Le bilan Hlm : équilibre et structure

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Le bilan Hlm : équilibre et structure
Le bilan Hlm : approche globale
Le passif du bilan
L’actif du bilan
Bilan Hlm et mesure du risque
La représentation comptable du bilan Hlm
Les capitaux propres
Les provisions pour risques et charges
Les dettes financières
L’actif immobilisé
Les dettes d’exploitation et hors exploitation
L’actif circulant
Les comptes de régularisation
Évaluation des masses bilantielles d’une entreprise Hlm

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Description

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Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche globale. Les équilibres du bilan Hlm. La structure comparée du bilan Hlm. Les points-clés du bilan Hlm. Le calcul des fonds de roulement Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche globale Semblable à celui de n'importe quelle entreprise industrielle ou commerciale, le bilan d'une entreprise Hlm indique, à un instant donné, la synthèse : des financements de l'entreprise Hlm procurés par des tiers ou par ellemême : il s'agit du passif constituant les ressources de l'entreprise des biens, moyens et droits composant le patrimoine de l'entreprise : il s'agit de l'actif, c'est à dire les emplois de l'entreprise Hlm. Ces emplois ont été financés en totalité par les ressources enregistrées au passif. Par convention comptable : le passif, constituant les ressources de l'entreprise, est situé à droite du bilan l'actif, rassemblant les emplois de l'entreprise, est situé à gauche du bilan. Le bilan est donc une représentation ordonnée par nature et à un instant donné d'une part, de la situation des dettes (ce que doit l'entreprise à des tiers) et, d'autre part, de la situation des biens et des créances (ce que les tiers doivent à l'entreprise). L'actif est toujours égal au passif par application directe de la règle générale d'égalité des ressources et des emplois… Le passif du bilan Le passif du bilan constitue l'ensemble des obligations de l'entreprise Hlm vis-à-vis des tiers. Il comprend trois masses de nature et de volume très distinctes : les ressources définitives, les provisions et enfin les dettes. Les ressources définitives – ou quasi définitives – en provenance des propriétaires de l'entreprise (capital pour les SA ou dotation pour les Offices), en provenance de l'entreprise elle-même (résultats mis en réserves) ou des tiers (subventions). À ces ressources s'ajoutent aussi des provisions réglementées liées à la politique comptable de l'entreprise Hlm (amortissements dérogatoires notamment). Voir le paragraphe. de la première partie de cet ouvrage relatif au système de la comptabilité générale. La dotation des offices d'Hlm est constituée d'une part, des biens meubles et immeubles et des fonds que les collectivités locales leur attribuent et, d'autre part, de dons et legs. Le bilan Hlm : équilibre et structure Le capital (SA d'Hlm) ou dotation (Offices d'Hlm), les réserves, le report à nouveau et le résultat non distribué de l'exercice constituent la situation nette de l'entreprise Hlm. La situation nette majorée des subventions et des provisions réglementées constitue les capitaux propres de l'entreprise Hlm. Les provisions comptabilisées par l'entreprise en raison même du principe de prudence (provisions pour risques et charges). Les dettes de l'entreprise vis-à-vis de tiers, autres que les propriétaires de l'entreprise : organismes financiers, locataires, fournisseurs, organismes sociaux, collectivités locales, personnel de l'entreprise, État… Ces dettes sont à rembourser à plus ou moins long terme en fonction de leur échéance. On distingue généralement deux types de dettes : les dettes financières (emprunts auprès des établissements de crédit) qui feront l'objet d'une analyse approfondie au cours de la ème partie de cet ouvrage les dettes nées à l'occasion de la production des investissements locatifs ou des cycles d'exploitation courante de l'entreprise (gestion locative notamment). D'un point de vue analytique, les éléments constitutifs du passif du bilan peuvent être classés en fonction du critère de durée dans l'entreprise Hlm. On distinguera ainsi : les ressources longues : capital ou dotation, réserves, subventions, provisions réglementées, la plupart des dettes financières et certaines provisions pour risques et charges les ressources plus courtes : dettes envers les fournisseurs, l'État, le personnel… Tableau. : Les ressources longues de l'entreprise Hlm Nature des ressources longues Capital (SA d'Hlm) ou dotation (Offices d'Hlm) Réserves et report à nouveau Origine externe Origine interne Durée de vie de l'entreprise Hlm Durée de vie de l'entreprise Hlm sauf reprises ou diminutions Le bilan Hlm : équilibre et structure Résultat de l'entreprise Durée de vie de l'entreprise Hlm sauf pour la fraction distribuée aux détenteurs du capital ou au personnel Provisions réglementées Durée de vie des immobilisations locatives Certaines provisions risques et charges Délai courant jusqu'à l'arrivée de l'événement qui a motivé leur constitution pour Subventions d'investissement Durée de vie prévisionnelle de l'immobilisation qu'elles ont contribué à financer Emprunts à long terme Durée de vie de l'emprunt généralement inférieure ou égale à la durée de vie de l'immobilisation qu'ils ont contribué à financer Dépôts de locataires garantie des Durée du bail du client mais permanence en volume par le jeu de la rotation des locataires.. L'actif du bilan L'actif du bilan indique l'utilisation qui est faite de ces trois types de ressources, en termes de biens, moyens ou droits de l'entreprise Hlm. Le plan comptable distingue deux catégories de biens ou droits : Les biens ou droits durables constituant globalement l'outil de travail de l'entreprise Hlm. Il s'agit de l'actif immobilisé ou encore des immobilisations. Ces immobilisations sont : – incorporelles : biens immatériels dont l'entreprise a la jouissance pour une période généralement longue (frais d'établissement, frais de recherche et de développement, droit au bail, baux emphytéotiques ou à construction…) – corporelles, terminées ou en cours de construction (terrains, constructions locatives et bâtiments administratifs, matériels et outillage, matériels de bureau et de transport…) – financières : il s'agit alors de titres de participation ou de propriété dans d'autres entreprises, de prêts octroyés au personnel, de dépôts Le bilan Hlm : équilibre et structure et cautionnements versés et enfin de prêts réalisés par l'entreprise dans le cadre du financement de l'accession à la propriété. Les biens ou droits qui, en raison de leur destination ou de leur nature, n'ont pas vocation à rester durablement dans l'entreprise. Il s'agit d'actifs dits circulants. Ces actifs circulants sont constitués par : – les stocks et en-cours de l'entreprise (approvisionnements et immeubles destinés à la vente) – les créances sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l'État… – la trésorerie de l'entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Soulignons de nouveau que la trésorerie de l'entreprise Hlm constitue un emploi à l'actif du bilan et non une ressource comme pourrait le laisser supposer le langage courant… Bilan Hlm et mesure du risque Plus globalement, le bilan mesure le risque de l'entreprise Hlm : d'un côté, un risque structurel, issu de l'équilibre entre les ressources et les emplois longs, localisé dans le haut de bilan, et de l'autre un risque diffus, induit par la rotation rapide du bas de bilan, au niveau des dettes et des créances envers les tiers de l'entreprise Hlm. Schéma. : Le bilan mesure le risque de l'entreprise Hlm Le bilan Hlm : équilibre et structure Au bilan, les valeurs entrent et sortent RISQUES dûs à l'importance et à l'irréversibilité des décisions de quelques responsables engageant l'entreprise Hlm à long terme IMMOBISATIONS DETTES FINANCIÈRES LENTEMENT RISQUES dûs à la rapidité et la fréquence des décisions multiples d'un grand nombre de responsables induisant des impacts cumulatifs difficiles à maîtriser créances court terme dettes court terme RAPIDEMENT trésorerie Le risque de haut de bilan est au cœur de cet ouvrage précisément parce que les immeubles de rapport ont une durée de vie très longue et que leurs financements reposent généralement sur la mobilisation d'emprunts remboursables en ou ans. Dans un premier temps, le risque peut se manifester comme la déstructuration de l'équilibre entre les ressources longues et les emplois durables. Autrement dit, on considérera que l'entreprise Hlm est en situation de risque structurel lorsque ses ressources longues seront inférieures aux emplois durables. Leur activité principale – construire des immeubles locatifs familiaux en vue de les louer – expose congénitalement les entreprises Hlm à ce risque structurel. En effet, la plupart des entreprises Hlm réalisent de volumineux investissements immobiliers sans disposer de capitaux propres importants. Elles apparaissent donc finalement très fragiles et étroitement dépendantes de leurs dettes financières, donc du marché des taux d'intérêt. On verra plus tard que le risque structurel est à pondérer par la situation financière de l'exploitation et par les flux qu'elle génère. Dans une seconde étape, on considérera aussi que l'entreprise Hlm est en situation de risque potentiel lorsque l'excédent de ressources longues sur les emplois durables est insuffisant pour couvrir les besoins de financement à venir… La représentation comptable du bilan Hlm Le bilan Hlm : équilibre et structure Le classement vertical : des dettes (passif) par ordre d'exigibilité croissante vers le bas des biens (actif) par ordre de liquidité croissante vers le bas conduisait, par le passé, à un bilan qui pouvait être schématisé de la manière suivante : ACTIF PASSIF Valeurs immobilisées (immobilisations, titres de participation, prêts à plus d'un an) Capitaux propres (capital et réserves) Valeurs d'exploitation (stocks, travaux en cours) Dettes à long et moyen terme (emprunts à plus d'un an) Valeurs réalisables à court terme (créances) Dettes exigibles à court terme (fournisseurs, découverts bancaires…) Valeurs disponibles (trésorerie) Dans ces conditions, le classement des ressources et des emplois longs était largement facilité. Ce classement a été en partie abandonné par le nouveau plan comptable de. Le plan comptable de a estimé que le classement devait se faire selon la provenance des ressources et la destination des emplois, c'est à dire de leur fonction dans le processus d'activité économique. Dans ces conditions, le bilan peut être schématisé de la manière suivante : ACTIF PASSIF Actif immobilisé Capitaux propres Actif circulant Provisions pour risques et charges Régularisations Dettes Régularisations C'est ainsi, par exemple, que les dettes financières regroupent l'ensemble des emprunts contractés par l'entreprise Hlm auprès des partenaires financiers (Caisse des Dépôts et Consignations, Crédit Foncier, Caisse d’Épargne, % logement et autres établissements de crédit) indépendamment de leur échéance. Issu du plan comptable de. Le bilan Hlm : équilibre et structure Bien que le classement, en quelque sorte par nature, des ressources et emplois l'emporte aujourd'hui dans la présentation des documents financiers normalisés, le critère liquidité-exigibilité demeure un critère secondaire. C'est ainsi que les entreprises Hlm, comme toutes les entreprises, sont tenues d'indiquer en annexe la part des dettes exigibles à moins d'un an, celles exigibles de à ans, et enfin celles exigibles à plus de ans (Informations légales – État des dettes). On retrouve donc par l'intermédiaire de l'annexe un classement par exigibilité et liquidité croissantes. Schéma. : Représentation comptable du bilan PASSIF capital et réserves subventions d'investissement provisions réglementées Emprunts et dettes assimilées Dettes rattachées à des participations immobilisations corporelles en cours immobilisations financières Stocks et en-cours ACTIF CIRCULANT Fournisseurs débiteurs Créances d'exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités Comptes de régulari-sation Primes de remboursement des obligations Charges constatées d'avance et charges à répartir Plusieurs compléments compréhension de ce bilan : provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Droits sur immobilisations Clients créditeurs CAPITAUX PROPRES résultat de l'exercice Provisions DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles report à nouveau Fournisseurs d'exploitation, d'immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Produits constatés d'avance d'informations s'imposent pour DETTES D'EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles situation nette ACTIF Comptes de régulari-sation la bonne Le bilan Hlm : équilibre et structure le report à nouveau, qui représente l'accumulation des résultats antérieurs non distribués et non incorporés en réserves, peut être positif ou négatif le résultat de l'exercice peut être positif (bénéfices) ou négatif (pertes) un renvoi indique, au pied du passif et de l'actif, pour l'ensemble des dettes, la répartition des dettes à plus d'un an et celles à moins d'un an un renvoi indique, au pied de l'actif normalisé, pour les immobilisations financières, celles dont l'échéance est inférieure à un an un renvoi indique, au pied de l'actif normalisé, pour les créances diverses, celles dont l'échéance est supérieure à un an…. Les capitaux propres Les capitaux propres relèvent, avec les provisions pour risques et charges et les emprunts et dettes assimilées, de la classe des comptes de capitaux. Les capitaux propres correspondent à la somme algébrique suivante : le capital pour les SA d'Hlm ou les dotations pour les Offices d'Hlm. Ces postes comprennent : – le capital, pour les SA d'Hlm, qui doit être entièrement libéré dès la souscription ou les dotations pour les Offices d'Hlm qui correspondent à des apports en numéraires ou en immeubles octroyés par la ou les collectivités locales à l'origine de la création de l'Office – les autres apports : il s'agit pour les SA d'Hlm des primes liées au capital (primes d'émission, primes de fusion, primes d'apport) et pour les Offices d'Hlm des compléments de dotation émanant de l'État et des autres collectivités publiques ainsi que des dons et legs en capital qui recouvrent tout apport contribuant à la formation ou au renforcement du patrimoine de l'Office et provenant de toute personne physique ou morale autre que l'État et les collectivités publiques – les écarts de réévaluation, poste comptable exclusivement réservé aux SA d'Hlm Uniquement pour les dettes financières des Offices d'Hlm. Lorsqu'une augmentation de capital est réalisée en numéraires, les fonds doivent être déposés chez un intermédiaire agréé (banque, notaire, CDC). Dans ces conditions, le compte de passif "Associés, versements reçus sur augmentation de capital" est d'abord mouvementé lors du dépôt des fonds chez l'intermédiaire puis ensuite soldé par le compte de capital. Le bilan Hlm : équilibre et structure les réserves sont des bénéfices affectés durablement à l'entreprise Hlm, mouvementées lors de l'affectation du résultat de l'exercice. Elles comprennent : – les excédents d'exploitation affectés à l'investissement locatif et aux travaux d'amélioration pour les Offices d'Hlm uniquement – la réserve légale, exclusivement réservée aux SA d'Hlm, qui cesse d'être abondée lorsqu'elle atteint le / du capital – les réserves statutaires ou contractuelles (prévoyance, couverture de déficit) pour les SA d'Hlm ou la réserve de compensation pour les Offices, constituées pour faire face à des éventuelles pertes futures – les plus-values nettes sur cessions immobilières correspondant aux plus-values réalisées sur la cession des immeubles de rapport et des terrains les supportant qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles de ventes et d'accession à la propriété – la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables utilisée dans le cadre de la politique d'amortissement de l'entreprise Hlm – les réserves diverses le report à nouveau constitué par la somme des bénéfices et des pertes des exercices antérieurs non affectés. Il peut être positif (solde créditeur) ou négatif (solde débiteur) le résultat de l'exercice obtenu par la différence entre les produits et les charges de l'exercice. Il peut être positif (bénéfice) ou négatif (perte) les subventions d'investissement : ce poste enregistre à la fois les subventions d'investissement jusqu'à ce qu'elles aient rempli leur objet et la contrepartie de la valeur des immobilisations données ou cédées pour un euro symbolique. Le montant retenu au passif correspond aux montants bruts des subventions minorés des subventions d'investissement inscrites au compte de résultat les provisions réglementées comprenant : – l'amortissement dérogatoire utilisé dans le cadre de la politique d'amortissement de l'entreprise Hlm – la provision spéciale de réévaluation réservée exclusivement aux SA d'Hlm Voir le tableau des affectations du résultat de l'exercice des documents annuels légaux. Voir aussi le tableau des résultats de l'entreprise au cours des cinq derniers exercices des documents annuels légaux. Voir aussi les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure les titres participatifs, bien qu'appartenant comptablement à la catégorie des emprunts et dettes assimilées, sont reclassés dans la catégorie des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier. Il faut souligner que deux des éléments constitutifs des capitaux propres concernent directement la politique d'amortissement de l'entreprise Hlm : la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables les amortissements dérogatoires (provision réglementée). Ces éléments seront plus longuement décrits au cours de la ème partie de cet ouvrage. Un troisième poste concerne, indirectement, la politique d'amortissement de l'entreprise Hlm. Il s'agit des subventions d'investissement inscrites au compte de résultat et analysées au cours de la ème partie de cet ouvrage…. Les provisions pour risques et charges Les provisions pour risques et charges enregistrent toutes les provisions destinées à couvrir des risques et des charges nettement précisés quant à leur objet, dont la réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. On distingue : les provisions pour risques destinées à couvrir les risques identifiés inhérents à l'activité de l'entreprise Hlm : – provisions pour litiges – provisions pour amendes et pénalités – provisions pour risques sur opérations immobilières : locatif et stocks (contentieux techniques, juridiques,…) – autres provisions pour risques les provisions pour pensions et obligations similaires utilisées exceptionnellement par les SA d'Hlm Réservés aux SA d'Hlm. Voir aussi le tableau des provisions des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure la provision pour grosses réparations qui constitue une provision pour charges à répartir sur plusieurs exercices les autres provisions pour charges enregistrent, par exemple : – les provisions pour charges sociales et fiscales sur congés à payer – les provisions pour charges sur opérations immobilières, notamment pour les opérations d'accession à la propriété – les provisions diverses pour charges : indemnités de retraite, de préretraite, de licenciement… La difficulté d'analyse de ces provisions est double : tout d'abord, il s'agit de distinguer les provisions qui pourraient avoir un caractère de réserves et donc seraient assimilables, de ce point de vue financier, à des capitaux propres ensuite, il apparaît nécessaire pour améliorer l'analyse financière de l'entreprise Hlm de sectoriser ces provisions par activités, en distinguant par exemple l'activité d'accession à la propriété et de promotion des autres activités (gestion locative, activité de prêteur, d'aménageur…)…. Les dettes financières Les emprunts et dettes assimilées regroupent l'ensemble des emprunts et dettes à caractère financier quel que soit leur terme, qu'il s'agisse de financements définitifs à long ou à moyen terme, de financements relais, d'avance ou de financements à moins d'un an. C'est le capital restant dû des emprunts réalisés qui apparaît et non pas les ouvertures de crédit, ni le montant nominal des contrats de prêt. Figurent également dans cette catégorie des dettes financières : les dépôts et cautionnements reçus (dépôts de garantie des locataires, redevances en matière de location-accession) les intérêts courus non échus les intérêts compensateurs et différés. Voir aussi le tableau de l'état des dettes des documents annuels légaux ainsi que l'état des dettes financières des états réglementaires. Le bilan Hlm : équilibre et structure Les dettes rattachées à des participations concernent les avances et emprunts consentis à une SA d'Hlm par une autre SA d'Hlm lorsque des liens de participation unissent les deux sociétés. Les concours bancaires courants ou crédits de trésorerie ne figurent pas parmi les emprunts et dettes assimilées puisqu'il s'agit le plus souvent d'autorisations de crédits qui ne peuvent s'analyser comme un recours à l'emprunt et qui a pour seul objectif de faire face à un besoin ponctuel de trésorerie. Enfin, les droits sur immobilisations concernent plus précisément les droits des locataires acquéreurs, les droits des locataires attributaires et les droits des affectants. Ces droits constituent l'exacte contrepartie des droits inscrits en immobilisations, à l'actif du bilan. Parmi ces éléments constituant les dettes financières : certains constituent les ressources longues de l'entreprise Hlm : emprunts, dettes rattachées à des participations, dépôts et cautionnements reçus… certains constituent des ressources proches des cycles d'exploitation : intérêts courus, intérêts compensateurs… certains enfin constituent des ressources directes de trésorerie sous forme de concours bancaires courants. Deux tableaux complètent les dettes financières du passif du bilan : l'état des dettes des documents annuels légaux l'état des dettes financières des états réglementaires. Ce dernier est un document incontournable de l'analyse financière…. L'actif immobilisé Les immobilisations comprennent tous les biens et valeurs durables destinés à rester longtemps et sous la même forme dans le patrimoine de l'entreprise Hlm. Les immobilisations sont classées à l'actif du bilan respectivement à partir de la nature des éléments qui les composent (immobilisations incorporelles et A l'exception des immobilisations financières. Le bilan Hlm : équilibre et structure immobilisations corporelles) et selon leur destination dans l'entreprise Hlm (usage professionnel, social ou autre). Les immobilisations sujettes à dépréciation sont assorties de corrections de valeur qui prennent la forme d'amortissements et/ou de provisions pour dépréciation. À l'actif, c'est la valeur nette comptable des immobilisations dont il est tenu compte, c'est à dire la valeur d'entrée de l'immobilisation dans le patrimoine de l'entreprise Hlm, minorée des amortissements et des provisions pour dépréciation. Les immobilisations regroupent : les immobilisations incorporelles composées : – des frais d'établissement qui correspondent à des dépenses engagées à l'occasion d'opérations qui conditionnent l'existence ou le développement de l'entreprise Hlm mais dont le montant ne peut être rapporté à des productions de biens et de services déterminés. La durée d'amortissement de ces frais ne peut excéder ans et une fois totalement amortis, ils ne sont pas maintenus à l'actif du bilan. – des frais de recherche et de développement – des concessions et droits similaires, brevets, licences, marques, procédés, droits et valeurs similaires – les autres immobilisations incorporelles regroupant uniquement le montant du versement initial et les frais des baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation Les frais d'établissement, les frais de recherche et développement, les concessions et autres constituent des actifs de structure ou des "non-valeurs" alors que les baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation constituent des actifs liés à l'activité de production immobilière locative. les immobilisations corporelles composées Voir le tableau des mouvements des postes de l'actif immobilisé des documents annuels légaux et les tableaux des états de l'actif immobilisé des états réglementaires. Voir le tableau des immobilisations incorporelles des documents légaux (Offices d'Hlm uniquement). L'emphytéose est un bail de longue durée ( à ans) qui confère au preneur un droit réel immobilier. Le preneur à l'usage et la jouissance de la chose. Il peut, dans le cadre de la mise en valeur du fonds, faire édifier des constructions, et il doit effectuer les réparations de toute nature – y compris les grosses – sur les constructions qui existaient à la conclusion du bail ou sur celles élevées en exécution de la convention. Le bail à construction est un bail à long terme ( à ans) par lequel le preneur s'oblige à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction met à la charge du preneur l'obligation de construire et pas seulement la simple faculté de le faire comme c'est le cas de l'emphytéose. Le bail à réhabilitation, conclu par acte authentique pour une durée minimale de ans, oblige le preneur, d'abord à réhabiliter les locaux, puis à les donner en location à des personnes défavorisées. Le bilan Hlm : équilibre et structure – des terrains affectés à l'activité locative ou destinés à celle-ci et ceux supportant les bâtiments administratifs : il s'agit soit de terrains nus – terrains en attente d'utilisation pour des programmes locatifs -, soit de terrains aménagés – terrains non construits mais supportant des aménagements particuliers importants -, soit de terrains loués à des tiers – terrains appartenant à l'entreprise Hlm et donnés en location notamment par baux emphytéotiques – soit enfin de terrains bâtis – terrains entrant dans le patrimoine construit de l'entreprise Hlm lors de l'achèvement des immeubles édifiés sur ces terrains -. Les terrains ne sont pas amortissables mais peuvent faire l'objet de provisions pour dépréciation – des agencements et aménagements de terrains enregistrant le coût des agencements et aménagements effectués sur les terrains aménagés décrits ci-dessus – des constructions regroupant les immeubles de rapport – immeubles appartenant à l'entreprise Hlm et destinés à la location , les bâtiments administratifs – bâtiments construits, achetés ou reçus en don pour être utilisés par les services de l'entreprise Hlm -, les travaux d'amélioration faits sur les immeubles de rapport, les agencements et aménagements des constructions – aménagements intérieurs des bâtiments appartenant à l'entreprise Hlm et affectés à son fonctionnement -, les autres ensembles immobiliers – foyers, résidences universitaires, centres commerciaux donnés en location – et enfin les voiries, réseaux divers et ouvrages d'infrastructure enregistrant les dépenses de VRD propriétés de l'entreprise Hlm et non directement rattachés à un immeuble de rapport – des constructions sur sol d'autrui réalisées sur des terrains ou immeubles faisant l'objet d'un bail (emphytéotique, à construction ou à réhabilitation) – des installations techniques, matériels et outillage – des autres immobilisations corporelles enregistrant les éléments destinés à servir de façon durable à l'activité de l'entreprise Hlm : matériel de transport, matériel de bureau, matériel informatique, mobilier, installations générales, agencements, aménagements divers réalisés dans des immobilisations dont l'entreprise Hlm n'est pas propriétaire Il s'agit de réserves foncières. Espaces boisés, jardins, campus, terrains de jeux… Exclusivement réservé aux SA d'Hlm. Les Offices comptabilisent ces terrains loués à des tiers en terrains nus. Siège social, bureaux administratifs, agences, ateliers, magasins… Le bilan Hlm : équilibre et structure les immeubles en location-vente, en location attribution et les immeubles reçus en affectation : – immeubles en location-vente : il s'agit des anciennes opérations de location-vente antérieurement à la loi – du juillet instituant la location-accession à la propriété. Ces immeubles ne sont pas amortissables – immeubles en location-attribution non amortissables – immeubles reçus en affectation : l'affectation résulte de la décision unilatérale d'une collectivité publique, l'affectant, qui donne à un tiers public ou privé, appelé l'affectataire, la jouissance d'un bien déterminé, à titre gratuit et sans qu'il y ait de terme fixé pour la restitution du bien. L'affectataire est tenu de gérer ce bien en bon père de famille, de l'entretenir à ses frais, de l'amortir et même de le renouveler si nécessaire. Il restitue le bien en l'état sur la simple décision de l'affectant qui veut mettre fin à l'affectation. les immobilisations corporelles en cours faisant apparaître la valeur des immobilisations non terminées à la fin de chaque exercice les immobilisations financières qui regroupent : – les participations et créances rattachées à des participations enregistrent le montant des titres et participations souscrits par l'entreprise Hlm :  titres de participation : parts de sociétés civiles immobilières, actions si la participation est égale ou supérieure à % du capital…  autres formes de participation et notamment les parts de GIE  créances rattachées à des participations c'est à dire les créances nées à l'occasion de prêts octroyés à des entreprises dans lesquelles le prêteur détient une participation – les autres immobilisations financières qui comprennent :  les titres immobilisés (droit de propriété ou droit de créances), c'est à dire les titres, autres que les titres de participation, que l'entreprise Hlm n'a pas l'intention ou la possibilité de revendre à bref délai et qui constituent un placement à long terme  les prêts au personnel ou autres prêts (capital restant dû) La valeur nette comptable de l'immeuble chez l'affectant doit être enregistrée à l'actif de l'affectataire ; la contrepartie de cette valeur est inscrite au passif "droits des affectants", dans la catégorie "droits sur immobilisations" des dettes financières. Voir le tableau des filiales et participations des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure  les dépôts et cautionnements versés (dépôts de garantie versés aux fournisseurs de gaz, d'électricité, d'eau…)  les autres créances immobilisées : créances diverses et notamment les billets à ordre souscrits par EDF…  les prêts et créances pour accession et amélioration : prêts principaux, prêts complémentaires, prêts aux Sociétés Civiles Coopératives de Construction (capital restant dû des prêts accordés). Il semble possible de sectoriser cet actif immobilisé par activités : immobilisations locatives immobilisations de structure (bâtiments administratifs, installations techniques, matériels et outillage, participations et créances rattachées, titres immobilisés…) gestion de prêts (prêts principaux et complémentaires pour accession…) "non-valeurs" (frais développement…). d'établissement, frais de recherche et… Les dettes d'exploitation et hors exploitation Les dettes d'exploitation et hors exploitation (investissements, stocks immobiliers…) concernent les comptes de tiers localisés au passif du bilan de l'entreprise Hlm. Elles regroupent donc les dettes afférentes à des opérations non exclusivement financières faites en général à court terme. Elles concernent : les clients créditeurs : il s'agit des avances versées par les locataires, les emprunteurs, les organismes payeurs d'APL et des excédents d'acomptes sur les provisions de charges les dettes aux fournisseurs d'exploitation, d'immobilisations et de stocks immobiliers les dettes fiscales et sociales : dettes envers le personnel, la sécurité sociale et les autres organismes sociaux ; dettes envers l'État et les autres collectivités publiques Voir le tableau de l'état des dettes des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure les dettes diverses envers le groupe et les actionnaires, dans le cadre des opérations pour le compte de tiers…. L'actif circulant L'actif circulant regroupe à la fois les stocks et les en-cours, les créances afférentes à des opérations non exclusivement financières faites en général à court terme et enfin la trésorerie. Les stocks et les en-cours sont constitués de l'ensemble des biens et des services qui interviennent dans le cycle d'exploitation pour être : soit consommés au premier usage : il s'agit des approvisionnements qui comprennent des matières consommables et des fournitures consommables soit vendus en l'état ou au terme d'un processus de production permettant de livrer des immeubles achevés dans le cadre de l'accession à la propriété ou de l'activité d'aménageur. On distingue les stocks proprement dits des productions en cours. Les productions en cours sont des biens en cours de formation au travers d'un processus de production. Les stocks et les en-cours regroupent : les terrains à aménager destinés à supporter des opérations d'aménagement ou de promotion ou dont la destination n'est pas encore connue les approvisionnements si l'entreprise Hlm gère un stock de fournitures d'une certaine importance : combustibles, produits d'entretien, fournitures d'atelier, de magasin, de bureau… les immeubles en cours : – lotissements et terrains en cours d'aménagement – opérations groupées, construction neuve – opérations d'acquisition, de réhabilitation, de revente – construction de maisons individuelles Uniquement pour les SA d'Hlm. Les terrains acquis pour supporter des immeubles locatifs sont enregistrés en immobilisations corporelles. Voir l'état des stocks et des opérations d'accession à la propriété des états réglementaires. Rappelons que les immeubles en cours de construction à destination locative sont enregistrés en immobilisations corporelles en cours. Le bilan Hlm : équilibre et structure les autres travaux en cours les immeubles achevés : – lotissements et terrains aménagés – opérations groupées, construction neuve – opérations d'acquisition, de réhabilitation, de revente – construction de maisons individuelles – les autres travaux achevés – les logements temporairement loués – le coût des lots achevés sortis du stock. Les fournisseurs débiteurs comptabilisent, à l'actif, les avances et acomptes versés par les fournisseurs. Les créances d'exploitation regroupent ce que doivent les clients à l'entreprise Hlm : créances liées à la vente de biens et de services rattachés à l'exploitation de l'entreprise Hlm, y compris les créances du personnel, de la sécurité sociale et des autres organismes sociaux, de l'État et des autres collectivités publiques. Les créances diverses regroupent ce que doivent, à l'entreprise Hlm, le groupe, les actionnaires, et les autres partenaires dans le cadre des opérations pour le compte de tiers… D'une manière générale, la trésorerie à l'actif du bilan est constituée comptablement de la somme des valeurs mobilières de placement et des disponibilités. Les valeurs mobilières de placement correspondent à un placement de trésorerie à court ou moyen terme se caractérisant par la possibilité d'une mobilisation rapide en vue de réaliser un gain à plus ou moins brève échéance. Par opposition, la souscription de titres constituant un placement à long terme en emploi d'excédents de trésorerie importants et durables destinés à assurer un appoint permanent de produits financiers, est comptabilisée en titres immobilisés décrits en immobilisations financières. Voir le tableau de l'état des créances des documents annuels légaux. Uniquement pour les SA d'Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure Les entreprises Hlm ne peuvent acquérir que certaines valeurs mobilières de placement autorisées par le CCH. Les valeurs mobilières de placement comprennent : les actions, notamment actions de SICAV autorisées par la législation applicable aux entreprises Hlm les obligations correspondant à des souscriptions ou acquisitions de titres conférant un droit de créance les bons du Trésor les autres valeurs mobilières de placement, notamment les titres d'emprunts émis ou garantis par l'Etat, les parts de fonds commun de placement autorisés. Les disponibilités comprennent : les valeurs à l'encaissement : coupons échus à l'encaissement, chèques à encaisser, effets remis à l'encaissement, effets remis à l'escompte, cartes bancaires à l'encaissement… les intérêts courus à payer et à recevoir relatifs aux disponibilités les banques et autres établissements financiers : Banque de France, chèques postaux, compte au Trésor, Caisse d'Épargne, Caisse des Dépôts et Consignations… la caisse et les régies d'avance gérées par les régisseurs d'immeubles. Les valeurs mobilières de placement et les disponibilités constituent ce que nous appellerons la TRESORERIE dans la suite de cet ouvrage. Il s'agit d'une trésorerie comptabilisée à l'actif de l'entreprise Hlm, nette de la trésorerie comptabilisée au passif constituée des concours bancaires courants ou crédits de trésorerie, mentionnée au niveau des dettes financières…. Les comptes de régularisation En bas de bilan, tant au passif qu'à l'actif, s'ajoutent des comptes de régularisation qui ont pour effet de ne laisser au compte de résultat que les charges et produits qui se rapportent à la réalité économique de l'exercice, de Uniquement pour les SA d'Hlm. Les actions de SICAV acquises par les Offices d'Hlm sont comptabilisées en autres valeurs mobilières de placement. Voir le paragraphe…. Le bilan Hlm : équilibre et structure façon à ce que le résultat soit réellement celui de la période (image fidèle de la situation de l'entreprise et principe d'indépendance des exercices). En effet, les charges et les produits comptabilisés pendant l'exercice, mais qui concernent un exercice postérieur, doivent figurer au poste "comptes de régularisation" à l'actif et au passif. Les comptes de régularisation concernent : les charges à répartir sur plusieurs exercices qui enregistrent la totalité des charges au compte de résultat, mais stockent au bilan, à l'actif, celles que l'on estime devoir répartir sur des exercices ultérieurs et qui feront l'objet d'un amortissement constatant la prise en charge, dans le compte de résultat de chacun des exercices suivants, de la quote-part des dépenses qui lui est affectée. Pour une entreprise Hlm, les charges à répartir sur plusieurs exercices concernent : – les frais d'acquisition des immobilisations, représentés par les droits de mutation, commissions et frais d'actes portant sur des immobilisations autres que les immobilisations locatives, que l'entreprise Hlm a décidé d'étaler sur plusieurs exercices, à ans maximum – les intérêts compensateurs depuis que la loi du juillet autorise les entreprises Hlm a inscrire en charges différées les intérêts des emprunts dont le paiement est étalé dans le temps – les frais d'émission des emprunts obligataires (frais de publicité, commissions diverses) que l'entreprise Hlm a décidé de répartir sur la durée de l'emprunt – les grosses réparations, lorsque celles-ci ont fait l'objet d'un emprunt, peuvent être réparties sur plusieurs exercices dans la limite du montant et de la durée de l'emprunt – les charges diverses à étaler sur une période maximale de cinq ans lorsque l'entreprise Hlm a décidé de répartir les charges concernant notamment les charges financières survenant à l'occasion d'une renégociation d'emprunts et la rémunération versée au fonds de garantie de la Caisse de Garantie du Logement Social en Article de la loi n° – du //. Les entreprises Hlm qui bénéficient de prêts aidés dans le cadre de programmes de construction, d'acquisition ou d'amélioration de logements locatifs sont autorisées à constater en charges différées dans leurs comptes sociaux le montant correspondant à la somme que l'établissement prêteur est en droit de leur réclamer en cas de remboursement anticipé d'un prêt, de manière que sa rémunération, eu égard aux modalités de progressivité des annuités sur la durée totale du prêt, soit assurée au taux actuariel fixé dans le contrat conclu avec l'emprunteur (CCH, art. L –, al. er ajouté par la loi n° – du //, art. -). CGLS ou maintenant CGLLS. Le bilan Hlm : équilibre et structure contrepartie d'une garantie venant se substituer à celle des collectivités locales les charges et produits constatés d'avance : les charges et produits sont enregistrés par nature au compte de résultat, ainsi que les dettes et créances correspondantes au bilan. Parfois, ces charges et ces produits, qui font l'objet de transactions réelles avec des tiers, ne concernent pas en tout ou partie l'exercice considéré, mais sont directement liés à des opérations qui seront enregistrées lors de l'exercice suivant. Pour une entreprise Hlm, les charges constatées d'avance concernent : – les charges constatées d'avance au titre de l'exploitation (par exemple un loyer facturé à l'entreprise Hlm déjà comptabilisé en charges mais concernant une fraction de l'exercice suivant) – les frais de commercialisation de l'exercice sur les logements vendus non livrés dont le transfert se fera dans l'exercice au cours duquel interviendra l'achèvement. Pour une entreprise Hlm, les produits constatés d'avance concernent : – les produits constatés d'avance au titre de l'exploitation (par exemple un loyer facturé à un client par l'entreprise Hlm, déjà comptabilisé en produits mais concernant une période relative à l'exercice suivant) – les produits des ventes sur lots en cours concernant les produits des ventes des logements non livrés – la rémunération des frais de gestion des prêts PAP sur la durée des prêts. Le tableau des produits et charges imputables à un autre exercice, contenu dans l'annexe légale des Offices d'Hlm détaille les charges et produits rattachés à un ou plusieurs autres exercices ultérieurs. Ces comptes de régularisation ont pour effet de rendre le résultat sincère et véritable, le plus proche possible de la réalité économique de l'entreprise Hlm… Évaluation des masses bilantielles d'une entreprise Hlm Les bilans cumulés des Offices et des SA d’Hlm au // donnent une bonne image de la structure bilantielle du secteur Hlm dans son ensemble. Ce tableau n'existe pas explicitement pour les SA d'Hlm, mais il est repris partiellement au tableau des transferts de charges de l'annexe légale. Source : Les organismes de logement social – Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement – Juin Le bilan Hlm : équilibre et structure Tableau. : Structure bilantielle cumulée des SA et Offices d'Hlm au // ACTIF PASSIF SITUATION NETTE.%.%.% SUBVENTIONS.% PROVISIONS.% DETTES FINANCIÈRES.% AUTRES DETTES.% ACTIF IMMOBILISÉ.% STOCKS CRÉANCES.% TRÉSORERIE % du total Quelques traits spécifiques suffisent à caractériser le bilan cumulé Hlm : les ressources longues représentent entre et % du passif. Par ailleurs, les dettes financières représentent l'essentiel de ces ressources de longue durée : % du passif environ les emplois longs, financés en quasi-totalité par les dettes financières et les subventions, constituent quant à eux, environ % de l'actif la trésorerie représente près de % de l'actif les créances et stocks (actif) et autres dettes (passif) constituent des postes plus faibles en proportion, proches de %. Les cycles longs, et par conséquent l'inertie, caractérisent donc le bilan des entreprises Hlm à dominante locative : % si l'on ne tient pas compte des provisions et % dans le cas contraire. Le bilan Hlm : équilibre et structure les mouvements, régulant au moins % des postes de passif et d'actif, sont très lents et longs : les immobilisations locatives s'amortissent sur à ans, les dettes financières sont remboursables sur des périodes de à ans non seulement ces mouvements sont lents et longs, mais ils sont aussi souvent irréversibles : un investissement locatif mal localisé, mal financé ou injustifié vis-à-vis de la demande induit des déséquilibres structurels de haut de bilan qui deviennent financièrement difficilement maîtrisables. Un terrain ne change pas de localisation, l'environnement évolue lentement, la restructuration financière est souvent coûteuse : en un mot, le risque structurel est maximum. Nous évoquions précédemment le risque congénital et structurel des entreprises Hlm qui réalisent d'importants investissements immobiliers sans capitaux propres. C'est ainsi qu'on a pu voir telle société d'Hlm, disposant de capitaux propres de l'ordre de T, construire des immeubles de rapport pour un montant de T ! Cette performance habituelle des entreprises Hlm est réalisée grâce à des emprunts obtenus à des taux d'intérêt particulièrement bas et pour des durées souvent très longues (plus de ans, ans aujourd'hui pour la fraction foncière du PLUS).

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