celle de l'achèvement des immeubles neufs, reconstructions, additions de construction, changements de consistance et enfin changements d'affectation limitativement énumérés par la loi. Le Code Général des Impôts a prévu plusieurs régimes d'exonération de longue durée en faveur du logement social. Ils sont liés à différents critères tels que la qualité du propriétaire, le type de financement ou la destination de l'immeuble. C'est ainsi que les immeubles à usage locatif conventionnés (neufs ou acquis avec ou sans travaux) affectés à l'habitation principale bénéficient d'une exonération de ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement s'ils sont financés à concurrence de % du coût total de la construction, au moyen des prêts aidés par l'État. Tableau. : Régime d'exonération de la TFPB de ans pour les logements conventionnés à usage locatif des entreprises Hlm Nature des constructions CONSTRUCTION NEUVE Régime fiscal applicable Exonération si financement aidé à Articles – et du CGI. Article -I- du CGI. Article – du CGI. L'exonération de TFPB est aussi subordonnée au bénéfice de la TVA au taux réduit au titre de leur acquisition ou de leur livraison à soi-même dont ils ont fait l'objet. Le coût de la construction s'entend du prix de la construction proprement dite et du terrain correspondant. Pour les logements neufs acquis auprès d'un promoteur ou d'un investisseur professionnel, ce coût est égal au prix d'acquisition, y compris la TVA immobilière ou les droits d'enregistrement sur la mutation. Le bilan Hlm : équilibre et structure concurrence de % – Article A du CGI ACQUISITIONS sans travaux Exonération de plein droit et pas de quotité minimale de financement aidé – Article C, er alinéa du CGI ACQUISITIONS avec travaux Exonération de plein droit et pas de quotité minimale de financement aidé – Article C, er alinéa du CGI AMELIORATIONS Pas d'exonération SIMPLES Les opérations d'acquisition, avec ou sans travaux, doivent être financées au moyen de prêts aidés (PLA ou PLUS de la CDC, PLS du Crédit Foncier) sans condition de quotité de ces financements aidés. Le financement aidé d'au moins % n'est prévu que pour les constructions neuves. La quotité s'apprécie par rapport au coût total de la construction ou de la partie de construction qui remplit les conditions visées à l'article -A du CGI. Le financement aidé s'apprécie en tenant compte des emprunts visés à l'article R -, R – et R – du CCH, des subventions de l'État assorties aux prêts aidés et enfin des prêts consentis au titre du " % logement". La Loi de Finances pour prévoit de prolonger la durée d'exonération de la TFPB de ans en la portant à ans pour les constructions qui répondent à certains critères de qualité environnementale. Le texte prévoit que sur critères cités, doivent être remplis par la nouvelle construction pour bénéficier de cette prorogation d'exonération : modalités de conception, notamment assistance technique du maître d'ouvrage par un professionnel ayant des compétences en matière d'environnement modalités de réalisation, notamment gestion des déchets du chantier performance énergétique et acoustique utilisation d'énergie et de matériaux renouvelables maîtrise des fluides. Le dispositif est applicable aux constructions pour lesquelles l'ouverture de chantier intervient à compter du er janvier. Loi de Finances pour n° – du //. Le bilan Hlm : équilibre et structure Par ailleurs, la Loi de Finances pour a prévu un abattement de % de la base d'imposition de la TFPB pour les immeubles locatifs sociaux situés dans les zones urbaines sensibles (ZUS). Ces logements doivent : avoir bénéficié d'une exonération de longue durée du paiement de la TFPB au titre des constructions neuves de logements Hlm avoir été acquis avant le er janvier avec le concours financier de l'État en vue de leur location. Des exonérations de taxe foncière sont possibles sur délibération des collectivités locales. En effet, les départements et les communes peuvent exonérer de TFPB, pour la part leur revenant, les immeubles locatifs acquis en PLA (PLA insertion ou PLA acquisition-amélioration) faisant l'objet de convention et de restauration immobilière ou de bail à réhabilitation. La durée et la portée totale ou partielle de l'exonération sont fixées par la collectivité locale. Enfin, les entreprises Hlm peuvent dans certaines conditions bénéficier d'un dégrèvement de la taxe foncière pour les logements vacants à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté de l'entreprise Hlm, qu'elle ait une durée de mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. Un dégrèvement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères peut être obtenu dans les mêmes conditions. La loi de Finances pour a aussi prévu le dégrèvement de la TFPB pour les logements à usage locatif conventionnés vacants de plus de mois et appartenant à une entreprise Hlm. Ces logements doivent être situés dans un immeuble destiné : soit à être démoli soit faire l'objet de travaux de mise en conformité avec les normes minimales d'habitabilité et financés par la subvention PALULOS. Enfin, il faut ajouter que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'applique à toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière. Article L — du CCH. Article L – du CCH. Article – du CGI. Article du CGI. Article du CGI. Le bilan Hlm : équilibre et structure… La TVA sur les recettes d'exploitation Il s'agit ici uniquement des recettes d'exploitation (loyers et prestations diverses) à l'exception de la TVA immobilière applicable aux opérations de construction. Les loyers d'immeubles entrent dans le champ d'application de la TVA. Néanmoins, les loyers perçus auprès des locataires de locaux nus à usage d'habitation sont exonérés de TVA sans possibilité d'option, sauf pour les prestations parahôtelières qui sont de plein droit à la TVA (location de logements meublés accompagnée de prestations et services et lorsque le bailleur est immatriculé au registre du commerce au titre de cette activité). Les locations à usage professionnel ou commercial sont imposables de plein droit lorsqu'il s'agit de locaux équipés, ou sur option du propriétaire, lorsqu'il s'agit de locaux nus. Les entreprises Hlm sont soumises à ce régime de droit commun sans dérogation particulière. Les charges incombant aux locataires de locaux d'habitation et qui leur sont refacturées par l'entreprise Hlm sont dispensées de TVA. La plupart des prestations de services que peut réaliser une entreprise Hlm pour le compte de tiers (syndic de copropriété, mandats de gestion, de conduite d'opération, contrats de construction ou de promotion…) sont soumises au régime de droit commun et donc taxables. Il faut cependant souligner trois dispenses de TVA : les prestations rendues entre entreprises Hlm la gestion de sociétés civiles immobilières sous l'égide d'entreprises Hlm les prestations rendues par un groupement à ses membres (GIE par exemple) lorsque ceux-ci sont exonérés de TVA ou ont un prorata d'assujettissement inférieur à %, à condition que les prestations soient rendues à prix coûtant Dans la mesure où la plus grande partie des recettes des entreprises Hlm se trouve exonérée ou hors du champ de la TVA, la récupération de la TVA supportée en amont est effectuée selon les règles applicables aux redevables et Article -D- et du CGI. Article – du CGI. Article -B du CGI. Le bilan Hlm : équilibre et structure assujettis partiels. Dans ces conditions, les entreprises Hlm déduisent la TVA selon la règle de l'affectation : la TVA ayant grevé les acquisitions entièrement affectées à des opérations imposables est intégralement déductible la TVA ayant grevé les acquisitions entièrement affectées à des opérations exonérées n'est pas déductible (cas le plus probable) la TVA affectée à des acquisitions mixtes est déductible au prorata (rapport des recettes taxables sur les recettes totales). Dans certains cas, la règle de l'affectation est formalisée dans le cadre de secteurs distincts d'activité (locaux professionnels en cas d'option pour la TVA notamment). Des recettes peuvent être perçues hors du champ d'application de la TVA. Il s'agit, pour les entreprises Hlm, des dividendes et de la plupart des subventions…. La taxe sur les salaires Les entreprises Hlm exonérées de TVA sont corrélativement soumises à la taxe sur les salaires. Les entreprises Hlm sont, sur ce point, soumises au droit commun sans dérogation d'aucune sorte. L'assiette de la taxe est constituée du total des salaires versés, auquel on applique le rapport "recettes exonérées de TVA/total des recettes", y compris les recettes hors du champ de la TVA. Les taux applicables en sont de : . % sur la tranche des salaires individuels annuels inférieure à T . % sur la tranche comprise entre à T et à T . % au-delà de T… La fiscalité des opérations de construction… Régime fiscal des acquisitions de biens Article du CGI. Article – du CGI. Le bilan Hlm : équilibre et structure Bien que les terrains acquis en vue de la construction soient soumis en droit commun à la TVA au taux de. % en vigueur en , les entreprises Hlm bénéficient pour ces opérations d'acquisition de terrains à bâtir de deux types d'avantages : certaines acquisitions sont exonérées et d'autres bénéficient d'un taux réduit. L'apport de terrains à titre gratuit effectué par une collectivité locale à une entreprise Hlm est exonéré de TVA. Pour les OPHlm et les OPAC, cette exonération est également applicable en cas de vente du terrain par la collectivité locale. De plus, les OPHlm et les OPAC peuvent bénéficier d'une exonération totale de TVA quelle que soit la qualité du vendeur. Les entreprises Hlm bénéficient pour les acquisitions de terrains à bâtir d'un taux réduit de TVA à. % en vigueur en quel que soit le mode de financement ou la nature de l'immeuble. Ce taux réduit bénéficie également à d'autres acquéreurs dès lors que leur opération est financée par des prêts aidés par l'État. Les acquisitions d'immeubles sortis du régime de la TVA immobilière (immeubles de plus de ans) sont soumises au droit d'enregistrement. Les entreprises Hlm sont soumises à ce régime pour les acquisitions concernées, sauf pour les OPHlm et les OPAC exonérés de droits d'enregistrement. La taxe de publicité foncière de. % n'est pas due par les entreprises Hlm lorsqu'elle ne tient pas lieu de droit d'enregistrement, pour les opérations réalisées en application de la législation qui leur est applicable (baux de plus de ans et ventes d'immeubles neufs réalisés dans le cadre de l'accession à la propriété). Les transferts de biens de toute nature entre entreprises Hlm sont seulement soumis à un droit fixe de T. Les transferts à titre gratuit effectués par les départements ou communes à des entreprises Hlm ne sont soumis qu'à la taxe de publicité foncière. Les dons et legs au profit des entreprises Hlm sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit. Article — du CGI. Article du CGI par une interprétation administrative extensive. Article sexies du CGI. Article du CGI. Article – du CGI. Le bilan Hlm : équilibre et structure Les résolutions volontaires ou judiciaires de contrats de vente de maisons individuelles Hlm ne supportent que le droit fixe de T. Les acquisitions réalisées par les OPHlm et les OPAC participant à certaines opérations d'aménagement urbain peuvent n'être assujetties qu'à la taxe de publicité foncière (zones d'aménagement différé, zones d'intervention foncière, exercice du droit de préemption ou d'expropriation)…. Régime fiscal des opérations de construction Le régime fiscal des opérations de construction des entreprises Hlm est ici appréhendé au regard de la TVA. En effet, l'article – du CGI prévoit l'imposition de la livraison à soimême (LASM) des logements sociaux neufs dès que ces logements ont fait l'objet d'une décision favorable du préfet, sont conventionnés pour le bénéfice de l'aide personnalisée au logement et bénéficient d'un prêt aidé. L''article – bis du CGI prévoit l'imposition de la livraison à soi-même (LASM) des travaux réalisés dans le cadre d'une opération d'acquisitionamélioration sous réserve que ces logements soient conventionnés. L'article – prévoit aussi l'imposition de la livraison à soi-même des travaux réalisés ou non dans le cadre des améliorations financées par les aides de l'État (financement PALULOS) sous réserve que les logements soient conventionnés pour le bénéfice de l'aide à la personne et que les travaux soient conformes à ceux finançables en PALULOS ou conformément aux travaux définis par l'article -A de l'annexe II au CGI. L'opération de LASM consiste à soumettre à la TVA au taux réduit (. % en ) le prix de revient des travaux de construction ou de réhabilitation. De la TVA ainsi calculé, l'entreprise Hlm peut déduire la TVA qui lui a été facturée au taux normal (. % en ) par les fournisseurs au titre des travaux de construction ou de réhabilitation par les intermédiaires ou différents prestataires. L'entreprise Hlm pourra alors demander le remboursement de la différence auprès de la recette des impôts. Article – du CGI. Article du CGI. Aux logements proprement dits s'ajoutent les dépendances des immeubles (jardins, espaces verts…), les locaux collectifs résidentiels, les parkings qui en dépendent. La LASM s'applique également aux logements spécifiques (logements-foyers, résidences sociales, résidences pour étudiants).En revanche, les locaux d'activité (commerces, bureaux) ne concernent pas le mécanisme de la LASM. Le bilan Hlm : équilibre et structure Cette taxation à soi-même permet aux entreprises Hlm de ne supporter que la TVA au taux réduit de. %, ce qui constitue une contrepartie financière à la suppression des subventions d'investissement qui existaient précédemment. Cette opération oblige l'entreprise Hlm à constituer des secteurs distincts d'activité qui permettent de suivre chaque immeuble au regard de la TVA. Tableau. : Régime de TVA des opérations de construction des entreprises Hlm Nature des constructions CONSTRUCTION NEUVE PATRIMOINE CONVENTIONNE Système de la LASM TVA au taux réduit ACQUISITIONSAMELIORATION AMELIORATION PATRIMOINE NON CONVENTIONNE TVA au taux normal – régime de droit commun Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble ayant d'ancienneté seuls les travaux bénéficient du taux réduit ans Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble ayant d'ancienneté seuls les travaux bénéficient du taux réduit ans Les principaux éléments constitutifs du prix de revient fiscal des constructions de logements sont présentés en seconde partie de cet ouvrage…. Régime fiscal des opérations de cessions de biens La vente de logements neufs construits par les entreprises Hlm se trouvant dans le champ de la TVA est exonérée de la TVA lorsque l'acquéreur finance Le bilan Hlm : équilibre et structure l'opération à l'aide d'un prêt PAP pour plus de % du prix. Le prêt doit être géré par l'entreprise Hlm vendeuse. L'exonération porte également sur la taxe de publicité foncière. Les ventes d'immeubles anciens par les entreprises Hlm sont soumises aux droits d'enregistrement dans les conditions de droit commun. Toutefois, les ventes de logements aux locataires, réalisées conformément à la législation, sont exonérées de droits d'enregistrement pour la fraction départementale (. %), à condition que le département délibère en ce sens. Enfin, sont seulement soumis au droit fixe de T les transferts de biens, quels qu'ils soient, provenant d'autres entreprises Hlm, ces transferts pouvant être effectués à titre onéreux ou à titre gratuit…. Régime fiscal des achats pour revendre Les entreprises Hlm peuvent, dans le cadre de leurs compétences statutaires, acquérir des biens dans le but de les revendre (opérations d'accession et de rénovation notamment). Ils se trouvent ainsi dans le domaine d'application des règles spécifiques aux marchands de biens : l'acquisition ne supporte en principe que le seul droit fixe de T lors de la revente, la TVA est acquittée sur la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien. Les entreprises Hlm sont admises à bénéficier de ce régime et l'administration fiscale admet de ne pas taxer le profit brut défini ci-dessus à la TVA…. Régime fiscal des travaux de maintenance Le régime fiscal des travaux de maintenance (grosses réparations, gros entretien et entretien courant) des entreprises Hlm est appréhendé ici encore au regard de la TVA. Les gros travaux non subventionnés par l'État (travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement) ainsi que les travaux d'entretien autres que l'entretien des espaces verts et les travaux de nettoyage, réalisés sur des À ce jour, le financement PAP existe encore mais n'est plus doté depuis. Article — du CGI. Article du CGI. Reste la part communale de. %. Article -G du CGI. Article du CGI. Article du CGI. Le bilan Hlm : équilibre et structure logements conventionnés font l'objet d'une livraison à soi-même au taux réduit de TVA. Tableau. : Régime de TVA des opérations de maintenance locative des entreprises Hlm PATRIMOINE CONVENTIONNE Nature de la maintenance GROSSES REPARATIONS PATRIMOINE NON CONVENTIONNE Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit Les travaux éligibles sont les travaux : GROS ENTRETIEN pouvant être financés par la PALULOS main non immobilisés les travaux de grosses réparations les travaux de ravalement immeuble d'ancienneté ayant Régime des particuliers : TVA au taux réduit facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble d'ancienneté ayant ans seuls les travaux bénéficient du taux réduit Système de la LASM Régime des particuliers : TVA au taux réduit Les travaux éligibles sont les travaux de réparation ou ayant le caractère de charges locatives ans seuls les travaux bénéficient du taux réduit Système de la LASM Les travaux éligibles sont les travaux de réparation ENTRETIEN COURANT facturation directe au taux réduit par le fournisseur facturation directe au taux réduit par le fournisseur immeuble d'ancienneté ayant ans seuls les travaux bénéficient du taux réduit Les principaux éléments constitutifs du prix de revient fiscal de la maintenance des logements locatifs sont présenté en annexe du chapitre de cette partie de l'ouvrage… La fiscalité de l'urbanisme Le bilan Hlm : équilibre et structure… Taxes acquittées dans les conditions de droit commun Les entreprises Hlm sont redevables dans les conditions de droit commun des taxes et redevances suivantes : participation pour non-réalisation d'emplacements de stationnement taxe départementale pour le financement des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement taxe additionnelle à la taxe locale d'équipement en Île-de-France redevance pour création de bureaux en Île-de-France participation pour dépassement du coefficient d'occupation des sols taxe sur les bureaux en Île-de-France…. Taxes susceptibles d'allègement au bénéfice des entreprises Hlm La taxe locale d'équipement (TLE) peut faire l'objet d'une dispense de paiement au bénéfice des entreprises Hlm sur décision de la commune. De même, les entreprises Hlm peuvent être exonérées de la taxe départementale des espaces naturels sensibles par une décision du conseil général… La comptabilisation de la livraison à soi-même… La comptabilisation des opérations de construction Le principe de la LASM consiste à soumettre à la TVA au taux réduit (. % en ) le prix de revient des travaux de construction ou de réhabilitation normalement facturé au taux normal (. % en ) par les fournisseurs d'immobilisations. Article L – du Code de l'Urbanisme. Article -B du CGI. Article -octies du CGI. Article L – du Code de l'Urbanisme. Article L – du Code de l'Urbanisme. Article ter du CGI. Article -C-II du CGI. Article L – du Code de l'Urbanisme. Le bilan Hlm : équilibre et structure Il faut tout d'abord rappeler que dans le cas des opérations de construction non soumises à la LASM, les factures de travaux sont enregistrées directement dans les comptes d'immobilisations concernés pour leur montant TTC. Dans le cas d'une opération soumise à la LASM, au cours de la réalisation de l'opération, la TVA est facturée généralement au taux normal et elle est récupérée par l'entreprise Hlm. En conséquence, les factures sont enregistrées aux comptes d'immobilisations pour leur montant hors taxe et le montant de la TVA dans un compte de TVA déductible. Prenons l'exemple d'une facture de travaux, reçue par une entreprise Hlm, de T dont T de TVA. À la réception de cette facture, la dette envers le fournisseur d'immobilisations, au passif, augmente de T. A l'actif, les comptes d'immobilisations corporelles ou d'immobilisations en cours augmentent pour le montant hors TVA déductible ( T) et de T pour le compte de TVA déductible sur immobilisations. Tableau. : Régime de la LASM : période des travaux de construction BILAN actif Construction passif Fournisseurs d'immobilisations TVA déductible sur immobilisations totaux totaux Lors de l'établissement de la déclaration mensuelle de TVA, et en supposant par mesure de simplification qu'il n'y a pas d'autres activités soumises à TVA, la TVA déductible sur immobilisations est soldée par le compte de TVA à régulariser. Tableau. : Régime de la LASM : déclaration mensuelle de TVA Le bilan Hlm : équilibre et structure BILAN actif passif Construction Fournisseurs d'immobilisations TVA déductible sur immobilisations < déclaration de TVA mensuelle > TVA déductible sur immobilisations – TVA à régulariser totaux totaux A la fin de chaque trimestre civil, l'entreprise Hlm peut demander, si les conditions sont remplies, le remboursement de ce crédit de TVA. Au moment du remboursement, l'écriture suivante est passée : Tableau. : Régime de la LASM : remboursement du crédit de TVA BILAN actif Construction passif Fournisseurs d'immobilisations TVA déductible sur immobilisations < déclaration mensuelle de TVA > TVA déductible sur immobilisations – TVA à régulariser < remboursement du crédit de TVA > TVA à régulariser – Trésorerie totaux totaux A la date d'achèvement des travaux, l'entreprise Hlm constate le montant de la TVA à taux réduit (. % dans le cas présent) calculé sur tous les éléments pris en compte. Ce montant de TVA, dû à l'État sur les immeubles achevés, vient augmenter l'actif immobilisé, c'est à dire les immobilisations corporelles ou les immobilisations en cours. La TVA due est imputée en TVA collectée. En conséquence, à la date d'achèvement des travaux, les comptes d'immobilisations corporelles et les comptes d'immobilisations en cours, Le bilan Hlm : équilibre et structure inscrits à l'actif du bilan, retracent le coût TTC de l'immobilisation : valeur hors taxe TVA à taux réduit. Tableau. : Régime de la LASM : déclaration de la livraison à soimême BILAN actif passif Construction Construction Fournisseurs d'immobilisations TVA déductible sur immobilisations < déclaration mensuelle de TVA > TVA déductible sur immobilisations TVA collectée – TVA à régulariser < remboursement du crédit de TVA > TVA à régulariser – Trésorerie totaux totaux Au moment de la déclaration mensuelle de TVA, la TVA due à l'État est constatée par l'intermédiaire d'un compte de TVA à décaisser. Tableau. : Régime de la LASM : déclaration de la livraison à soimême et déclaration de la TVA due BILAN actif Construction Construction passif Fournisseurs d'immobilisations TVA déductible sur immobilisations < déclaration mensuelle de TVA > TVA déductible sur immobilisations TVA collectée – < déclaration mensuelle de TVA > TVA collectée TVA à régulariser < remboursement du crédit de TVA > TVA à régulariser TVA à décaisser – Trésorerie totaux – totaux Le bilan Hlm : équilibre et structure Dans le cas où la déclaration fait apparaître un montant de TVA due, comme c'est ici le cas, il est procédé au paiement de la TVA comme indiqué par le tableau ci-dessous : Tableau. : Régime de la LASM : déclaration de la livraison à soimême et paiement de la TVA due BILAN actif Construction Construction passif Fournisseurs d'immobilisations TVA déductible sur immobilisations < déclaration mensuelle de TVA > TVA déductible sur immobilisations TVA collectée – < déclaration mensuelle de TVA > TVA collectée – TVA à régulariser < remboursement du crédit de TVA > TVA à régulariser TVA à décaisser – < paiement de la TVA due > TVA à décaisser – Trésorerie < paiement de la TVA due > Trésorerie totaux – totaux… La comptabilisation des opérations de maintenance locative Le principe de la comptabilisation des opérations de maintenance locative soumises à la LASM est le même que celui des opérations de construction. Il met en jeu des comptes de charges (gros entretien, grosses réparations…) au lieu de comptes d'actif. En conséquence, à la date d'achèvement des travaux, les comptes de charges retracent le coût TTC de la maintenance : valeur hors taxe TVA à taux réduit. Le bilan Hlm : équilibre et structure Annexe : Tests de compréhension Test n° : Ressource ou emploi ? Déterminer si les situations économiques décrites ci-dessous constituent une ressource R, un emploi E ou éventuellement ni l'un ni l'autre. Un investissement représenté par l'achat d'un terrain nu Une augmentation du découvert bancaire obtenu auprès de la Caisse d'Épargne Transformer une partie des emprunts % logement en subventions d'investissement Rentrer des espèces dans la caisse suite au paiement d'un retard de loyer d'un locataire Vendre un micro-ordinateur acheté il y a ans, non amorti totalement La capacité d'autofinancement de l'exercice Retirer des espèces du compte courant de l'entreprise Hlm Diminuer les stocks de matières consommables Recevoir un contrat de prêt signé par la CDC Vendre des valeurs mobilières de placement pour payer les annuités d'emprunts Vendre un logement locatif construit il y a ans Augmentation des impayés de loyers à plus d'un an Augmenter la trésorerie entre deux exercices comptables E R E R Acheter des SICAV en cours d'exercice La majeure partie des tests de cet ouvrage est inspirée de deux ouvrages de base en matière de gestion de Jean LOCHARD : – Comprendre le plan comptable révisé – IFG – – Comprendre la gestion – IFG – La terminologie et les proportions dans les montants ont été adaptées au secteur de l'immobilier locatif. Le bilan Hlm : équilibre et structure Acheter des actions d'une SA d'Hlm Le résultat bénéficiaire de l'exercice L'augmentation du crédit consenti par un fournisseur d'exploitation entre deux exercices Les constructions d'immeubles de rapport entre deux exercices L'augmentation des stocks en matière d'accession à la propriété entre deux exercices L'augmentation du capital en numéraire au cours de l'exercice Le bilan Hlm : équilibre et structure Test n° : Quel mouvement comptable ? En faisant référence à la typologie des mouvements comptables présentée au paragraphe.. ci-dessus, déterminer par son numéro le type de mouvement correspondant aux opérations économiques décrites ci-après en indiquant comment vont évoluer éventuellement les quatre blocs (passif, actif, produits et charges). Indiquer le Indiquer par ou – comment vont évoluer les blocs n° du mouveactif passif charges produits ment Les amortissements de l'exercice sont passés en charges à la clôture de l'exercice Une provision pour risque est annulée L'entreprise Hlm encaisse un emprunt de la CDC En fin d'exercice, l'entreprise Hlm constate à l'aide de la comptabilité analytique la production immobilisée L'entreprise Hlm reçoit des situations de travaux dont le règlement interviendra dans jours fin de mois Un locataire est en retard de règlement. Il envoie un chèque de règlement à l'entreprise Le directeur financier signe, par délégation, un contrat de prêt L'entreprise Hlm a acheté un terrain payé comptant L'entreprise consent une avance à un fournisseur d'immobilisations Le résultat de l'exercice est affecté en report à nouveau Le directeur général signe un compromis de vente d'un logement locatif familial L'entreprise Hlm constate la dépréciation d'un terrain devenu inconstructible L'entreprise crée une provision pour démolition Le bilan Hlm : équilibre et structure Indiquer le Indiquer par ou – comment vont évoluer les blocs n° du mouveactif passif charges produits ment L'entreprise reçoit une facture d'entretien courant qu'elle paiera dans jours Une quote-part de subvention d'investissement est virée au résultat de l'exercice Une subvention pour travaux d'exploitation est encaissée L'entreprise Hlm constate le résultat déficitaire de l'exercice L'entreprise Hlm paie son personnel L'entreprise Hlm démolit un immeuble locatif Le bilan Hlm : équilibre et structure Test n° : Casse-tête comptable Les documents comptables de synthèse comportent les rubriques suivantes : – dotations aux amortissements et aux provisions – bilan – produits des loyers – stocks et en-cours – dettes fournisseurs – achats stockés et non stockés de matières et fournitures – immobilisations nettes – disponibilités et valeurs mobilières de placement ( ) – charges de personnel – compte de résultat – emprunts et dettes assimilées – créances clients – capital et réserves ( ) – impôts et taxes – charges d'intérêts Par ailleurs, on connaît les soldes suivants : – solde débiteur : (dotations amortissements) – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : Le bilan Hlm : équilibre et structure – solde débiteur : – solde débiteur : Trouver le résultat de l'exercice et reconstituer le bilan. La proportion des montants indiqués est significative.

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