La formation du résultat de l’exercice

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La formation du résultat de l’exercice
La formation du résultat à partir du compte de résultat
La formation du résultat à partir des soldes intermédiaires de gestion
La formation de la marge brute totale
La formation de l’excédent brut d’exploitation
La formation du résultat d’exploitation
La formation du résultat courant
La formation du résultat de l’exercice
Synthèse des soldes intermédiaires de gestion Hlm
Les soldes intermédiaires de gestion corrigés
L’exemple de la SA d’Hlm Domus
La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir du compte de résultat
La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir des soldes intermédiaires de gestion

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Description

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extrait

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm. La formation du résultat de l'exercice Le plan comptable des entreprises Hlm, comme celui de toutes les entreprises, informe les tiers sur l'économie et la gestion de l'entreprise, et permet notamment l'analyse de la formation du résultat de l'exercice. Le résultat de l'exercice est la conséquence des activités courantes de l'entreprise Hlm, mais également des activités financières et exceptionnelles. Le résultat traduit donc l'enrichissement ou l'appauvrissement résultant de la combinaison de ces éléments. Ce résultat peut donc être analysé directement à partir du compte de résultat tel qu'il est décrit ci-dessus. Il peut aussi être analysé à partir d'un reclassement normalisé des produits et des charges : les soldes intermédiaires de gestion… La formation du résultat à partir du compte de résultat Chacun des trois étages du compte de résultat – étage des opérations d'exploitation, étage des opérations financières et enfin étage des opérations exceptionnelles – dégage une marge, ou mieux encore un résultat défini comme la différence algébrique entre les produits et les charges des opérations en question. La formation du résultat apparaît donc sur un unique tableau de synthèse, le compte de résultat de l'exercice, où produits et charges sont regroupés en fonction de leur caractère d'exploitation, financier et exceptionnel. Ceci permet de connaître la contribution de chacune de ces opérations à la formation du résultat global de l'entreprise Hlm. Schéma. : La formation du résultat à partir de la typologie des opérations de l'entreprise Hlm Le compte de résultat de l'entreprise Hlm CHARGES OPÉRATIONS D'EXPLOITATION Consommations de l'exercice en provenance de tiers Impôts, taxes et versements assimilés Charges de personnel Dotations aux amortissements et provisions Autres charges d'exploitation Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun RÉSULTAT D'EXPLOITATION Dotations aux amortissements et provisions financières Charges d'intérêts OPÉRATIONS FINANCIÈRES Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement PRODUITS Produits des activités Production stockée Production immobilisée Subventions d'exploitation Reprises sur amortissements et provisions Transferts de charges d'exploitation Autres produits d'exploitation Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Produits financiers de participations Produits financiers d'autres immobilisations financières Produits financiers d'autres créances et VMP Autres produits financiers Reprises sur provisions financières Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement Autres charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations d'exploitation dégagent un résultat d'exploitation, structurellement positif dans la mesure où il n'est pas tenu compte des charges d'intérêts des emprunts. Les opérations financières dégagent un résultat financier structurellement négatif dans la mesure où il est tenu compte à ce niveau des charges d'intérêts des emprunts qui constituent l'essentiel du financement des immobilisations locatives. Les opérations exceptionnelles dégagent généralement un résultat exceptionnel positif dans la mesure où il est tenu compte à ce niveau des quotes-parts de subventions virées au résultat. La somme algébrique de ces résultats spécifiques constitue le résultat de l'exercice : RESULTAT DE L'EXERCICE = RESULTAT DES OPERATIONS D'EXPLOITATION Il n'est pas tenu compte ici de la participation des salariés et de l'impôt sur les bénéfices qui viennent diminuer le résultat de l'exercice. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm RESULTAT DES OPERATIONS FINANCIERES RESULTAT DES OPERATIONS EXCEPTIONNELLES Si l'on s'en tient aux deux premiers étages du compte de résultat, on définit ainsi la notion de résultat courant : RESULTAT COURANT = RESULTAT DES OPERATIONS D'EXPLOITATION RESULTAT DES OPERATIONS FINANCIERES L'analyse de la formation du résultat de l'exercice à partir du compte de résultat présenté en parallèle (charges et produits) n'est pas la seule méthode possible, bien qu'il s'agisse de la plus simple. Cette méthode présente l'inconvénient de masquer les marges des activités de l'entreprise Hlm. Sans être une véritable comptabilité analytique, la méthode des soldes intermédiaires de gestion constitue une seconde approche de la formation du résultat de l'exercice par activités… La formation du résultat à partir des soldes intermédiaires de gestion La formation du résultat de l'exercice, réalisée à partir de la méthode dite des soldes intermédiaires de gestion, consiste à regrouper, par natures d'activité, les flux de charges et de produits du compte de résultat, indépendamment des délais d'encaissements et de décaissements qui se traduisent par des flux de trésorerie. Signalons que le compte de résultat des entreprises Hlm continue d'être présenté en parallèle (charges et produits) et non en ligne (produits minorés des charges de chaque activité) ce qui oblige à se reporter à des soldes intermédiaires de gestion dont l'examen est indispensable pour analyser le fonctionnement d'une entreprise Hlm. Pour les entreprises Hlm, l'établissement des soldes intermédiaires revêt un caractère obligatoire dans le cadre des autres documents de synthèse. Le tableau normalisé des soldes intermédiaires de gestion représente une cascade de marges d'activités qui constituent autant de paliers dans la formation du résultat de l'exercice de l'entreprise Hlm. Le tableau ci-dessous présente les soldes intermédiaires de gestion tels qu'ils apparaissent dans les documents de synthèse des entreprises Hlm et tels qu'ils sont élaborés directement à partir du compte de résultat. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Tableau. : Les soldes intermédiaires de gestion de l'entreprise Hlm CHARGES PRODUITS SOLDES INTERMÉDIAIRES Achats de terrains Variation des stocks : terrains Immeubles acquis par résolution de vente/adjudication Variation des stocks : immeubles acquis par résolution Frais liés à la production des stocks immobiliers Variation des stocks : en cours de production Variation des stocks : immeubles achevés total coût des ventes Ventes d'immeubles Produits des activités de promotion Revenus des parts de SCI de ventes Transfert d'éléments de stocks en immobilisations Intérêts sur opérations d'accession emprunts consolidés (gestion de prêts) total Activité de prêteur, rémunération, gestion de prêts Produits financiers – prêts accession total marge sur prêts Loyers des baux amphythéotiques, à construction… Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Intérêts sur opérations locatives – financements définitifs Intérêts compensateurs Dotation aux amortissements des intérêts compensateurs différés Dotations : provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Loyers des logements conventionnés et non conventionnés Autres loyers Production immobilisée – immeubles de rapport (frais financiers externes) Bonifications et primes à la construction Subventions d'exploitation diverses Quotes-art de subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice Reprises sur amortissements dérogatoires Reprises sur la provision spéciale de réévaluation Transfert de charges – intérêts compensateurs Récupération charges locatives total marge sur locatif Production immobilisée – immeubles de rapport (coûts internes) Autres productions immobilisées Autres prestations de services Récupération des charges gestion imputables à d'autres organismes d'Hlm Autres produits des activités annexes total productions diverses Charges locatives récupérables total total ventes, activité de promoteur marge sur accession MARGE BRUTE TOTALE Achats stockés – autres approvisionnements Variation des stocks des autres approvisionnements Achats non stockés de matières et fournitures Travaux relatifs à l'exploitation Entretien et réparations courants Gros entretien sur biens immobiliers Grosses réparations sur biens immobiliers Autres travaux d'entretien Redevances de crédit-bail Primes d'assurances Personnel extérieur à la société Rémunération d'intermédiaires, honoraires Publicité, publications et relations publiques Déplacements, missions et réceptions Redevances Autres consommations en provenance de tiers Impôts, taxes et versements assimilés total non récupérables Subventions pour travaux de réparations total Consommations en provenance de tiers VALEUR AJOUTÉE Impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations Salaires et traitements Charges sociales total non récupérables Charges de personnel EXCÉDENT BRUT D'EXPLOITATION Le compte de résultat de l'entreprise Hlm CHARGES PRODUITS Dotations aux amortissements des charges d'exploitation à répartir Autres dotations aux amortissements Dotations aux provisions sur immobilisations Dotations aux provisions sur stocks et en-cours Dotations aux provisions sur créances douteuses Dotations aux provisions pour grosses réparations Autres dotations aux provisions Pertes sur créances irrécouvrables Redevances et charges diverses de gestion courante (non récupérables) total SOLDES INTERMÉDIAIRES Reprises sur amortissements Reprises sur provisions pour grosses réparations Autres reprises sur provisions d'exploitation Transferts de charges de charges d'exploitation Autres produits de gestion courante total Autres charges nettes RÉSULTAT D'EXPLOITATION Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Dotations aux amortissements et aux provisions : charges financières Intérêts sur opérations accession (relais et préfinancement) Intérêts sur autres opérations Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement Autres charges financières Produits financiers divers sur autres immobilisations financières Revenus des titres immobilisés Produits des autres créances et valeurs mobilières de placement Autres produits financiers Reprises sur provisions financières Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement total Quotes-parts de résultat total RÉSULTAT FINANCIER RÉSULTAT COURANT Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Valeur comptable des éléments d'actif cédés Autres charges exceptionnelles Dotations amortissements exceptionnels Dotations aux provisions exceptionnelles total Produits exceptionnel sur opérations de gestion Produits des cessions d'éléments d'actif Autres produits exceptionnels Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles total RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participations des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés total Participation et Impôts RÉSULTAT DE L' EXERCICE A l'inverse du document de synthèse normalisé, le tableau ci-dessus présente les produits à droite (ressources) et les charges à gauche (emplois), les soldes intermédiaires se présentant ainsi comme la différence entre les produits et les charges. Il faut souligner que les postes "variation des stocks – travaux en cours" et "variation des stocks – immeubles achevés" ont leur signe inversé par rapport à ces mêmes produits comptabilisés au compte de résultat. Par ailleurs, il existe quelques différences dans les définitions des soldes intermédiaires de gestion entre les SA d'Hlm et les Offices d'Hlm. Les plus importantes sont les suivantes : les revenus de parts de SCI de ventes sont imputés en marge sur accession pour les SA d'Hlm et en résultat financier (produits des participations) pour les Offices d'Hlm car il n'existe pas de sous-compte spécifique pour ce produit Le compte de résultat de l'entreprise Hlm au niveau de la marge sur locatif, pour les SA d'Hlm, la charge d'intérêts retenue comprend les intérêts sur opérations locatives (financements définitifs), les intérêts sur opérations locatives cédées ou démolies (financements définitifs) et enfin les intérêts compensateurs ; pour les Offices d'Hlm, ce poste comprend en plus les intérêts des crédits-relais et avances sur opérations locatives et les intérêts des préfinancements consolidables pour les SA d'Hlm, les loyers des baux sont comptabilisés en marge sur locatif et en consommations de l'exercice en provenance de tiers pour les Offices la reprise sur la provision spéciale de réévaluation est spécifique aux SA d'Hlm. Le tableau des soldes intermédiaires de gestion est construit à partir des informations comptables issues directement du compte de résultat. Néanmoins, afin d'améliorer la qualité des marges calculées, un certain nombre de postes comptables doivent être détaillés afin de mieux les répartir dans les différentes activités. Il s'agit par exemple : du compte de produits d'exploitation "production immobilisée" qui nécessite d'isoler les transferts d'éléments de stocks en immobilisations (marge sur accession) et la production immobilisée – immeubles de rapport – coûts internes (productions diverses) : Tableau. : Détails du compte "production immobilisée" – Produits d'exploitation montant montant montant Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles dont immeubles de rapport (coûts internes) dont immeubles de rapport (frais financiers externes) dont autres travaux et prestations pour soi-même dont transferts d'éléments de stocks en immobilisations dont divers Total Cohérence avec le compte de résultat – production immobilisée du compte de produits exceptionnels "reprises sur provisions" afin d'isoler les reprises sur amortissements dérogatoires imputés en marge sur locatif : Pour les SA d'Hlm uniquement. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Tableau. : Détails du compte "reprises sur provisions" – Produits exceptionnels montant montant Reprises sur provisions réglementées (immobilisations) dont reprises sur amortissements dérogatoires dont reprises sur provision spéciale de réévaluation Reprises sur provisions pour risques et charges exceptionnels Reprises sur provisions pour dépréciations exceptionnelles Total Cohérence avec le compte de résultat – reprises sur provisions du compte de charges d'exploitation "redevances de crédit-bail et loyers de baux à long terme" qui nécessite d'isoler les loyers des baux à long terme des opérations locatives (emphytéotiques, à construction et à réhabilitation) imputés en marge sur locatif : Tableau. : Détails du compte "redevances de crédit-bail et loyers des baux à long terme" – Charges d'exploitation montant montant Crédit bail mobilier Crédit bail immobilier Loyers des baux à long terme dont loyers des baux à long terme des opérations locatives dont autres loyers des baux à long terme Total Cohérence avec le compte de résultat du compte de charges financières "dotations aux amortissements et aux provisions" qui nécessite d'isoler les dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir imputées en marge sur locatif : Tableau. : Détails du compte "dotations aux amortissements et aux provisions" – Charges financières Le compte de résultat de l'entreprise Hlm montant Dotation aux amortissements des primes de remboursement des obligations Dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir Dotations aux provisions pour risques et charges financières Dotations aux provisions pour dépréciation des éléments financiers (immobilisations financières et VMP) Total Cohérence avec le compte de résultat Les soldes intermédiaires déduisent de nombreux paliers, dix-sept au total, mais les plus significatifs, à notre avis, sont les suivants : la marge brute totale l'excédent brut d'exploitation le résultat d'exploitation le résultat courant le résultat de l'exercice. Bien que la terminologie soit la même, les définitions du résultat d'exploitation et du résultat courant sont différentes de celles issues de l'analyse directe du compte de résultat présentée précédemment…. La formation de la marge brute totale La marge brute totale est la somme algébrique des marges des activités d'exploitation courante de l'entreprise Hlm, c'est à dire les activités : de ventes d'immeubles construits (accession à la propriété) de prêteur de capitaux de gestion locative et enfin de productions diverses d'exploitation. Les marges des activités sont directement tirées du compte de résultat. Il s'agit de marges brutes car elles ne comprennent, en charges, que le coût d'achat des activités. Autrement dit, il n'est pas tenu compte des charges de personnel ni des consommations en provenance des tiers imputables analytiquement à ces activités. Les postes "variation des stocks – travaux en cours" et "variation des stocks – immeubles achevés" ont leur signe inversé par rapport à ces mêmes produits comptabilisés au compte de résultat. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Schéma. : La formation de la marge brute de l'entreprise Hlm MARGE SUR ACCESSION MARGE SUR PRÊTS MARGE SUR PRÊTS loyers MARGE BRUTE TOTALE MARGE SUR LOCATIF MARGE SUR LOCATIF production immobilisée subventions exploitation production immobilisée dotations aux amortissements autres prestations PRODUCTIONS DIVERSES intérêts sur opérations de services locatives autres produits des activités dotations intérêts annexes compensateurs dotation amort. dérogatoires charges loc. récupérables quotes-parts de subventions virées au intérêts sur opérations d'accession – emprunts consolidés résultat reprises sur amortissements intérêts compensateurs récupération des charges locatives ACTIVITÉ DE PRÊTEUR ACTIVITÉ DE GESTION LOCATIVE PRODUCTIONS DIVERSES La marge brute locative, indicateur fondamental de l'activité principale des entreprises Hlm, tient compte des charges d'intérêts des emprunts des opérations locatives, alors que ceux ci sont imputés en opérations financières au niveau du compte de résultat. On déduit la marge brute totale de la manière suivante : MARGE BRUTE TOTALE = MARGE SUR ACCESSION MARGE SUR PRETS MARGE SUR LOCATIF PRODUCTIONS DIVERSES La marge brute totale doit en principe être strictement positive. Il en est de même pour les marges intermédiaires. Une marge sur accession négative est un indicateur de vente à un prix inférieur au prix de revient ! Cette situation est-elle conjoncturelle ou chronique ? Une marge sur prêts négative peut indiquer que les emprunts consolidés en matière de gestion de prêts sont temporairement supérieurs aux capitaux prêtés aux clients. C'est le cas, notamment, lorsque les clients ont effectué des Le compte de résultat de l'entreprise Hlm remboursements anticipés qui n'ont pas été remboursés, à la clôture de l'exercice, par l'entreprise Hlm aux prêteurs primaires. Une marge sur locatif négative signifie globalement que les loyers ne parviennent pas à couvrir l'amortissement des immeubles de rapport et les intérêts des emprunts mobilisés pour financer ces immobilisations locatives. Dans cette hypothèse, la situation peut être qualifiée de financièrement désespérée si l'activité de gestion locative est prépondérante…. La formation de l'excédent brut d'exploitation Pour passer de la marge brute totale à l'excédent brut d'exploitation, il faut tenir compte à la fois : des consommations non récupérables en provenance des tiers des charges de personnel non récupérables. EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION = MARGE BRUTE TOTALE – CONSOMMATIONS EN PROVENANCE DES TIERS – CHARGES DE PERSONNEL Ces consommations en provenance des tiers, y compris les travaux de maintenance du patrimoine minorés des subventions d'exploitation encaissées pour financer ces travaux, ainsi que les charges de personnel sont issues globalement et directement du compte de résultat, sans pouvoir être imputées sur les activités d'exploitation décrites ci-dessus. On ne peut donc pas calculer une marge nette pour ces activités sans faire appel à la comptabilité analytique. Les soldes des consommations en provenance de tiers et des charges de personnel sont nécessairement – et par définition – négatifs puisqu'il s'agit exclusivement de charges d'exploitation. En conséquence, l'excédent brut d'exploitation (EBE) est structurellement inférieur à la marge brute totale, mais par souci de sécurité financière, il doit demeurer positif. Un EBE négatif – c'est à dire une insuffisance brute d'exploitation – traduit une situation financière de déséquilibre des activités courantes de l'entreprise Hlm, notamment celle de l'activité de gestion locative. Autrement dit, les loyers facturés ne permettent pas de financer complètement les amortissements, les charges d'intérêts, la maintenance, les impôts et taxes locatifs, quelques charges liées directement à l'activité locative et enfin les frais de personnel. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm L'EBE (ou l'insuffisance brute d'exploitation si celui-ci est négatif) est le point de départ de l'analyse financière du compte de résultat. Il permet de déterminer la capacité d'autofinancement de l'exercice. L'EBE constitue la ressource fondamentale que l'entreprise Hlm tire régulièrement du cycle de son exploitation courante. Il exprime donc la capacité de celle-ci à engendrer de la trésorerie. Le passage de la marge brute totale à l'EBE permet de définir la notion de valeur ajoutée : VALEUR AJOUTEE = MARGE BRUTE TOTALE – CONSOMMATIONS EN PROVENANCE DES TIERS La valeur ajoutée, qui est aussi algébriquement égale à la différence entre les produits des activités d'exploitation (ventes, loyers, récupération des charges locatives, production stockée et production immobilisée) et les amortissements, charges d'intérêts et consommations de l'entreprise en provenance de tiers (ensemble des biens et services produits par d'autres entreprises), indique le montant de la richesse créée par l'entreprise Hlm dans l'exercice de ses activités courantes. La valeur ajoutée Hlm rémunère : le travail par le biais des dépenses de personnel et de la participation des salariés aux fruits de l'expansion les prêteurs de capitaux par le biais des charges financières non locatives l'État par le jeu de la taxe sur les salaires, des taxes foncières et de l'impôt sur les bénéfices l'entreprise Hlm elle-même (autofinancement net). On peut souligner que la décision d'embaucher du personnel n'a aucune influence sur la valeur ajoutée mais diminue l'EBE. Par contre, si l'entreprise Hlm recourt à du personnel extérieur à la société ou utilise les services d'un GIE de main d'œuvre (redevances), ceci diminue la valeur ajoutée sans impact, toutes choses égales par ailleurs, sur l'EBE. Il s'agit ici d'une valeur ajoutée nette car il est tenu compte des dotations aux amortissements. Dans le cas contraire, il aurait été question d'une valeur ajoutée brute. La valeur ajoutée Hlm tient compte des charges d'intérêts des opérations locatives compte tenu de l'importance des dettes financières dans le processus de production des immobilisations locatives et de l'importance du volume de ces charges dans le compte de résultat. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm La valeur ajoutée, représentative de l'activité réelle de l'entreprise, indique le poids économique véritable d'une entreprise et permet des comparaisons à l'intérieur d'un même secteur d'activité. On peut cependant convenir quelle est peu significative pour les entreprises Hlm. En effet, les modalités de gestion vont peser sur l'importance de la valeur ajoutée d'une entreprise Hlm à l'autre. C'est le cas notamment de l'entretien du patrimoine locatif qui peut être sous-traité à des entreprises extérieures (diminution de la valeur ajoutée) ou effectué par le personnel de l'entreprise Hlm (augmentation de la valeur ajoutée). En déduisant de la valeur ajoutée les frais de personnel et les taxes sur salaires, on retrouve bien évidemment la définition de l'excédent brut d'exploitation : EXCEDENT BUT D'EXPLOITATION = VALEUR AJOUTEE – CHARGES DE PERSONNEL… La formation du résultat d'exploitation Le résultat d'exploitation est égal à l'excédent brut d'exploitation corrigé des charges et des produits calculés d'exploitation (dotations aux amortissements et aux provisions, reprises sur amortissements et sur provisions) ainsi que des charges et produits de gestion courante. Schéma. : De la marge brute au résultat d'exploitation approvisionnements entretien courant CONSOMMATIONS EN PROVENANCE DE TIERS GE, GR impôts et taxes autres consommations subventions pour en provenance de tiers travaux impôts et taxes salaires CHARGES DE PERSONNEL MARGE BRUTE TOTALE charges sociales CONSOMMATIONS EN PROVENANCE DE TIERS autres dotations d'exploitation pertes sur créances CHARGES DE PERSONNEL irrécouvrables redevances AUTRES CHARGES NETTES reprises sur amortissements reprises sur PGR autres reprises d'exploitation autres produits AUTRES CHARGES NETTES Non compris les dotations aux amortissements des immobilisations locatives déjà comptabilisées au niveau de la marge sur locatif. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Le résultat d'exploitation d'une entreprise Hlm mesure la performance des activités courantes, et plus précisément celle de l'activité de gestion locative, indépendamment de la gestion de trésorerie et des activités exceptionnelles, mais compte tenu de la stratégie de financement des investissements locatifs traduite par la charge d'intérêts des emprunts. Le résultat d'exploitation d'une entreprise Hlm devrait être strictement positif sur une longue période. Une entreprise Hlm qui ne remplirait pas cette condition "en moyenne" est porteuse de risques à terme puisque ses activités courantes, et plus précisément l'activité de gestion locative, ne sont pas équilibrées. Ce résultat peut être temporairement déficitaire si par ailleurs le résultat courant – défini ci-dessous – est positif. Cela signifie que les opérations financières, et notamment les produits financiers, comblent l'insuffisance de résultat d'exploitation. Cette situation ne peut être que temporaire, puisqu'en cas de crise structurelle de l'entreprise Hlm, la trésorerie excédentaire risque de se raréfier et les produits financiers diminuer, conduisant à un résultat courant lui aussi déficitaire. Il est clair que la définition du résultat d'exploitation appréhendée à l'aide des soldes intermédiaires de gestion est différente de celle obtenue en lecture directe du compte de résultat. Les écarts entre ces deux définitions sont présentés à partir de l'exemple de la SA d'Hlm DOMUS présenté ci-après…. La formation du résultat courant Calculé à partir du résultat d'exploitation, le résultat courant tient compte : des quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun qui peuvent être excédentaires ou déficitaires du résultat financier de l'entreprise Hlm généralement positif puisqu'il s'agit pour l'essentiel des produits de la gestion de trésorerie. Le résultat courant est calculé avant impôts et avant activités exceptionnelles. Bien souvent, le résultat financier de l'entreprise Hlm contribue pour l'essentiel à dégager un résultat courant excédentaire. Un résultat courant déficitaire, situation financièrement dangereuse s'il s'agit d'une situation structurelle, trouve généralement ses origines dans l'insuffisance de résultat d'exploitation…. La formation du résultat de l'exercice Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Partant du résultat courant, le résultat de l'exercice constitue la marge résiduelle après prise en compte : du résultat exceptionnel de la participation des salariés aux résultats de l'entreprise des impôts sur les bénéfices et assimilés. Le résultat exceptionnel est déterminé à partir des opérations effectuées à titre exceptionnel par l'entreprise Hlm notamment en ce qui concerne les opérations de gestion. La particularité du résultat exceptionnel est double : il tient compte du résultat sur cessions d'éléments de l'actif immobilisé (produits des cessions minorés des valeurs comptables de ces actifs cédés) il ne tient pas compte des quotes-parts de subventions virées au résultat de l'exercice, déjà comptabilisées en marge sur locatif. Schéma. : Du résultat d'exploitation au résultat de l'exercice charges exceptionnelles de gestion VNC actifs cédés dotations amortissements et provisions RÉSULTAT EXCEPTIONNEL produits exceptionnels de gestion Produits des cessions d'actif reprises sur provisions RÉSULTAT D'EXPLOITATION participation des salariés impôts sur les IMPÔTS bénéfices RÉSULTAT FINANCIER RÉSULTAT DE L'EXERCICE ACTIVITÉS EXCEPTIONNELLES RESULTAT EN COMMUN quotes-parts de résultat sur opérations RÉSULTAT FINANCIER quotes-parts de résultat dotations aux amortissements sur opérations faites en commun faites en commun des charges financières intérêts sur relais et préfinancement accession charges nettes sur cessions de VMP OPÉRATIONS FAITES EN COMMUN ACTIVITÉ FINANCIÈRES Le résultat de l'exercice peut être excédentaire (bénéfice) ou déficitaire (perte). Mais dans tous les cas, le résultat calculé à partir des soldes intermédiaires de gestion doit être identique à celui calculé directement à partir du compte de résultat…. Synthèse des soldes intermédiaires de gestion Hlm Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Le tableau des soldes intermédiaires de gestion, issu directement du compte de résultat, est précis et détaillé. Il est aussi possible d'en extraire un tableau plus synthétique permettant une comparaison immédiate entre deux exercices successifs ainsi que les variations absolue et relative. Le tableau synthétique présenté ci-dessous n'est pas normalisé et a été construit à partir de divers regroupements de postes comptables. Le lecteur pourra construire son tableau de synthèse personnalisé à partir de regroupements qu'il jugera plus opportuns. Tableau. : État simplifié des soldes intermédiaires de gestion Hlm MARGES année n- année n variation absolue Loyers des logements et autres loyers Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et baux à long terme Variation des amortissements dérogatoires Quotes-parts de subventions d'investissement virées au résultat Loyers des baux emphytéotiques, à construction… Frais financiers locatifs Reprises sur la provision spéciale de réévaluation MARGE BRUTE LOCATIVE Coût net de la maintenance locative Impôts, taxes et versements assimilés MARGE BRUTE LOCATIVE APRÈS MAINTENANCE, IMPÔTS ET TAXES marge sur accession marge sur prêts productions diverses (hors production immobilisée) frais de personnel autres consommations en provenance de tiers autres charges nettes de gestion courante autres dotations nettes MARGE SUR COÛTS DIRECTS Charges locatives récupérables non récupérées pertes nettes sur créances clients MARGE NETTE TOTALE Production immobilisée Subventions d'exploitation diverses Quotes-parts nettes de résultat sur opérations faites en commun Résultat financier RÉSULTAT COURANT Résultat exceptionnel Participation et impôts sur les bénéfices RÉSULTAT DE L' EXERCICE La définition des postes synthétiques est présentée ci-après. Variation des amortissements dérogatoires = – dotations : provisions réglementées (amortissements dérogatoires) reprises sur amortissements dérogatoires variation relative Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Frais financiers locatifs = – intérêts sur opérations locatives – financements définitifs – intérêts compensateurs – dotations aux amortissements des intérêts compensateurs différés bonifications et primes à la construction transfert de charges – intérêts compensateurs production immobilisée – immeubles de rapport (frais financiers externes) Coût net de la maintenance locative = – entretien et réparations courants – gros entretien sur biens immobiliers – grosses réparations sur biens immobiliers – autres travaux d'entretien – dotations aux provisions pour grosses réparations reprises sur provisions pour grosses réparations subventions pour travaux de réparations Frais de personnel = – impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations – salaires et traitements – charges sociales Autres consommations en provenance de tiers = – achats stockés – autres approvisionnements – variation des stocks des autres approvisionnements – achats non stockés de matières et fournitures – travaux relatifs à l'exploitation – redevances de crédit-bail – primes d'assurances – personnel extérieur à la société – rémunération d'intermédiaires, honoraires – publicité, publications et relations publiques – déplacements, missions et réceptions – redevances – autres consommations en provenance de tiers Autres charges nettes de gestion courante = transferts de charges de charges d'exploitation autres produits de gestion courante – redevances et charges diverses de gestion courante (non récupérables) Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Autres dotations nettes = reprises sur amortissements autres reprises sur provisions d'exploitation – reprise sur provisions pour créances douteuses – dotations aux amortissements des charges d'exploitation à répartir – autres dotations aux amortissements – dotations aux provisions sur immobilisations – dotations aux provisions sur stocks et en-cours – autres dotations aux provisions Charges locatives récupérables non récupérées = récupération charges locatives – charges locatives récupérables Pertes nettes sur créances clients = – dotations aux provisions sur créances douteuses – pertes sur créances irrécouvrables reprise sur provisions pour créances douteuses Production immobilisée = production immobilisée – immeubles de rapport (coûts internes) autres productions immobilisées…. Les soldes intermédiaires de gestion corrigés Il est possible d'améliorer la qualité analytique des marges des soldes intermédiaires de gestion normalisés en détaillant certains postes de produits et de charges pour isoler l'activité locative des autres activités. En conséquence, plusieurs corrections peuvent être apportées, sans que cette liste soit limitative : en produits de l'activité de prêteur, imputer les bonifications d'intérêts et primes à la construction relatives à la gestion des prêts en accession à la propriété : ceci nécessite d'isoler les bonifications et primes de l'activité locative et de la gestion de prêts. Tableau. : Détails du compte "bonifications et primes" – Produits d'exploitation Le compte de résultat de l'entreprise Hlm locatif gestion de prêts autres activités total Bonifications d'intérêts Primes à la construction Total Cohérence avec le compte de résultat – bonifications et primes en ce qui concerne l'activité de gestion locative, on peut donc opérer les modifications suivantes : – soustraire, en produits, les bonifications et primes relatives à la gestion de prêts et aux autres activités pour ne laisser subsister que celles relevant de la gestion locative – ne retenir, en charges, exclusivement que les loyers des baux à long terme des opérations locatives – ne retenir, en charges, que les intérêts des opérations locatives concernant les crédits-relais et avances et les financements définitifs, et soustraire les intérêts des opérations démolies ou cédées : ceci nécessite de détailler les intérêts comptabilisés au cours de l'exercice. Tableau. : Détails du compte "charges d'intérêts" – Charges financières intérêts comptabilisés Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d'aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Intérêts compensateurs Total Cohérence avec le compte de résultat – charges d'intérêts les produits divers peuvent supporter les modifications suivantes : Voir le tableau. concernant le détail du compte "redevances de crédit-bail et loyers des baux à long terme". Le compte de résultat de l'entreprise Hlm – ajouter les quotes-parts nettes de résultat d'opérations faites en commun (produits minorés des charges) – ajouter les bonifications et primes des autres activités. les consommations en provenance de tiers peuvent être majorées des autres loyers des baux à long terme les charges de personnel peuvent être majorées de la participation des salariés aux fruits de l'expansion les charges du résultat financier peuvent être : – minorées des indemnités de remboursements anticipés d'emprunts ou de renégociation d'emprunts : ceci nécessite de détailler le compte "autres charges financières". Tableau. : Détails du compte "autres charges financières" – Charges financières montant Indemnités de remboursements anticipés d'emprunts ou de renégociation d'emprunts Autres charges financières (mali provenant de clauses d'indexation des emprunts) Total Cohérence avec le compte de résultat majorées des intérêts comptabilisés des opérations locatives démolies ou cédées. enfin, les charges exceptionnelles peuvent être : – minorées de la participation des salariés aux fruits de l'expansion – majorées indemnités de remboursements anticipés d'emprunts ou de renégociation d'emprunts… L'exemple de la SA d'Hlm DOMUS Le compte de résultat de la SA d'Hlm DOMUS pour un exercice quelconque est présenté ci-dessous, en euros. Tableau. : Compte de résultat de la SA d'Hlm DOMUS Le compte de résultat de l'entreprise Hlm CHARGES CHARGES D'EXPLOITATION Consommations en provenance de tiers achats stockés terrains achats stockés – approvisionnements variation stocks terrains variation stocks approvisionnements frais liés à la production des stocks immobiliers achats non stockés matières & fournitures travaux relatifs à l'exploitation entretien courant sur biens immobiliers gros entretien sur biens immobiliers grosses réparations sur biens immobiliers autres travaux d'entretien redevances crédit-bail loyers des baux à long terme primes d'assurances personnel extérieur à la société rémunérations d'intermédiaires & honoraires publicités, publications, relations publiques déplacements, missions & réceptions redevances autres services extérieurs Impôts & taxes & versements assimilés impôts sur rémunérations taxes foncières autres impôts et taxes Charges de personnel Récup. Non récup. Totaux partiels PRODUITS PRODUITS D'EXPLOITATION Produits des activités ventes de terrains ventes d'immeubles bâtis récupération des charges locatives Loyers loyers des logements non conventionnés loyers des logements conventionnés suppléments de loyers résidences pour étudiants, foyers, résid. sociales logements en locations-accession et invendus autres loyers Prestations de services activité de prêteur activité de promotion-SCI prestations de services à personnes physiques prestations de services, copropriété autres prestations de services Produits des activités annexes récup. charges de gestion imputables autres HLM autres produits des activités annexes – – – – CHARGES FINANCIÈRES dot. amortissements intérêts compensateurs dotations aux provisions intérêts sur opérations locatives intérêts compensateurs intérêts op. accession – relais et préfinancements intérêts op. accession – emprunts consolidés intérêts sur autres opérations charges nettes sur cessions VMP autres charges financières CHARGES EXCEPTIONNELLES sur opérations de gestion valeurs comptables des éléments d'actif cédés autres charges exceptionnelles dotations aux amortissements dotations aux provisions (amort. dérogatoires) dotations aux autres provisions Autres charges pertes sur créances irrécouvrables redevances & charges diverses gestion courante Production stockée (ou déstockage) variation des stocks – travaux en cours variation des stocks – immeubles achevés Production immobilisée immeubles de rapport (frais financiers externes) autres productions immobilisées Subventions d'exploitation bonifications et primes subventions d'exploitation diverses subventions travaux de réparations Reprises sur amortissements & provisions reprise sur provisions pour grosses réparations reprise sur provisions pour dépréciation créances autres reprises Transferts de charges transferts de grosses réparations autres transferts de charges Autres produits de gestion courante Quotes-parts de résultat sur op. en commun Quotes-parts de résultat sur op. en commun PARTICIPATION DES SALARIES & IMPÔTS Solde créditeur = bénéfice Totaux partiels Dotations aux amortissements & provisions dotation amortissements charges à répartir dotation amortissements immo. locatives & baux autres dotations aux amortissements dotation aux provisions sur immobilisations dotation aux provisions sur stocks & en cours dotation aux provisions sur créances douteuses dotation provisions risques & charges op. immo. dotation aux provisions pour grosses réparations autres dotations aux provisions risques & charges TOTAL DES CHARGES Détail PRODUITS FINANCIERS des actions des parts de SCI de ventes produits financiers des prêts accession d'autres immobilisations financières d'autres créances & valeurs mobilières de place. autres produits financiers reprises sur provisions transferts charges financières – intérêts compens. produits nets sur cessions de VMP PRODUITS EXCEPTIONNELS sur opérations de gestion produits des cessions d'éléments d'actif subventions d'investissement virées au résultat autres produits exceptionnels reprises sur amortissements dérogatoires transferts de charges exceptionnelles TOTAL DES PRODUITS – Solde débiteur = perte… La formation du résultat de la SA d'Hlm DOMUS à partir du compte de résultat Le compte de résultat de l'entreprise Hlm A partir du compte de résultat de l'exercice, il est possible de dresser le tableau de synthèse suivant faisant apparaître les résultats intermédiaires des trois étages du compte de résultat (en euros) : Tableau. : La formation du résultat de l'entreprise Hlm DOMUS à partir du compte de résultat CHARGES Charges d'exploitation Résultat d'exploitation total Charges financières total Charges exceptionnelles Résultat exceptionnel total PRODUITS Produits d'exploitation total Produits financiers Résultat financier total Produits exceptionnels total RESULTAT D'EXPLOITATION T RESULTAT FINANCIER – T RESULTAT EXCEPTIONNEL = RESULTAT DE L'EXERCICE T T Il faut souligner que la participation des salariés aux fruits de l'expansion a été intégrée au sein des charges exceptionnelles. Si l'on s'en tient aux deux premiers étages du compte de résultat, on définit ainsi la notion de résultat courant : RESULTAT D'EXPLOITATION T RESULTAT FINANCIER – T = RESULTAT COURANT T… La formation du résultat de la SA d'Hlm DOMUS à partir des soldes intermédiaires de gestion Les soldes intermédiaires de gestion ci-dessous sont construits à partir des annexes légales. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Tableau. : Les soldes intermédiaires de gestion de l'entreprise Hlm DOMUS CHARGES PRODUITS Achats de terrains Variation des stocks : terrains Frais liés à la production des stocks immobiliers – Variation des stocks : en cours de production – Variation des stocks : immeubles achevés total coût des ventes Intérêts sur opérations d'accession emprunts consolidés (gestion de prêts) total Loyers des baux à long terme Dotation amortissements immo. locatives & baux Intérêts sur opérations locatives Intérêts compensateurs Dot. amortissements intérêts compensateurs Dotations aux provisions (amort. dérogatoires) SOLDES INTERMÉDIAIRES Ventes de terrains et d'immeubles bâtis – Produits des activités de promotion – SCI Revenus des parts de SCI de ventes – total ventes, activité de promoteur Activité de prêteur, rémunération, gestion de prêts Produits financiers – prêts accession total Charges locatives récupérables total Loyers des logements Autres loyers Immeubles de rapport (frais financiers externes) Bonifications et primes à la construction Subventions d'exploitation diverses Subventions d'investissement virées au résultat Reprises sur amortissements dérogatoires Transfert de charges – intérêts compensateurs Récupération charges locatives total Autres productions immobilisées Autres prestations de services Récup. charges de gestion imputables autres HLM Autres produits des activités annexes total Achats stockés – approvisionnements Variation des stocks approvisionnements Achats non stockés de matières et fournitures Travaux relatifs à l'exploitation Entretien courant sur biens immobiliers Gros entretien sur biens immobiliers Grosses réparations sur biens immobiliers Autres travaux d'entretien Redevances crédit-bail Primes d'assurances Personnel extérieur à la société Rémunération d'intermédiaires et honoraires Publicité, publications et relations publiques Déplacements, missions et réceptions Redevances Autres services extérieurs Taxes foncières et autres impôts et taxes total non récupérables impôts sur rémunérations Charges sociales total non récupérables – Subventions pour travaux de réparations total marge sur accession marge sur prêts marge sur locatif productions diverses MARGE BRUTE TOTALE Consommations – VALEUR AJOUTÉE Charges de personnel EXCÉDENT BRUT D'EXPL. – Le compte de résultat de l'entreprise Hlm CHARGES PRODUITS dotation amortissements charges à répartir Autres dotations aux amortissements Dotations aux provisions sur immobilisations Dotations aux provisions sur stocks et en-cours Dotations aux provisions sur créances douteuses Dotations aux provisions pour grosses réparations Autres dotations aux provisions Pertes sur créances irrécouvrables Redevances & charges diverses gestion courante total SOLDES INTERMÉDIAIRES Reprises sur provisions pour grosses réparations Autres reprises sur provisions d'exploitation Transferts de charges de charges d'exploitation Autres produits de gestion courante total Autres charges nettes RÉSULTAT D'EXPLOITATION Quotes-parts de résultat sur op. en commun Quotes-parts de résultat Quotes-parts de résultat sur op. en commun Dotations aux provisions des charges financières Intérêts op. accession – relais et préfinancements Intérêts sur autres opérations Charges nettes sur cessions VMP Autres charges financières total Produits financiers sur autres immo. financières Revenus des actions Produits des autres créances et VMP Autres produits financiers Reprises sur provisions financières Autres transferts de charges financières Produits nets sur cessions de VMP total RÉSULTAT FINANCIER RÉSULTAT COURANT Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Valeur comptable des éléments d'actif cédés Autres charges exceptionnelles Dotations amortissements exceptionnels Autres dotations aux provisions exceptionnelles total Participations des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés total Produits exceptionnel sur opérations de gestion Produits des cessions d'éléments d'actif Autres produits exceptionnels Autres reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles total RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation et Impôts RÉSULTAT DE L' EXERCICE – – – On en déduit, en lecture directe, les résultats suivants : RESULTAT D'EXPLOITATION – T RESULTAT FINANCIER T RESULTAT EXCEPTIONNEL T = RESULTAT DE L'EXERCICE T Il faut remarquer que les quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun sont comptabilisées au niveau du résultat financier. Quelle que soit la méthode retenue – compte de résultat ou soldes intermédiaires de gestion – le résultat de l'exercice reste identique. Néanmoins, les résultats intermédiaires sont différents : Tableau. : La formation du résultat de l'entreprise Hlm DOMUS : analyse comparative Le compte de résultat de l'entreprise Hlm soldes intermédiaires de gestion – compte de résultat Résultat d'exploitation Résultat financier Résultat exceptionnel Résultat de l'exercice – écarts – – Les soldes intermédiaires de gestion opèrent un véritable reclassement des étages du compte de résultat et notamment les charges et produits d'exploitation. Pour le cas DOMUS, le reclassement est effectué de la manière suivante : /- CHARGES D'EXPLOITATION PRODUITS D'EXPLOITATION DU COMPTE DE RESULTAT DU COMPTE DE RESULTAT LIBELLE ORIGIN E Intérêts sur opérations CF Intérêts sur opérations locatives CF Intérêts compensateurs CF Dotations aux amortissements CF d'accession – emprunts consolidés (gestion de prêts) /- LIBELLE ORIGIN E Revenus des parts de SCI de PF Produits financiers – prêts PF Transfert de charges financières PF ventes accession – intérêts compensateurs des intérêts compensateurs – Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Dotations aux provisions (amortissements dérogatoires) CE – Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun PE CX Subventions d'investissement PX Reprises sur amortissements PX virées au résultat dérogatoires Il est donc possible d'expliquer les écarts observés pour chaque résultat intermédiaire : CF = charges du résultat financier du compte de résultat PF = produits du résultat financier du compte de résultat CE = charges du résultat d'exploitation du compte de résultat PE = produits du résultat d'exploitation du compte de résultat CX = charges du résultat exceptionnel du compte de résultat PX = produits du résultat exceptionnel du compte de résultat Le compte de résultat de l'entreprise Hlm  Résultat d'exploitation du compte de résultat = T revenus des parts de SCI de ventes T produits financiers – prêts accession T transferts de charges – intérêts compensateurs – intérêts sur opérations d'accession – intérêts sur opérations locatives – intérêts compensateurs T -T – T – T – dotation aux amortissements des intérêts compensateurs – T – quotes-parts de résultat sur op. en commun (produits) – T quotes-parts de résultat sur op. en commun (charges) T subventions d'investissements virées au résultat reprises sur amortissements dérogatoires T T – dotation aux provisions – amortissements dérogatoires – T = Résultat d'exploitation des soldes intermédiaires  Résultat financier du compte de résultat = – T – T – revenus des parts de SCI de ventes -T – produits financiers – prêts accession -T – transferts de charges – intérêts compensateurs intérêts sur opérations d'accession intérêts sur opérations locatives intérêts compensateurs – T T T T dotation aux amortissements des intérêts compensateurs T quotes-parts de résultat sur op. en commun (produits) T – quotes-parts de résultat sur op. en commun (charges) – T = Résultat financier des soldes intermédiaires T  Résultat exceptionnel du compte de résultat = T – subventions d'investissements virées au résultat – reprises sur amortissements dérogatoires – T – T Le compte de résultat de l'entreprise Hlm dotation aux provisions – amortissements dérogatoires T = Résultat exceptionnel des soldes intermédiaires T

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