Les équilibres du bilan Hlm

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Les équilibres du bilan Hlm
Le principe de l’analyse des équilibres du bilan
Les équilibres du bilan Hlm
Le fonds de roulement net global
Le fonds de roulement d’exploitation
La trésorerie
La structure comparée du bilan Hlm
Les points-clés du bilan Hlm
La sectorisation des activités
Les conditions de réussite du diagnostic financier
Les points-clés du bilan Hlm

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Le bilan Hlm : équilibre et structure. Les équilibres du bilan Hlm Les deux grandes masses du bilan, financements et biens, sont nécessairement équilibrées puisque si un bien figure dans le patrimoine de l'entreprise, c'est qu'il a été financé, d'une manière ou d'une autre par des fonds propres, des subventions et des emprunts, au moment de son entrée dans le patrimoine de l'entreprise. Nous retrouvons là le principe de l'équilibre des ressources et des emplois présenté dans la première partie de cet ouvrage. L'analyse classique des équilibres du bilan a pour objet d'établir, à un instant donné, des liens homogènes entre les différentes ressources et les différents emplois de l'entreprise Hlm. Ces liens reposent tout d'abord sur les critères de liquidité et d'exigibilité des ressources et des emplois. Nous verrons plus loin que ces liens peuvent reposer en plus sur la nature des activités exercées par l'entreprise Hlm… Le principe de l'analyse des équilibres du bilan L'analyse des équilibres du bilan repose sur le principe de base suivant : les emplois stables et de longue durée doivent être financés par des ressources suffisantes en montant et en durée. Il s'agit là du tout premier avatar du principe fondamental d'égalité des ressources et des emplois. Il découle de ce principe d'orthodoxie financière : que les ressources durables devront être suffisantes pour financer les emplois ayant le même caractère de longévité que des ressources de courte durée ne devront pas financer des emplois longs que des ressources durables peuvent, après avoir assuré la couverture des emplois stables, financer des emplois de plus courte longévité. Schéma. : Principe de l'analyse des équilibres du bilan Le bilan Hlm : équilibre et structure EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES Pour une entreprise Hlm, les EMPLOIS STABLES ET LONGS sont constitués majoritairement par les immeubles de rapport, achevés et en cours de construction, que l'on rassemble sous le vocable d'immobilisations corporelles. Ces immobilisations corporelles constituent l'essentiel de l'outil de travail de l'entreprise Hlm dont le cycle de production est soit de ou ans si l'on s'en tient à la durée d'amortissement de l'immeuble, soit de jours si l'on tient à la fréquence de facturation des loyers. A ce patrimoine locatif s'ajoutent d'autres immobilisations : soit incorporelles : biens immatériels dont l'entreprise a la jouissance pour une période généralement longue (baux emphytéotiques par exemple) soit corporelles : bâtiments administratifs, matériels de bureau et de transport, outillage soit enfin financières : titres de participation ou de propriété dans d'autres entreprises, prêts accordés (aux collaborateurs de l'entreprise par exemple), dépôts et cautionnements versés et prêts réalisés par l'entreprise dans le cadre du financement des opérations d'accession à la propriété par les personnes physiques. Les RESSOURCES DURABLES d'une entreprise Hlm sont constituées : de ressources définitives – ou quasi-définitives – en provenance des propriétaires de l'entreprise (capital pour les Sociétés Anonymes et dotation pour les Offices Publics d’Hlm), de l'entreprise elle-même (résultats mis en réserves ou en attente d'affectation, provisions réglementées) ou des tiers (subventions) Le bilan Hlm : équilibre et structure de provisions constituées par l'entreprise en raison même du principe de prudence (provisions pour risques et charges) des dettes de l'entreprise vis à vis des organismes financiers prêteurs (Caisse des Dépôts et Consignations, Caisse de Garantie du Logement Social, Crédit Foncier de France, Caisse d'Épargne, participation des employeurs à l'effort de construction…) et des clients (dépôts de garantie des locataires notamment). Les RESSOURCES COURTES correspondent, soit à des dettes d'exploitation (État, organismes sociaux, personnel et enfin fournisseurs d'exploitation : il s'agit de factures reçues non encore payées), soit à des dettes hors exploitation (dettes diverses et dettes envers les fournisseurs d'immobilisations). Les EMPLOIS COURTS comprennent des biens et des droits qui, en raison de leur destination ou de leur nature, n'ont pas vocation à rester durablement dans l'entreprise. Ces actifs, dits circulants ou cycliques, sont constitués par : les stocks de l'entreprise (approvisionnements et immeubles en cours ou achevés en accession à la propriété) les créances sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs de l'entreprise, les organismes sociaux ou l’État. Quatre traits caractérisent les entreprises Hlm : le cycle de production immobilière (étude – construction – mise en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables le financement des immobilisations est assuré quasi-exclusivement par des ressources extérieures (dettes financières et subventions) les immobilisations et leurs financements représentent souvent plus de % du bilan la vitesse de rotation des immobilisations est lente et généralement calquée sur la durée des emprunts ayant servi à les financer (de à ans, voire ans). Schéma. : Bilan Hlm simplifié Ce classement des provisions pour risques et charges en ressources stables est fonction de la nature des provisions réalisées. L'activité d'accession à la propriété peut aussi être assimilée à un emploi stable et long pour tenir compte de la longueur du cycle "étude – construction – vente" bien que le stock accession corresponde à des valeurs d'exploitation. Le bilan Hlm : équilibre et structure PASSIF situation nette provisions réglementées provisions pour risques et charges non remboursable actif immobilisé dettes financières exigible à long terme dettes d'exploitation et hors exploitation exigible à court terme EMPLOIS COURTS stocks créances d'exploitation et hors exploitation trésorerie RESSOURCES LONGUES ET DURABLES : CAPITAUX PERMANENTS subventions RESSOURCES COURTES EMPLOIS LONGS ET STABLES : ACTIF FIXE ACTIF Les dettes financières schématisées ci-dessus comprennent les dépôts et cautionnements, notamment les dépôts de garantie des locataires, volatiles individuellement et à court terme, mais permanents en masse. Ces dettes financières ne comprennent pas les dettes à très court terme correspondant à des concours bancaires, crédits de trésorerie ou encore découverts bancaires qui constituent de la trésorerie dite passive. Les dettes financières ne comprennent ni les intérêts courus et non échus sur les emprunts en cours d'amortissement, ni les intérêts compensateurs reclassés en dettes d'exploitation exigibles à court terme. En revanche, les dettes financières incluent le capital restant dû des emprunts à moyen et long terme dont l'échéance finale est inférieure à un an. Parce qu'il s'agit alors d'une ressource, située au passif et non plus un emploi, localisé à l'actif. Nous verrons ultérieurement qu'il est néanmoins possible de retenir en capitaux permanents la part des intérêts compensateurs non étalés. Le bilan Hlm : équilibre et structure Après reclassement par degrés d'exigibilité croissante de ces diverses composantes des dettes financières, on peut définir la notion de capitaux permanents comme la somme des capitaux propres et des dettes financières exigibles à long et moyen terme. Une analyse plus précise est à réaliser pour y ajouter tout ou partie des provisions pour risques et charges et notamment la provision pour grosses réparations… Les équilibres du bilan Hlm On appelle FONDS DE ROULEMENT la différence algébrique entre ressources et emplois de même nature et de même durée. Tout naturellement, on distinguera deux fonds de roulement suivant que l'on analysera les ressources et emplois longs ou les ressources et emplois courts…. Le fonds de roulement net global L'écart entre les ressources durables et les emplois longs et stables est nommé FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL. Le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL est constitué des ressources longues qui restent disponibles une fois que l'entreprise Hlm a fait face au financement : du patrimoine locatif terminé et en cours des immobilisations de structure (certaines immobilisations incorporelles, les bâtiments administratifs, certaines immobilisations financières, certaines non-valeurs). Perçu à la fois comme une véritable marge de sécurité financière indispensable à la pérennité de l'entreprise Hlm, marge de sécurité dont il faudra suivre l'évolution d'un exercice à l'autre, et comme un critère de valeur de l'entreprise Hlm, le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL peut-être : si les ressources longues sont supérieures aux emplois stables. La situation financière de l'entreprise Hlm est, au premier abord, financièrement saine puisqu'elle dispose de ressources permanentes inemployées au moment de l'analyse. POSITIF La notion de fonds de roulement net global, née avec le nouveau plan comptable , est un écart défini par le tableau de financement des emplois et des ressources de l'entreprise, entre la variation des ressources durables et la variation des emplois stables. Bien que ce soit la variation du fonds de roulement net global qui soit définie et non le fonds de roulement net global lui-même, nous reprenons cette terminologie à notre compte. Cf. Jean LOCHARD "Comprendre le plan comptable révisé' et "Comprendre la gestion", Éditions IFG. On distinguera plus tard les notions de fonds de roulement net global et de potentiel financier. Le bilan Hlm : équilibre et structure dans l'hypothèse inverse. Dans ces conditions, la situation financière peut être considérée, au premier abord, comme alarmante puisque l'entreprise Hlm utilise des ressources courtes pour financer des emplois longs, ce qui constitue une entorse aux principes d'orthodoxie financière présentés ci-dessus. NEGATIF Il faut néanmoins éviter de porter un jugement définitif sur la santé financière de l'entreprise Hlm à partir de l'évaluation instantanée du fonds de roulement net global, tout d'abord parce que la définition est perfectible, mais surtout parce que la santé financière d'une entreprise Hlm s'apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l'exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma. : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions immobilisations immobilisations dettes financières dettes financières fonds de roulement net global fonds de roulement net global La situation reflète un fonds de roulement net global (FRNG) positif c'est à dire un excédent de ressources longues et durables. Un FRNG positif permet à l'entreprise Hlm de disposer de moyens financiers inemployés au moment de l'analyse pour financer : le développement interne (construction) ou externe (participation, achats, fusion) de l'entreprise Hlm la maintenance du patrimoine locatif existant (travaux d'amélioration, grosses réparations) Le bilan Hlm : équilibre et structure la démolition comme moyen de renouvellement du patrimoine locatif existant des arbitrages de dettes financières (remboursements anticipés d'emprunts) des immobilisations informatique..). de structure (bâtiments administratifs, Un FRNG positif constitue donc la clé de voûte du développement de l'entreprise Hlm. Un FRNG positif est aussi utile pour couvrir : les besoins de financement temporaire des autres activités de l'entreprise (réserves foncières par exemple) les besoins cycliques de financement de l'exploitation et hors exploitation (aménagement, accession à la propriété…) des résultats déficitaires d'exploitation en vue de renforcer la capacité sociale d'action de l'entreprise Hlm. Un FRNG positif est généralement disponible en trésorerie à plus ou moins long terme et génère ainsi des produits financiers comptabilisés en produits du compte de résultat. La situation reflète un FRNG négatif, c'est à dire une insuffisance ou un besoin de ressources longues et durables par rapport aux emplois de même nature. Un FRNG négatif, dans le domaine de l'immobilier locatif, ne peut constituer une situation pérenne car cette insuffisance de moyens financiers est comblée : soit par de nouvelles ressources longues à rechercher (augmentation de capital, augmentation des dettes financières) qui vont soit faire perdre de l'autonomie financière à l'entreprise Hlm, soit dégrader sa rentabilité soit par des ressources courtes, aléatoires, en provenance des cycles d'exploitation et hors exploitation soit enfin par de la trésorerie dite passive (découverts bancaires, concours bancaires courants, avances de trésorerie, préfinancements…). Ces deux dernières mesures consistant à recourir à des ressources courtes pour conforter une insuffisance de ressources longues ne constituent pas une réponse structurelle au problème du FRNG négatif. Il ne s'agit là que d'une perfusion financière, conjoncturelle et cosmétique. Le bilan Hlm : équilibre et structure Un FRNG négatif n'est financièrement pas confortable pour l'entreprise Hlm qui ne dispose plus de marge de manœuvre ni de ressources pour son développement, pour ses arbitrages patrimoniaux et financiers. Quelle que soit la situation dans laquelle se trouve l'entreprise Hlm (situation ou ), il faut nécessairement : apprécier le montant du FRNG au regard des besoins futurs de financement suivre son évolution annuelle : la tendance structurelle à moyen terme est toujours plus significative de l'évolution de l'entreprise Hlm qu'une situation conjoncturelle compte tenu de la longueur des cycles de haut de bilan apprécier le montant du FRNG au regard des moyens financiers dégagés annuellement par l'exploitation (autofinancement net, cash-flow). Un fonds de roulement négatif impose un diagnostic financier approfondi afin d'évaluer le potentiel financier de l'entreprise Hlm et une analyse de l'évolution de la santé financière à moyen terme de l'entreprise. Enfin, un fonds de roulement net global positif ne doit pas non plus conduire les dirigeants sur le chemin de l'euphorie du développement. En effet, un FRNG peut-être artificiellement majoré, notamment lorsque des financements ont été encaissés pour certaines opérations locatives en cours de construction mais non encore utilisés au règlement des factures des entreprises. Le montant du fonds de roulement net global est révélateur à la fois : de la politique suivie par l'entreprise Hlm au cours des exercices antérieurs en matière de financement des immobilisations (poids relatif des financements extérieurs : emprunts et subventions) et en matière de désendettement (remboursements anticipés des emprunts) des équilibres d'exploitation passés et notamment de l'autofinancement dégagé au cours des exercices antérieurs. Comme en témoignent les bilans cumulés des Offices Publics, OPAC et Sociétés Anonymes d’Hlm, le fonds de roulement net global des organismes d’Hlm est rarement négatif, il est cependant faible en volume et en pourcentage des ressources permanentes : les entreprises Hlm possèdent généralement une situation nette faible, dont une grande partie est par ailleurs utilisée au financement de l'actif immobilisé. De plus, les équilibres d'exploitation qui assurent à peine la couverture des risques futurs d'exploitation (provisions pour risques et charges, provisions pour dépréciation de l'actif) et le renouvellement Le bilan Hlm : équilibre et structure de l'outil de production (amortissement) permettent rarement de dégager des capitaux propres disponibles nécessaires à l'expansion de l'entreprise. La sécurité financière, l'autonomie financière et par conséquent la valeur de l'entreprise Hlm passent nécessairement par le contrôle du fonds de roulement net global. Le bilan Hlm : équilibre et structure QUELQUES QUESTIONS A SE POSER QUAND LE FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL EST NEGATIF : n'y-a-t-il pas eu, les années antérieures, des déficits d'exploitation importants (reports à nouveau négatifs indiquant des résultats déficitaires cumulés) ? n'y-a-t-il pas un sous-financement structurel des opérations locatives ? Tous les emprunts ont-ils été mobilisés sur les opérations terminées non soldées (prêts de fin de chantier) ou en cours ? Toutes les subventions ont-elles été mobilisées (construction neuve, opérations d'amélioration) ? l'entreprise Hlm n'a-t-elle pas tendance à autofinancer une part importante des travaux d'amélioration ? y-a-t-il une activité importante en matière de réserves foncières et de dépenses préliminaires qui mobilise toutes les ressources financières disponibles ? l'acquisition de réserves foncières n'a-t-elle pas été effectuée exclusivement sur fonds propres ? une fois les contrats de prêts signés et les notifications de subventions reçues, n'y-a-t-il pas des retards systématiques dans la mobilisation des financements par rapport aux dépenses ? les dotations aux amortissements des constructions sont-elles suffisantes pour rembourser le capital des emprunts et couvrir les quotes-parts annuelles de subventions d'investissement virées au résultat ? les immobilisations de structure, notamment les bâtiments administratifs, n'ont-elles pas été exclusivement autofinancées ? N'y-a-til pas trop d'immobilisations de structure inscrites à l'actif (bâtiments administratifs, informatique, véhicules de transport…) ? le fonds de roulement net global n'est-il pas minoré du montant des ressources utilisées provisoirement au préfinancement des opérations locatives ? n'y-a-t-il pas eu des remboursements anticipés importants d'emprunts, non refinancés par des ressources externes ? n'y-a-t-il pas trop d'immobilisations financières financées exclusivement par des capitaux propres ?… Le fonds de roulement d'exploitation Les réserves foncières dont la destination n'est pas encore connue ou celles destinées à supporter des opérations d'aménagement ou de promotion devraient être comptabilisées en stocks. Le bilan Hlm : équilibre et structure Dans la plupart des entreprises, un fonds de roulement net global positif permet ainsi de financer les besoins cycliques de financement de l'exploitation et des activités hors exploitation (investissements, autres activités). Ces besoins de financement sont induits par l'existence : des stocks de terrains et d'immeubles en cours ou achevés, destinés à la vente des stocks de matières consommables, généralement faibles pour les entreprises Hlm des créances des clients (créances des locataires et éventuellement des emprunteurs) et les créances diverses. Ces emplois sont évidemment financés par LE FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL, quand il existe, mais aussi par les dettes d'exploitation et hors exploitation, révélatrices des délais de paiement de l'entreprise. L’écart entre les ressources à court terme (dettes fournisseurs d'exploitation et hors exploitation) et les emplois de même nature constitue le FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION. Cet écart peut être POSITIF ou NEGATIF. Le FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION d'une entreprise Hlm est généralement positif et constitue donc une ressource financière. En effet, une entreprise qui recouvre plus rapidement ses créances (loyers et acomptes sur charges encaissés mensuellement et au comptant) qu'il ne paie ses débiteurs (établissements financiers remboursés le plus souvent annuellement et à terme échu, fournisseurs payés à jours, taxes et impôts payés annuellement), génère en permanence un FLUX DE TRESORERIE par le biais des cycles d'exploitation et hors exploitation. Ce flux, qui constitue une ressource variant en cours d'année en fonction de l'importance des échéances à honorer, est provisoire et volatil pour chaque opération prise individuellement, mais présente un caractère quasi-permanent à condition que les délais de paiement et l'activité restent stables. Une partie peut même être assimilée, dans certaines conditions, à des ressources stables. Schéma. : Le fonds de roulement d'exploitation Par souci de simplification, on ne distingue pas pour l'instant les ressources et emplois d'exploitation des ressources et emplois hors exploitation (production d'immobilisations, stocks immobiliers…). Le bilan Hlm : équilibre et structure Situation Situation BAS DE BILAN ACTIF PASSIF stocks créances court terme fonds de roulement d'exploitation BAS DE BILAN ACTIF PASSIF stocks dettes court terme créances court terme dettes court terme fonds de roulement d'exploitation La situation reflète un FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION (FRE) positif, c'est à dire un excédent de ressources courtes dans la mesure où les ressources de courte durée sont supérieures aux emplois de même nature. Il s'agit d'une situation représentative de la situation traditionnelle des entreprises Hlm. Dans le cas de la situation , les ressources de courte durée sont inférieures aux emplois de courte durée : le FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION est négatif. Il s'agit d'une insuffisance de ressources courtes. On parlera alors de besoin de fonds de roulement d'exploitation (BFR), situation plus classique des entreprises industrielles. On pressent par ailleurs que le montant du fonds de roulement d'exploitation est proportionnel au volume des activités de l'entreprise Hlm, tant pour la gestion du patrimoine locatif que pour la maîtrise d'ouvrage neuve ou d'amélioration, ou pour les autres activités (accession, aménagement…). Il peut arriver que le poids des créances soit tel (retards importants dans le paiement des loyers, vacance importante des logements) que le cycle d'exploitation, au lieu de générer des ressources financières à court terme, entraîne un besoin de financement qui doit être couvert par des ressources longues, si elles existent, ou par des concours bancaires et des dettes financières à court terme. Le FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION doit être abordé avec prudence. Il faut toujours en apprécier : la nature : le fonds de roulement n'est-il pas acquis grâce à des retards excessifs dans le règlement aux fournisseurs ou majoré par une activité exceptionnelle, mais temporaire, de maîtrise d'ouvrage ? Le bilan Hlm : équilibre et structure la stabilité : quelle fraction peut être assimilée à des ressources financières quasi-permanentes ? Quelle serait l'incidence d'un changement de rythme dans l'activité de construction de l'entreprise ? L'apparition d'un FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION négatif, et par conséquent d'un besoin de financement à court terme, peut être le signe : d'une diminution très sensible de l'activité de maîtrise d'ouvrage (nonrenouvellement des dettes des fournisseurs d'immobilisations) de la présence de débiteurs divers pour des montants importants (contentieux par exemple) de l'accroissement des retards de loyers et des impayés (les créances d'exploitation tardent à rentrer) associé à une défaillance générale du système de recouvrement (créances douteuses qu'il conviendrait d'enregistrer en créances irrécouvrables) de paiement trop rapide des fournisseurs d'exploitation et hors exploitation… Une situation de bas de bilan difficile (fonds de roulement d'exploitation négatif) ne doit pas trouver son seul remède dans le rallongement des délais de paiement aux fournisseurs. Un rallongement anormal induira nécessairement à terme une augmentation du prix de vente des fournisseurs par intégration du coût financier de ces retards de paiement…. La trésorerie D'un point de vue financier, la TRESORERIE est un emploi, résultante algébrique des fonds de roulement net global et d'exploitation : FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION = TRESORERIE Dans ces conditions, il s'agit plus d'un solde de trésorerie ou d'une trésorerie nette à une date donnée qui n'est autre qu'un état de caisse instantané indiquant la capacité de paiement de l'entreprise Hlm à cette date. La TRESORERIE est par conséquent constituée, à un moment donné, de ressources financières provenant simultanément : du fonds de roulement net global (ressources longues diminuées des emplois longs) Le bilan Hlm : équilibre et structure du fonds de roulement né des cycles d'exploitation et hors exploitation (dettes à court terme diminuées des créances à court terme). La TRESORERIE aura toujours par conséquent une double consistance : une partie stable et durable issue du FRNG qui pourra être rémunérée à l'aide de placements longs ou investie définitivement dans des opérations ou activités liées à l'objet social des entreprises Hlm une partie plus volatile et irrégulière issue du FRE à laquelle devront correspondre des produits de placements courts et sans risque ou des utilisations temporaires qui peuvent se dénouer rapidement. Les modalités de dépôts et de placement de la trésorerie des entreprises Hlm sont contingentées. Les articles R – et R – du CCH précisent tout d'abord que les fonds appartenant aux OPAC et Offices d'Hlm peuvent être déposés au Trésor, à un compte de chèques postaux, à la CDC, en Caisse d'Epargne, à la Banque de France et, sur autorisation donnée par le ministre chargé des finances et le ministre chargé de la construction et de l'habitation, dans des établissements bancaires. Les articles R – et R – du CCH spécifient ensuite que les OPAC et Offices d'Hlm peuvent effectuer exclusivement que des achats de bons du Trésor ou valeurs assimilées et de rentes de l'État ou de valeurs garanties par l'État. L'article R – du CCH établit que les fonds libres appartenant à une SA d'Hlm doivent être déposés au Trésor, à la CDC, à un compte de chèques postaux, dans une Caisse d'Épargne ou à la Banque de France, sauf l'encaisse nécessaire aux besoins courants. L'article R – du CCH conclut enfin que les SA d'Hlm ne peuvent effectuer que des achats de bons du Trésor ou valeurs assimilées et de rentes de l'État ou de valeurs garanties par l'État. La SITUATION DE TRESORERIE d'une entreprise Hlm, c'est à dire sa situation de trésorerie en fin de période, c'est aussi la différence entre : la trésorerie du début de la période les entrées de flux monétaires au cours de la période les sorties de flux monétaires au cours de la période. Pour les Offices d'Hlm, le dépôt en Banque de France est possible sur autorisation spéciale du ministre chargé des finances. Uniquement pour les OPAC. Le bilan Hlm : équilibre et structure Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine : des opérations dues à l'exploitation (encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s'effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu'il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour le jour. Schéma. : Les mouvements de trésorerie d'une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients encaissements de l'APL encaissements dus aux cessions d'immobilisations décaissements divers Trésorerie en fin de période encaissements divers D'un point de vue plus comptable, la TRESORERIE est par ailleurs définie au bilan comme la différence entre les valeurs mobilières de placement et les disponibilités de l'actif minorées des concours bancaires et des découverts de banque du passif. On trouve souvent dans les bilans des entreprises Hlm des comptes financiers créditeurs (comptabilisés au passif) qui sont souvent le signe, non pas de difficultés financières, mais au contraire d'une bonne gestion de trésorerie. Contrairement aux autres entreprises (à l'exclusion toutefois des entreprises de grande commercialisation), les entreprises Hlm ont une trésorerie structurellement positive, qui a été jusque dans les années quatre-vingts peu gérée, et pour laquelle on ne concevait pas de comptes financiers créditeurs. On Le bilan Hlm : équilibre et structure comprend mieux dès lors le commentaire de l'Instruction Comptable des Offices d'Hlm et OPAC soumis aux règles de la comptabilité publique au sujet du compte – Crédit de trésorerie : "L'ouverture d'une ligne de crédit qui ne peut s'analyser comme un recours à l'emprunt, a pour seul objectif de faire face à un besoin ponctuel et éventuel de disponibilités. Cette facilité de crédit peut n'être utilisée que pour quelques jours d'un même mois et faire face à un décalage entre un encaissement et un décaissement. Elle ne peut s'envisager que dans le cadre d'une politique de gestion de trésorerie prévisionnelle et d'une bonne maîtrise de l'analyse financière pour éviter d'entraîner des surcoûts élevés en frais financiers. Il ne peut donc en aucun cas s'agir d'un outil destiné à surmonter des difficultés structurelles de trésorerie." L'Instruction Comptable des SA d'Hlm est plus sobre quand il s'agit de commenter le compte – concours bancaires courants qui "enregistre les utilisations relatives à une autorisation de crédit qui ne peut s'analyser comme un recours à l'emprunt et qui a pour seul objectif de faire face à un besoin ponctuel". Schéma. : La trésorerie au bilan d'une entreprise Hlm Au lieu de "crédits de trésorerie" pour les Offices et OPAC. Le bilan Hlm : équilibre et structure BILAN ACTIF PASSIF situation nette subventions provisions immobilisations dettes financières fonds de roulement net global stocks créances court terme dettes court terme fonds de roulement d'exploitation trésorerie trésorerie "actif" concours bancaires Dans ce cas précis, le fonds de roulement net global et le fonds de roulement d'exploitation sont positifs. En résumé, la trésorerie d'une entreprise Hlm supporte une double définition financière et comptable : TRESORERIE = FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION TRESORERIE = TRESORERIE "ACTIF" – CONCOURS "PASSIF") BANCAIRES COURANTS (TRESORERIE Le bilan Hlm : équilibre et structure A ce stade de la réflexion, plusieurs questions se posent nécessairement au responsable financier : quelle est la pérennité ou la volatilité de la trésorerie et comment en optimiser le volume compte tenu de l'activité de l'entreprise Hlm ? comment la rentabiliser au maximum dans le cadre strict de la réglementation Hlm entre placements financiers et affectation aux opérations nouvelles locatives ou d'amélioration du patrimoine existant ? On rencontre traditionnellement situations d'équilibre de bilan Hlm résumées ci-après : fonds de roulement net global fonds de roulement d'exploitation trésorerie Situation POSITIF POSITIF POSITIF Situation NEGATIF POSITIF POSITIF Ces deux situations, décrites par les schémas suivants, permettent d'apprécier la vulnérabilité de la trésorerie. Le degré de fragilité de la trésorerie est en effet fonction du poids relatif du fonds de roulement net global dans la trésorerie : plus celui-ci est faible, plus la trésorerie est vulnérable. Schéma. : La formation de la trésorerie au bilan – situation FRNG = fonds de roulement net global FRE = fonds de roulement d'exploitation Le bilan Hlm : équilibre et structure BILAN ACTIF PASSIF équilibre des ressources et des emplois longs situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions actif immobilisé actif immobilisé dettes financières stocks et créances court terme dettes financières FRNG EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG trésorerie FRE trésorerie dettes court terme EXCÉDENT DE RESSOURCES LONGUES FRE stocks et créances court terme dettes court terme équilibre des ressources et des emplois courts Dans la situation , l'entreprise Hlm dispose de ressources durables (fonds de roulement net global) et de ressources à court terme (fonds de roulement d'exploitation) inemployées, disponibles en trésorerie. La surface financière des entreprises Hlm se trouvant dans cette situation est à priori financièrement saine à la date d'établissement du bilan. La question pour les entreprises Hlm se trouvant dans cette situation est de savoir si le niveau du fonds de roulement est suffisant pour faire face aux besoins à moyen terme. L'enjeu majeur de ces entreprises Hlm est aussi l'utilisation optimale du fonds de roulement net global pour pérenniser l'autofinancement net : arbitrage de désendettement placements financiers autofinancement de la politique d'amélioration de la qualité des logements autofinancement des opérations de construction neuve et d'acquisitionamélioration. Schéma. : La formation de la trésorerie au bilan – situation FRNG = fonds de roulement net global FRE = fonds de roulement d'exploitation Le bilan Hlm : équilibre et structure BILAN ACTIF PASSIF équilibre des ressources et des emplois longs situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions actif immobilisé actif immobilisé dettes financières dettes financières FRNG stocks et créances court terme trésorerie EXCÉDENT DE RESSOURCES COURTES FRNG FRE dettes court terme FRE trésorerie INSUFFISANCE DE RESSOURCES LONGUES stocks et créances court terme dettes court terme équilibre des ressources et des emplois courts En situation , l'entreprise Hlm finance une partie de ses activités durables à l'aide de ressources courtes et aléatoires. La situation financière de cette entreprise Hlm est préoccupante et fragile car le fonds de roulement net global, équilibre fondamental du bilan, est négatif. Elle nécessite un diagnostic approfondi pour évaluer, au minimum, si cette situation est conjoncturelle ou structurelle. La situation peut être conjoncturelle si l'entreprise a, par exemple, réalisé des remboursements anticipés importants d'emprunts. Une situation structurelle suppose des mesures correctrices majeures de haut de bilan (augmentation de capital, transformation d'emprunts en subventions par exemple) mais nécessite aussi une analyse précise de l'évolution prévisionnelle de l'autofinancement net qui a pour conséquence de majorer le fonds de roulement net global, toutes choses égales par ailleurs. Tout projet d'investissement, financé partiellement ou totalement sur fonds propres, doit être gelé dans l'attente d'une vision claire du FRNG à moyen terme. Dans tous les cas, la situation de trésorerie de cette entreprise est fragile et vulnérable car elle repose uniquement sur des dettes à court terme. Le bilan Hlm : équilibre et structure. La structure comparée du bilan Hlm La Centrale des Bilans de la Banque de France publie des statistiques financières par secteurs d'activité, en regroupant les données de l'ensemble des entreprises. On peut ainsi observer la structure financière moyenne des bilans des entreprises du secteur des services, tels que le commerce de gros, la grande distribution, le secteur édition-presse et le rapprocher de celui d'un bilan standard d'entreprise Hlm. Que constate-t-on ? Tout d'abord, que dans le seul domaine des services, les structures bilantielles sont très différentes les unes des autres. Il n'y a pas de norme et, par conséquent, les voies qui mènent à une situation financière saine sont diverses. Certaines activités nécessitent des fonds propres importants. D'autres tolèrent une trésorerie négative. Certaines exploitations induisent un fonds de roulement d'exploitation négatif important, d'autres au contraire un fonds de roulement d'exploitation positif. Le bilan moyen Hlm a sa propre structure, logique et cohérente : l'activité de location de logements implique une masse importante d'immobilisations locatives. Elle justifie la présence au passif d'une dette financière, elle aussi surdimensionnée par rapport à la situation nette ou aux capitaux propres. L'activité dégage des excédents de ressources financières à court terme et permet de disposer d'une trésorerie positive. Ensuite, le seul examen de ces bilans très schématisés permet déjà de comprendre quelle va être la préoccupation des responsables de l'entreprise et de leurs interlocuteurs financiers. Schéma. : Comparaison des structures moyennes de bilans d'entreprises de services Source : Centrale des Bilans de la Banque de France Le bilan Hlm : équilibre et structure COMMERCE DE GROS Actif Passif COMMERCE DE DÉTAIL Actif Passif PRESSE ÉDITION Actif ENTREPRISE HLM Passif Actif Passif A A Z A B Z A Z Z B B X B X U C E W X C C X E U W Légende : A = immobilisations de structure B = immobilisations et actifs d'exploitation C = fonds de roulement d'exploitation négatif (BFR) E = trésorerie positive Z = capitaux propres, amortissements et provisions X = dettes financières W = fonds de roulement d'exploitation positif (FRE) U = trésorerie négative LES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE (A) Ces immobilisations ne concernent pas directement l'exploitation. Elles doivent être raisonnablement dimensionnées car elles absorbent une partie des fonds propres de l'entreprise. C'est ainsi qu'on a pu voir autrefois tel grand journal du soir vendre l'immeuble de son siège social pour reconstituer ses fonds propres et sa trésorerie. Les dirigeants des entreprises Hlm, quant à eux, se garderont de réaliser des bâtiments administratifs somptuaires ou de se lancer dans des projets informatiques démesurés, surtout quand le seul examen de la trésorerie pourrait laisser croire qu'on en a les moyens. LES IMMOBILISATIONS ET ACTIFS D'EXPLOITATION (B) C'est avec eux que l'on fait tourner l'entreprise. Pas question d'en diminuer le volume. Pour les entreprises Hlm, il s'agit des immobilisations locatives. Comme leur cycle de vie est long, il faut trouver un financement permanent : Le bilan Hlm : équilibre et structure soit des fonds propres (souvent considérés à tort comme les plus économiques), soit des emprunts (générateurs de frais financiers). LE FONDS DE (C) ROULEMENT D'EXPLOITATION POSITIF (W) OU NEGATIF Le caractère positif ou négatif du fonds de roulement d'exploitation est inhérent au type d'activité. On peut toujours s'efforcer d'améliorer la situation financière mais les circuits économiques ont leurs impératifs. On voit que le commerce de gros supporte un fonds de roulement d'exploitation négatif important. Même chose, mais dans une moindre mesure, pour la presse et l'édition. Le commerce de détail dégage un fonds de roulement d'exploitation positif. C'est en principe le cas de l'activité Hlm sauf si on se laisse entraîner dans trop d'opérations malheureuses d'accession à la propriété ou si l'on néglige les retards et impayés de loyers. LA TRESORERIE POSITIVE (E) OU NEGATIVE (U) La trésorerie est ici définie comme la différence entre la trésorerie comptabilisée à l'actif et les concours bancaires du passif. La trésorerie constitue souvent le pendant partiel du fonds de roulement d'exploitation. En cas de fonds de roulement d'exploitation négatif, l'entreprise aura recours pour une part à des crédits moyens ou longs, plus sûrs et plus économiques. Mais le banquier demandera un effort en fonds propres et un excès de financement pourrait aboutir, à certaines périodes, à une trésorerie positive bien inutile. On ne dose pas sa trésorerie négative de la même façon dans le commerce de gros et dans le secteur presse-édition. Si l'activité dégage un fonds de roulement d'exploitation important, il serait imprudent de réduire à due concurrence ses emprunts. Il faut par contre rentabiliser au mieux ses disponibilités qui doivent apporter des produits financiers au compte de résultat. Les entreprises de distribution sont souvent les championnes de la gestion de trésorerie zéro. Les entreprises Hlm ont adopté plus tardivement les mêmes méthodes de gestion de la trésorerie en date de valeur. LES CAPITAUX PROPRES, AMORTISSEMENTS ET PROVISIONS (Z) C'est du financement sûr puisqu'il ne dépend que de l'entreprise et de son résultat. C'est du financement économique, puisqu'on n'est pas obligé de le rémunérer (sauf éventuellement pour le capital). C'est aussi un financement dont on doit exiger une rentabilité supérieure au coût de la dette financière car cette rentabilité est plus risquée et plus aléatoire. L'idée, pourrait-on croire, serait que ces fonds propres et assimilés puissent tout financer. En réalité, l'argent est rare et les apporteurs de capitaux imposent, en général, des exigences de rentabilité en même temps que leurs disponibilités. La rentabilité maximum des capitaux investis est une des règles Le bilan Hlm : équilibre et structure clefs de l'économie moderne et à chaque activité doit correspondre un montant minimum de fonds propres. Les subventions doivent être recherchées en priorité par les responsables Hlm, mais sont-elles réellement gratuites ? Les provisions disponibles donnent aussi à la structure financière d'une entreprise Hlm sa sécurité. On peut imaginer qu'on n'atteindra pas de sitôt – en matière Hlm – les profils de bilans du secteur presse-édition qui ne doivent servir dans l'immédiat qu'à nous faire rêver ! LES DETTES FINANCIERES (X) Elles atteignent rarement % dans les structures moyennes de bilan des activités de service que nous venons d'examiner. Elles représentent couramment % de la structure du passif d'un bilan d’une entreprise Hlm. On imagine, dès lors, l'importance pour le responsable Hlm de gérer cette masse d'emprunts en l'ajustant aux évolutions des besoins de financements longs de l'entreprise, en renégociant ou en remboursant par anticipation certains emprunts chers, en procédant à des substitutions d'emprunts ou de taux d'intérêt (swap) quand les conditions des marchés financiers ont évolué de façon significative. En conclusion, on rappellera que le bilan standard Hlm a, comme celui de toute activité de services, ses spécificités. Il ne faut donc pas le considérer comme une fatalité inéluctable, mais en examiner méthodiquement les composantes principales et définir, pour chacune d'entre elles, l'action appropriée qui tendra à limiter sa vulnérabilité, à améliorer ses produits, à diminuer ses charges, et surtout à asseoir la marge de manœuvre et l'indépendance financière de l'entreprise pour lui permettre d'affronter les contraintes de son marché avec une structure financière optimum. Le bilan Hlm : équilibre et structure. Les points-clés du bilan Hlm.. La sectorisation des activités Par souci de simplification, nous n'avons retenu jusqu'à présent que deux fonds de roulement : le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL et le FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION. Ces deux fonds de roulement reposent sur les critères de liquidité et d'exigibilité, indépendamment de la nature des activités exercées par l'entreprise Hlm. Il est aussi possible de sectoriser par activités tous les éléments permanents du bilan, voire des stocks à caractère immobilier, de manière à déterminer les excédents ou besoins de financement en matière : d'investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières d'activité locative (construction neuve, amélioration du patrimoine locatif existant, acquisition-amélioration…) de gestion de prêts développée dans le cadre de l'accession à la propriété d'opérations préliminaires locatives et de portefeuille foncier d'activités de promotion-accession (opération en groupés, lotissement, Sociétés Civiles Immobilières) d'activités d'aménagement, de location-attribution, d'opérations pour le compte de tiers… On pourrait même affiner la notion de fonds de roulement d'exploitation en distinguant : le fonds de roulement né de l'exploitation courante proprement dit le fonds de roulement né des activités de maîtrise d'ouvrage locative le fonds de roulement né des autres activités d'exploitation (aménagement, stocks immobiliers…). Pour analyser objectivement la situation financière d'une entreprise Hlm, il faut nécessairement tenir compte de l'organisation et des métiers ou activités exercés par cette entreprise. Le bilan Hlm : équilibre et structure Les documents financiers, et notamment le bilan Hlm, permettent de dessiner succinctement l'organisation générale de l'entreprise et les diverses activités qu'elle exerce. Le tableau suivant présente, pour certaines activités et quelques modalités d'organisation, les principaux repères comptables qui établissent l'existence de ces activités et les impacts financiers de ces activités sur les fonds de roulement. Nature de l'activité Principaux repères comptables de l'activité Impacts comptable et financier de l'activité Existence d'une  présence d'immobilisations corporelles  risque de perturbation du fonds de en cours à l'actif roulement net global : activité de maîtrise – soit à la hausse si la mobilisation  présence de dettes fournisseurs d'ouvrage des emprunts et des subventions d'immobilisations au passif est en avance par rapport à la locative en cours    voir le tableau de la production immobilisée (compte ) de l'annexe légale voir le tableau de financement (comptabilisation de subventions d'investissement augmentation des dettes financières – locatif et grosses réparations et les immobilisations – terrains et constructions)  voir l'état récapitulatif des dettes financières (opérations locatives – financements définitifs – montants réalisés au cours de l'exercice)  voir le tableau des informations générales des états réglementaires (évolution au cours de l'exercice et activité de construction et d'amélioration) Nature de l'activité Existence d'une gestion de prêts présence éventuelle de production immobilisée – immeubles de rapport (coûts internes et frais financiers) – en produits comptabilisation des dépenses d'investissement –   présence d'immobilisations financières (prêts principaux et prêts complémentaires pour accession à l'actif) présence de créances sur emprunteurs à augmentation relative du fonds de roulement hors exploitation par le biais des dettes fournisseurs d'immobilisations qui peuvent être importantes en fin d'exercice La présence d'une activité de maîtrise d'ouvrage locative nécessite une analyse des fiches de situation financière et comptable et une analyse financière dite à terminaison des opérations pour déterminer le montant des fonds propres engagés en matière d'immobilisations locatives. Principaux repères comptables de l'activité  soit à la baisse si l'entreprise Hlm préfinance tout ou partie des dépenses d'investissement Impacts comptable et financier de l'activité  augmentation des immobilisations financières et des dettes financières  peut perturber à la baisse le fonds de roulement net global si l'entreprise Le bilan Hlm : équilibre et structure l'actif  présence d'intérêts sur opérations d'accession – emprunts consolidés – en charges  présence de revenus en activité de prêteur en produits  présence de produits financiers des prêts accession en produits  voir l'état récapitulatif des dettes financières (accession à la propriété– gestion de prêts – montants réalisés au cours de l'exercice)  voir le tableau des informations générales des états réglementaires (autres activités) Nature de l'activité Existence d'une activité d'accession à la propriété Hlm a prêté sur fonds propres Principaux repères comptables de l'activité  Présence en stocks et en-cours d'immeubles en cours et/ou d'immeubles achevés à l'actif  présence de créances sur acquéreurs à l'actif  présence de produits de ventes d'immeubles bâtis, de maisons individuelles et autres immeubles en produits  présence de production stockée (ou destockage) travaux en cours – travaux en cours et immeubles achevés – en produits  présence d'achats de terrains en charges  présence de variations des stocks – terrains – en charges  présence de frais liés à la production de stocks immobiliers en charges  présence éventuelle d'intérêts sur opérations d'accession – relais préfinancement – en charges  présence de dettes fournisseurs de stocks immobiliers au passif  voir le tableau de l'incorporation des frais financiers et des coûts internes de Impacts comptable et financier de l'activité  risque de perturber à la baisse le fonds de roulement hors exploitation par une augmentation des stocks non compensée nécessairement par des ressources court terme.  la trésorerie diminue si l'activité est préfinancée en interne d'une façon importante Le bilan Hlm : équilibre et structure l'exercice au coût de production des stocks (informations légales)  voir l'état récapitulatif des dettes financières (accession à la propriété– crédits-relais et préfinancement – montants réalisés au cours de l'exercice)  voir le tableau des informations générales des états réglementaires – accession à la propriété Nature de l'activité Existence d'une activité d'aménagement de terrains Principaux repères comptables de l'activité  présence de terrains à aménager – stocks et en-cours – à l'actif  présence de créances diverses – opérations d'aménagements – à l'actif  présence d'autres dettes – Opérations d'aménagements – à l'actif ou au passif  voir l'état récapitulatif des dettes financières (opérations d'aménageur– montants réalisés au cours de l'exercice)  voir le tableau des informations générales des états réglementaires (autres activités) Nature de l'activité Impacts comptable et financier de l'activité  risque de perturber à la baisse le fonds de roulement hors exploitation par une augmentation des stocks non compensée nécessairement par des ressources court terme.  La trésorerie diminue si l'activité est préfinancée en interne d'une façon importante Principaux repères comptables de l'activité Impacts comptable et financier de l'activité Appartenance à un GIE  présence d'un montant relativement élevé au poste redevances en charges  surdimensionnement du poste redevances et minoration notamment des postes charges de personnel et impôts et taxes sur rémunérations Existence d'une activité de sy ndic de copropriétés  présence de prestations de services, copropriétés en produits   présence d'autres dettes – opérations pour le compte de tiers à l'actif et/ou au passif  augmente les frais de personnel non récupérables dont il conviendra de tenir compte pour calculer des coûts de gestion Existence d'une activité de  voir le tableau des informations générales des états réglementaires (parc locatif et autres activités)  présence de produits des activités annexes – gestion des immeubles  augmente aussi les produits dits de poche augmente les frais de personnel non récupérables dont il conviendra de tenir compte pour calculer des coûts Le bilan Hlm : équilibre et structure appartenant à des tiers – en produits gestion locative pour le compte de tiers hors syndic Existence d'autres prestations de service Existence d'une régie de maintenance Existence d'une régie d'entretien des parties communes  présence d'autres dettes – opérations pour le compte de tiers – à l'actif et/ou au passif  voir le tableau des informations générales des états réglementaires (autres activités)  présence de prestations de services à personnes physiques en produits  Présence d'autres prestations de services en produits  voir le tableau des informations générales des états réglementaires (autres activités )  voir le tableau de maintenance du patrimoine locatif – travaux en régie – des états réglementaires  présence d'impôts et taxes sur rémunérations récupérables en charges  présence de charges de personnel récupérables en charges de gestion  augmente aussi les produits dits de poche  augmente les frais de personnel non récupérables dont il conviendra de tenir compte pour calculer des coûts de gestion  augmente aussi les produits dits de poche  augmente les frais de personnel non récupérables comparés à une entreprise immobilière qui sous-traite la totalité de sa maintenance  minore les charges de maintenance comparées à une entreprise immobilière qui sous-traite la totalité de sa maintenance  augmente les frais de personnel récupérables comparés à une entreprise immobilière qui sous-traite la totalité de l'entretien des parties communes Enfin, s'agissant des bâtiments administratifs, ils peuvent être : soit la propriété de l'entreprise Hlm et en tant que tel inscrit à l'actif du bilan : ils augmentent ainsi l'actif immobilisé et impactent le fonds de roulement net global ; ils induisent alors des amortissements et éventuellement des frais financiers soit en location (propriétaire privé ou SCI locative) : ils sont alors comptabilisés en charges d'exploitation et éventuellement en immobilisations financières si l'entreprise Hlm participe à une SCI, ce qui est en principe prohibé par la réglementation Hlm… Les conditions de réussite du diagnostic financier Il convient d'être clair sur l'objet de l'analyse des équilibres du bilan. La détermination des fonds de roulement d'une entreprise Hlm, à une date donnée, Le bilan Hlm : équilibre et structure éclaire la structure financière de l'entreprise, permet dans certains cas de déceler les indices d'une situation financière difficile, mais n'autorise en aucun cas à porter un jugement pertinent et définitif sur la santé financière de cette entreprise qui conditionne directement sa capacité d'action et de développement. Pour réaliser un diagnostic financier d'une entreprise Hlm et déterminer d'une façon fiable et précise l'excédent réel des ressources à long terme sur les emplois, c'est à dire les moyens financiers disponibles de l'entreprise Hlm à un moment donné, une triple démarche préalable est indispensable : Reclasser par ordre d'exigibilité croissante les ressources et par ordre de liquidité croissante les emplois. – Certaines provisions pour risques et charges ne risquent-elles pas de correspondre rapidement à des dettes exigibles à court terme ? – A-t-on pris soin de sortir des dettes financières à long terme les concours bancaires assimilables à la trésorerie passive ? – Les intérêts et les amortissements courus et non échus ont-ils été reclassés en dettes à court terme ? – A contrario, les dettes à court terme liées au cycle d'exploitation courante qui se renouvellent en permanence n'ont-elles pas un caractère plus durable ? – A-t-on pris soin de réintégrer, en situation nette, les versements reçus sur augmentation de capital, les écarts de conversion de passif, les intérêts compensateurs non étalés… – A-t-on réintégré, à l'actif immobilisé, les écarts de conversion de l'actif, les primes de remboursement des obligations, les terrains dont on ne connaît pas encore la destination, certaines charges à répartir… Corriger la situation nette de l'entreprise Hlm. Ces éventuelles corrections sont indispensables pour tenir compte de la réalité économique de l'actif ou de l'exploitation (provisions sous-évaluées notamment). Les divers correctifs qui pourront être effectués (provisions pour créances locataires, pour risques accession, pour dépréciation de réserves foncières, provisions pour frais de gestion PAP, corrections d'annualité en ce qui concerne les charges récupérables) auront tous pour effet de diminuer la situation nette de l'entreprise Hlm. Pour les SA d'Hlm uniquement. Le bilan Hlm : équilibre et structure Modifier les éléments du bilan pour tenir compte des engagements à terminaison des opérations d'investissements locatifs en cours. Pour cela, il suffit de réintroduire à l'actif les dépenses à comptabiliser par rapport au prix de revient prévisionnel des opérations en cours de construction locative et, au passif, les financements à encaisser. Cette méthode a l'avantage de neutraliser, pour les opérations en cours et terminées non soldées, les décalages éventuels de trésorerie et de tenir compte des besoins de financements internes. Cette méthode d'analyse financière sera développée au cours de la seconde partie de cet ouvrage… Les points-clés du bilan Hlm L'inertie apparente du bilan Hlm ne doit cependant pas l'éloigner des préoccupations immédiates du responsable financier. Une dette financière, même surdimensionnée comme l'est celle des entreprises Hlm, doit être gérée et suivie avec autant d'attention que les comptes locataires. Des arbitrages doivent être régulièrement effectués en fonction de l'évolution de l'environnement économique et du marché des taux d'intérêt. D'une manière un peu symétrique et pour les mêmes raisons, on ignore encore dans quelques entreprises Hlm la gestion des immobilisations locatives. Les opérations en cours de réalisation sont peu ou mal analysées. La comptabilité budgétaire et analytique des investissements immobiliers (ou comptabilité de programmes), bien qu'obligatoire, est souvent vécue comme une contrainte, donc elle est assez mal renseignée et par conséquent encore plus mal utilisée. Sans faire état des risques encourus par l'absence de suivi analytique d'une opération de maîtrise d'ouvrage en cours ou terminée non soldée, il ne paraît pas sérieux, aujourd'hui, de réaliser une analyse financière sans disposer de cet outil. Le bilan est révélateur de la politique suivie par une entreprise Hlm, qu'il s'agisse : de la politique de financement des immobilisations (emprunts, subventions, fonds propres) de la politique d'amortissement de ces mêmes immobilisations de la politique de dotations aux provisions (provisions pour grosses réparations…). Chacun de ces points devra faire l'objet d'une analyse détaillée car, mêmes réglementairement définis, ils constituent la marge de manœuvre de l'entreprise qui n'est pas sans effet sur la physionomie du bilan. Le législateur l'a bien Le bilan Hlm : équilibre et structure compris, puisque la plupart des informations complémentaires contenues dans les annexes concernent le bilan. Situation des ressources et des emplois à une date donnée, le bilan à lui seul ne renseigne pas sur l'évolution des ressources et des emplois au cours d'une période (ce n'est pas son objet !). Cependant l'analyse de l'évolution de la situation financière d'une entreprise Hlm impose souvent une telle réflexion, que la simple comparaison de deux bilans limite très vite au constat de l'évolution en masse de certains postes. Seul le TABLEAU DE FINANCEMENT (ou tableau des emplois et ressources) de l'exercice permet une telle approche analytique. Ce tableau est parfois difficile à comprendre, souvent complexe à monter. Il fera, à lui seul, l'objet d'une analyse approfondie dans la seconde partie de cet ouvrage. Enfin, un diagnostic sur la santé financière d'une entreprise Hlm à un moment donné n'a d'intérêt que s'il est associé : à une analyse des ressources financières générées annuellement par l'exploitation (autofinancement net, cash-flow) à une analyse des besoins futurs de financements (construction neuve, amélioration, investissements de structure, immobilisations financières…).

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