Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

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Le compte de résultat de l’entreprise Hlm
Le compte de résultat : définition et structure
Les opérations d’exploitation
Les produits d’exploitation
Les charges d’exploitation
Les opérations financières
Les produits financiers
Les charges financières
Les opérations exceptionnelles
Les produits exceptionnels
Les charges exceptionnelles
Les autres postes du compte de résultat Hlm
Les informations complémentaires
Évaluation des masses du compte de résultat d’une entreprise Hlm

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Description

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Le compte de résultat de l'entreprise Hlm. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm. Le compte de résultat : définition et structure. La formation du résultat de l'exercice. L'autofinancement de l'exercice Le compte de résultat de l'entreprise Hlm. Le compte de résultat : définition et structure Le compte de résultat d'une entreprise Hlm décrit l'ensemble : des productions cumulées de toutes les activités de l'entreprise pendant une période (les produits de l'exercice), comptabilisées à droite du compte de résultat des consommations cumulées de la même période (les charges de l'exercice), comptabilisées à gauche du compte de résultat. Le plan comptable retient un classement par nature des charges et des produits. Le compte de résultat d'une entreprise Hlm, comme celui de n'importe quelle entreprise industrielle ou commerciale, est constitué de trois étages distincts : les produits et charges des opérations d'exploitation les produits et charges des opérations financières les produits et charges des opérations exceptionnelles. Les opérations d'exploitation recouvrent les activités courantes et normales d'une entreprise Hlm : activité de prêteur, activité d'accession à la propriété et de promotion, activité de gestion locative et d'autres activités de prestations de services telles l'administration de biens, l'activité de syndic… Chacun de ces étages est structuré de la même manière : en produits, on trouve : – les recettes expressément liées à la nature de l'étage (exploitation, financière ou exceptionnelle) – les reprises sur amortissements et provisions – les transferts de charges en charges, on trouve : – les dépenses expressément liées à la nature de l'étage (exploitation, financière ou exceptionnelle) – les dotations aux amortissements et aux provisions. Voir la première partie de cet ouvrage consacrée à la définition du compte de résultat. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Chaque étage du compte de résultat dégage un résultat défini comme la différence entre les produits et les charges correspondantes. La somme algébrique des résultats de chaque étage conduit au résultat de l'exercice. Le tableau suivant présente la structure comptable d'un compte de résultat standard d'une entreprise Hlm, toutes natures juridiques confondues (Offices, OPAC et SA d'Hlm). Schéma. : Représentation comptable du compte de résultat Hlm impôts, taxes (ventes d'immeubles, récupération des charges locatives, loyers, prestations de services, produits des et versements assimilés activités annexes) charges de personnel dotations aux amortissements et aux provisions production stockée production immobilisée subventions d'exploitation autres charges de gestion courante reprises sur amortissements et provisions de gestion courante dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières transferts de charges d'exploitation autres produits de gestion courante produits financiers reprises sur provisions financières transferts de charges financières produits exceptionnels reprises sur provisions exceptionnelles transferts de charges exceptionnelles charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles charges exceptionnelles participation des salariés & impôts sur bénéfices RÉSULTAT BENEFICIAIRE DE L'EXERCICE CHARGES EXCEPTION-NELLES produits des activités PRODUITS D'EXPLOITATION en provenance de tiers PRODUITS FINANCIERS consommations de l'exercice PRODUITS PRODUITS EXCEPTIONNELS CHARGES FINANCIÈRES CHARGES D'EXPLOITATION CHARGES L'entreprise Hlm fournit généralement à ses clients des biens et des services – les produits – et pour les fournir, elle consomme d'autres biens et services – les charges –. La traduction monétaire globale de ces opérations dégage un solde qui constitue le résultat de l'exercice. Dans le cas du tableau ci-dessus, le résultat de l'exercice est bénéficiaire et donc imputé en charges (solde Le compte de résultat de l'entreprise Hlm créditeur). Il aurait été imputé en produits dans le cas d'un résultat déficitaire (solde débiteur). La participation des salariés au résultat de l'entreprise et l'impôt sur les bénéfices n'appartiennent pas à la catégorie des charges exceptionnelles. Néanmoins, par souci de simplification pédagogique, nous les assimilerons en cas de besoin à cette catégorie… Les opérations d'exploitation Les produits et charges induits par les activités d'exploitation normales et courantes (ventes de logements construits, gestion de prêts, gestion locative, activités diverses) représentent les masses les plus importantes du compte de résultat des entreprises Hlm : environ ¾ des charges et près de % des produits totaux…. Les produits d'exploitation Les produits d'exploitation, mais aussi plus généralement les produits financiers et les produits des opérations exceptionnelles, sont crédités du montant des droits et créances nés durant l'exercice au profit de l'entreprise Hlm par le débit des comptes de tiers (classe ) ou des comptes financiers (classe ). Il s'agit le plus souvent du mouvement comptable  de la typologie des sept mouvements comptables présentés en première partie de cet ouvrage : produits et actif par le biais d'un compte clients ou d'un compte de trésorerie. Les débits des comptes de produits ne peuvent résulter que de réductions sur ces droits et créances, mais en aucun cas d'affectation de charges à un produit déterminé. Les produits d'exploitation courante comprennent : les produits des activités de l'entreprise Hlm tels que : – les ventes d'immeubles construits et de terrains à l'exclusion des ventes de logements locatifs et des réserves foncières qui constituent des cessions d'immobilisations – la récupération des charges locatives effectivement facturées aux locataires en place (à l'exclusion des charges locatives des logements vacants) : charges et prestations communes (frais Comptabilisées en produits exceptionnels. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm relatifs aux parties communes de l'immeuble, éclairage, ascenseurs, espaces verts…), impôts, taxes locatives et droits (droit de bail quand il existait encore), fournitures individuelles (chauffage, eau chaude, eau froide…), frais de poursuite et réparations locatives effectuées par l'intermédiaire de l'entreprise Hlm pour des raisons de commodité et de rapidité et facturées aux locataires en application de la réglementation en vigueur – les loyers facturés à des locataires en place : loyers des logements conventionnés et non conventionnés, suppléments de loyer de solidarité, loyers commerciaux, loyers des garages et stationnements, loyers des résidences pour étudiants, des foyers et des résidences sociales, loyers des logements en location-accession et enfin loyers des logements en accession invendus – les prestations de service afférentes aux activités de prêteur (gestion de prêts), de promoteur (activités d'accession), de gestionnaire (syndic de copropriétés, administration de biens, gestion d'immeubles appartenant à des tiers) et enfin prestations diverses de services (aménagement, prestations de services à d'autres entreprises Hlm) – les produits des activités annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l'exercice – les loyers des logements en indemnités d'occupation (occupants sans titre) – les loyers des logements livrés non encore loués, c'est à dire les logements non facturés entre la mise en service et la location effective correspondant au délai de remplissage des programmes nouveaux livrés. Seuls les loyers effectivement facturés à des locataires en place sont enregistrés comptablement au poste "loyers". Les pertes de loyers des logements vacants doivent être suivies de manière extra-comptable ou en comptabilité analytique, jamais en comptabilité générale. Les indemnités d'occupation correspondent aux versements effectués par des occupants sans droit ni titre (notamment dans le cas de baux résiliés). Ces indemnités d'occupation sont rattachées aux loyers et doivent être comptabilisées en "loyers divers". Elles ne doivent pas être confondues avec le supplément de loyers de solidarité. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Le chiffre d'affaires d'une entreprise Hlm est constitué par les produits des activités à l'exclusion de la récupération des charges locatives qui représentent un remboursement de débours pour le compte des locataires. Le chiffre d'affaires est donc constitué de la somme des éléments suivants : – ventes d'immeubles construits et de terrains – loyers facturés – prestations de service – produits des activités annexes. Pour être complet, il faut ajouter aux produits de ces activités, les autres revenus suivants : – revenus des parts des sociétés immobilières de vente – produits financiers des prêts accession. Ainsi défini, ce chiffre d'affaires constitue une bonne référence si les loyers des logements représentent une part prépondérante dans le total du chiffre d'affaires. Dans le cas contraire, il est préférable d'utiliser la notion de produits qui comprend à la fois : – les produits des activités, minorés de la récupération des charges locatives, tels qu'ils sont définis ci-dessus – les produits financiers minorés des reprises sur provisions financières et des transferts de charges financières. les productions stockées ou déstockées d'immeubles terminés ou en cours de construction concrétisent la différence existante entre la valeur de la production stockée à la clôture de l'exercice et la valeur de la production stockée à la clôture de l'exercice précédent, sans tenir compte des provisions pour dépréciation la production immobilisée, qui enregistre le coût des travaux faits par l'entreprise Hlm pour elle-même et notamment : – les coûts internes imputables aux immeubles de rapport : conduite d'opération lorsqu'elle est effectuée par l'entreprise Hlm, autres tâches effectuées par l'entreprise Hlm en sa qualité de maître d'ouvrage Au moins % selon la Fédération des SA d'Hlm (Dossier Individuel de Situation). Ce compte figure en produits, affecté d'un signe positif en cas de production stockée et d'un signe négatif en cas de déstockage. La production d'immobilisations par l'entreprise Hlm pour elle-même fait l'objet d'une analyse détaillée au paragraphe. de cet ouvrage. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm – les frais financiers externes imputables aux immeubles de rapport : il s'agit des charges d'intérêts des emprunts souscrits par l'entreprise Hlm et affectés à des opérations déterminées pour leur préfinancement pendant la période de construction les subventions d'exploitation comptabilisées au cours de l'exercice : bonifications d'intérêts, primes à la construction, subventions diverses et subventions pour travaux d'entretien et de grosses réparations les reprises sur amortissements et provisions de gestion courante destinées soit à réduire des amortissements excessifs, soit à annuler ou à réduire des provisions devenues en tout ou partie sans objet, soit enfin à compenser des charges au titre desquelles les provisions avaient été constituées : – reprises sur amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles – reprises sur provisions pour risques et charges et notamment reprises sur provisions pour grosses réparations – reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles – reprises sur provisions pour dépréciation des actifs circulants (stocks et en-cours, créances) les transferts de charges d'exploitation courante enregistrent généralement le montant des charges d'exploitation à transférer à un compte de bilan (autres que les comptes d'immobilisations) : charges différées, frais d'acquisition des immobilisations, frais d'émission des emprunts, grosses réparations et autres charges à étaler les autres produits de gestion courante tels que les redevances pour concessions, brevets, licences, les remboursements de frais de liquidation de dossiers lorsqu'ils sont prévus dans les contrats d'accession à la propriété, les quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun…. Les charges d'exploitation Voir aussi le paragraphe. de cet ouvrage. En aucun cas, des frais financiers calculés à partir de l'utilisation de la trésorerie de l'entreprise Hlm ne peuvent être imputés aux immeubles de rapport. Par ailleurs, la quote-part relative à la période de construction des intérêts de préfinancement capitalisés lors de la consolidation de l'emprunt peut être enregistrée à ce compte de produits. Plus rarement à transférer des charges d'exploitation d'une catégorie de charges à une autre catégorie de charges. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm S'agissant des charges d’exploitation courante, le plan comptable Hlm distingue les consommations de l'exercice en provenance des tiers des autres charges d'exploitation. En principe, ces comptes de charges ne doivent pas enregistrer de montants affectés à des investissements qui sont à inscrire directement dans les comptes d'immobilisations. Les comptes de charges d'exploitation courante représentent le montant des charges de l'exercice consécutives à l'acquisition ou à la production de stocks, celles relatives à l'exploitation du patrimoine ou à d'autres activités, celles induites par des prestations de services et services annexes. Ils enregistrent aussi les charges des exercices antérieurs qui sont rattachés ensuite aux comptes par nature. Il faut remarquer que les charges d'exploitation ne comprennent pas les frais financiers des emprunts mobilisés pour financer les immeubles de rapport construits et gérés. Le mouvement comptable le plus courant affectant les charges est le mouvement  de la typologie des sept mouvements comptables : charges et passif par le biais d'un compte fournisseurs. Il faut enfin souligner que les crédits portés à ces comptes de charges ne peuvent résulter que de la réduction des charges, mais en aucun cas de produits compensant une charge déterminée. Les CONSOMMATIONS EN PROVENANCE DES TIERS regroupent : les achats : – de terrains comprenant uniquement le prix d'acquisition et les frais d'acquisition des terrains achetés pour être mis en stock en vue d'y être aménagés ou pour supporter des opérations d'accession – de travaux et honoraires correspondant aux factures reçues durant l'exercice dans le cadre du cycle de production des stocks immobiliers – de frais annexes de construction entraînés par la production des stocks immobiliers – de matières et fournitures consommables (combustibles, produits d'entretien, fournitures d'atelier, fournitures de bureau) pour lesquelles sont tenus des comptes de stocks Ce compte de charges n'est pas utilisé lorsque le terrain est destiné à une opération locative réalisée immédiatement ou programmée ultérieurement. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm – de matières et fournitures non stockables ou non stockées (électricité, eau, gaz, chaleur, carburants et lubrifiants, combustibles, fournitures d'entretien et de petit équipement, fournitures administratives…) – d'immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication les variations de stocks enregistrent toutes les augmentations et toutes les diminutions d'achats ci-dessus, les soldes concrétisant la différence existant entre la valeur des stocks à la clôture de l'exercice (stock final ou de sortie) et la valeur desdits stocks à la clôture de l'exercice précédent (stock initial ou stock d'entrée) les services extérieurs parmi lesquels on trouve : – les redevances de crédit-bail mobilier et immobilier et les loyers des baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation – les loyers des locations immobilières ou mobilières afférents aux immeubles et au matériel loués pour les besoins propres de l'entreprise Hlm (siège social, bureaux, ateliers…) – les charges locatives et de copropriété relatives aux immeubles loués pour les besoins propres de l'entreprise Hlm (siège social, bureaux, ateliers…) – l'entretien et les réparations relatifs aux immeubles proprement dits, à l'exclusion des prestations liées à leur exploitation locative : entretien et réparations courants sur biens immobiliers, gros entretien sur biens immobiliers, grosses réparations sur biens immobiliers et enfin maintenance – les autres charges relatives à l'exploitation des immeubles de rapport : hygiène et sécurité (enlèvement des ordures ménagères, ramonage, vidanges, dératisation, surveillance de nuit, vérification des extincteurs…), espaces verts, chauffage, nettoyage relatif aux parties communes et confié à des entreprises de nettoyage, ascenseurs – les primes d'assurances (multirisques, assurances transport…) – les études et recherches d'ordre général (études de marché, enquêtes sur les clients…) – les services extérieurs divers : documentation générale, documentation technique, frais de colloques, de séminaires, de Parce que d'importance limitée. À l'exception des achats non stockés ou non stockables ! Il n'y a pas lieu de distinguer, au sein de la redevance, la part "amortissement" et la part "frais financiers". La maintenance regroupe tous les travaux et prestations de maintenance sur les biens mobiliers propres à l'entreprise Hlm (matériel informatique, logiciels, matériel électronique…). Pour les SA d'Hlm, il s'agit de travaux relatifs à l'exploitation. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm conférences, de congrès, les concours divers, les redevances ou remboursements de frais versés à d'autres entreprises Hlm ou aux GIE qui assurent tout ou partie de la gestion de l'entreprise Hlm, frais de garantie de la CGLLS lorsque cette dernière accorde sa garantie pour un emprunt – le personnel extérieur à l'entreprise Hlm : personnel intérimaire et personnel détaché ou prêté à l'entreprise Hlm – les rémunérations d'intermédiaires et honoraires : commissions et courtages sur achats et sur ventes, rémunérations de gestion versées à des syndics, à d'autres entreprises Hlm pour la gestion d'opérations immobilières individualisées, les honoraires autres que ceux liés à la maîtrise d'ouvrage et à la production des stocks immobiliers, les frais d'actes et de contentieux… – les frais de publicité, publications et relations publiques : annonces et insertions, foires, expositions, cadeaux à la clientèle, catalogues et imprimés, publications, pourboires, dons… – les frais de transport de biens et de transport collectif du personnel – les frais de déplacements, missions et réceptions – les frais postaux et de télécommunications – les frais des services bancaires et assimilés. Les AUTRES CHARGES D’EXPLOITATION regroupent les impôts et taxes, les charges de personnel, diverses autres charges ainsi que les dotations aux amortissements et provisions liées au cycle d'exploitation. Les impôts, taxes et versements assimilés comprennent : – les impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations à destination de l'administration des impôts tels que les taxes sur salaires, la participation des employeurs à la formation professionnelle continue – les impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations à destination des autres organismes : versement de transport, participation des employeurs à la formation professionnelle Y compris la redevance à la CGLLS. Constituant une prestation externe, ces frais sont inscrits en totalité à ce poste, quelle que soit la nature des frais en question (frais de personnel, frais informatiques, comptables, de gestion générale…). Qui ne constituent pas un élément du prix d'acquisition d'un bien. Afférents à des opérations d'accession et versés à des tiers. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm continue, participation des employeurs à l'effort de construction, les cotisations aux centres de formation et de gestion de la fonction publique territoriale – Les charges de personnel constituées par l'ensemble des rémunérations du personnel de l'entreprise Hlm et par les charges, au profit des salariés, liées à ces rémunérations : – rémunérations du personnel : salaires et traitements, congés payés, primes et gratifications, indemnités et avantages divers, supplément familial, avantages en nature – charges de sécurité sociale et de prévoyance : cotisations à l'URSSAF, aux mutuelles, aux caisses de retraite, aux ASSEDIC et enfin aux autres organismes sociaux – autres charges sociales : versements aux instances représentatives, au comité d'entreprise, au comité d'hygiène et de sécurité, à la médecine du travail… Les autres charges de gestion courante comprennent : – les redevances pour concessions, brevets, licences, procédés, droits et valeurs similaires – les pertes sur créances irrécouvrables lorsqu'elles représentent un caractère habituel eu égard notamment à la nature de l'activité et au volume des affaires traitées – les quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun – les charges diverses de gestion courante. Les dotations aux amortissements et aux provisions des charges d'exploitation : – les autres impôts, taxes et versements assimilés à destination de l'administration des impôts : taxes foncières et autres impôts locaux, taxes sur les véhicules de société, droits d'enregistrement et de timbre et notamment le droit de bail exigible sur les loyers et récupérable auprès des clients, la contribution sur les logements à usage locatif. dotations aux amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles Il s'agit de la quote-part de la participation versée aux organismes formateurs. Uniquement pour les Offices d'Hlm et les OPAC soumis aux règles de la comptabilité publique. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm – dotations aux amortissements des charges à répartir : frais d'acquisition des immobilisations, frais d'émission des emprunts, grosses réparations, autres charges à étaler – dotations aux provisions pour risques et charges d'exploitation : provisions pour risques, provisions pour grosses réparations… – dotations aux provisions pour dépréciation immobilisations incorporelles et corporelles – dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants : stocks, en-cours et créances. des Les charges d'exploitation sont ventilées entre charges récupérables et charges non récupérables auprès des clients au moment de leur enregistrement dans les comptes concernés. Généralement, on trouve des charges récupérables auprès des clients aux postes approvisionnements (achats stockés et variation des stocks), achats non stockés de matières et fournitures, entretien et réparations sur biens immobiliers, gros entretien sur biens immobiliers, autres travaux d'entretien, personnel extérieur à l'entreprise, rémunérations d'intermédiaires et honoraires, autres charges relatives à l'exploitation, impôts et taxes et versements assimilés, charges de personnel et enfin redevances et charges diverses de gestion courante. Les charges d'exploitation d'un exercice apparaissent donc en trois colonnes distinctes au compte de résultat : les charges récupérables auprès des locataires, y compris celles afférentes aux logements vacants les charges non récupérables les totaux partiels, somme algébrique des charges récupérables et non récupérables. La différence algébrique entre le total de la colonne des charges récupérables auprès des locataires et la récupération des charges locatives comptabilisée en produits donne une bonne estimation du coût de la vacance des logements en ce qui concerne les charges locatives. Le manque à gagner de facturation des loyers pour cause de vacance des logements est à estimer d'une manière extracomptable. Les charges récupérables qui n'ont pu être récupérées du fait de la vacance, qui s'ajoutent donc à la perte de loyers, permettent de chiffrer le coût financier total de la vacance. Les charges locatives récupérables sont définies par le décret – du novembre , modifié par le décret – du décembre. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm L'écart entre les charges récupérables et la récupération des charges locatives peut aussi refléter un second phénomène : celui de charges récupérables par leur nature mais volontairement non récupérées par l'entreprise Hlm. On peut citer, par exemple, une politique de récupération de charges de gardiennage volontairement réduite en deçà de ce qu'autorise la loi, l'entretien des espaces verts non récupéré, toute suppression ponctuelle d'une charge décidée par l'entreprise Hlm….. Les opérations financières Les produits et charges induits par les opérations financières sont extrêmement variables suivant l'activité et la nature juridique de l'entreprise Hlm…. Les produits financiers Le volume des produits financiers dépend, d'un point de vue strictement comptable : de l'existence ou non de l'activité de prêteur (pour le compte des accédants à la propriété notamment) au sein de l'entreprise Hlm de l'existence ou non de participations de l'entreprise Hlm dans d'autres entreprises ou dans des SCI de construction-vente du volume de la trésorerie quotidienne moyenne de l'année des performances de l'entreprise Hlm en matière de gestion de trésorerie, de la nature juridique de l'entreprise Hlm (Office ou Société Anonyme) et, dans ce cadre, des placements financiers autorisés. Tout produit financier doit être comptabilisé quel que soit son caractère habituel ou exceptionnel. Les produits financiers comprennent : les produits des actions et des titres de participation dans les SCI, dans d'autres entreprises Hlm, dans des SEM… à la condition que l'entreprise Hlm détienne plus de % du capital de la société dans laquelle est prise la participation les produits des autres immobilisations financières, regroupant : – les revenus des titres immobilisés correspondant aux participations représentant moins de % du capital de la société dans laquelle est prise la participation Le compte de résultat de l'entreprise Hlm – les revenus des prêts qu'il s'agisse des prêts au personnel ou des prêts pour accession à la propriété – les revenus des créances immobilisées et des autres immobilisations financières (dépôts et cautionnements versés…) les revenus des valeurs mobilières de placement : obligations, bons du trésor, OPCVM les revenus des autres créances : dépôts sur le livret A des Caisses d'Épargne, revenus des comptes à terme les produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement lorsque ces cessions se traduisent par une plus-value les autres produits financiers tels que les escomptes obtenus, les gains de change, les bonis provenant des clauses d'indexation des emprunts, les pénalités de remboursements anticipés liées aux prêts accession, les intérêts sur avances consenties, notamment aux SCI… les reprises sur provisions pour risques et charges financières et reprises sur provisions pour dépréciation des éléments financiers les transferts de charges financières et notamment les intérêts compensateurs et différés. Certaines entreprises Hlm disposent d'une trésorerie importante placée sur des supports de type OPCVM répondant aux critères d'éligibilité de la réglementation Hlm tels qu'ils sont présentés au paragraphe… de cet ouvrage. Conformément aux règles et aux principes de la comptabilité générale, ces parts d'OPCVM doivent être comptabilisées au coût d'acquisition et la plus-value éventuelle constatée entre la valeur d'inventaire de la part et sa valeur d'entrée ne doit pas être comptabilisée à la clôture de l'exercice. Dans ces conditions, deux solutions s'offrent à l'entreprise Hlm : soit elle réalise en fin d'exercice une vente-achat des titres (un allerretour) afin de constater comptablement les plus-values réalisées. Dans cette hypothèse, les gains réalisés sur l'exercice sont enregistrés dans le résultat de l'année et cette opération ne génère aucun coût si les OPCVM sont sans droit d'entrée ou de sortie Les prêts au personnel ne constituent pas une activité des entreprises Hlm. Il s'agit ici de considérer les prêts au personnel comme un avatar de la gestion des ressources humaines. Une telle opération doit tenir compte des anticipations d'évolution du marché des taux d'intérêts afin que l'entreprise Hlm ne se retrouve pas, l'année suivante, dans la situation inverse où elle devra constituer des provisions pour dépréciation de valeurs mobilières de placement. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm soit elle ne réalise pas d'aller-retour sur ses titres et les plus-values ne sont donc que latentes, potentielles, et ne sont donc pas rattachées aux résultats de l'exercice. Dans cette seconde hypothèse, et en fonction du caractère significatif de ces plus-values latentes, l'annexe doit indiquer, dans l'exposé des méthodes appliquées pour l'évaluation des valeurs mobilières de placement, le montant total de ces plus-values latentes, ainsi d'ailleurs que le montant dégagé au cours de l'exercice. De même, afin d'améliorer la qualité de l'information financière, le montant de ces plus-values latentes peut faire l'objet d'une mention dans le rapport de gestion, donnant ainsi un éclairage complémentaire sur le résultat de la société. En aucun cas, ces plus-values latentes ne peuvent être rattachées aux comptes de trésorerie…. Les charges financières Les charges financières sont composées quasi-exclusivement des charges d'intérêts des emprunts et autres dettes financières. La part relative de ces charges d'intérêts est par conséquent fonction de l'âge du patrimoine locatif de l'entreprise Hlm et de son rythme de croissance. Les charges financières représentent en moyenne % du total des charges du compte de résultat. Les charges d'intérêts doivent distinguer, au minimum : les intérêts sur opérations locatives : crédits-relais et avances les intérêts sur opérations locatives : financements définitifs les intérêts compensateurs et à paiement différé les intérêts de préfinancements consolidables les intérêts sur opération d'accession à la propriété : crédits-relais et préfinancements les intérêts de la gestion de prêts (accession et prêts au personnel) les intérêts sur autres opérations : grosses réparations, opérations d'aménagement, réserves foncières, bâtiments administratifs… les intérêts des emprunts non affectés (immeubles démolis, vendus, emprunts de trésorerie…). La plus-value latente est égale à la différence entre le prix de marché au / et la valeur d'entrée à l'actif. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Les charges financières afférentes à la production des stocks immobiliers doivent être comptabilisées directement au coût de production des stocks immobiliers. Outre les charges d'intérêts, les charges financières comprennent aussi : les charges nettes sur cessions des valeurs mobilières de placement lorsque les cessions de valeurs mobilières se traduisent par des moinsvalues les autres charges financières : pertes de change, malis en provenance des clauses d'indexation des emprunts, pertes sur créances liées à des participations, escomptes accordés, indemnités dues en cas de remboursements anticipés les dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières : – dotations aux amortissements des primes de remboursement des obligations – dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir – dotations aux provisions pour risques et charges financiers – dotations aux provisions pour dépréciation des éléments financiers : immobilisations financières et valeurs mobilières de placement… Les opérations exceptionnelles Les produits et charges induits par les opérations dites "exceptionnelles" (vente de biens immobiliers par exemple) peuvent représenter jusqu'à % du compte de résultat dans l'hypothèse d'une activité soutenue de vente du patrimoine locatif existant…. Les produits exceptionnels Les produits exceptionnels sont composés : des produits exceptionnels sur opérations de gestion telles que les dédits et pénalités perçus sur achats et ventes, les libéralités reçues telles que les dons et legs non destinés à l'investissement, les recouvrements sur créances admises en non-valeur, les subventions Notamment les pénalités sur marchés à la charge des fournisseurs. C'est à dire les créances antérieurement inscrites en pertes sur créances irrécouvrables. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm d'équilibre, les deniers d'entrée, les dégrèvements d'impôts, les pénalités sur suppléments de loyer de solidarité… les produits de cession d'éléments d'actif à l'exception des valeurs mobilières de placement et des stocks immobiliers : il s'agit généralement du prix de vente des actifs immobiliers cédés la quote-part des subventions d'investissement virée au compte de résultat de l'exercice les autres produits exceptionnels tels que les bonis provenant de clauses d'indexation, les indemnités d'assurances perçues… les reprises sur provisions à caractère exceptionnel : – les reprises sur provisions réglementées : amortissements dérogatoires et provision spéciale de réévaluation – les reprises sur provisions pour risques et charges exceptionnels – les reprises sur provisions pour dépréciation exceptionnelle les transferts de charges exceptionnelles…. Les charges exceptionnelles Symétriquement aux produits exceptionnels, les charges exceptionnelles distinguent les charges sur opérations de gestion des charges sur opérations en capital : les charges sur opérations de gestion telles que les intérêts moratoires, les pénalités et amendes notamment sur les marchés, les créances devenues irrécouvrables dans l'exercice, les subventions accordées… les valeurs comptables des éléments d'actif cédés les autres charges exceptionnelles telles que les mali provenant de clauses d'indexation, les dépenses effectuées à la suite d'un sinistre susceptibles ou non d'être remboursées par une assurance, les remboursements de l'aide publique… Ce sont des subventions dont le montant n'est pas fixé par avance et qui sont versées soit par une collectivité locale, soit par la CGLLS pour équilibrer une ou plusieurs opérations, en vertu des conventions particulières, ou pour équilibrer le compte de résultat. Pour les SA d'Hlm uniquement. Il s'agit des créances autres que celles relevant normalement de l'exploitation courante. La valeur comptable est égale à la différence entre la valeur brute et les amortissements pratiqués. Ces dépenses doivent être comptabilisées en charges exceptionnelles quelle que soit la probabilité d'un remboursement ultérieur et quelle que soit la nature des dépenses, et notamment s'il s'agit de dépenses de maintenance. L'existence de comptes spécifiques de produits et de charges impactant le résultat exceptionnel Le compte de résultat de l'entreprise Hlm les dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles : – les dotations immobilisations aux amortissements exceptionnels des – les dotations aux provisions réglementées : amortissements dérogatoires – les dotations aux provisions pour risques et charges exceptionnels – les dotations aux provisions pour dépréciation exceptionnelle… Les autres postes du compte de résultat Hlm Il convient, pour terminer, de ne pas ignorer deux charges que l'on assimile parfois à des charges exceptionnelles : la participation des salariés aux résultats de l'entreprise Hlm les impôts sur les bénéfices et assimilés. Enfin, le résultat de l'exercice, après impôts sur les bénéfices et la participation des salariés aux résultats, est imputé soit en charges si le résultat est bénéficiaire, soit en produits si le résultat est déficitaire… Les informations complémentaires De nombreuses annexes présentent le détail du compte de résultat de l'entreprise Hlm. Le tableau ci-dessous en présente quelques-unes unes issues des informations légales ou réglementaires. Schéma. : Les informations complémentaires du compte de résultat Hlm permet de ne pas perturber le résultat d'exploitation et de mettre en évidence le coût net des sinistres en cours d'année. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm CHARGES consommations de l'exercice maintenance du patrimoine en provenance de tiers impôts, taxes PRODUITS produits des activités (ventes d'immeubles, récupération des charges locatives, loyers, prestations de services, produits des et versements assimilés activités annexes) charges de personnel dotations aux amortissements et aux provisions production stockée production immobilisée subventions d'exploitation autres charges de gestion courante reprises sur amortissements et provisions de gestion courante dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières transferts de charges d'exploitation autres produits de gestion courante produits financiers reprises sur provisions financières transferts de charges financières produits exceptionnels reprises sur provisions exceptionnelles transferts de charges exceptionnelles amortissements provisions production immobilisée amortissements charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles charges exceptionnelles participation des salariés & impôts sur bénéfices RÉSULTAT BENEFICIAIRE DE L'EXERCICE récapitulatif par nature des charges et des produits exceptionnels provisions transferts de charges ventilation des charges et des produits par activités Quelques annexes traitent spécifiquement du résultat de l'exercice. Il s'agit : du tableau indiquant les résultats de l'entreprise Hlm pour les cinq derniers exercices du tableau précisant l'affectation du résultat de l'exercice du tableau de ventilation des charges et des produits répartissant le résultat global par activités (gestion locative, activité de promotion…) du tableau des soldes intermédiaires de gestion permettant de calculer successivement différents résultats : résultat d'exploitation, résultat courant puis résultat de l'exercice… Évaluation des masses du compte de résultat d'une entreprise Hlm Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Les comptes de résultat cumulés des Offices et des SA d'Hlm au // donnent une bonne image de la structure du compte de résultat du secteur Hlm dans son ensemble. Les charges tiennent compte à la fois des charges récupérables et non récupérables auprès des clients. Tableau. : Structure du compte de résultat cumulé des SA et Offices d'Hlm au //, compte tenu des charges récupérables.% CHARGES PRODUITS CHARGES D'EXPLOITATION PRODUITS D'EXPLOITATION.% dont : – consommations en provenance de tiers =. % – impôts et taxes =. % – charges de personnel =. % – dotations aux amortissements et provisions =. % dont : – loyers =. % – récupération des charges locatives =. % – reprises sur amortissements et provisions =. %.%.% dont VNC des cessions =. %.% CHARGES FINANCIÈRES PRODUITS FINANCIERS CHARGES EXCEPTIONNELLES RÉSULTAT PRODUITS EXCEPTIONNELS.%.% dont : – produits des cessions =. % – subventions virées au CR =. % % du total Les opérations d'exploitation, financières et exceptionnelles ont des poids relatifs très différents : Source : Les organismes de logement social – Ministère de l'équipement, des transports et du logement – Juin Le compte de résultat de l'entreprise Hlm les produits d'exploitation représentent environ % des produits du compte de résultat ; les loyers constituent la masse prépondérante des produits d'exploitation ( %) suivis par la récupération des charges locatives ( %) les charges d'exploitation constituent corrélativement la masse la plus importante des charges du compte de résultat : % dont / de dotations aux amortissements et aux provisions et / de charges récupérables auprès des clients les charges financières pèsent près de % du compte de résultat, composées quasi-exclusivement d'intérêts des emprunts les produits financiers sont faibles et constitués essentiellement de produits de placement de la trésorerie excédentaire les produits et les charges exceptionnels sont sensiblement équilibrés si l'on ne tient pas compte des quotes-parts de subventions d'investissement virées au compte de résultat (. % du total des produits, mais % des produits exceptionnels) le résultat de l'exercice est bénéficiaire mais faible :. % des produits. À partir de cet exemple, on peut d'ores et déjà penser que, généralement, le résultat d'exploitation est structurellement excédentaire, que le résultat financier est structurellement déficitaire et enfin que le résultat exceptionnel peut être soit excédentaire, soit déficitaire mais le plus souvent excédentaire. La prise en compte des charges récupérables, qui représentent des débours de charges qui seront refacturées aux clients, dilue les masses représentatives du compte de résultat Hlm et masque les marges de manœuvre réelles de l'entreprise Hlm. Si l'on neutralise ces charges récupérables en ne tenant compte que de l'écart entre les charges récupérables et la récupération des charges locatives (comptabilisées en produits), alors la physionomie du compte de résultat cumulé des SA et Offices d'Hlm au // est la suivante : Tableau. : Structure du compte de résultat cumulé des SA et Offices d'Hlm au //, charges récupérables neutralisées Cet écart correspond aux charges récupérables des logements vacants, donc ne pouvant pas faire l'objet d'une facturation de charges locatives. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm.% CHARGES PRODUITS CHARGES D'EXPLOITATION PRODUITS D'EXPLOITATION.% dont : – consommations en provenance de tiers =. % – impôts et taxes =. % – charges de personnel =. % – dotations aux amortissements et provisions =. % dont : – loyers =. % – reprises sur amortissements et provisions =. %.%.% dont VNC des cessions =. %.% CHARGES FINANCIÈRES PRODUITS FINANCIERS CHARGES EXCEPTIONNELLES RÉSULTAT PRODUITS EXCEPTIONNELS.%.% dont : – produits des cessions =. % – subventions virées au CR =. % % du total Les produits et les charges d'exploitation sont réduits, en proportion, par rapport à la situation du tableau précédent car le mécanisme des charges récupérables affecte les activités d'exploitation, et plus précisément la gestion locative. La proportion des loyers augmente sensiblement : de. % à. %. La proportion des consommations intermédiaires en provenance de tiers diminue sensiblement : de. % à. %. Il faut souligner, qu'en proportion du total des charges et des produits, les dotations aux amortissements et aux provisions, majorées des charges financières et minorées des reprises sur amortissements et provisions et des subventions virées au compte de résultat, représentent environ % à comparer à la facturation des loyers à hauteur de % : autrement dit, % des loyers sont consommés par les amortissements, provisions et charges financières de l'exercice.

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