L’autofinancement de l’exercice

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L’autofinancement de l’exercice
L’autofinancement net Hlm
Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir de l’EBE
Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat
Signification et limites de l’autofinancement net Hlm
Interprétation de l’autofinancement net Hlm
De l’autofinancement net au cash-flow Hlm
L’exemple de la SA d’Hlm Domus
Calcul de l’autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires de gestion
Calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du compte de résultat
Calcul du cash-flow Hlm
Annexe : Tests de compréhension

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Description

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Informations complémentaires

extrait

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm. L'autofinancement de l'exercice Le résultat de l'exercice constitue une information, certes comptable et juridique, mais ne permet pas de porter une appréciation réaliste sur la santé et la rentabilité financières de l'entreprise Hlm. Son volume, en l'absence de toute contrainte fiscale, est directement lié à la politique comptable de l'entreprise Hlm, particulièrement en matière d'amortissements, de provisions et de reprises sur provisions et amortissements. Le résultat de l'exercice ne présente dans le secteur Hlm qu'une signification économique réduite. Par opposition, l'autofinancement net d'une entreprise Hlm représente le flux financier qui reste à la disposition de cette entreprise lorsque celle-ci a soustrait de ses produits encaissables toutes ses charges décaissables. L'autofinancement net de l'exercice présente donc une signification financière réelle dans la mesure où il correspond à une augmentation des ressources de l'entreprise Hlm générées par l'exploitation courante, financière et exceptionnelle… L'autofinancement net Hlm L'autofinancement net Hlm est la résultante de tous les mouvements du compte de résultat qui deviendront à un moment ou à un autre des recettes ou des dépenses induisant un mouvement de trésorerie immédiat ou dans un futur proche. Il est possible de calculer de deux manières différentes l'autofinancement net d'une entreprise Hlm : soit en partant de l'excédent brut d'exploitation (EBE), majoré des produits à encaisser non encore comptabilisés, minoré des charges à décaisser non encore comptabilisées, après neutralisation des charges et produits non décaissables ou non encaissables dont tient compte l'EBE (il s'agit de la méthode dite soustractive) soit en partant de la destination de l'autofinancement : résultat majoré de la masse des dotations aux amortissements et aux provisions de l'exercice et minoré des reprises (méthode additive). Ces deux méthodes sont algébriquement équivalentes mais n'ont pas la même démarche pédagogique. La première (méthode soustractive) tient compte des éléments comportant une contrepartie financière, immédiate ou future ; l'autre (méthode additive) ne tient compte que des éléments ne comportant pas de contrepartie financière, c'est à dire des charges et des produits calculés Le compte de résultat de l'entreprise Hlm (dotations aux amortissements et provisions, reprises sur amortissements et provisions). Ces méthodes tiennent toutes les deux comptes d'un élément exogène au compte de résultat : il s'agit du capital des emprunts locatifs remboursés à l'échéance au cours de l'exercice. Schéma. : Les deux méthodes de calcul de l'autofinancement net Hlm CHARGES MÉTHODE ADDITIVE Dotations aux amortissements Dotations aux provisions CHARGES NON DÉCAISSABLES RÉSULTAT remboursements des emprunts PRODUITS NON ENCAISSABLES Consommations en provenance de tiers Impôts et taxes Charges de personnel CHARGES DÉCAISSABLES Autres charges charges financières Charges exceptionnelles portées au crédit d'un compte de tiers AUTOFINANCEMENT PRODUITS PRODUITS ENCAISSABLES portés au débit d'un compte de tiers Loyers Ventes Charges locatives Produits financiers Subventions Production stockée Production immobilisée Transferts de charges Prestations de services Produits exceptionnels remboursements des emprunts Reprises sur provisions et amortissements Quotes-parts de subventions virées au résultat MÉTHODE SOUSTRACTIVE CHARGES PRODUITS… Le calcul de l'autofinancement net Hlm à partir de l'EBE L'originalité de cette première méthode de calcul consiste à partir des soldes intermédiaires de gestion, au niveau de l'excédent brut d'exploitation (EBE). Le schéma ci-dessous présente la démarche qui conduit, partant de l'EBE : à majorer cet EBE des produits encaissables des opérations financières et exceptionnelles et de certaines opérations d'exploitation à minorer l'EBE des charges décaissables de ces mêmes opérations à neutraliser les dotations aux amortissements et aux provisions ainsi que les reprises sur amortissements et provisions comprises dans l'EBE, sans oublier les quotes-parts de subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice (éléments ne comportant pas de contrepartie financière) à minorer l'EBE des remboursements courants d'emprunts locatifs, quand il s'agit de financements définitifs, uniquement pour la part "capital" puisque les intérêts sont déjà déduits de l'EBE. Non compris les remboursements anticipés des emprunts locatifs. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Pour le calcul de l'autofinancement net à partir de l'EBE, ne sont donc pas retenus les éléments ne comportant pas de contrepartie financière, immédiate ou future. Schéma. : De l'EBE à l'autofinancement net Hlm AUTOFINANCEMENT NET HLM EXCÉDENT BRUT D'EXPLOITATION REMBOURSEMENTS DES EMPRUNTS LOCATIFS RÉSULTAT DES OPÉRATIONS DIVERSES RÉSULTAT DES OPÉRATIONS DIVERSES RÉSULTAT FINANCIER RÉSULTAT FINANCIER Quotes-parts de résultat sur opérations RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Produits exceptionnels charges exceptionnelles Reprise / provision réévaluation de gestion Dotations aux amortissements Quotes-parts de subventions Autres charges exceptionnelles des immobilisations locatives Participation des salariés et des baux à long terme Impôts sur les bénéfices de gestion Autres produits exceptionnels et transferts Quotes-parts de résultat faites en commun sur opérations en commun Intérêts, cédits-relais et Produits financiers préfinancements de charges exceptionnels virées au résultat de l'exercice Reprises sur amortissements Dotations aux provisions dérogatoires OPÉRATIONS FINANCIÈRES réglementées OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Le calcul de l'autofinancement net Hlm présente ainsi quelques particularités qui méritent d'être soulignées : il tient compte des remboursements du capital des emprunts locatifs effectués au cours de l'exercice bien qu'ils ne constituent pas un flux d'exploitation il ne tient pas compte des plus-values de cessions immobilières bien qu'elles constituent un flux d'exploitation exceptionnelle ; il ne s'agirait pas d'une activité courante d'exploitation mais d'un désinvestissement affectant l'actif immobilisé il assimile la "dotation aux amortissements des charges différées : intérêts compensateurs" à une charge décaissable il tient compte des variations du compte de bilan "intérêts compensateurs ou différés" dans l'hypothèse où le compte de charges "charges différées – intérêts compensateurs" n'est pas utilisé. Ces deux dernières particularités méritent une attention toute particulière. En effet, l'excédent brut d'exploitation est calculé en prenant en compte, au niveau de la marge locative, la totalité des comptes d'intérêts compensateurs : charges d'intérêts compensateurs, à paiement différé dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir Le compte de résultat de l'entreprise Hlm transferts de charges financières (intérêts compensateurs). En conséquence, selon la méthode retenue par l'entreprise Hlm pour comptabiliser ces intérêts compensateurs (différé par inscription en charges à répartir ou constatation directe en charges), l'EBE sera différent, comme le sera également le résultat de l'exercice. L'autofinancement net ne pouvant, quant à lui, être influencé par un choix comptable, il a donc été prévu un retraitement permettant de parvenir à un calcul homogène indépendant de la méthode comptable utilisée. En conséquence, dans l'hypothèse où le compte "charges différées" n'est pas utilisé par l'entreprise Hlm, l'autofinancement net doit être corrigé par la variation, par rapport à l'exercice précédent, des intérêts compensateurs figurant au passif du bilan. Une augmentation de ce compte est à positionner en plus, une diminution est à assortir du signe négatif. Le paragraphe… du quatrième chapitre de cet ouvrage analyse les raisons de ce retraitement comptable à partir de la définition des intérêts compensateurs. Les états réglementaires permettant le calcul de l'autofinancement net à partir des soldes intermédiaires de gestion sont composés de deux parties : une première partie qui définit l'autofinancement courant Hlm qui tient compte des remboursements du capital des emprunts locatifs effectués dans l'exercice – qui viennent en déduction des ressources d'autofinancement de l'exercice – avant prise en compte des produits et charges exceptionnelles une seconde partie qui définit l'autofinancement net Hlm après prise en compte des produits exceptionnels et des charges exceptionnelles. Tableau. : Calcul de l'autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires de gestion Les libellés en italique correspondent aux charges et produits neutralisés parce que déjà pris en compte au niveau de l'excédent brut d'exploitation. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm CHARGES PRODUITS SOLDES INTERMÉDIAIRES EXCÉDENT BRUT D'EXPLOITATION Quotes-part de subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice Reprises sur amortissements dérogatoires Reprises sur la provision spéciale de réévaluation Pertes sur créances irrécouvrables Redevances et charges diverses de gestion courante (non récupérables) Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Intérêts sur opérations accession (relais et préfinancement) Intérêts sur autres opérations Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement Autres charges financières Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations : provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Transferts de charges de charges d'exploitation Autres produits de gestion courante Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Produits financiers divers sur autres immobilisations financières Revenus des titres immobilisés Produits des autres créances et valeurs mobilières de placement Autres produits financiers Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement REMBOURSEMENTS D'EMPRUNTS LOCATIFS financements définitifs (hors remboursements anticipés) AUTOFINANCEMENT COURANT HLM Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Autres charges exceptionnelles Produits exceptionnel sur opérations de gestion Autres produits exceptionnels Transferts de charges exceptionnelles Participations des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés AUTOFINANCEMENT NET HLM L'autofinancement net Hlm est donc une notion spécifique qui considère que l'autofinancement dont dispose l'entreprise Hlm ne peut s'apprécier qu'après le remboursement du capital des emprunts locatifs. Cette spécificité tient au poids relatif prépondérant de l'emprunt dans le financement des immeubles de rapport et aux liens, ici encore spécifiques, entre l'amortissement et le remboursement en capital des emprunts. Le capital remboursé à prendre en compte concerne exclusivement celui des emprunts définitifs ayant financé les opérations locatives. Il exclut tout autre remboursement d'emprunts : remboursements anticipés des emprunts locatifs, remboursements sur crédit-relais et avances, emprunts non locatifs et remboursement sur opérations locatives cédées ou démolies…. Le calcul de l'autofinancement net Hlm à partir du résultat L'intérêt de cette seconde méthode de calcul consiste à présenter la destination comptable de l'autofinancement net Hlm en ce qui concerne le compte de résultat et le bilan. Plus précisément, l'autofinancement net Hlm va permettre de réaliser simultanément : des dotations aux amortissements nettes de reprises, nettes de subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice et de remboursements d'emprunts locatifs Le compte de résultat de l'entreprise Hlm des dotations aux provisions nettes de reprises un résultat de l'exercice net de plus-values de cessions immobilières. Au total, seuls les charges et produits calculés sont retenus pour évaluer l'autofinancement net de l'exercice. Les charges et produits ayant des contreparties financières immédiates ou différées ne sont pas pris en compte. Le schéma suivant présente cette méthode, dite additive, qui se concentre sur les charges et les produits calculés, non décaissables ou non encaissables, à l'exception du remboursement des emprunts locatifs de l'exercice. Schéma. : La méthode additive de calcul de l'autofinancement net Hlm quotes-parts de subventions d'investissement virées au résultat reprises sur amortissements et provisions des charges d'exploitation, financières et exceptionnelles produits des cessions d'éléments d'actif remboursement des emprunts locatifs financements définitifs AUTOFINANCEMENT NET HLM dotations aux amortissements des charges d'exploitation dotations aux provisions des charges d'exploitation dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles valeur nette comptable des éléments d'actif cédés résultat de l'exercice Cette méthode conduit à une démarche en deux étapes : une première partie qui définit la capacité d'autofinancement de l'entreprise Hlm selon les normes du Plan Comptable Général une seconde partie qui définit l'autofinancement net Hlm après prise en compte des remboursements en capital des emprunts locatifs effectués dans l'exercice. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Tableau. : Calcul de l'autofinancement net Hlm à partir du résultat montants = = = = = Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations aux provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice Reprises sur amortissements dérogatoires dotations NETTES aux amortissements des immobilisations locatives Dotations aux provisions pour grosses réparations Reprise sur provisions pour grosses réparations dotations NETTES aux provisions pour grosses réparations Dotations aux amortissements des charges d'exploitation à répartir Autres dotations aux amortissements Dotations aux amortissements des charges financières Dotations aux amortissements exceptionnels Reprises sur amortissements Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions sur immobilisations Dotations aux provisions sur stocks et en-cours Dotations aux provisions pour créances douteuses Autres dotations aux provisions Dotations aux provisions des charges financières Dotations aux provisions exceptionnelles Reprises sur la provision spéciale de réévaluation Autres reprises sur provisions d'exploitation Reprises sur provisions financières Reprises sur provisions exceptionnelles Autres dotations NETTES aux provisions Valeurs comptables des éléments d'actif cédés Produits des cessions d'éléments d'actif Plus-values des cessions d'actif Résultat de l'exercice CAPACITÉ D'AUTOFINANCEMENT – Remboursements d'emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) – Dotations aux amortissements des charges différées – intérêts compensateurs AUTOFINANCEMENT NET HLM La capacité d'autofinancement est obtenue par sommation algébrique des éléments suivants : CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT = RESULTAT DE L'EXERCICE DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS ET AUX PROVISIONS – REPRISES SUR AMORTISSEMENTS ET AUX PROVISIONS – QUOTES-PARTS DE SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT VIREES AU RESULTAT DE L'EXERCICE – PLUS-VALUES NETTES SUR CESSIONS IMMOBILIERES Le résultat est donc corrigé des plus-values de cessions immobilières qui ont pu être réalisées au cours de l'exercice. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm La capacité d'autofinancement comprend à la fois des éléments courants, des éléments financiers et des éléments exceptionnels. La capacité d'autofinancement constitue les ressources de l'entreprise Hlm générées par l'exploitation, avant prise en compte du remboursement des emprunts locatifs. En tant que ressources de l'entreprise, la capacité d'autofinancement fait partie intégrante du tableau des emplois et ressources de l'exercice qui sera examiné au cours de la seconde partie de cet ouvrage. Partant de la capacité d'autofinancement, l'autofinancement net Hlm est ensuite calculé en tenant compte : des remboursements du capital des emprunts locatifs effectués au cours de l'exercice de la "dotation aux amortissements des charges différées : intérêts compensateurs" et éventuellement des variations du compte de bilan "intérêts compensateurs ou différés" dans l'hypothèse où le compte "charges différées – intérêts compensateurs" n'est pas utilisé… Signification et limites de l'autofinancement net Hlm… Interprétation de l'autofinancement net Hlm L'autofinancement net Hlm a pour objet : d'assurer le renouvellement de l'outil de travail (immobilisations locatives et de structure) par le biais des dotations aux amortissements de faire face aux risques rencontrés aujourd'hui dans l'exercice des différentes activités de l'entreprise Hlm et qui se dénoueront ultérieurement : il s'agit des dotations aux provisions de rémunérer le capital des actionnaires (distribution de dividendes pour les Sociétés Anonymes d'Hlm uniquement) par le biais du résultat de l'exercice de permettre de poursuivre l'expansion de l'entreprise Hlm (politique d'autofinancement des activités ou des investissements nouveaux). Il s'agit de neutraliser cette dotation aux amortissements prise en compte au niveau du total des dotations aux amortissements des charges financières. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Si la réalité financière des dotations aux amortissements et aux provisions énumérées ci-dessus n'est pas assurée, les provisions constituées au passif ne pourront être réalisées lorsque le risque apparaîtra et les dépréciations d'actif engendreront des pertes futures pouvant entraîner des problèmes de trésorerie. Si l'analyse financière fait ressortir l'existence d'un déficit d'autofinancement net, cela indique que l'entreprise Hlm utilise sa propre substance, son potentiel financier, pour assurer son fonctionnement ordinaire. Il s'agit là du premier indice d'une situation financière difficile, dont la pertinence devra être vérifiée à l'aide d'une projection sur ou ans des équilibres prévisionnels d'exploitation. L'autofinancement net Hlm constitue bien un dégagement de ressources générées par les seules activités d'exploitation, financières et exceptionnelles, les plus-values de cession d'actifs immobilisés étant minorées du résultat de l'exercice. En tant que tel, l'autofinancement net constitue l'un des meilleurs indicateurs économiques du compte de résultat et de la santé financière de l'exploitation, bien meilleur que le résultat de l'exercice proprement dit. Cet indicateur est en effet indépendant des modifications profondes qui peuvent intervenir en matière de dotations aux provisions ou aux amortissements, voire en matière de vente du patrimoine. C'est probablement l'un des indicateurs les plus appropriés pour asseoir, par exemple, une politique d'intéressement des salariés aux performances de l'entreprise Hlm. Il est alors tentant d'évaluer l'autofinancement net Hlm indépendamment des produits financiers nets, voire des produits exceptionnels nets, pour mieux cerner les activités courantes. Le tableau ci-dessous présente quatre niveaux d'autofinancement net : la capacité d'intervention l'autofinancement d'activité l'autofinancement courant l'autofinancement net Hlm Chaque niveau est exprimé en valeur absolue et en % du chiffre d'affaires. Dans le cas présent, un suivi sur trois exercices successifs est réalisé. Le chiffre d'affaires et la capacité d'autofinancement (CAF) sont rappelés pour contrôle. Tableau. : Les marges d'autofinancement Hlm Le compte de résultat de l'entreprise Hlm n n- n- Chiffre d'affaires % d'augmentation CAF CAF en % du chiffre d'affaires Capacité d'intervention Capacité d'intervention en % du chiffre d'affaires – Maintenance nette non récupérable Maintenance nette non récupérable en % du chiffre d'affaires = Autofinancement d'activité Autofinancement d'activité en % du chiffre d'affaires Produits financiers nets Produits financiers nets en % du chiffre d'affaires = Autofinancement courant Autofinancement courant en % du chiffre d'affaires Produits exceptionnels nets Produits exceptionnels nets en % du chiffre d'affaires = Autofinancement net HLM Autofinancement net HLM en % du chiffre d'affaires La capacité d'intervention correspond à l'autofinancement net avant prise en compte de la maintenance nette non récupérable, des produits financiers nets et enfin des produits exceptionnels nets. Il s'agit donc de l'autofinancement net des activités courantes de l'entreprise Hlm avant dépenses de maintenance. L'autofinancement d'activité correspond à la capacité d'intervention minorée des dépenses nettes de maintenance non récupérables. Il s'agit donc de l'autofinancement net des activités courantes de l'entreprise. L'autofinancement courant tient compte des produits financiers nets. Enfin, l'autofinancement net Hlm tient compte des produits exceptionnels nets. Cette analyse simplifiée offre l'avantage de présenter le poids respectif des activités courantes, des produits financiers et des produits exceptionnels dans l'autofinancement net Hlm…. De l'autofinancement net au cash-flow Hlm La maintenance nette non récupérable est ici égale à la somme des dépenses d'entretien courant, de gros entretien et de grosses réparations minorée des subventions pour travaux et réparations et des transferts de grosses réparations. Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Si l'autofinancement net Hlm constitue un bon indicateur des ressources générées par les seules activités d'exploitation, financières et exceptionnelles de l'entreprise Hlm, cet indicateur n'est néanmoins pas exhaustif car il ne rend pas compte de la totalité des ressources d'exploitation dégagées par l'entreprise et venant au total accroître les capitaux propres de l'entreprise Hlm. Tout d'abord, l'autofinancement net ne tient pas compte des plus-values de cession des actifs immobilisés et notamment des ventes de logements existants, qui viennent néanmoins augmenter les ressources à long terme de l'entreprise Hlm, alors qu'il tient compte, par exemple, des coûts de démolition du patrimoine existant. À l'inverse de cet effet majorant, l'autofinancement net ne tient pas non plus compte d'un certain nombre de remboursements de capital d'emprunts contribuant au fonctionnement de l'entreprise Hlm ou venant gonfler sa trésorerie : capital des emprunts des opérations locatives cédées ou démolies (trésorerie), capital des emprunts des grosses réparations étalées en charges à répartir (gestion locative), capital des emprunts finançant les frais de structure de l'entreprise et enfin capital des emprunts non affectés (trésorerie). Ceci nécessite de détailler le capital remboursé par l'entreprise Hlm au cours de l'exercice, en distinguant le capital remboursé à l'échéance du capital remboursé par anticipation qui ne participe pas au calcul de l'autofinancement net. Tableau. : Détail du capital remboursé au cours de l'exercice capital remboursé à l'échéance capital remboursé par anticipation Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d'aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Total Partant de l'autofinancement net Hlm, il est possible de définir le cash-flow Hlm en tenant compte des éléments majorateurs ou minorateurs exposés cidessus. S'il s'agit de plus-values de cession… Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Tableau. : De l'autofinancement net Hlm au cash-flow Hlm AUTOFINANCEMENT NET HLM – Valeurs comptables des éléments d'actif cédés Produits des cessions d'éléments d'actif Remboursements d'emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors RA) Remboursements d'emprunts, grosses réparations étalées en charges à répartir (hors RA) Autres remboursements d'emprunts (non affectés, structure…hors RA) CASH-FLOW HLM Le cash-flow tel qu'il est présenté ci-dessus est plus proche de la notion d'enrichissement de l'entreprise Hlm que ne l'est l'autofinancement net. En effet, une entreprise Hlm peut présenter un autofinancement net positif et s'appauvrir parallèlement par des cessions d'actif dégageant des moins-values significatives et par des remboursements courants de capital d'emprunts importants sans objet (opérations démolies, cédées, emprunts non affectés…). L'autofinancement net peut ainsi masquer une situation financière qui se dégrade rapidement… L'exemple de la SA d'Hlm DOMUS Le compte de résultat et les soldes intermédiaires de gestion de la SA d'Hlm DOMUS sont présentés aux tableaux. et.. Il est précisé que le remboursement des emprunts locatifs – financements définitifs – hors remboursements anticipés, est évalué à T pour l'exercice…. Calcul de l'autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires de gestion Le calcul est directement réalisé à partir des états normalisés. Tableau. : Calcul de l'autofinancement net Hlm de l'entreprise DOMUS à partir des soldes intermédiaires de gestion (méthode soustractive) Le compte de résultat de l'entreprise Hlm CHARGES PRODUITS SOLDES INTERMÉDIAIRES EXCÉDENT BRUT D'EXPLOITATION Subventions d'investissement virées au résultat Reprises sur amortissements dérogatoires Pertes sur créances irrécouvrables Redevances & charges diverses gestion courante Quotes-parts de résultat sur op. en commun Intérêts op. accession – relais et préfinancements Intérêts sur autres opérations Charges nettes sur cessions VMP Autres charges financières REMBOURSEMENTS D'EMPRUNTS LOCATIFS financements définitifs (hors remboursements anticipés) Dotation amortissements immo. locatives & baux Dotations aux provisions (amort. dérogatoires) Transferts de charges de charges d'exploitation Autres produits de gestion courante Quotes-parts de résultat sur op. en commun Produits financiers sur autres immo. financières Revenus des actions Produits des autres créances et VMP Autres produits financiers Autres transferts de charges financières Produits nets sur cessions de VMP AUTOFINANCEMENT COURANT HLM Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Autres charges exceptionnelles Participations des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés Produits exceptionnel sur opérations de gestion Autres produits exceptionnels Transferts de charges exceptionnelles AUTOFINANCEMENT NET HLM… Calcul de l'autofinancement net Hlm à partir du compte de résultat Ce calcul est réalisé à partir du tableau de synthèse ci-dessus, extrait du tableau.. Tableau. : Calcul de l'autofinancement net Hlm de l'entreprise DOMUS à partir du compte de résultat (méthode additive) = = = = = Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations aux provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice Reprises sur amortissements dérogatoires Dotations NETTES aux amortissements des immobilisations locatives Dotations aux provisions pour grosses réparations Reprise sur provisions pour grosses réparations Dotations NETTES aux provisions pour grosses réparations Dotations aux amortissements des charges d'exploitation à répartir Autres dotations aux amortissements Dotations aux amortissements des charges financières (intérêts compensateurs) Dotations aux amortissements exceptionnels Reprises sur amortissements Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions sur immobilisations Dotations aux provisions sur stocks et en-cours Dotations aux provisions pour créances douteuses Autres dotations aux provisions pour risques et charges Dotations aux provisions des charges financières Dotations aux provisions exceptionnelles Autres reprises sur provisions d'exploitation Reprises sur provisions financières Reprises sur provisions exceptionnelles Autres dotations NETTES aux provisions Valeurs comptables des éléments d'actif cédés Produits des cessions d'éléments d'actif Plus-values des cessions d'actif Résultat de l'exercice CAPACITÉ D'AUTOFINANCEMENT – Remboursements d'emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) – Dotations aux amortissements des charges différées – intérêts compensateurs AUTOFINANCEMENT NET HLM montants % CAF – -.% -.%.% – -.% – – -.%.%.% – – Il est clair que l'autofinancement net calculé à partir de cette méthode additive est identique à celui calculé à partir de la méthode soustractive (soldes intermédiaires de gestion). Tableau. : Ventilation de l'autofinancement net Hlm de l'entreprise DOMUS par nature de fonds propres Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Dotations nettes aux amortissements des immobilisations locatives – Remboursements d'emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) = Excédent d'amortissement technique par rapport à l'amortissement financier Dotations nettes aux provisions pour grosses réparations Autres dotations aux amortissements – Dotations aux amortissements des charges différées – intérêts compensateurs = Autres dotations nettes aux amortissements Autres dotations nettes aux provisions Résultat de l'exercice – Plus-values des cessions d'actif = Résultat corrigé des plus-values de cessions AUTOFINANCEMENT NET HLM montants – %.%.% -.%.% -.%.% On déduit de ce tableau analytique : que % de l'autofinancement net de l'exercice est consacré à reconstituer, par le biais de l'amortissement des immeubles de rapport, des fonds propres investis dans le financement des immobilisations locatives que % de l'autofinancement net consiste à augmenter la provision pour grosses réparations au cours de l'exercice et ainsi faire face à des risques futurs de maintenance que % de l'autofinancement net consiste à renouveler les outils de travail (informatique, matériels…) que % de l'autofinancement net consiste à faire face aux risques divers, autres que les grosses réparations qu'enfin, % de l'autofinancement net consiste à dégager des fonds propres nécessaires au développement de l'entreprise Hlm. Tableau. : Ventilation de l'autofinancement net Hlm de l'entreprise DOMUS par activités montants %.% Autofinancement net HLM des activités exceptionnelles.% Autofinancement net HLM des activités courantes.%.%.%.%.% Autofinancement net HLM des activités financières dont autofinancement net de l'activité d'accession dont autofinancement net de l'activité de prêteur dont autofinancement net de l'activité de gestion locative dont autofinancement net des productions diverses Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Les produits financiers nets représentent. % de l'autofinancement net de l'entreprise DOMUS. Cette situation rend relativement vulnérable l'autofinancement net au volume de la trésorerie disponible et à l'évolution du marché des taux d'intérêt. L'autofinancement net induit par la gestion locative représente un peu moins de % du total…. Calcul du cash-flow Hlm Tableau. : Calcul du cash-flow Hlm de l'entreprise DOMUS – AUTOFINANCEMENT NET HLM Valeurs comptables des éléments d'actif cédés Produits des cessions d'éléments d'actif Remboursements d'emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors RA) Remboursements d'emprunts, grosses réparations étalées en charges à répartir (hors RA) Autres remboursements d'emprunts (non affectés, structure…hors RA) – – – – CASH-FLOW HLM Le cash-flow de l'entreprise DOMUS est inférieur de T à son autofinancement net, signe que les plus-values de cessions ( T) sont inférieures au capital remboursé des autres emprunts ( T). Tableau. : Ventilation du cash-flow Hlm de l'entreprise DOMUS par activités montants %.% Cash-flow HLM des activités exceptionnelles, y compris les cessions d'actif.% Cash-flow HLM des activités courantes.%.%.%.%.% Cash-flow HLM des activités financières dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow HLM de l'activité d'accession HLM de l'activité de prêteur HLM de l'activité de gestion locative HLM des productions diverses Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Le cash-flow des activités financières se dégrade sensiblement car il tient compte des remboursements des autres emprunts, sauf celui des grosses réparations. À contrario, le cash-flow des activités exceptionnelles est majoré des plusvalues de cessions immobilières. Enfin, le cash-flow de la gestion locative est minoré du remboursement du capital des emprunts mobilisés pour le financement des grosses réparations étalées. Tableau. : Les marges d'autofinancement de l'entreprise DOMUS Chiffre d'affaires = = = CAF CAF en % du chiffre d'affaires.% Capacité d'intervention Capacité d'intervention en % du chiffre d'affaires.% Maintenance nette non récupérable Maintenance nette non récupérable en % du chiffre d'affaires.% Autofinancement d'activité Autofinancement d'activité en % du chiffre d'affaires.% Produits financiers nets Produits financiers nets en % du chiffre d'affaires.% Autofinancement courant Autofinancement courant en % du chiffre d'affaires.% Produits exceptionnels nets Produits exceptionnels nets en % du chiffre d'affaires.% Autofinancement net HLM Autofinancement net HLM en % du chiffre d'affaires.% – Autres remboursements d'emprunts – Autres remboursements d'emprunts en % du chiffre d'affaires -.% = Autofinancement net Autofinancement net en % du chiffre d'affaires.% Plus-values de cession d'éléments d'actif Plus-values de cession en % du chiffre d'affaires.% Cash-flow HLM Cash-flow HLM en % du chiffre d'affaires.% = Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Annexe : Tests de compréhension Test n° : Oui ou non ? Déterminer si les affirmations énoncées ci-dessous sont vraies (Oui) ou fausses (Non). Oui Le résultat donné par la comptabilité générale est celui d'une période Pour une entreprise Hlm, le résultat inscrit au bilan avant répartition du résultat est identique au résultat du compte de résultat Pour augmenter le bénéfice de l'entreprise Hlm, il faut toujours réduire les coûts de structure Le principe du compte de résultat est l'égalité entre les productions et les consommations au cours d'une période Les consommations de matières premières, fournitures et autres approvisionnements sont indiquées clairement dans le compte de résultat Hlm Dans le compte de résultat Hlm, il peut y avoir des charges comprenant de la TVA La valeur ajoutée comprend le résultat de l'entreprise Hlm La gestion prévisionnelle consiste essentiellement à analyser la comptabilité analytique Pour une entreprise Hlm, l'impôt sur les bénéfices fait partie de l'autofinancement net Au cours d'un exercice, les recettes d'une entreprise Hlm ont été de T et les dépenses de T. Sachant qu'au début de l'exercice, les disponibilités étaient de T, le résultat bénéficiaire de l'exercice est de T Le stock de matières premières et fournitures d'une entreprise Hlm était de T le er janvier. Il n'est plus que de T le décembre. En conséquence – T va apparaître au compte de résultat en charges Les achats de matières premières et fournitures stockables d'une entreprise Hlm ont été de T en. Le stock de ces matières Non Le compte de résultat de l'entreprise Hlm premières et fournitures a augmenté de T en. Sachant que le stock était nul au début de la période, on en déduit que l'entreprise Hlm a consommé T de matières premières et fournitures Une reprise de provision dégage un bénéfice, toutes choses égales par ailleurs Passer une provision modifie toujours le résultat de l'exercice L'autofinancement net Hlm est souvent considéré comme la somme des amortissements et du résultat de l'exercice L'autofinancement net Hlm ne peut pas être positif si le résultat de l'exercice est déficitaire La capacité d'autofinancement l'autofinancement net Hlm Le résultat bénéficiaire d'une entreprise Hlm augmente toujours la situation nette du même montant La participation des salariés au résultat de l'entreprise Hlm diminue l'excédent brut d'exploitation L'autofinancement net Hlm peut être négatif est toujours supérieure à Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Test n° : Synthèse générale sur le bilan et le compte de résultat Ce test comporte, pour chaque question, un début de phrase que l'on propose de compléter de quatre façons possibles. Il peut y avoir , ou façons correctes de terminer ces phrases. Côcher la colonne Vrai les affirmations correctes et Faux les affirmations incorrectes. Vrai Faux LA PARTIE DROITE DU BILAN D'UNE ENTREPRISE HLM INDIQUE…  l'origine des fonds de l'entreprise  la valeur des immobilisations de l'entreprise  la production de la période  le montant des capitaux empruntés à des tiers à une date précise LE PASSIF DU BILAN D'UNE ENTREPRISE HLM INDIQUE…  à une date précise, la situation des dettes de l'entreprise Hlm  le montant du capital social  le montant de toutes les dettes des clients à une date précise  la situation de la trésorerie LE BILAN D'UNE ENTREPRISE HLM INDIQUE…  les sommes en caisse à la fin d'une période  la valeur de tous les stocks en fin de période  les achats de toute nature effectués au cours d'une période  la situation des dettes vis-à-vis des fournisseurs LE RESULTAT D'UNE ENTREPRISE HLM…  est toujours inscrit à droite, en bas du bilan, avec le signe  n'apparaît pas au bilan de fin d'exercice avant répartition  est toujours inscrit à gauche dans les capitaux propres  est inscrit dans les capitaux propres au bilan avant répartition, en plus ou en moins LE COMPTE DE RESULTAT D'UNE ENTREPRISE D'AUTRES ELEMENTS… HLM INDIQUE PARMI Le compte de résultat de l'entreprise Hlm  absolument tous les achats effectués par l'entreprise Hlm au cours d'une période  toujours le montant des salaires payés aux salariés  les achats de biens d'équipement  le chiffre d'affaires de la période LA COMPTABILITE GENERALE A POUR BUT…  d'indiquer le résultat global d'un exercice  de connaître en permanence le montant de toutes les créances de l'entreprise Hlm  de connaître à tout moment le montant des dettes de l'entreprise Hlm  de savoir quelle activité de l'entreprise Hlm est responsable des pertes LE RESULTAT D'UNE ENTREPRISE HLM EST LA DIFFERENCE ENTRE…  les stocks de début et les stocks de fin d'exercice  toutes les charges et tous les produits quels qu'ils soient  les charges et l'actif  le résultat de l'exercice et le résultat de l'exercice précédent LE RESULTAT D'UNE ENTREPRISE HLM…  ne peut être que bénéficiaire  ne peut pratiquement jamais être égal aux disponibilités  est toujours égal au montant de la trésorerie à la fin de l'exercice  peut être à droite ou à gauche du compte de résultat LES CAPITAUX PROPRES D'UNE ENTREPRISE HLM…  sont toujours identiques à la situation nette  comprennent les provisions réglementées  comprennent une partie des réserves  comprennent le report à nouveau débiteur LES DETTES FINANCIERES D'UNE ENTREPRISE HLM…  sont toujours supérieures à un an  ne comprennent pas les avances reçues des clients  comprennent les dettes aux fournisseurs d'immobilisations Le compte de résultat de l'entreprise Hlm  sont, en partie, à l'actif du bilan Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Test n° : Vrai ou Faux Il peut y avoir , , ou réponses vraies ou fausses. Vrai Faux LE BILAN D'UNE ENTREPRISE HLM…  indique la valeur du patrimoine de l'entreprise  donne l'inventaire des dettes  indique le résultat avant impôt sur les bénéfices L'ACTIF D'UNE ENTREPRISE HLM COMPORTE LES POSTES SUIVANTS :  les produits constatés d'avance  les avances et acomptes versés aux fournisseurs d'immobilisations  les excédents d'acomptes sur provisions de charges LE PASSIF D'UNE ENTREPRISE HLM COMPORTE LES DETTES SUIVANTES :  les dettes financières  les dettes sociales  les avances consenties aux collaborateurs de l'entreprise LES LIQUIDITES D'UNE ENTREPRISE SUIVANTS : HLM COMPORTENT LES POSTES  les valeurs détenues par l'entreprise Hlm aux chèques postaux  les comptes courants débiteurs de l'entreprise Hlm auprès des banques  la caisse noire LES PROVISIONS PEUVENT ETRE :  des correcteurs d'actif  la contrepartie d'un risque  une réserve d'argent à la banque LES STOCKS AU BILAN D'UNE ENTREPRISE HLM REPRESENTENT :  la variation entre le début et la fin de l'exercice  la valeur moyenne de l'inventaire en cours d'année  la valeur d'achat Le compte de résultat de l'entreprise Hlm LA SITUATION NETTE D'UNE ENTREPRISE HLM…  n'apparaît au bilan qu'avant affectation des résultats  peut éventuellement être égale aux capitaux propres  comporte les subventions d'investissement A L'ACTIF D'UNE ENTREPRISE HLM, ON TROUVE LES POSTES SUIVANTS :  les intérêts compensateurs  les primes de remboursement des obligations  les charges constatées d'avance LES IMMOBILISATIONS D'UNE ENTREPRISE HLM…  sont exprimées en valeurs brutes et nettes au bilan  sont séparées en trois catégories  sont toujours inférieures aux capitaux propres LE(S) SOLDE(S) CREDITEUR(S) D'UNE ENTREPRISE HLM…  sont portés au passif du bilan en fin de période  du compte de résultat signifie que l'entreprise Hlm dégage un bénéfice  des comptes fournisseurs correspondent à des échéances déjà payées Le compte de résultat de l'entreprise Hlm Test n° : Méli-mélo d'autofinancement net Le chef comptable de l'Office Public d'Hlm de Moyenne Normandie vient de laisser tomber son dossier juste avant de pénétrer dans le bureau du directeur financier qui le convoquait pour lui demander le montant de l'autofinancement net de l'office pour l'exercice clos. Le pauvre homme parvient à retrouver pêle-mêle quelques chiffres pendant que son directeur le laisse attendre dans l'antichambre, sous les yeux bleus amusés et compatissants de la secrétaire préférée…, pardon, de l'assistante du directeur financier. – Plus-values de cessions immobilières – Excédent brut d'exploitation – Quotes-parts de subventions virées au résultat – Valeur ajoutée – Résultat de l'exercice – Dotation à la provision pour grosses réparations – Charges financières – Produits financiers – Dotations aux amortissements – Reprise sur provision pour grosses réparations – Loyers facturés – Capital remboursé Notre comptable malchanceux dispose de minutes et de deux méthodes pour reconstituer l'autofinancement net de l'Office. Vous vous proposez de l'aider.

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