Le calcul des fonds de roulement

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Le calcul des fonds de roulement
Le calcul du fonds de roulement net global
Méthodologie de calcul
L’exemple de la SA d’Hlm Citadis
Le calcul du fonds de roulement d’exploitation
Le calcul de la trésorerie
Indicateurs synthétiques de bilan
Annexe : Règles particulières concernant le capital social des SA d’Hlm
Annexe : à qui appartiennent les Hlm ?
Annexe : Tests de compréhension

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Description

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Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le calcul des fonds de roulement.. Le calcul du fonds de roulement net global… Méthodologie de calcul Le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL a été défini comme la différence entre les ressources durables du passif et les emplois longs et stables de l'actif. Il s'agit donc d'un fonds de roulement à long terme. Chaque membre de cette équation peut être défini directement à partir du bilan, document normalisé. L'état récapitulatif des dettes financières des documents réglementaires va permettre d'analyser par activités le capital restant dû des emprunts. Le calcul du fonds de roulement net global tel qu'il est développé ci-dessous conduit à considérer l'activité de promotion (accession à la propriété) comptabilisée en stocks comme une activité de bas de bilan relevant des créances et de l'actif circulant. Les dettes financières relevant de cette activité sont donc aussi comptabilisées au niveau du fonds de roulement d'exploitation. Il en est de même pour les dettes financières relatives à l'activité d'aménagement. Les ressources se trouvent au passif et les emplois à l'actif. EMPLOIS LONGS ET STABLES baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation – montant net RESSOURCES DURABLES capital et fonds de dotation associés : versements reçus sur augmentation de capital terrains nus – montant net primes d'émission, de fusion et d'apport terrains bâtis et autres (aménagés, loués à écarts de réévaluation "montant net" signifie qu'il s'agit du montant historique minoré de l'amortissement de l'immobilisation ou de sa dépréciation. Exclusivement pour les SA d'Hlm. Il s'agit pour les Offices d'Hlm et OPAC de dotations, autres compléments de dotations, dons et legs en capital. Exclusivement pour les SA d'Hlm. Exclusivement pour les SA d'Hlm. Exclusivement pour les SA d'Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure des tiers) – montant net agencements et aménagements de terrains montant net réserve légale immeubles de rapport – montant net réserves statutaires ou contractuelles travaux d'amélioration – montant net réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables autres ensembles immobiliers – montant net autres réserves (plus-values nettes sur cessions immobilières, réserves diverses) voiries, réseaux divers et ouvrages d'infrastructure – montant net report à nouveau immobilisations corporelles grevées de droits – montant net résultat de l'exercice immobilisations financières nettes amortissements dérogatoires frais d'établissement – montant net provision spéciale de réévaluation autres immobilisations incorporelles montant net titres participatifs bâtiments administratifs et installations générales, agencements et aménagements des constructions – montant net subventions nettes d'investissement immobilisations en cours (terrains, VRD, constructions, travaux d'amélioration…) différences de conversion au passif installations techniques, matériel et outillage et autres immobilisations corporelles montant net provision pour grosses réparations primes de remboursement des obligations dépôts de garantie reçus des locataires charges à répartir sur plusieurs exercices : grosses réparations à étaler redevances reçues en matière de location accession différence de conversion – actif autres dépôts reçus autres charges à répartir sur plusieurs exercices dettes financières locatives (réserves foncières, opérations locatives : crédit relais, Exclusivement pour les SA d'Hlm. Exclusivement pour les SA d'Hlm. Non compris les intérêts courus des créances rattachées à des participations et des autres immobilisations financières Les amortissements dérogatoires constituent une ressource mais pourraient aussi être imputés en emplois affectés d'un signe "-" afin de réunir l'ensemble des immobilisations nettes d'amortissement. Non compris les intérêts compensateurs et différés. Les dettes financières locatives ne comprennent ni les intérêts courus, ni les intérêts compensateurs, ni les concours bancaires courants qui sont des ressources à court terme. Elles ne comprennent pas non plus les dettes Le bilan Hlm : équilibre et structure opérations locatives : financements définitifs, opérations locatives : opérations détruites ou cédées) dettes financières relatives à l'accession à la propriété : gestion de prêts dettes financières : grosses réparations dettes financières relatives aux autres destinations (bâtiments administratifs, emprunts non affectés à long terme…) droits sur immobilisations (locataires attributaires, autres droits…) Il n'est pas tenu compte, dans un premier temps, des intérêts compensateurs non étalés devant être normalement réintégrés en ressources longues. Ils s'obtiennent par différence entre : les intérêts compensateurs et différés comptabilisés en dettes financières, au passif les intérêts compensateurs et différés comptabilisés en charges à répartir sur plusieurs exercices, à l'actif. Bien souvent, cette différence algébrique est nulle. Pour réaliser ce calcul, il faut naturellement disposer du bilan réglementaire et normalisé de l'entreprise Hlm. Il faut aussi disposer de l'état récapitulatif des dettes financières qui seul permet de distinguer les dettes financières relevant du FRNG. Tableau. : État récapitulatif simplifié des dettes financières REMBOURSEMENTS montants réalisés a CUMUL DES EXERCICES ANTÉRIEURS EXERCICE CUMUL AU / échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés b c d e f=bd g=ce montants nets au bilan h=a-f-g Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d'aménagement Autres destinations Total emprunts financières relatives aux opérations d'aménagement ni celles relatives aux opérations d'accession à la propriété : crédits relais. Ces informations sont accessibles à partir de l'état récapitulatif des dettes financières. Le bilan Hlm : équilibre et structure La ligne "autres destinations" doit permettre d'isoler les dettes financières relatives aux bâtiments administratifs, aux emprunts non affectés à moyen-long terme et aux emprunts à court terme assimilables à des concours bancaires. Enfin, un tableau complémentaire relatif aux charges à étaler sur plusieurs exercices est aussi nécessaire pour isoler les intérêts compensateurs et différés des autres charges à étaler. Tableau. : État des charges à étaler sur plusieurs exercices montant net intérêts compensateurs et différés grosses réparations à étaler autres charges à répartir Total Cohérence avec l'actif – charges à répartir… L'exemple de la SA d'Hlm CITADIS À partir du bilan de la SA d'Hlm CITADIS au / d'un exercice quelconque, il est possible de calculer le fonds de roulement net global tel qu'il est défini ci-dessus. Tableau. : Bilan simplifié au /, exprimé en milliers d'euros, de la SA Hlm CITADIS Le bilan Hlm : équilibre et structure ACTIF Amortis. Provisions Brut IMMOBILISATIONS INCORPORELLES frais d'établissement baux emphytéotiques, à construction… autres immobilisations incorporelles IMMOBILISATIONS CORPORELLES terrains nus et bâtis constructions installations techniques, matériels… immobilisations corporelles en cours Totaux partiels Net PASSIF STOCKS ET EN-COURS terrains à aménager et immeubles en-cours immeubles achevés approvisionnements Fournisseurs débiteurs IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES participations & créances rattachées titres immobilisés & prêts autres immobilisations financières intérêts courus CAPITAL ET RÉSERVES capital réserves Report à nouveau Résultat de l'exercice CRÉANCES D'EXPLOITATION créances clients autres créances clients Valeurs mobilières de placement DISPONIBILITÉS Charges constatées d'avance TOTAL ACTIF CIRCULANT Charges à répartir Primes de remboursement TOTAL ACTIF – PROVISIONS RÉGLEMENTEES amortissements dérogatoires CRÉANCES DIVERSES opérations d'aménagement SCI & SCCC groupe, associés, opérations en commun opérations pour compte de tiers autres créances diverses Subventions d'investissement montant brut -inscrites au résultat TOTAL CAPITAUX PROPRES TOTAL ACTIF IMMOBILISE Totaux partiels Détail PROVISIONS POUR RISQUES & CHARGES provisions pour grosses réparations autres provisions pour risques et charges TOTAL PROVISIONS RISQUES & CHARGES DETTES FINANCIÈRES emprunts & dettes financières diverses dépôts et cautionnements reçus concours bancaires courants intérêts courus et non échus intérêts compensateurs Clients créditeurs Droits sur immobilisations DETTES D'EXPLOITATION fournisseurs dettes fiscales, sociales et autres DETTES DIVERSES fournisseurs d'immobilisations groupe, associés, opérations en commun opérations pour compte de tiers autres dettes diverses Produits constatés d'avance TOTAL DETTES TOTAL PASSIF Deux précisions sont utiles en vue de simplifier l'analyse : le poste "emprunts et dettes financières diverses" ne comporte que le capital restant dû des emprunts locatifs ( KT) et des emprunts relatifs à l'activité de prêteur ( KT) le poste "charges à répartir" ne comporte que des intérêts compensateurs ou différés. Le fonds de roulement net global de cette SA d'Hlm peut donc se calculer de la manière suivante, en réalisant des regroupements synthétiques au niveau des emplois (en milliers d'euros). Cette analyse est réalisée à partir de l'état récapitulatif des dettes financières. Les immobilisations locatives nettes comprennent les baux emphytéotiques, à construction…, les terrains nus et bâtis et les constructions, nets d'amortissement et de provisions pour dépréciation. Les immobilisations de structure regroupent les frais d'établissement, les autres immobilisations incorporelles et les installations techniques, matériels, nets d'amortissement et de provisions pour dépréciation. Le bilan Hlm : équilibre et structure EMPLOIS LONGS immobilisations locatives nettes montants RESSOURCES LONGUES capitaux propres immobilisations locatives en cours provision pour grosses réparations immobilisations financières dépôts de garantie immobilisations de structure FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL TOTAL DES EMPLOIS montants dettes financières TOTAL DES RESSOURCES Il faut souligner que les autres provisions pour risques et charges, après analyse de leur nature, ne sont pas considérées comme des ressources durables. La situation nette, somme du capital, des réserves, du report à nouveau et du résultat de l'exercice, est égale à KT. La situation nette, majorée des subventions d'investissement ( KT) et des provisions réglementées ( KT), conduit à un montant de capitaux propres de KT. Il se dégage un excédent de ressources longues par rapport aux emplois longs de KA: il s'agit donc du fonds de roulement à long terme de la SA d'Hlm CITADIS. Le fonds de roulement net global est donc positif et égal à KT. Si l'on postule que les dettes financières et les subventions n'ont d'autres finalités que de financer les immobilisations locatives, il est possible de sectoriser le haut de bilan de la SA Hlm CITADIS de la manière suivante : Et accessoirement, dans cet exemple, de l'activité de prêteur. Le bilan Hlm : équilibre et structure EMPLOIS LONGS montants RESSOURCES LONGUES SITUATION NETTE immobilisations de structure BESOIN DE FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE immobilisations locatives nettes immobilisations locatives en cours dettes financières locatives subventions d'investissement amortissements dérogatoires BESOIN DE FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE ET DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES immobilisations financières dettes financières activité de prêteur BESOIN DE FINANCEMENT DE L'ACTIVITÉ DE PRÊTEUR montants SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES provisions pour grosses réparations dépôts et cautionnements reçus = FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL On constate que la situation nette DE LA Sa d'Hlm CITADIS est utilisée : à hauteur de % pour financer les immobilisations de structure à hauteur de % pour financer les immobilisations locatives à hauteur de % pour financer l'activité de prêteur. Autrement dit, % de la situation nette – soit KT – demeure disponible après avoir financé les besoins de financement à long terme des diverses activités de la société. Si l'on ajoute à cette quote-part de situation nette disponible les provisions pour grosses réparations et les dépôts et cautionnement reçus, on obtient le fonds de roulement net global calculé ci-dessus. Ceci signifie donc que les provisions pour grosses réparations et les dépôts reçus ne sont pas utilisés pour financer des emplois longs au / de l'exercice… Le calcul du fonds de roulement d'exploitation Le FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION est défini comme la différence entre les ressources courtes du passif et les emplois courts de l'actif. Le bilan Hlm : équilibre et structure Chaque membre de cette équation peut donc aussi être défini directement à partir du bilan, document normalisé. L'activité de promotion (accession à la propriété) comptabilisée en stocks est considérée dans le cadre de cette première approche méthodologique comme une activité de bas de bilan relevant des créances et de l'actif circulant. Les intérêts compensateurs non étalés sont pour l'instant considérés comme une ressource à court terme. Les ressources se trouvent bien évidemment au passif et les emplois à l'actif. EMPLOIS COURTS RESSOURCES COURTES Stocks et en-cours – montant net clients créditeurs Fournisseurs débiteurs – montant net dettes d'exploitation Créances d'exploitation – montant net dettes diverses Créances diverses – montant net produits constatés d'avance Intérêts courus des créances rattachées à des participations et des autres immobilisations financières intérêts courus et non échus Charges constatées d'avance intérêts compensateurs et différés Charges différées – intérêts compensateurs et différés autres provisions pour risques et charges (pour risques, pour pensions et obligations similaires et pour charges autres que la provision pour grosses réparations) dettes financières – opérations d'aménagement dettes financières – accession à la propriété : crédits-relais Le fonds de roulement d'exploitation de la SA d'Hlm CITADIS peut donc se calculer de la manière suivante, en milliers d'euros : Non compris, pour les SA d'Hlm, le compte "associés : versements reçus sur augmentation de capital". Le bilan Hlm : équilibre et structure EMPLOIS COURTS montants RESSOURCES COURTES montants stocks et en-cours autres provisions pour risques et charges fournisseurs débiteurs intérêts courus et non échus créances d'exploitation intérêts compensateurs créances diverses clients créditeurs charges constatées d'avance charges à répartir – intérêts compensateurs FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION TOTAL DES EMPLOIS dettes d'exploitation dettes diverses TOTAL DES RESSOURCES Il se dégage un excédent de ressources courtes par rapport aux emplois courts de KA. Le fonds de roulement d'exploitation est donc positif et égal à KA… Le calcul de la trésorerie La trésorerie, pour l'une de ses définitions, se présente comme la différence algébrique entre la trésorerie localisée à l'actif et les concours bancaires courants imputés au passif. EMPLOIS RESSOURCES valeurs mobilières de placement – montant net concours bancaires courants disponibilités dettes financières : autres destinations – emprunts à court terme Si l'on s'en tient à cette définition, la trésorerie de la SA d'Hlm se déduit du tableau suivant, en milliers d'euros : EMPLOIS montants valeurs mobilières de placement disponibilités RESSOURCES montants concours bancaires courants TRÉSORERIE NETTE TOTAL DES EMPLOIS TOTAL DES RESSOURCES La trésorerie nette est donc égale à KA au / de l'exercice. Le bilan Hlm : équilibre et structure Cette approche n'informe pas le responsable de l'entreprise Hlm sur la composition de la trésorerie de l'entreprise à la clôture de l'exercice. Or la trésorerie de cette entreprise est constituée d'une fraction longue et stable (le fonds de roulement net global) à hauteur de % et d'une partie plus courte et plus volatile (le fonds de roulement d'exploitation et hors exploitation) à hauteur de %. On retrouve le volume de la trésorerie à partir des fonds de roulement : EMPLOIS TRÉSORERIE NETTE RESSOURCES montants FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL FONDS DE ROULEMENT D'EXPLOITATION TOTAL DES EMPLOIS TOTAL DES RESSOURCES montants La SA d'Hlm Citadis disposerait, en conclusion de cette première approche financière, des ressources longues pour financer son développement interne ou externe, des travaux d'amélioration… Ces ressources longues sont immédiatement disponibles en trésorerie. Il reste à savoir si elles sont suffisantes à moyen terme pour faire face à ces besoins… Indicateurs synthétiques de bilan Cet exemple simplifié permet de définir quelques indicateurs synthétiques ayant pour objectif d'éclairer la situation financière telle qu'elle vient d'être décrite à partir du fonds de roulement net global. Ces indicateurs sont au nombre de trois : le taux d'amortissement des immobilisations locatives le taux d'amélioration des immobilisations locatives la disponibilité de la provision pour grosses réparations. Le TAUX D’AMORTISSEMENT DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES se définit comme le rapport entre : numérateur amortissement des baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation dénominateur baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation – montant brut Le bilan Hlm : équilibre et structure amortissement des agencements et aménagements de terrains agencements et aménagements de terrains – montant brut amortissement des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant brut amortissement des travaux d'amélioration travaux d'amélioration – montant brut amortissement des autres ensembles immobiliers autres ensembles immobiliers – montant brut amortissement des VRD et ouvrages d'infrastructure VRD et ouvrages d'infrastructure montant brut amortissements dérogatoires – Passif Cet indicateur exprime le pourcentage d'amortissement des immeubles locatifs d'une entreprise Hlm. Un taux d'amortissement faible peut être révélateur, par exemple : d'une politique d'amortissement insuffisante de la présence d'une entreprise Hlm récente d'un patrimoine locatif jeune d'une politique de travaux d'amélioration importante… Dans tous les cas, cet indicateur doit être rapproché de la pyramide des âges du patrimoine locatif de l'entreprise Hlm. S'agissant de la SA d'Hlm CITADIS, le taux d'amortissement des immobilisations locatives est de. % se calculant comme suit :    =. %  Le TAUX D’AMELIORATION DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES se définit comme le rapport entre le montant brut des travaux d'amélioration et le montant brut des immeubles de rapport. Cet indicateur est révélateur de la politique d'amélioration de l'entreprise Hlm et de sa stratégie d'amélioration de la valeur patrimoniale des immeubles de rapport. Il éclaire aussi l'indicateur d'amortissement. Cet indicateur n'est pas calculable pour la SA d'Hlm CITADIS puisque l'on ne dispose pas d'information explicite concernant les immobilisations relatives aux travaux d'amélioration. Le bilan Hlm : équilibre et structure La DISPONIBILITE DE LA PROVISION POUR GROSSES REPARATIONS se définit comme le rapport entre le fonds de roulement net global et la provision pour grosses réparations. Ce dernier indicateur permet de juger de la liquidité de la provision pour grosses réparations appréhendée ici comme une ressource à long terme. Autrement dit, il s'agit de savoir si la provision pour grosses réparations est supérieure ou inférieure au fonds de roulement net global. Si elle est inférieure, cela signifie que cette provision a été utilisée pour financer des emplois qui n'ont rien à voir avec l'objet de la provision. La question à se poser est alors de savoir si cet emploi est temporaire ou structurel. La disponibilité de la provision pour grosses réparations de la SA Hlm CITADIS est de % puisque le FRNG d'un montant de KT est supérieur à la provision pour grosses réparations pour un montant de KT. Le bilan Hlm : équilibre et structure Annexe : Règles particulières concernant le capital social des SA d'Hlm Le capital social des SA d'Hlm, par dérogation à la loi de sur les sociétés commerciales, est soumis à quelques règles spécifiques. Ces règles particulières concernent le capital social proprement dit, le paiement de dividendes et la cession d'actions. CAPITAL SOCIAL Toute augmentation de capital des SA d'Hlm par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d'émission est interdite (sauf dérogation accordée par le ministre chargé du logement). Les organismes privés d'Hlm ne peuvent pas procéder à l'amortissement de leur capital. En cas de réduction de capital par un organisme privé d'Hlm, par rachat ou annulation d'une partie de ses actions, le prix de rachat ne peut être supérieur au prix maximum de cession légalement autorisé. En cas de réduction de capital par réduction du montant nominal des actions, la somme maximale qu'il est possible de rembourser aux actionnaires correspond à une fraction du prix maximum de cession légalement autorisé. En cas de dissolution d'une SA d'Hlm, les actionnaires ne peuvent recevoir au maximum que % de la valeur nominale des actions dont ils sont propriétaires. L'excédent éventuel d'actif ne peut être attribué qu'à un ou plusieurs organismes d'Hlm ou à l'une des fédérations d'organismes d'Hlm, sous réserve d'une approbation administrative. Le capital social des SA d'Hlm est composé exclusivement d'actions nominatives entièrement libérées. DIVIDENDES La clause type n° des statuts des SA d'Hlm indique que lorsqu'une SA d'Hlm a réalisé un bénéfice distribuable au sens de l'article de la loi du //, il ne peut être distribué un dividende supérieur à un pourcentage de la valeur nominale des actions, égal ou inférieur au taux d'intérêt servi au détenteur d'un premier livret d'une Caisse d'Épargne au décembre de l'année précédente, majoré de. point. Cette interdiction ne vise pas les augmentations de capital motivées par un éventuel relèvement du minimum légal fixé pour le capital social d'une société anonyme. Le bilan Hlm : équilibre et structure Par exemple, au er janvier , le taux d'intérêt du livret A des Caisses d'Épargne a été amené a. %. Ce taux n'a pas été modifié au //. Le dividende maximum susceptible d'être distribué en par une SA d'Hlm si elle réalise un bénéfice distribuable au cours de l'exercice est donc de. % de la valeur nominale des actions, soit. % . %. CESSION D'ACTIONS Le prix maximum de cession des actions des SA d'Hlm est limité au montant du nominal de ces actions, majoré pour chaque année ayant précédé la cession – sans pouvoir excéder ans – d'un intérêt calculé au taux servi au décembre de l'année considérée aux détenteurs d'un premier livret de Caisse d'Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l'évolution du taux d'intérêt du livret A des Caisses d'Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s'agit d'un prix maximum de cession des actions et non d'un prix fixé impérativement. Le vendeur et l'acheteur peuvent convenir d'un prix inférieur ou égal au maximum. Tableau. : Taux d'intérêt du livret A des Caisses d'Épargne Dates d'application Taux du Livret A // // // // // // // // // // // // // // // //……………. Le tableau suivant présente, en colonne : Le bilan Hlm : équilibre et structure le taux du livret A applicable au / de chaque année le taux de majoration de. % le taux d'intérêt majoré (taux du livret A .) la valeur de cession en pour des actions acquises au cours des années indiquées. Tableau. : Valeur de cession d'une action de euros qui n'a pas fait l'objet de distribution de dividende Années Taux du livret Majoration A (%) au /………………………………………………………. Taux d'intérêt majoré (%)………………………….. valeur de cession………………………….. Par exemple, la valeur de cession, en , d'une action acquise euros en pour une SA d'Hlm n'ayant pas versé de dividende, est de. euros. En , pour les sociétés d'Hlm qui n'ont pas versé de dividende, le prix maximum des actions est de. euros pour une action de euros détenue au moins pendant ans. En effet, pour des actions acquises en et Le bilan Hlm : équilibre et structure antérieurement, la valeur de cession demeure constante (limitation à ans). L'acquéreur, ayant payé. T une action de T de nominal, ne pourra à son tour céder cette action qu'en fonction de la valeur nominale et de la durée de détention du titre. Ainsi, en cas de revente, sa probabilité de réaliser une moins-value importante est élevée. Autre exemple : la valeur de cession, en , d'une action acquise euros en pour une SA d'Hlm ayant versé des dividendes – exprimé dans le tableau ci-dessous en % du nominal – est de. euros. Tableau. : Valeur de cession d'une action de euros qui a fait l'objet de plusieurs distributions de dividende Années Taux du livret A au / Majoration (%)………… Taux d'intérêt majoré (%)…… Dividende versé (en %) Taux de majoration (en %)………… Sans distribution de dividende, la valeur maximum de cession aurait été de. euros. Autrement dit, dans le cas de figure d'une SA d'Hlm qui a toujours distribué le maximum de dividendes autorisé, la cession d'action se fait à la valeur nominale dans la mesure où l'actionnaire a déjà été payé par les dividendes versés antérieurement. Le bilan Hlm : équilibre et structure Annexe : A qui appartiennent les Hlm ? Article de presse paru dans le journal LES ECHOS du jeudi janvier , signé par Christiane CATHALA et Guillaume DELACROIX. Qui trouve-t-on entre Louis Besson, le secrétaire d'État au Logement, qui estime que les Hlm sont "le bien de la nation", et Jacques Berké, le président de la Fédération nationale des SA d'Hlm, qui assure être propriétaire privé de ses murs ? Une multitude d'acteurs, bien entendu, mais surtout une très grande diversité de situations et d'appréciations qui se sont façonnées au gré de l'histoire et des spécificités régionales. C'est en avec la loi Bonnevay que se développent les HBM, ces fameuses habitations à bon marché, qui deviendront les Hlm. Le mouvement prend réellement essor en et se développe encore pour accueillir les immigrés et les rapatriés d'Afrique du Nord. Tandis que les collectivités créent des établissements publics, les entreprises peuvent devenir propriétaires de logements en direct pour leurs salariés, puis par le biais d'organismes collecteurs du % logement institué en. À l'aube du nouveau millénaire, la France compte offices d'Hlm – offices publics (OPHlm) et offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) -, sociétés anonymes d'Hlm (SA d'Hlm), sociétés de crédit immobilier et sociétés coopératives. Au total, donc, plus de organismes gérant un parc de. millions de logements locatifs. Les sociétés d'économie mixte, qui ne sont pas organismes d'Hlm, possèdent, en outre, quelque logements relevant néanmoins de ce statut. Le mouvement loge millions de personnes et représente emplois. Pour les Hlm, la notion de propriété ne peut se cantonner à la définition du Petit Robert : "Droit d'user, de jouir et de disposer d'une chose d'une manière exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi", parce que la loi leur apporte un certain nombre de restrictions ! Offices et OPAC Une bonne moitié du parc social, soit. million de logements, appartient clairement à la sphère publique, via les offices et les OPAC. Établissements publics, à caractère administratif pour les premiers, à caractère industriel et commercial pour les seconds, ils sont bien propriétaires de leurs logements. De facto, ils ont pour actionnaire la collectivité locale qui les a créés, même si cet "actionnariat" correspond seulement à une autorité de décision sous la forme d'un conseil d'administration : % sont des départements et % des communes. Toutefois, une certaine confusion règne au sein du parc public. Certains immeubles appartiennent en propre aux collectivités et échappent à la réglementation Hlm. D'autres ne sont pas la pleine propriété des offices mais font l'objet de baux emphytéotiques ou de concessions. "La propriété des Hlm ne fait pas question et, de plus, elle importe peu au locataire !" relève Paul-Louis Marty, le délégué général de l'Union nationale des Hlm (UNHlm), pour qui "la vraie question est d'identifier les actionnaires ayant un intérêt au logement social". Enfin, les coopératives d'Hlm, sociétés commerciales de droit privé dont les associés sont souvent des organismes d'Hlm de toutes origines, se consacrent presque exclusivement à l'accession à la propriété. De nombreux acteurs "privés" La sphère dite "privée" détient, elle, l'autre moitié du parc locatif social : les SA d'Hlm gèrent aujourd'hui. million de logements. "Juridiquement, nous finançons, nous construisons et nous gérons des logements sociaux, en respectant des règlements devenus, en France, des statuts, rappelle Jacques Berké. Mais nous sommes des sociétés privées et nous n'avons aucun état d'âme sur la question de la propriété !". La réalité n'est pas aussi simple, car le capital des SA est détenu pour partie par des acteurs publics. Prises dans leur ensemble, ces sociétés en France n'appartiennent qu'à hauteur de % à des entreprises privées, des chambres de commerce et d'industrie et des collecteurs du % (CIL). Les autres actionnaires sont à % des organismes d'Hlm. Certaines SA croisent en effet leur capital. On trouve à % des établissements financiers appartenant pour la plupart au monde mutualiste – parmi lesquels la Caisse des Dépôts -, à % des collectivités locales (elles sont majoritaires au capital dans une trentaine de SA) et à % des associations et des personnes physiques. La réalité est complexe en raison de la mission d'intérêt public dont se sentent investies certaines SA. C'est le cas d'Immobilière F, premier bailleur social français avec logements. Pourtant portée par millions d'euros de capitaux privés, cette société dont les actionnaires sont à parité des CIL et des entreprises, s'estime "au service du logement social". Elle gère en direct logements et possède des participations dans sept SA, un CIL et deux coopératives. Pour son président, Michel Ceyrac, "I F est un acteur intermédiaire entre le public et le privé". La première des SA d'Hlm est certes réputée "riche" : en , elle a dégagé millions d'euros de résultat pour millions d'euros de loyers perçus. Mais elle réinvestit chaque année en moyenne millions d'euros dans la construction neuve et millions d'euros dans les travaux d'entretien et d'amélioration. Le tout sans jamais distribuer de dividendes à ses actionnaires. Des entreprises "un peu spéciales" Autre animal curieux : SCIC Habitat, la filiale Hlm du groupe SCIC, numéro deux du secteur avec logements. Il s'agit d'un holding qui contrôle le capital de quatorze Sa d'Hlm, en moyenne à %, aux côtés d'établissements financiers comme les Caisses d'Épargne, les chambres de commerce et quelques collectivités. Ce holding, dont le capital vient d'être porté à Le bilan Hlm : équilibre et structure millions d'euros, est détenu à % par la Caisse des Dépôts, banquier public du logement social en tant que centralisateur de la ressource des Livrets A. Le reste de son capital appartient à % à SCIC SA, filiale de CD, propriété de la Caisse des Dépôts, et à % au GIC, un collecteur maison du % logement. "Notre société mère, le groupe SCIC, est purement de droit privé, mais nous n'obéissons pas aux règles de rentabilité du secteur privé car nous ne lui faisons remonter aucun bénéfice et notre patrimoine est inaliénable, hors du secteur Hlm" reconnaît Michel Delafosse, président de SCIC Habitat. En , cette société a récolté millions d'euros de loyers et a dégagé environ millions d'euros de résultat. Ses filiales vont en outre lui faire remonter euros au titre de l'exercice. Plus petite – logements en direct et via deux sociétés filialisées, pour un capital de. million d'euros – la SA Logement Français participe davantage d'une logique privée. Détenue à % par l'assureur Axa, le solde étant partagé entre un collecteur du % et des institutionnels comme la chambre de commerce de Paris, elle est présidée par Michel Pariat, également PDG de Simco, la foncière côtée à la Bourse de Paris qui vient de reprendre la Société des Immeubles de France. Selon ce dernier, "même s'il ne peut attirer de capitaux privés, son activité n'étant pas rémunératrice, le Logement Français est bien une entreprise, dans la mesure où il a pour objet de dégager des capacités financières pour investir". Sur un total de loyers de millions d'euros, la société aura dégagé en près de millions d'euros. Des règles du jeu contraignantes Autre explication au caractère atypique des SA d'Hlm : les règles du jeu du logement social. L'activité de l'entreprise est soumise au contrôle des loyers, voire comme c'est le cas en et en à leur gel. Contrairement aux entreprises "classiques", les SA d'Hlm voient la distribution de leurs dividendes plafonnée au taux du Livret A augmenté de. point, soit actuellement. % du capital. Concrètement, seul un tiers des SA procède à des distributions. Leur niveau de capitalisation est d'ailleurs relativement faible : Le bilan Hlm : équilibre et structure millions d'euros pour. million de logements. De plus, spécificité française, les actionnaires des Hlm détiennent des droits de vote limités à voix au conseil d'administration, quelle que soit leur participation ! Enfin, dans l'hypothèse d'une cession, la valeur de la SA correspond au montant de son capital nominal, et non à la valeur de ses actifs. En cas de dissolution, le bilan ne peut d'ailleurs pas être transféré aux actionnaires : il revient à d'autres sociétés, sous l'arbitrage de l'UNHlm. une gestion très performante et sont en recherche permanente d'efficacité financière. Ils sont demandeurs de produits de flux et de placements de plus en plus sophistiqués", confirme Odile Maisonneuve, chargée du logement social à la Caisse Nationale d'Épargne et de Prévoyance. Ces dernières participent ainsi au capital de % des SA d'Hlm… et de % des SA de crédit immobilier. Elles bénéficient, "de droit", de fauteuils d'administrateurs dans tous les OPAC. Et à l'inverse, organismes Hlm, publics et privés, sont sociétaires de Caisses d'Épargne. Un actionnariat en chantier Le début des années remet la question de la propriété des Hlm sur le devant de la scène. Les salariés des entreprises n'ayant plus de problème de logements, les Hlm sont devenus "acteurs de la politique de la ville", selon les termes de Michel Delebarre, président de l'Union nationale. "Nous sommes aujourd'hui des opérateurs urbains, ce qui justifie que nous recherchions des partenariats variés", acquiesce Jacques Berké, un militant de la décentralisation. Avec une priorité : l'indépendance. Indépendance politique – "j'aimerais que le plafond de participation des collectivités locales soit abaissé de % à %", explique le président des SA. Les collectivités locales sont plus nombreuses à s'investir, mais leurs parts dans les organismes connaissent plutôt un reflux… Indépendance aussi vis à vis du privé – "il faut redéfinir le rôle du %, de plus en plus centralisé par le biais de la fiscalité, et veiller à ne pas laisser entrer des sociétés qui n'ont rien à voir avec le logement social", juge Jacques Berké. Cela explique que les Hlm aillent à la rencontre des acteurs de proximité tels que les établissements mutualistes dont ils sont parfois clients. "Pour des raisons historiques, nous avons des liens très forts avec le monde Hlm. Ces liens se renforcent encore car les organismes ont Gérer et arbitrer Beaucoup d'organismes Hlm ressentent aujourd'hui le besoin d'arbitrer leur patrimoine, vendre, échanger, acheter de l'existant plutôt que construire du neuf, mais sont ligotés par leur statut qui leur interdit de céder les immeubles à d'autres preneurs que leur alter-ego ou leurs locataires. L'Immobilière F a ainsi procédé, en , à de grosses acquisitions… A Evry, bailleurs sociaux projettent actuellement de regrouper leurs immeubles. "Pour devenir des opérateurs du marché, nous devons aussi veiller à ne pas rester monoproduit ou monoculture", ajoute Max Aïra, directeur général de Promologis, à Toulouse. L'OPAC de la Meuse vient de constituer un groupement d'intérêt économique avec la SA d'Hlm VTB- de Verdun pour mener des opérations communes de requalification. La création des communautés d'agglomération et la loi SRU favoriseront sans nul doute ce type de concertation. "Les organismes d'Hlm devront mener des actions groupées, face à ces nouvelles collectivités qui ont désormais la politique du logement entre leurs mains", prédit Paul-Louis Marty. Les Hlm comptent bien s'inviter à la table du renouvellement urbain. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Annexe : Tests de compréhension Test n° : Oui ou non ? Déterminer si les affirmations énoncées ci-dessous sont vraies (Oui) ou fausses (Non). Oui Le bilan permet de déterminer la valeur comptable d'une entreprise Hlm L'actif peut être différent du passif Les capitaux permanents sont constitués par la somme des capitaux propres d'une part et des dettes à long et moyen termes d'autre part Les dettes et les créances doivent pouvoir être séparées entre celles dont l'échéance est supérieure ou inférieure à un an Les mots "clients" et "fournisseurs" peuvent apparaître, accompagnés de précision à l'actif et au passif de l'entreprise Hlm Au bilan, il peut y avoir des postes représentant la situation des capitaux nécessaires aux opérations hors exploitation de l'entreprise Hlm Il y a toujours lieu de séparer les dettes aux fournisseurs d'exploitation et celles aux fournisseurs d'immobilisations Les comptes de régularisation ont pour objet de redresser des situations litigieuses effectuées par une entreprise Hlm Les charges constatées d'avance sont à imputer sur un exercice ultérieur Les charges à payer font partie des comptes de régularisation d'actif Une entreprise Hlm a toujours intérêt à demander un dépôt de garantie à ses clients Le besoin en fonds de roulement (BFR) correspond à une insuffisance de capitaux disponibles Le crédit fournisseur est une ressource gratuite Si le fonds de roulement net global est de – et le fonds de roulement d'exploitation est de , alors la trésorerie est de Le fonds de roulement d'exploitation représente l'écart entre les dettes d'exploitation d'une part et les stocks et créances d'exploitation d'autre Non Le compte de résultat de l'entreprise Hlm part Une partie des dettes envers les fournisseurs d'exploitation peut être assimilée à des ressources permanentes Un responsable financier doit pouvoir connaître les créances et les dettes de l'entreprise Hlm à moins de trois mois tous les trimestres Une entreprise de services peut avoir des stocks Il est toujours plus grave de devoir un million d'euros à son banquier qu'à son fournisseur principal Un compte de tiers est toujours débiteur La situation nette comprend le capital, les réserves, le report à nouveau, le résultat de l'exercice et les subventions d'investissement La trésorerie d'une entreprise Hlm est toujours comptabilisée à l'actif L'actif circulant représente la somme des stocks et des créances de l'entreprise Hlm Le résultat déficitaire de l'exercice est comptabilisé à l'actif Les quotes-parts de subventions d'investissement virées au résultat de l'entreprise Hlm sont inscrites au passif avec un signe "-" Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Test n° : Les fausses idées sur la trésorerie Déterminer si les affirmations énoncées ci-dessous concernant la trésorerie sont vraies (Oui) ou fausses (Non). Oui Il ne peut y avoir de résultat bénéficiaire quand l'entreprise Hlm a un découvert en banque Le compte "caisse" ne peut jamais être créditeur Les disponibilités représentent l'argent qu'il y a dans la caisse à l'exclusion de tout autre compte Le résultat de l'entreprise Hlm est toujours plus ou moins proportionnel au niveau de la trésorerie La situation de trésorerie correspond à la formule suivante : trésorerie en début de période recettes en cours de période – dépenses en cours de période La trésorerie est, au bilan, la somme des disponibilités, des valeurs mobilières de placement et des immobilisations financières La différence entre la trésorerie à l'actif et les concours bancaires au passif représente le besoin de trésorerie Lorsqu'une entreprise Hlm a un découvert dans une banque, il ne peut y avoir la moindre disponibilité dans son bilan Peut-on dire que trésorerie et disponibilités ont la même signification Peut-on dire que la trésorerie peut être négative Peut-on dire que liquidités et disponibilités ont la même signification Peut-on dire, pour une entreprise Hlm, que plus le fonds de roulement net global est élevé et plus la trésorerie sera élevée La trésorerie sert à financer les investissements longs Quand une entreprise Hlm reçoit un contrat de prêt, la trésorerie augmente Un niveau de trésorerie élevé est un indicateur de ressources disponibles à long terme Non Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Test n° : Puzzle comptable Les informations suivantes sont données dans un désordre indigne d'un responsable comptable d'une entreprise Hlm performante. Reconstituer le bilan et le compte de résultat de l'exercice. Attention, des informations peuvent manquer ou sont à déduire. – dotation aux provisions pour grosses réparations – transferts de charges d'exploitation (grosses réparations) – emprunts et dettes assimilées – capital, réserves et report à nouveau – immobilisations financières – montant net – produits financiers – charges de personnel – valeur nette comptable des éléments d'actif cédés – valeurs mobilières de placements et disponibilités – subventions d'investissement inscrites au résultat – reprise sur provisions pour grosses réparations – résultat de l'exercice – charges d'intérêts – immobilisations corporelles en cours – charges constatées d'avance – provisions pour risques et charges – produits des loyers – dotation aux provisions pour créances douteuses – produits constatés d'avance – stocks et en-cours – production immobilisée – subventions d'investissement – montant brut – impôts, taxes et versements assimilés – immobilisations incorporelles – montant net Le compte de résultat de l'entreprise Hlm – grosses réparations à étaler – achats stockés et non stockés de matières premières et fournitures – dettes d'exploitation et dettes diverses – créances d'exploitation et créances diverses – intérêts courus – concours bancaires courants – amortissements dérogatoires – plus-values de cession des éléments d'actif – subventions d'investissement inscrites au résultat de l'exercice précédent

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